【正文】 方米，總投資 億元。此外，近年來(lái)新推出的諸多高層住宅，由于具備良好的地理位置、較好的質(zhì)量、完備的設(shè)施等，受到注重生活品質(zhì)、居住環(huán)境的部分機(jī)構(gòu)和高收入者的追捧。 2021 年烏魯木齊市經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格始終保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，加權(quán)平均價(jià)格一直在 1400/平方米元左右，漲勢(shì)較前兩年趨于緩和，同比上漲 %，漲幅比 1999年減少了 %；普通住宅價(jià)格漲勢(shì)明顯，同比上漲 %，漲 幅比1999 年增加了 %，加權(quán)平均價(jià)格由 1999 年的 1880 元 /平方米，漲至 2250 元 /平方米。 2021 年烏魯木齊個(gè)人購(gòu)房總金額 億元，比 1999 年增長(zhǎng) 億，占商品住宅銷售總額的 92%。其中價(jià)位在 1200~1800元 /平方米，帶有國(guó)家津貼性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房主要是為了解決廣大中低收入者的住房需求；價(jià)位在 1800~2800 元 /平方米，強(qiáng)調(diào)地理位置、環(huán)境和質(zhì)量結(jié)構(gòu)等因素的普通住宅，包括一些高層住宅，主要是滿足注重居住品質(zhì)的中高收入家庭的住房需求；價(jià)位更高的 高檔公寓，豪華住宅主要是針對(duì)一些高收入，先富起來(lái)的消費(fèi)階層居住和投資的需求。根據(jù)對(duì)烏魯木齊市近百家各類樓盤的價(jià)格調(diào)查資料顯 示， 2021年烏魯木齊商品房銷售價(jià)格總水平穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，且市場(chǎng)及價(jià)格走勢(shì)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： 9 1) 多層次，多價(jià)位的高品房供應(yīng)體系逐漸形成。其中，房地產(chǎn)開發(fā)， 2021 年 1~12月商品房開發(fā)投資 45 個(gè)億，施工面積 250 萬(wàn)平方米，比上一年竣工面積增加 92%。 2021 年是國(guó)家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的第一年，也是自治區(qū)深化城鎮(zhèn)住房改革的關(guān)鍵一年。這些企業(yè)近年來(lái)發(fā)展較快，新增員工較多，他們是昌吉市住房消費(fèi)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況和住宅需求預(yù)測(cè) 昌吉市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在新疆處于龍頭地位 ,人均年收入 8000 元左右，年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率 15%。 8 商品住宅空置率日益增高的原因是這些住宅小區(qū)不同程度地存在著功能布局不合理，結(jié)構(gòu)可改造性差，設(shè)備配套落后，施工質(zhì)量通病較多，小區(qū)環(huán)境及管理不盡人意等問(wèn)題，從而造成住宅商品產(chǎn)銷不對(duì)路。 住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化是推動(dòng)住宅建設(shè)技術(shù)更新，提高住宅建設(shè)質(zhì)量和效益的根本出路。 立項(xiàng)的必要性與背景 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，住宅建設(shè)已成為推動(dòng)國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求、推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。 “世紀(jì)花園”項(xiàng)目的整個(gè) 開發(fā)以現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)化的概念組織工程的設(shè)計(jì)與建造，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)全過(guò)程的計(jì)算化、信息化、集成化，提高決策水平和科技含量，大大縮短住宅施工周期、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，提高住宅建設(shè)的質(zhì)量與效益。 “世紀(jì)花園”項(xiàng)目在已有成果的基礎(chǔ)上將先進(jìn)成熟的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備進(jìn)行技術(shù)集成，建立部品體系的概念，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化和裝配化，推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。人們對(duì)商品房的質(zhì)量、環(huán)境、物業(yè)管理要求逐步提高。國(guó)家和自治區(qū)政府高度重視住宅建設(shè)和住宅消費(fèi)，對(duì)發(fā)展住宅建設(shè)、啟動(dòng)住宅消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已形成共識(shí)。特變電工房地產(chǎn)開發(fā)公司的運(yùn)作是特變電工資本運(yùn)營(yíng)及調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)工作中邁出新的一步，它將成為特變電工新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和促進(jìn)特變電工不斷發(fā)展的生力軍。