中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1-展示頁
2024-10-13 14:21本頁面
【正文】 漲實現(xiàn)了各市場主體的前期的預期，也堅定了各市場主體本期的預期，也會吸引更多的投資者或投機者參與進來，需求的增加進一步推動價格的上漲，如此循環(huán)，直至價格高到消費者無法承受，退出市場，投資者和投機者的預期發(fā)生轉(zhuǎn)向。當預期價格將進一步上升時，無論是消費者、投資者或是投機者都將會將購買行為提前，以減少費用或降低投資成本以把握投資、套利的機會。也就是說，我國房地產(chǎn)業(yè)正要挾著整個中國經(jīng)濟。若國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)崩盤，整個國家經(jīng)濟就可能發(fā)生危機。銀行的信貸消費啟動了國人的最終需求，而且房地產(chǎn)業(yè)成了各個地方短期業(yè)績大見成效的見證。但當房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶起金融危機時，也會造成價格的劇跌。房地產(chǎn)投資增長率應與房地產(chǎn)消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在房地產(chǎn)市場供求關系中，按照通用的國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，商品房空置率達10%以內(nèi)為正常，如果超越過多，空置率過高表明存在嚴重的供給過剩，供給過剩也會如價格泡沫一樣，外部環(huán)境適宜時會導致價格的劇跌。地價虛漲的同時也帶動房價虛高，而民眾的實際購買力卻沒有隨著房價的增長而增加，購房者難以承受房價壓力，隨之產(chǎn)生明顯的購買力斷層。房地產(chǎn)在有力推動經(jīng)濟增長的同時，也出現(xiàn)了投資過熱和房價上漲過快的勢頭。不過，在政府主導下的房地產(chǎn)業(yè)盡管空前繁榮，但隱藏著的困難和危機也是不可視而不見的。㈡中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀我們可以看到，近幾年來，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)得到了飛速的發(fā)展，它也成為帶動國內(nèi)經(jīng)濟穩(wěn)定增長的動力之一。而日本在70年代中期由最高的8%左右一直降低，到1985年廣場協(xié)議的簽訂，%，這時候日本的房地產(chǎn)崩盤了，從此日本進入了長達十幾年的低迷，被稱為“失去的十年”。⒌房地產(chǎn)投資占GDP比例這個指標反映整體經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴程度。在2004年之后，中國房地產(chǎn)貸款占整個貸款的40%。一般來講，國際上公認的還貸收入比安全上線是28%，超出了這個線，對于個人來講還款壓力大，幸福指數(shù)降低；對于整個金融系統(tǒng)業(yè)存在巨大的安全隱患。⒋還貸收入比也即居民平均用來還分期貸款支出占收入比例，其包括各種各樣的按揭貸款。按國際通行慣例，商品房空置率在5%10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；空置率在10%20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。而北京、上海、杭州、深圳的房租收益率一般都在360以上，且房租上漲速度遠遠低于房價上漲速度，這一數(shù)字還在不停的增大。以下是各城市2011年房價收入比：⒉房租收益率即房子總價格和每月房租的比值，用以評價房產(chǎn)的投資價值。關鍵詞：房地產(chǎn) 泡沫經(jīng)濟一、中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析：㈠評價房地產(chǎn)形勢的指標：⒈房價收入比也即家庭年均收入和平均房價比值，用以評價房價的相對高低。第一篇：中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1通過房地產(chǎn)泡沫透析中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀 內(nèi)容摘要：近年來，在我國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展的同時，有關房地產(chǎn)市場是否過熱、是否存在泡沫問題的討論日漸激烈，各方面觀點遠未達成一致。種種經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)泡沫危害極其嚴重，它使得資產(chǎn)價格發(fā)生扭曲、資源配置失衡，從而威脅整體社會經(jīng)濟的健康發(fā)展。世界銀行的標準上限是5:1。國際公認的房租收益率應在150到230之間。⒊空置率空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。中國2000年以后新建房的空置率在40%以上，而2004年以后新建房的空置率應不低于60%。而對中國人來講基本上就是房貸，這項指標是用以衡量房地產(chǎn)貸款的金融風險的。一旦有宏觀經(jīng)濟的波動，往往會造成大面積的不良貸款。而目前這個比例保守估計有55%。在大國的房地產(chǎn)歷史上，%的最高比例，然后一路小幅波動，%開始，%，隨后發(fā)生了次貸危機。而從中國有據(jù)可查的記錄來看，%開始一路上漲，%，這是任何國家任何時候都沒出現(xiàn)過的高度。而且隨著國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，其市場化的程度越來越高，特別是在住房走向商品化及市場化的方面更是邁出了大步。⒈房地產(chǎn)價格泡沫。其中由于土地稀缺性和市場需求相對無限性的拉動作用及投機炒作，土地價格快速上漲，價格泡沫也隨之產(chǎn)生。⒉房屋空置泡沫。⒊房地產(chǎn)投資泡沫。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費增長率，形成供大于求的市場局面，對促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟增長是有利的。以上各個數(shù)據(jù)均說明，我國現(xiàn)處于嚴重的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟之中。同時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也帶動相關產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，例如：鋼鐵、水泥、電解鋁、建材、電力與運輸?shù)?。就?0世紀90年代的日本，房地產(chǎn)業(yè)一旦出現(xiàn)問題，整個經(jīng)濟很快進入衰退期，而且十多年無法振興。二、我國房地產(chǎn)泡沫存在的原因分析：㈠投資者的短視與房價上漲的心理預期刺激了泡沫的形成房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)周期長、消費時間久、價值量大等特點，決定了無論是房地產(chǎn)需求方的購買決策還是房地產(chǎn)供給方的開發(fā)、銷售決策都會收到對相關因素未來變化的預期的影響，包括對宏觀經(jīng)濟走勢、居民收入水平、通貨膨脹水平、政府相關政策變動等內(nèi)容的預期以及由此產(chǎn)生的對房地產(chǎn)價格變動的預期。而購買行為的提前無疑又會增加當期市場的需求，加劇當期市場供不應求的緊張關系，促使當期價格上漲。在房地產(chǎn)泡沫形成過程中，重要經(jīng)濟變量的變化進一步刺激了投資者房價上漲的心理預期。同時，經(jīng)濟自由化和迅速對外開放后，外資的涌入和投機炒作行為的增加，短期資本大量流入房地產(chǎn)市場，市場交易的投機性交易的比例上升，進一步促進了房價的迅速上升。一部分投資者開始撤離房地產(chǎn)市場。㈡銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的過度擴張是造成房地產(chǎn)泡沫過度膨脹
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