【正文】 業(yè)主進得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無力。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗收單》辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗房后辦手續(xù)的并不多。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標準。簽收《房屋驗收單》在您查看了房產(chǎn)后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設(shè)施等。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。如果在短時間解決不了，應(yīng)要求開發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任，并索要書面憑證?！蹲≌褂谜f明書》里面有否水電走向圖。業(yè)主還應(yīng)向開發(fā)商索要房產(chǎn)局測繪隊出具的《面積實測表》 ，物業(yè)費一次預(yù)收不能超過一年，要以書面形式給開發(fā)商。再好的防水層也難防得住這樣的漏水的。一般情況下，出來原有的防水層外，裝修的時候，還應(yīng)再做一次防水，其實這些防水并不是最值得注意的，值得注意的應(yīng)該水管的連接處是否漏水，現(xiàn)在的衛(wèi)生間基本上都是用瓷磚的，這些瓷磚也是可以起到防水的作用，而且，這水一流出馬上從地漏流走，很少會發(fā)生往下面漏水現(xiàn)象?，F(xiàn)在的房子大多的線都是從墻里走，裝修之前最好是檢查一下所有的插座的線是否都能拉得動，如果有拉不動的，很可能就是沒穿管，這就需要重新穿，這工作也應(yīng)該又開發(fā)商完成。另外在驗收窗戶的時候要注意一點就是面積比大窗戶和落地窗是否有鋼化（CCC）標志。最好再覆上一層布。仔細看了所寫的內(nèi)容，這應(yīng)該只是一些注意事項，另外個人覺得樓主所轉(zhuǎn)內(nèi)容的第一點上很容易給業(yè)主造成誤導(dǎo)，如果出現(xiàn)墻面裂縫，很可能是一件很麻煩的事情，從現(xiàn)在商品房所出現(xiàn)的墻面裂縫來看，很多都是與施工洞或輕體減力有關(guān)，這些裂縫一般是一條直線或一條橫線，往往會出現(xiàn)在非承重墻與承重墻直接，好象現(xiàn)在對這樣的裂縫，維修是相當(dāng)?shù)穆闊谀戏?，天氣比較潮濕，相對比較好一點，在北方，這樣的問題是特別難解決的。不宜檢查的部分：房屋的面積、房屋結(jié)構(gòu)、屋頂面的防水、弱電通常在裝修結(jié)束后統(tǒng)一安裝調(diào)試。設(shè)備部分的檢查應(yīng)由開發(fā)商或物業(yè)負責(zé)最初的實驗，并教業(yè)主會使用后，業(yè)主自己在操作。還應(yīng)注意中空玻璃的質(zhì)量，特別在冬季玻璃內(nèi)部有無水跡。對于墻面裂縫要分清原因，通常裂縫可不要求開發(fā)商維修，由裝修公司施工時處理為好，結(jié)構(gòu)有疑義的裂縫要找專業(yè)人士判斷。如因補正而構(gòu)成逾期交付時，、驗房的內(nèi)容：墻、頂、地飾面工程驗收最主要應(yīng)驗空鼓，因為它將直接影響后期裝修時的費用，有問題應(yīng)由開發(fā)商負責(zé)維修。商品房交付不當(dāng)通常包括兩種情形，一種是交付的房屋及其相關(guān)資料有瑕疵但能補正的。如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。如果開發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由，并及時履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。根據(jù)有關(guān)法律，商品房“交付使用”必須是竣工驗收合格后的交付，否則既便開發(fā)商向購房者交了房屋鑰匙，因為違反法律法規(guī)的規(guī)定，也不能視為房屋的交付使用。當(dāng)然，購房者也可在《商品房買賣合同》中另行約定交房的時間和條件。怎樣才算商品房“交付使用”，原來各方認識不同，而商品房買賣合同司法解釋明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱的“交鑰匙”。三、商品房交付中的法律問題商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任等問題。在開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下，是否追究以及何時追究開發(fā)商違約責(zé)任完全是購房者自身的權(quán)利，除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違約責(zé)任。，拒絕接收房屋。因為根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。購房者查看《竣工驗收備案表》原件需仔細，《竣工驗收備案表》是目前收樓環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項都必須報有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項該樓盤都不能入住。