在施工中由于重質(zhì)量、講信譽(yù)被評(píng)為重合同，講信譽(yù)的企業(yè)。 新疆新特房物業(yè)有限責(zé)任公司成立于 2021 年 3 月，注冊(cè)資金100 萬(wàn)元，物業(yè)公司將樹立服務(wù)第一的意識(shí)，進(jìn)一步規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作，爭(zhēng)創(chuàng)自治區(qū)級(jí)物業(yè)管理精品小區(qū)。公司是以建筑施工，建筑裝飾為主兼以園林、綠化工程施工，建筑技術(shù)咨詢，經(jīng)營(yíng)商貿(mào)的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)體。房地產(chǎn)公司目前已在昌吉儲(chǔ)備土地資源近千畝。公司現(xiàn)有人員 80 名，其中本科以上學(xué)歷占 32%，大專以上學(xué)歷占 83%，其中有高級(jí)職稱的5 人，中級(jí)職稱 10 人，助理職稱 19 人。 新疆特變電工房地產(chǎn)開發(fā)公司簡(jiǎn)介 新疆特變電工房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司是由新疆特變電工股份公司以 80%控股與新疆第一工業(yè)設(shè)計(jì)院共同出資組建的，于一九九九年十一月九日正式在烏魯木齊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)注冊(cè)成立，注冊(cè)資金壹仟萬(wàn)元，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)。 “世紀(jì)花園”住宅小區(qū)將把成熟先進(jìn)的技術(shù)加以集成，建立產(chǎn)業(yè)化的部品體系，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)的技術(shù)更新，產(chǎn)品換代，小區(qū)從立項(xiàng)開始即進(jìn)行了規(guī)范化操作，成立康居示范項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，以最新的經(jīng)濟(jì)建設(shè)動(dòng)態(tài)為導(dǎo)向，結(jié)合先進(jìn)的組織方式與管理模式，實(shí)現(xiàn)信息集成、過(guò)程集成、企業(yè)群體集成，最終實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化示范工程的目標(biāo)。 建設(shè)背景 “世紀(jì)花園”住宅小區(qū)對(duì)環(huán)境的影響及其評(píng)價(jià)。城市居住環(huán)境在新疆首屈一指。位于昌吉市以西第一座城市石河子市距烏魯木齊約 150 公里。作為自治區(qū)首府的烏魯木齊的衛(wèi)星城市，距烏魯木齊國(guó)際機(jī)場(chǎng) 18 公里。 國(guó)家康居示范工程 住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)可行性研究報(bào)告 工程名稱：新疆昌吉市特變電工“世紀(jì)花園”住宅小區(qū) 申報(bào)單位：新疆特變電工房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 編制單位：中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 新疆特變電工房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 二○○一年四月 1 目 錄 1. 工程概況 建設(shè)背景及概況 地理位置 建設(shè)背景 新疆特變電工房地產(chǎn)開發(fā)公司簡(jiǎn)介 建設(shè)的目的、意義及產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化目標(biāo) 立項(xiàng)的必要性與背景 當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況和住宅需求預(yù)測(cè) 銷售對(duì)象定位及住宅性能等級(jí) 銷售對(duì)象 住宅性能等級(jí) 控制性規(guī)劃要點(diǎn) 規(guī)劃指標(biāo) 規(guī)劃原則 規(guī)劃主旨 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 用地平衡表 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 市政基礎(chǔ)設(shè)施條件 交通及周邊配套設(shè)施 綠化景觀 小區(qū)道路系統(tǒng) 2 供電系統(tǒng) 信息通訊系統(tǒng) 安全防范系統(tǒng) 設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 給排水 熱力 供暖 燃?xì)? 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 工程中采用的成套技術(shù) 專項(xiàng)技術(shù)開發(fā)、關(guān)鍵技術(shù)的突破和預(yù)期成果水平 住宅建筑結(jié)構(gòu)體系 住宅建筑節(jié)能及新能源開發(fā)利用 廚衛(wèi)系統(tǒng) 管線體系 中水系統(tǒng) 地板輻射供暖技術(shù) 太陽(yáng)能技術(shù) 居住區(qū)環(huán)境及其保障技術(shù) 住宅施工建造技術(shù) 其它形式住宅建造成套技術(shù) 小區(qū)現(xiàn)代化管理 住宅智能化設(shè)計(jì) 新型住宅部品的利用和開發(fā) 冷軋帶肋鋼筋 水泥聚苯顆粒板保溫隔熱層 3 改性瀝青 SBS 卷材 新型管材的選用 塑鋼門窗 商品泵送混凝土 節(jié)水型衛(wèi)生潔具與衛(wèi)生間整體標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì) 