從農(nóng)村土地信托制度的構(gòu)建看“三農(nóng)”難題的破解-展示頁
2024-09-28 16:09本頁面
【正文】 是我國的一項基本國策，必須長期堅持。城市建設(shè)用地信托方式下的受讓人即權(quán)利人為有效地利用土地獲取收益，可以把土地委托給信托投資機(jī)構(gòu)，信托投資機(jī)構(gòu)按信托契約的規(guī)定，籌集建設(shè)資金、建造房屋。 五被信托的土地不能改變其用途。筆者認(rèn)為，我國現(xiàn)階段，土地信托機(jī)構(gòu)的職能主要體現(xiàn)為服務(wù)。 四信托機(jī)構(gòu)的職能主要是服務(wù)。土地信托屬于不動產(chǎn)信托的范疇。 三應(yīng)辦理登記公示手續(xù)。作為承包戶的委托人可以在法律規(guī)定的時限內(nèi)自行約定信托期限，但最長不得超過承包戶剩余的承包期限。草地的承包期為三十年至五十年。 二有法定最長期限的限制。盡管《土地承包法》及《物權(quán)法》草稿已將土地承包權(quán)作為物權(quán)對待，但作為所有權(quán)的核心——處分權(quán)，土地承包者并不享有。一般而言，在信托法律關(guān)系中委托人對信托財產(chǎn)享有所有權(quán)，如西方私有制經(jīng)濟(jì)條件下，土地信托的委托人對土地享有完全的所有權(quán)。筆者認(rèn)為，土地信托是指在堅持集體所有權(quán)和土地承包權(quán)不變的前提下，土地信托服務(wù)機(jī)構(gòu)接受土地承包者的委托，按照土地使用權(quán)市場化需求，通過必要的程序，將土地承包者擁有的土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)依法、有償轉(zhuǎn)讓給其他單位或個人的行為。其內(nèi)涵與信托的內(nèi)涵相比，在共性的基礎(chǔ)上有著差異性。 一、我國農(nóng)村土地信托制的內(nèi)涵透析 我國《信托法》總則規(guī)定，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，進(jìn)行管理或處分的行為。那么，何謂土地信托制，其本身有哪些特點，實行這種制度有什么意義，我國在建構(gòu)這種制度的過程中需要廓清哪些問題。當(dāng)前，各地根據(jù)自身的實際情況，采取了靈活多樣的土地流轉(zhuǎn)形式，包括轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等。從農(nóng)村土地信托制度的構(gòu)建看“三農(nóng)”難題的破解 年月日實施的《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定。承包土地在依法、自愿、有償?shù)幕A(chǔ)上，可以實行流轉(zhuǎn)。浙江紹興、河南等地在土地流轉(zhuǎn)中還催生出了土地信托制。正確認(rèn)識、深入探究這些問題，對推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)、破解“三農(nóng)”難題，無疑具有重要的理論和現(xiàn)實意義。信托在我國發(fā)展較晚，且頗為周折，作為一種特殊品種的農(nóng)村土地信托則更遲。那么什么是土地信托呢。剖析該定義不難看出土地信托具有以下特點： 一委托人對信托財產(chǎn)不享有所有權(quán)。在我國，無論是國有還是集體土地的使用權(quán)人均不對土地享有所有權(quán)。因此，在我國土地信托法律關(guān)系中，作為委托人的農(nóng)民對信托財產(chǎn)——土地不享有所有權(quán)，其在權(quán)利行使過程中要受到一定的拘束。我國《土地承包法》規(guī)定，耕地承包期為三十年。林地的承包期為三十年至七十年，特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以延長。信托期限超過承包期剩余期限的約定是無效約定。根據(jù)信托財產(chǎn)的性質(zhì)，信托可以分為金錢信托、有價證券信托、動產(chǎn)信托、不動產(chǎn)信托、金錢債權(quán)信托。不動產(chǎn)信托與其他種類的信托相比，其一個最大區(qū)別是：不動產(chǎn)信托欲生效必須辦理登記手續(xù)，這是一項要式行為，土地信托也概不例外。在一般情況下，信托業(yè)有以下職能：財產(chǎn)事務(wù)管理、融資、社會投資、服務(wù)、為社會公益服務(wù)。包括：土地流轉(zhuǎn)前的土地使用權(quán)供求登記和信息發(fā)布；土地流轉(zhuǎn)中的中介協(xié)調(diào)和合同簽訂指導(dǎo)；土地流轉(zhuǎn)后的跟蹤服務(wù)和糾紛調(diào)處。在我國，采用信托方式進(jìn)行農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)，不可改變土地的農(nóng)業(yè)用途，這既是一項強(qiáng)制性規(guī)定，對承包者和經(jīng)營者而言，更是一項法定義務(wù)，必須全面履行。而農(nóng)用地信托方式下的經(jīng)營者則不得改變土地的
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