【正文】 齊升 平均每個(gè)月 6000萬(wàn)的回款任務(wù) p a r tI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o ma l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mi n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o ma l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mi n t e l l i g e n c eI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s sw e r e m a d e f r o m英泰簡(jiǎn)介PART 第二部分 項(xiàng)目分析 一 市場(chǎng)分析 2023年，西安市普通住宅市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)超過(guò)歷史高點(diǎn) 2023年。“中貿(mào)廣場(chǎng)”項(xiàng)目 整合營(yíng)銷推廣匯報(bào)案 操作總策略：守正出奇 固本求異 謹(jǐn)呈：陜西中貿(mào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 目 錄 第一部分 目標(biāo)思考 第二部分 項(xiàng)目分析 第三部分 項(xiàng)目定位 第四部分 營(yíng)銷推廣 p a r tI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o ma l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mi n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o ma l l s u v c e s s w e r e m a d e f r o m w i s d o mi n t e l l i g e n c eI n t e l l i g e n c e a l l s u v c e s sw e r e m a d e f r o m英泰簡(jiǎn)介PART 第一部分 目標(biāo)思考 目標(biāo)的思考： 2023年 5月開(kāi)盤(pán)、 2023年 6月售罄！ 目標(biāo)解析 銷售周期 2年（ ） 住宅 6800，公寓 7800； 計(jì)劃 10年 5月開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)銷售 20%。 11年底交工，銷售 90% 約 20億左右的回款 平均每個(gè)月 7700平米銷售任務(wù) 平均每個(gè)月 6000萬(wàn)的回款任務(wù) 城南 2023年第四季度按月銷售金額 項(xiàng)目名稱 開(kāi)發(fā)商名稱 銷售面積 銷售金額 均價(jià) （㎡） （萬(wàn)元） （元 /平米） 金地芙蓉世家 西安金地置業(yè)投資有限公司 碧水西岸．南湖１號(hào) 西安曲江碧水西岸旅游開(kāi)發(fā)有限公司 曼城國(guó)際 陜西恒天置業(yè)發(fā)展有限公司 紫薇馨苑 西安融僑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 金泰假日花城 陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)有限公司 融僑 隨著曲江、城北、浐灞等房地產(chǎn)板塊各項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的不斷完善，進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程，第四季度，城北區(qū)住宅成交凸顯，占全市市場(chǎng)份額的 26%，而曲江隨著中海、大華及龍湖地產(chǎn)等高端產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，在價(jià)格上絕對(duì)領(lǐng)先于全市。 2023年全年房地產(chǎn)投資狀況平穩(wěn)，個(gè)別月份略微下降，房地產(chǎn)供應(yīng)情況較歷年略微下降，從土地成交來(lái)看，成交主要集中在灞橋、未央及航天科技區(qū)域，整體土地供應(yīng)呈現(xiàn)郊區(qū)化外擴(kuò)。 未來(lái)走勢(shì) 四季度的價(jià)量齊漲為 2023年全年發(fā)展畫(huà)上了一個(gè)完美的句號(hào)，未來(lái)政策的導(dǎo)向以及投資市場(chǎng)的消費(fèi)者購(gòu)買力將成為 2023或有增長(zhǎng)的支撐點(diǎn)。 9月，商業(yè)銷售均價(jià)為每平方米 14,193元， 10月份均價(jià)為每平方米10,827元， 11月份均價(jià)為每平方米 13,391元，由于區(qū)域價(jià)格差異較大，區(qū)域權(quán)重影響下市場(chǎng)價(jià)格月波動(dòng)較大。