對(duì)工程投資及市場(chǎng)銷售的影響 對(duì)地方或全國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)代化的推動(dòng)作用 對(duì)提高住宅建設(shè)水平的示范、帶動(dòng)作用 使用功能質(zhì)量 工程質(zhì)量 環(huán)境質(zhì)量 對(duì)勞動(dòng)生產(chǎn)率 的提高預(yù)測(cè) 先進(jìn)科技發(fā)展成果轉(zhuǎn)化率的提高預(yù)測(cè) “世紀(jì)花園”住宅小區(qū)技術(shù)及成本分析一覽表 總投資估算 資金籌措及計(jì)劃 經(jīng)營(yíng)成本和收入 利潤(rùn)及利潤(rùn)率 對(duì)產(chǎn)業(yè)化技術(shù)推廣應(yīng)用的綜合評(píng)價(jià) 4 建設(shè)背景及概況 地理位置 新疆昌吉市特變電工“世紀(jì)花園”住宅小區(qū)位于新疆首府烏魯木齊的衛(wèi)星城市昌吉市。 昌吉市位于天山北坡經(jīng)濟(jì)帶，是昌吉州政府所在地，是全州政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，現(xiàn)有城市人口 18 萬(wàn)。自治區(qū)除了烏魯木齊市是擁有 170 萬(wàn)人口的大城市外，其余均為 50 萬(wàn)人口以下的小城市，分布較為零散，其中重點(diǎn)城市有位于東疆的哈密市，距烏魯木齊市約 750 公里，昌吉市是通往北疆的咽喉要道。 昌吉市空氣質(zhì)量長(zhǎng)年保持優(yōu)良，地下水蘊(yùn)藏豐富且水質(zhì)優(yōu)良，城市公共綠化面積逐年增長(zhǎng)，城市現(xiàn)有公園兩處，城市文化廣場(chǎng)一處。 “世紀(jì)花園”西鄰連接烏奎高等級(jí)公路和烏伊過(guò)境公路的北京南路 ，南鄰連接昌吉市延安南路及北京南路的南五工西路，北鄰連接昌吉市北京南路及延安南路的南公園西路，地貌為南高北低，坡差約 1%，均勻坡降地貌，地質(zhì)情況較好。國(guó)家康居示范工程是住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的載體，“世紀(jì)花園”住宅小區(qū)在西北地區(qū)按國(guó)家康居示范工程要求進(jìn)行建設(shè)，無(wú)疑會(huì)對(duì)周圍地區(qū)產(chǎn)生輻射，借助西部大開發(fā)機(jī)遇，結(jié)合本地情況提供高品質(zhì)的住宅，以滿足城市居民日益增長(zhǎng)的精神需要和對(duì)居住環(huán)境、住房質(zhì)量、節(jié)能環(huán)保的 5 要求，同時(shí)推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，帶動(dòng)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水 、環(huán)保等符合新疆地方特色的新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備的發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的全面提高，更好地改善落后地區(qū)的投資環(huán)境和居住環(huán)境。 小區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)化示范重點(diǎn)在于解決承載與圍護(hù)體系、隔墻體系、管網(wǎng)體系、廚衛(wèi)體系、建筑節(jié) 能體系、居住環(huán)境質(zhì)量保障體系、小區(qū)智能化體系及分戶計(jì)量收費(fèi)的技術(shù)集成等。 新疆特變電工房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司下設(shè)兩個(gè)全資子公司：昌吉州林工商總公司、新特房物業(yè)有限責(zé)任公司以及一個(gè)控股公司— 新疆誠(chéng)信建筑裝飾工程有限責(zé)任公司。 房產(chǎn)公司主業(yè)致力于房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)與之配套的建筑施工、裝飾裝璜，建筑材料、物業(yè)管理等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)。 新疆誠(chéng)信建筑裝飾工程有限公司是由新疆特變電工房地產(chǎn)開 6 發(fā)有限公司、新疆城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院共同出資對(duì)新疆誠(chéng)信建筑裝飾工程公司行進(jìn)改制組建的，公司位于烏魯木齊市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。公司具有雄厚的資金實(shí)力和技術(shù)設(shè)備實(shí) 力，并建立了先進(jìn)的管理模式和完善的服務(wù)體系。 新疆誠(chéng)信建筑公司面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，始終堅(jiān)持“質(zhì)量第一，用戶至上”的原則，把承建的每一個(gè)項(xiàng)目都當(dāng)作精品工程去抓，促使工程質(zhì)量不斷提高，所建工程合格率為 100%，優(yōu)良率 65%。 新疆特變電工房地產(chǎn)開發(fā)公司的發(fā)展目標(biāo)是把公司建設(shè)成為以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭、 集施工、物業(yè)管理、建材經(jīng)營(yíng)為一體的綜合類互補(bǔ)型經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 建設(shè)的目的、意義及產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化目標(biāo) 隨著住房分配貨幣化政策實(shí)施的不斷深入，新疆維吾爾自治區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)也得到了長(zhǎng)足發(fā)展。