委托方（甲方）： 受委托方（乙方）：聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：年 月 日 年 月 日鄭重承諾：絕不與開發(fā)商聯(lián)合第二篇：驗房標準毛坯房驗房標準一、購房者收房步驟購房者收到 交房通知單 后的收房步驟： ，資料包括：A、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》； B、《住宅使用說明書》； C、《竣工驗收備案表》； D、面積實測表；E、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結(jié)構(gòu))；，驗房標準根據(jù)《商品房買賣合同》的約定和相關(guān)法規(guī)規(guī)范，驗房范圍包括房屋及附屬設(shè)施質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體是否超標及小區(qū)環(huán)境等；、改進意見或解決方案，物業(yè)予以認可簽字；，再次發(fā)出交房通知單；，沒有問題，購房者領(lǐng)取住宅鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》和《入住交接單》，商品房交付完成。本委托協(xié)議書經(jīng)雙方簽署后生效。八、如需精裝修驗收、裝修監(jiān)理或需協(xié)助索賠或訴訟，甲乙雙方須另行簽訂代理協(xié)議。因乙方原因?qū)е卤緟f(xié)議無法履行，預(yù)付費雙倍返還給甲方。甲方如對乙方提供的咨詢服務(wù)不滿意，乙方有責(zé)任對甲方繼續(xù)提供服務(wù)，直到甲方滿意為止。遵循科學(xué)、公正、公平、合理的原則，采用科學(xué)、合理的方法進行驗房。六、乙方的責(zé)任和義務(wù)應(yīng)派遣具有驗房相關(guān)的國家資格的驗房師為甲方實地驗房，驗房師應(yīng)主動出示資格證書，甲方有權(quán)驗證。如因甲方原因驗房服務(wù)不能如期完成，乙方不承擔(dān)責(zé)任。甲方應(yīng)對所提供文件的真實性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。驗房結(jié)束后付清余款。四、驗房服務(wù)費收取標準根據(jù)雙方約定，乙方共收取驗房咨詢服務(wù)費 元整。一、房屋的基本情況地址： 面積： 總房款：戶 型：普通住宅 □ 復(fù)式住宅 □ 別墅 □ 新舊程度： 新 □ 二手房 □裝修程度：毛坯房 □ 簡裝房 □ 精裝房 □二、委托驗房內(nèi)容審查相關(guān)資料：五證、三書二表一證檢查外部：周邊環(huán)境配套、樓外裝飾設(shè)施檢查內(nèi)部：土建部分、給排水部分、供電部分、供暖通風(fēng)部分、燃氣部分、洞口尺寸等三、驗房時間約定按照中國驗房師管理協(xié)會統(tǒng)一規(guī)定，驗房服務(wù)費按建筑面積計取，簡裝房 元/㎡，精裝房 元/㎡。第一篇：驗房協(xié)議驗房委托協(xié)議書委 托 方（以下稱甲方）：受委托方（以下稱乙方）：依據(jù)國家有關(guān)建筑工程施工質(zhì)量驗收的相關(guān)標準，甲方就其房屋的當(dāng)前質(zhì)量委托乙方進行驗收。經(jīng)雙方友好協(xié)商，以公平、公正為原則特簽訂本驗房委托書，并共同遵守。乙方依約于 年 月 日上午（下午）點 分到甲方指定地點進行驗房服務(wù)，驗房時間約2小時。本協(xié)議書簽訂之日，甲方預(yù)付總服務(wù)費 %，即人民幣大寫。五、甲方的責(zé)任與義務(wù)：甲方在委托協(xié)議簽訂前，應(yīng)為乙方提供驗房所需的相關(guān)文件，如《商品房購銷合同》、三書即《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《建筑工程質(zhì)量認定書》；一證即《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》；二表即《竣工驗收備案表》、《住宅面積實測表》。為驗房人員提供必要的工作條件，并提前通知樓上、樓下鄰居，做好配合工作。甲方有權(quán)對注冊驗房師的驗房服務(wù)做出評價、對驗房結(jié)論提出意見或咨詢，并填寫《客戶評價表》，以備驗房師考核之用。乙方應(yīng)在委托協(xié)議書中約定的時間內(nèi)，按本委托協(xié)議書載明的委托內(nèi)容及要求完成驗房任務(wù)，在兩個工作日內(nèi)向甲方提交驗房報告書。乙方負責(zé)向甲方提供相關(guān)政策、法規(guī)的咨詢服務(wù)。七、違約責(zé)任因甲方原因?qū)е卤緟f(xié)議無法履行，預(yù)付費不予退還；預(yù)付驗房費用自委托之日起有效期保留最長30天。如一方按約定時間未能及時到達現(xiàn)場超過30分鐘以上，則按每50元/時誤工費支付給對方，特殊原因除外。九、其他約定：十、遇有特殊情況或協(xié)議未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決。本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。二、商品房交付中的注意事項購房者在查看房屋資料時，房屋的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》原件是可帶走的，管線分布竣工圖有時也是附在《住宅使用說明書》中。，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而沒有逾期交房的壓力。