【正文】 opment Rights，TDR），或發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移（Transfer ofDevelopment Rights，TDR），或容積率（Floor Area Ratio，F(xiàn)AR）轉(zhuǎn)移，是國內(nèi)研究中較薄弱的環(huán)節(jié)。“漲價(jià)歸公”著重公權(quán)的作用，看似有管制效率，但缺乏公平，農(nóng)地保護(hù)與農(nóng)民利益得不到有效保障；“漲價(jià)歸私”著重私權(quán)的利益，太過激進(jìn)，其可操作性差，如要求國家財(cái)政預(yù)算充足，也易造成分配不公。中國目前對此的分歧集中在農(nóng)村集體所有的土地發(fā)展權(quán)歸屬上。朱啟臻等（2006）[21]主張新增建設(shè)用地的發(fā)展權(quán)由國家和失地農(nóng)民分享，農(nóng)地發(fā)展權(quán)應(yīng)從“漲價(jià)歸公”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皾q價(jià)分享”。萬磊[10]也主張城鎮(zhèn)土地的發(fā)展權(quán)歸屬政府，農(nóng)村土地的發(fā)展權(quán)歸屬農(nóng)村集體，政府再用稅收杠桿來均衡各方利益。許恒周（2005）[19]認(rèn)為，中國土地分為國家所有和集體所有兩種形式，前者的土地發(fā)展權(quán)，完全由國家控制，而后者的土地發(fā)展權(quán)，國家卻將其從農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)束中剝離出來由政府完全享有。（二）二元主體論主張二元主體論的學(xué)者，大多從中國土地所有制的特點(diǎn)或維護(hù)農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)利益的角度，主張中國土地發(fā)展權(quán)的權(quán)利主體至少應(yīng)該有兩個(gè)，即國家和農(nóng)村集體（農(nóng)民）。楊明洪等[4]認(rèn)為農(nóng)地發(fā)展權(quán)應(yīng)屬農(nóng)民集體所有；黃祖輝等[3]認(rèn)為，非公共利益性質(zhì)的征地活動(dòng)剝奪了集體土地所有者的土地發(fā)展權(quán)，國家應(yīng)將農(nóng)村集體土地發(fā)展權(quán)的價(jià)值支付給農(nóng)民。國家可向農(nóng)地所有者購買發(fā)展權(quán)，農(nóng)地使用權(quán)可在國家購買發(fā)展權(quán)后以市場方式自由流轉(zhuǎn)。賈海波（2005）[14]也認(rèn)為，農(nóng)地發(fā)展權(quán)只能由國家來行使，因?yàn)楦鶕?jù)土地增值理論，農(nóng)地發(fā)展權(quán)所引致的土地增值實(shí)際上屬于土地的級(jí)差地租Ⅰ，應(yīng)歸國家和社會(huì)所有。對土地使用者為非公益主體的，除給集體和農(nóng)戶應(yīng)有的補(bǔ)償外，還要向國家購買發(fā)展權(quán)。國內(nèi)研究土地發(fā)展權(quán)的學(xué)者大多認(rèn)為土地發(fā)展權(quán)應(yīng)該借鑒英、法等為代表的國家的做法，將其歸為國家所有，即漲價(jià)歸公。二 土地發(fā)展權(quán)的歸屬對于土地發(fā)展權(quán)應(yīng)該歸誰，學(xué)術(shù)界對此的認(rèn)識(shí)可分為單一主體論和二元主體論。后者比較接近現(xiàn)在國外土地發(fā)展權(quán)的概念，也是中國學(xué)術(shù)界逐漸占主流的觀點(diǎn)。中國國內(nèi)對土地發(fā)展權(quán)概念理解的分歧，源于對土地所有權(quán)人主張的發(fā)展權(quán)客體的差異。王萬茂等（2006）[13]認(rèn)為，土地發(fā)展權(quán)是指土地變更用途使用和對土地原有集約度的改變之權(quán)，包括：農(nóng)地發(fā)展權(quán)，市地發(fā)展權(quán)。侯華麗等（2005）[11]認(rèn)為，土地發(fā)展權(quán)是將土地變更為不同使用性質(zhì)的權(quán)利，應(yīng)包括：農(nóng)地變更為非農(nóng)用地的發(fā)展權(quán)即農(nóng)地發(fā)展權(quán)；未利用土地變更為農(nóng)用地或建設(shè)用地的發(fā)展權(quán)；在農(nóng)地使用性質(zhì)不變的情況下擴(kuò)大投入的發(fā)展權(quán)；在建設(shè)用地上進(jìn)行建設(shè)的發(fā)展權(quán)。萬磊（2005）[10]認(rèn)為，土地發(fā)展權(quán)是指對土地在資源利用方面改變原有的利用形式而進(jìn)行再開發(fā)的權(quán)利。胡蘭玲（2002）[8]認(rèn)為，土地發(fā)展權(quán)是指對土地在利用上進(jìn)行再發(fā)展的權(quán)利，即在空間上向縱深方向發(fā)展、在使用時(shí)變更土地用途之權(quán)，可將其分為兩類：空間（高空，地下）建筑權(quán)（Space，Underground Building Tenancy）和土地開發(fā)權(quán)（LandExploitingRight）。周建春（2007）[7]認(rèn)為，農(nóng)地發(fā)展權(quán)又稱土地發(fā)展權(quán)或土地開發(fā)權(quán)，是指將農(nóng)地改為最佳利用方向的權(quán)利，也可狹義地定義為農(nóng)（耕）地改為建設(shè)用地的權(quán)利。