并出臺(tái)了一系列的鼓勵(lì)政策，對(duì)我區(qū) 2021 年的住宅建設(shè)和住宅消費(fèi)產(chǎn)生巨大 的影響。 7 由于自治區(qū)地處西部地區(qū)，住宅建設(shè)科技含量低，產(chǎn)業(yè)化程度低，導(dǎo)致住宅建設(shè)整體水平較低，遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的住房需求。 “世紀(jì)花園”項(xiàng)目引導(dǎo)住宅設(shè)計(jì)理念的進(jìn)步，改變或優(yōu)化傳統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)體系，提高住宅空間可改造性和可持續(xù)發(fā)展性，住宅的功能與環(huán)境具有舒適性、安全性和耐久性。 通過(guò)“世紀(jì)花園”項(xiàng)目的建設(shè)，在新疆地區(qū)起到示范帶動(dòng)作用，推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，帶動(dòng)建材、輕工、化工、冶金、能源等十幾個(gè)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，充分發(fā)揮住宅產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的重要作用。但是，我國(guó)住宅 建設(shè)近年來(lái)與現(xiàn)代化工業(yè)發(fā)展程度不相稱，主要表現(xiàn)在建筑材料，部品與設(shè)備不配套，現(xiàn)場(chǎng)施工作業(yè)量大，勞動(dòng)生產(chǎn)率低等方面。同時(shí)，由于住宅產(chǎn)業(yè)具有相當(dāng)高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，可帶動(dòng)其他行業(yè)發(fā)展，因此，住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化對(duì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展將產(chǎn)生積極作用。因此，必須樹立一批示范小區(qū) ，以適應(yīng)人民生活水平不斷提高，并逐步尋找出實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的途徑。全市共有上市公司兩家，效益好的國(guó)有大中型及私營(yíng)企業(yè)七家。 昌吉市商業(yè)繁榮，有西北最大的商品批發(fā)中心“亞中商城”，超市遍布各處，交通發(fā)達(dá)，市區(qū)通行七條線路公交車，出租車近兩千輛，各類醫(yī)院、金融等服務(wù)設(shè)施，文教設(shè)施配套齊全。這一年，自治區(qū)房地產(chǎn)施工總面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，竣工總面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，比上一年增加 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，共投資 億元，比上一年增加 億元，增長(zhǎng)了 %。 自治區(qū) 2021 年住房建設(shè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 個(gè)百分點(diǎn)。目前烏魯木齊市已初步形成以經(jīng)濟(jì)適用房為塔基，普通住宅為核心，豪華住宅為塔尖的金字塔型多層次商品房供應(yīng)體系。 2）隨著住房體系改革的深入，個(gè)人購(gòu)房目前已逐漸代替了集團(tuán)購(gòu)房成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主體。 3) 高品質(zhì)商品房日漸受到人們的青睞。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，消費(fèi)者逐漸成熟，對(duì)高品質(zhì)住宅的環(huán)境，位置和質(zhì)量等方面的要求不斷提高，此類住宅項(xiàng)目呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，一些品質(zhì)較好的樓盤在預(yù)售期間便宣告售罄。此類住宅從今年初起，價(jià)格一路走高，同比上漲%，漲幅較 1999 年擴(kuò)大了 %。 昌吉市距烏魯木齊市中心約 35 公里，但兩地商品房?jī)r(jià)位差異 10 非常大，以普通商品房為例，烏市均價(jià)為 1800 元 /平方米，而昌吉僅有 1000 元 /平方米左右。原因是烏魯木齊市地處群山環(huán)繞的低洼地帶，煙塵、廢氣等無(wú)法排放到烏魯木齊市以外，烏市上空多數(shù)情況下都籠罩一層煙霧，空氣中總懸浮顆粒嚴(yán)重超標(biāo)，相比之下，昌吉市的情況就好的多，天空經(jīng)常是藍(lán)天白云，空氣和水的質(zhì)量也非常高，是真正適合人類居住的理想環(huán) 境。 銷售對(duì)象定位及住宅性能等級(jí) 銷售對(duì)象定位 根據(jù)新疆房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平和產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，高品質(zhì)的商品房市場(chǎng)將在平穩(wěn)有序的發(fā)展中逐步趨于繁榮，加上促進(jìn)住宅消費(fèi)的政策在不斷的完善中發(fā)揮的巨大作用，以及我國(guó)加入 WTO 日益臨近，將對(duì)高品質(zhì)商品房市場(chǎng)起到極大的支撐作用。銷售對(duì)象是面向全疆范圍內(nèi)的中高收入階層。 11 控制性規(guī)劃要點(diǎn) 規(guī)劃指標(biāo) “世紀(jì)花園”