在交房條件滿足的情況下，只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使你沒有按約前來接收房屋，也算開發(fā)商履行了交房義務(wù)。，購房者驗房的標準依據(jù)是《商品房買賣合同》和房屋建筑方面的法律及規(guī)范，因此《商品房買賣合同》中的約定就極為關(guān)鍵?！敖桓妒褂谩?。因此，購房者領(lǐng)取住宅鑰匙就視為房屋的交付使用。房屋的交付使用意味著房屋毀損、滅失的風(fēng)險的轉(zhuǎn)移和逾期交付時間的確定。開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。是否構(gòu)成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。但如果開發(fā)商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責(zé)事由告知購房者，開發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。這個責(zé)任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同。在此情況下，購房者有權(quán)拒絕接受交付，并可要求開發(fā)商補正。墻面空鼓回造成后期的開裂、脫落等現(xiàn)象，地面空鼓會影響地磚松動而斷裂，木地板會造成松動后的地板異響。門窗工程的驗收主要看外觀的質(zhì)量，如：框的破損、磕碰、劃傷，框的損壞很難恢復(fù)原表面質(zhì)量。電氣部分主要是驗電源部分，弱電這時沒開通無法檢查，電源插座接線要正確，不得相零反，特別注意有無接地，無接地要查找原因。衛(wèi)生間的閉水在驗房前，應(yīng)通知開發(fā)商提前24小時放水，以便在驗房時直接檢查，當(dāng)然也可由裝修時的施工隊進場后檢查，但在此之前衛(wèi)生間不得放有可能損壞地面的物品。收房要檢查的文件：竣工備案表、質(zhì)量保證書、使用說明書、面積測繪書好象毛坯房并沒有什么驗房的國家標準吧。這個維修最好不要全部由裝修公司處理，最好是讓建筑單位先對里面進行處理了，然后再又裝修方處理外層，對于這類問題，業(yè)主在要求建筑方維修之前先要看好他們的維修方案，最好是讓他們把里面的縫隙用專業(yè)的水泥填補，然后用鋼絲網(wǎng)覆上，在四周釘上膨脹螺絲。但這樣也不能完全保證解決開裂的問題。中空玻璃不只是看劃痕和水氣，還要看晃動的幅度，一些比較大的落地窗，用力一推，會出現(xiàn)較大的晃動，這就很可能不符合標準，有的中空玻璃雖然密封得比較好，但是在制作過程中很可能會出現(xiàn)里面有雜質(zhì)（內(nèi)層不干凈），這情況還是比較多的。衛(wèi)生間的閉水實驗一定要做，但是發(fā)現(xiàn)問題后一點要及時的維修，現(xiàn)在很多裝修好后發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間漏水大多與開發(fā)商無關(guān)，主要還是裝修時沒弄好。但是要是水管的接頭出了問題，從那漏出來的水沒地方排走，就會往下磣水。商品房房屋入住驗收標準收房須知收房時候關(guān)鍵的問題，不能草率的收房！在沒有驗房前，大家對所有要簽字的文件需要謹慎！“二書一表” 二書：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》 一表：《竣工驗收登記備案表》開發(fā)商如果沒有這些文件提供，業(yè)主可以拒絕收房。不應(yīng)成為開發(fā)商交付房屋的前提條件，您有權(quán)拒絕此不合法要求。：如果發(fā)現(xiàn)房屋一般質(zhì)量問題，應(yīng)立即找開發(fā)商要求其對有質(zhì)量問題的地方在規(guī)定的時間內(nèi)（15日內(nèi)）整改完成，在對方解決好該問題后再辦理入住手續(xù)。索要“兩書一表”向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設(shè)計、施工及驗收中的具體技術(shù)指標，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。按照有關(guān)規(guī)定，《竣工驗收備案表》上的每一項都必須報主管部門備案。《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴格的約束作用，只要將項目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負責(zé)，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé)任。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費、保安費、綠化費怎么核定，做到明明白白。其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊出具的《竣工實測表》，做到心知肚明。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅持先驗房、后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗房時發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標、公攤不公等問題書面呈遞給開