金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購(gòu)買普通自住房的同時(shí)，要嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。 房地產(chǎn)宏觀政策 提高二套房首付，對(duì)本項(xiàng)目投資客有一定影響。進(jìn)城就是城里，就是繁華的代名詞，出城就是鄉(xiāng)下，和城里有很大區(qū)別。 南關(guān)正街 南北中軸線 城市主要交通動(dòng)脈 地塊位于 大西安城市縱軸線 南關(guān)正街與友誼西路交匯的 黃金西南角 城市軸線關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 天時(shí)地利 南門 永寧門 是西安城門中資格最老、沿用時(shí)間最長(zhǎng)的一座，建于隋初（ 582年）。唐末韓建縮建新城時(shí)留作南門。它也是現(xiàn)在西安城墻各門中復(fù)原得最完整的一座。屬于保護(hù)比較好的著名唐代佛塔，是唐朝都城長(zhǎng)安保留至西安的兩處重要建筑之一。 位置獨(dú)一無(wú)二 歷史文化氣息濃厚 城市氛圍獨(dú)特 地段總結(jié) 三 產(chǎn)品分析 項(xiàng)目基本情況 總占地 : 130余畝 總建面： 60萬(wàn)平米（含 10余萬(wàn)平米商業(yè)） 南區(qū)： 住宅總建面： 高密度，高容積率住宅。 11 34F 12 33F 10 34F 8 25F 9 29F 6 29F 19 29F 18 29F 15 29F 16 29F 樓體分布情況分析 6— 19樓體為 25F34F，點(diǎn)式高層。 戶型分布區(qū)間分析 80200 97140 95140 90170 85105 85140 4085 4086 4086 110180 中大戶型住宅 小戶型公寓 大戶型商務(wù)公寓 四 客戶分析 客戶定位 —— 中高端客戶人群 ? 消費(fèi)符號(hào) 汽車：中高檔轎車 服裝：國(guó)際品牌、一線國(guó)內(nèi)品牌、 消費(fèi)：高爾夫、 SPA、前沿時(shí) 尚運(yùn)動(dòng)、 教育：私立學(xué)?；騼?yōu)質(zhì)名校、 來(lái)源：城南及城內(nèi)客戶為主 職業(yè)：精英白領(lǐng)、高層管理、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)主、 目的：追求高舒適的居住品質(zhì)、 年齡： 2540歲 收入：家庭年收入 30萬(wàn)元以上 特征：進(jìn)取、品味、文化、休閑、善接受新事物，看重本區(qū)域價(jià)值及文化 核心客戶 重要客戶 偶得客戶 來(lái)源：西安市區(qū)及省內(nèi)其他城市 職業(yè)：生意、貿(mào)易、業(yè)務(wù)、大型企業(yè)員工 目的：改善居住環(huán)境 +投資置業(yè) 年齡： 2550歲 收入：家庭年收入 20萬(wàn)元以上 特征：崇尚新事物，注重房產(chǎn)增值功能，看重項(xiàng)目的地段屬性。 五 區(qū)域市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)界定 一點(diǎn)和三線的區(qū)域市場(chǎng) 一點(diǎn)：以鐘樓為圓心， 2公里之內(nèi)的項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng) 特點(diǎn)：投資性產(chǎn)品居多，價(jià)格西安最高，多為公寓型產(chǎn)品和商業(yè)，用地性質(zhì)多數(shù)為商業(yè)和綜合，鐘樓的核心作用十分明顯。 第二線：長(zhǎng)安路從鐘樓到小寨段 特點(diǎn)：產(chǎn)品類型分段性明顯，商業(yè)集中地綜合性物業(yè)投資用途，南門寫(xiě)字間投資自用，草場(chǎng)坡自住，小寨公寓型物業(yè)及商業(yè)物業(yè)。 無(wú)明確的所屬區(qū)域概念，夾在城內(nèi)和環(huán)城路、長(zhǎng)安路開(kāi)發(fā)帶之間 優(yōu)勢(shì)：價(jià)格洼地，開(kāi)發(fā)真空，投資性和居住性兼顧！ 劣勢(shì)：無(wú)明顯所屬區(qū)域，項(xiàng)目屬性不明晰 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目界定 界定條件 區(qū)域類似 和項(xiàng)目在同一區(qū)域或相近區(qū)域的項(xiàng)目 產(chǎn)品類似 和項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)劃和戶型面積有重疊 價(jià)格類似 滿足以上兩條且價(jià)格類似的項(xiàng)目 階段類似 在工程進(jìn)度和開(kāi)發(fā)階段上時(shí)間相近 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目名稱 位置 類型 開(kāi)發(fā)商 規(guī)模 價(jià)格區(qū)間 建筑形式 面積區(qū) 間 九錦臺(tái) 西安含光門區(qū)域，3513廠原址之上，比鄰南二環(huán) 