杜業(yè)明（2004）[6]認(rèn)為，土地發(fā)展權(quán)是指某組織或個(gè)人變更土地用途而獲得額外收益的權(quán)利。沈守愚（1998）[1]較早從法學(xué)的角度將農(nóng)地發(fā)展權(quán)界定為“將農(nóng)地變更為非農(nóng)用地的變更利用權(quán)”。一 土地發(fā)展權(quán)的概念關(guān)于土地發(fā)展權(quán)的概念，國內(nèi)學(xué)術(shù)界大致有狹義和廣義兩種理解。20世紀(jì)90年代末期以來，中國國內(nèi)不少學(xué)者分別從法學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等角度，在理論上做了大量的研究和探討。范例：國內(nèi)土地發(fā)展權(quán)研究綜述土地發(fā)展權(quán)（Land Development Rights）是從20世紀(jì)50年代初開始，在英、美、法等國相繼設(shè)置的一項(xiàng)重要土地產(chǎn)權(quán)制度。字?jǐn)?shù)不少于5000字。文獻(xiàn)綜述應(yīng)就論文涉及的理論、方法、觀點(diǎn)、資料等，廣泛查閱相關(guān)研究成果，歸納整理，并進(jìn)行評(píng)述。第一篇：畢業(yè)論文文獻(xiàn)綜述要求及范例要求文獻(xiàn)綜述是為撰寫畢業(yè)論文做選題分析、資料準(zhǔn)備。因此，文獻(xiàn)綜述的內(nèi)容要求與論文題目所界定的研究內(nèi)容基本一致。對所引文獻(xiàn)要求在文中注明引用來源，參考文獻(xiàn)不能低于10篇。在畢業(yè)論文資料袋中應(yīng)有紙質(zhì)打印版文獻(xiàn)綜述和電子版文獻(xiàn)綜述。盡管中國事實(shí)上存在著大量的土地發(fā)展權(quán)問題，但是目前還沒有相關(guān)的制度設(shè)置。筆者通過對這些文獻(xiàn)的梳理和分析，發(fā)現(xiàn)國內(nèi)對土地發(fā)展權(quán)的研究主要集中在其概念、歸屬、流轉(zhuǎn)、可行性與必要性等問題上。（一）狹義的土地發(fā)展權(quán)狹義的土地發(fā)展權(quán)，主張它是土地所有權(quán)人將自己擁有的土地變更用途或在土地上興建建筑改良物（包括建筑物與工事）而獲利的權(quán)利。王小映（2003）[2]則認(rèn)為，土地發(fā)展權(quán)是一種農(nóng)地可轉(zhuǎn)為建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)利用的權(quán)利；黃祖輝等（2002）[3]深入分析了農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為城市國有土地對農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)的侵害及其補(bǔ)償問題；楊明洪等（2002，12003）[4，5]分析了中國農(nóng)民集體所有土地發(fā)展權(quán)從法律和事實(shí)上受到壓抑以及農(nóng)民進(jìn)行抗?fàn)幍那闆r。而農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)是特指農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和農(nóng)村存量建設(shè)用地直接進(jìn)入土地一級(jí)市場而獲取收益的權(quán)利。（二）廣義的土地發(fā)展權(quán)廣義的土地發(fā)展權(quán)涉及土地利用和再開發(fā)的用途轉(zhuǎn)變和利用強(qiáng)度的提高而獲利的權(quán)利。季禾[9]禾等（2005）認(rèn)為，土地發(fā)展權(quán)的客體涉及地下、地上、地面上空的開發(fā)和利用。即突破原有的土地利用形式，在空間維度上向縱深方向發(fā)展，在使用上變更土地用途之權(quán)。范輝等（2005）[12]從土地用途轉(zhuǎn)變和集約度提高兩方面，把土地發(fā)展權(quán)分為農(nóng)地發(fā)展權(quán)、建設(shè)用地發(fā)展權(quán)和未利用土地發(fā)展權(quán)，農(nóng)地發(fā)展權(quán)僅指土地用途由農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時(shí)的權(quán)利上升，主要包括國家通過征地將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和農(nóng)用地依法被轉(zhuǎn)為農(nóng)村集體建設(shè)用地。而農(nóng)地發(fā)展權(quán)指土地用途由農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的使用之權(quán)，主要包括：國家通過征地將農(nóng)村集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為國家建設(shè)用地；農(nóng)村集體農(nóng)用地依法被轉(zhuǎn)為農(nóng)村集體建設(shè)用地；國有農(nóng)用地依法轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。如果只涉及土地用途和性質(zhì)或者土地集約程度某一方面改變帶來的權(quán)利，即是狹義的土地發(fā)展權(quán)；如果包括這兩個(gè)方面，則是廣義的土地發(fā)展權(quán)。所以，拓展土地發(fā)展權(quán)的內(nèi)涵，而不僅僅局限于農(nóng)地發(fā)展權(quán)的研究，廣泛研究農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地之間用途相互變