住宅 潤(rùn)基投資控股 32畝， 367598平米 均價(jià)：75008500 高層、 1梯2戶，躍層 120330 新地城 城南南二環(huán)西段 66號(hào) 綜合 萬(wàn)科企業(yè) ， 11萬(wàn)平米 均價(jià)： 7800 高層， 1梯2戶， 1梯 6戶 9 9145 萊安逸境 萊安逸境位于高新區(qū)唐延路北一號(hào)（群賢莊北鄰） 綜合 陜西置地投資發(fā)展有限公 司 61畝， 15萬(wàn)平米 7500 高層點(diǎn)式 住宅 36143 珠江時(shí)代廣場(chǎng) 珠江時(shí)代廣場(chǎng)位于城內(nèi)區(qū)環(huán)城南路東段 336號(hào) 綜合 西安珠江時(shí)代廣場(chǎng)投資有 限公司 15萬(wàn)平米 公寓： 12023 高層點(diǎn)式 住宅 48135 宏府嘉會(huì)廣場(chǎng)二期 城內(nèi)區(qū)北大街西華門十字西南角 公寓 宏府房地產(chǎn) 23畝，總建筑面積 182萬(wàn)平米 11000 高層點(diǎn)式住宅 30167 南門國(guó)際 南門國(guó)際位于城南區(qū)長(zhǎng)安路與體育館十字東南角 住宅 云峰置業(yè) 8畝， 5萬(wàn)平米 7800 高層點(diǎn)式 住宅 3580 未來(lái)城 城南區(qū)南二環(huán)與太白南路十字西北角 綜合 亞建地產(chǎn) 56畝， 20萬(wàn)平米 7500 高層點(diǎn)式 住宅 43110 長(zhǎng)安公館 長(zhǎng)安公館位于城南區(qū)環(huán)城南路西段 14號(hào)（城堡酒店西側(cè)） 住宅 西安凱博爾 7畝， 3萬(wàn)平米 9600 高層點(diǎn)式 住宅 3090 項(xiàng)目分析總結(jié) S W O T 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak ?具有無(wú)法復(fù)制的地段優(yōu)勢(shì) ?交通較為便利；路網(wǎng)發(fā)達(dá) ?具有文化歷史資源 ?項(xiàng)目地塊中有地裂帶穿過(guò)，規(guī)劃要退讓； ?地塊南側(cè)待建建筑對(duì)其相鄰建筑有日照影響； ?緊鄰城市主要交通干道，有噪音干擾； 機(jī)會(huì) Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) ?市場(chǎng)緩慢調(diào)整階段，銷售量和價(jià)格同步上升。 ?本項(xiàng)目具有一些獨(dú)特的，無(wú)法復(fù)制的賣點(diǎn) ?利用項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)、歷史優(yōu)勢(shì)結(jié)合項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn)。 ?利用難得市場(chǎng)時(shí)機(jī)，最大限度爭(zhēng)取目標(biāo)客戶 ?搭順風(fēng)車，借西安整體房地產(chǎn)供需市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)快速銷售和資金的正?；鼗\。 ?通過(guò)營(yíng)銷階段的合理劃分和營(yíng)銷任務(wù)的合理分配，最大限度的較少威脅，規(guī)避劣勢(shì)。 寫(xiě)在項(xiàng)目定位前面 項(xiàng)目?jī)r(jià)值是定位基礎(chǔ) 這是我們先于項(xiàng)目定位需要做的工作 …… 挖掘地段價(jià)值，提升項(xiàng)目附加值 與周邊項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng) 通過(guò)項(xiàng)目塑造開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)形象 在合理的情況下，提升項(xiàng)目售價(jià) 定位目的 所以，讓我們?cè)俅螌徱曧?xiàng)目 …… 一 價(jià)值挖掘 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力一：商業(yè)核心區(qū)（地段） —— 本項(xiàng)目；本項(xiàng)目將處于繁華商業(yè)核心區(qū)中，盡享“一站式”都市生活。 ?是具有標(biāo)志性的 ?是有強(qiáng)烈城市意向的 ?是可實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的 居住 + 投資功能 項(xiàng)目的戶型面積區(qū)間既有投資產(chǎn)品，也有居住產(chǎn)品。 項(xiàng)目的地里位置對(duì)投資客也是直接的吸引。 1 2 3 4 城市潛力股 西安城內(nèi)的旅游產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)的區(qū)域聚變 西安城市擴(kuò)張帶來(lái)的中心擴(kuò)大效應(yīng) 交通便利帶來(lái)的物業(yè)快速升值 絕版地段帶來(lái)的稀缺價(jià)值 1 2