【正文】 建設(shè)用地 ? 土地利用總體規(guī)劃：允許建設(shè)區(qū)、有條件建設(shè)區(qū)、限建區(qū)、禁建區(qū) ? 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)：居住用地 R、公共管理與公共服務(wù)用地 A等 ? 土地出讓用途：居住、商服、工業(yè)等 5成片開發(fā) 37 ?利于城市總體形象的營(yíng)造及總體規(guī)劃的執(zhí)行 ?降低城市總體開發(fā)成本，避免各自為政、遍地開花 ?節(jié)約土地流轉(zhuǎn)成本 ?節(jié)約土地基礎(chǔ)開發(fā)資金 ?把土地運(yùn)營(yíng)的增值空間部分讓渡給企業(yè)，給運(yùn)營(yíng)商的升級(jí)提供了機(jī)會(huì)和土壤 土地成片開發(fā)的優(yōu)點(diǎn) 5成片開發(fā) 《人民日?qǐng)?bào)》 8公頃 《中國(guó)國(guó)土資源報(bào)》 值途徑； 國(guó)土部出臺(tái) 《 限制用地項(xiàng)目目錄（ 2023年本） 》 規(guī)定商品住宅宗地出讓面積不得超過(guò)：小城市（鎮(zhèn)） 7公頃，中等城市 14公頃，大城市 20公頃 38 泛地產(chǎn) 住宅樓盤不斷變大（社區(qū)） 舊城成片改造 園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展（開發(fā)區(qū)、工業(yè)園、農(nóng)業(yè)園等） 新功能城區(qū)崛起 城市群、農(nóng)村城市化 國(guó)土整治規(guī)劃出臺(tái)（零散土地連片、礦山治理） 圍墾填海 …… 產(chǎn)業(yè)融合 功能集聚 泛地產(chǎn) 居住 購(gòu)物 商務(wù) 休閑 教育 …… ……農(nóng)業(yè) 工業(yè) 商業(yè) 旅游 5成片開發(fā) 39 ? 一級(jí)開發(fā)與二級(jí)開發(fā) ? 稀缺資源也需要營(yíng)銷 、 好地塊也需要策劃 ? 賣布還是衣服 ? 資源 、 資金與知本 ? 業(yè)主制理論：各方角色定位 基本問(wèn)題 5成片開發(fā) 40 業(yè)主制 角色 投入 產(chǎn)出 一級(jí)運(yùn)營(yíng)商 整合能力、理念、啟動(dòng)資金 土地增值 政府 資源、環(huán)境、心態(tài) 稅收、社會(huì)就業(yè)、政績(jī) 顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 智力資本 顧問(wèn)費(fèi) 戰(zhàn)略投資商 資本 投資收益 入駐企業(yè)、二級(jí)開發(fā)商 租金、固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資金 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 5成片開發(fā) 41 圍海造地 海洋功能區(qū)劃 2023年 3月 3日，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了 《 全國(guó)海洋功能區(qū)劃（ 20232023年） 》 10月 16日，國(guó)務(wù)院批復(fù)了廣西等 8省區(qū) 《 海洋功能區(qū)劃（ 20232023） 》 11月 6日，國(guó)務(wù)院批復(fù)廣東等 3省市 《 海洋功能區(qū)劃（ 20232023） 》 ，其中，到 2023年，廣東省建設(shè)用圍填海規(guī)劃控制在 。 3新型城鎮(zhèn)化 30 各種模式都有自己的“ 軟肋 ” ?產(chǎn)業(yè)不佳，土地價(jià)值難以提升 ?當(dāng)?shù)鼐用裆a(chǎn)生活難以持續(xù)，社會(huì)環(huán)境堪憂 ?土地確權(quán)不當(dāng)，導(dǎo)致土地價(jià)值難以市場(chǎng)化增值 3新型城鎮(zhèn)化 31 新型城鎮(zhèn)化下的成片開發(fā) 發(fā)現(xiàn)有開發(fā)價(jià)值的特色資源鎮(zhèn)區(qū)、功能片區(qū) 資本市場(chǎng)價(jià)值 ＆ 終端消費(fèi)市場(chǎng)價(jià)值 獲取建設(shè)用地的可能性（鎮(zhèn)域及新片區(qū)開發(fā)瓶頸） 存量 ＆ 新增 3新型城鎮(zhèn)化 32 精準(zhǔn)定位 —— 新城鎮(zhèn)化的重要突破口 ?結(jié)合區(qū)域，定位新型城鎮(zhèn) —— 從城鎮(zhèn)體系定性 ?結(jié)合產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)入發(fā)展動(dòng)力 —— 從產(chǎn)業(yè)角度定調(diào) ?結(jié)合土地，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期增值 —— 從價(jià)值角度定價(jià) 3新型城鎮(zhèn)化 33 把準(zhǔn)脈搏 —— 新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢(shì) 成熟產(chǎn)業(yè)鎮(zhèn)改造升級(jí) ?從生產(chǎn)聚集走向產(chǎn)業(yè)鏈聚集產(chǎn)生新的居住、園區(qū)、綜合體、專業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)等需求 ?中山小欖鎮(zhèn) —— 燈具、東莞虎門鎮(zhèn) —— 服裝 新機(jī)遇、新市場(chǎng)的小城鎮(zhèn) ?資源性特色鎮(zhèn)（資源優(yōu)勢(shì) —— 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) —— 經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)） ?近郊鎮(zhèn)（服務(wù)業(yè)、旅游休閑業(yè)） ?中心鎮(zhèn)（商貿(mào)業(yè)、物流業(yè)） ?核心經(jīng)濟(jì)圈輻射區(qū)的小城鎮(zhèn) ?特色農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)（農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，農(nóng)產(chǎn)品精深加工，農(nóng)業(yè)會(huì)展、農(nóng)業(yè)休閑等新興邊緣型農(nóng)業(yè)） ?濱海小城鎮(zhèn)（海洋經(jīng)濟(jì)，灣區(qū)，臨港產(chǎn)業(yè)） 3新型城鎮(zhèn)化 34 國(guó)家規(guī)劃 —— 新型城鎮(zhèn)化的 規(guī)劃 背景 2023年， 《 全國(guó)主體功能區(qū)規(guī)劃 》 將城市圈群落實(shí)到空間 2023年 《 全國(guó)海洋功能規(guī)劃 》 將圈群發(fā)展延伸到全域范圍內(nèi) 2023年 10月 29日，我國(guó)首部全域立體開發(fā)、突出陸海統(tǒng)籌的 《 全國(guó)國(guó)土規(guī)劃綱要 (2023~2030)》 由國(guó)家 28部委聯(lián)合編制完成，已上報(bào)國(guó)務(wù)院，全國(guó)人大審議通過(guò)后，將成為“國(guó)土開發(fā)憲法”，統(tǒng)領(lǐng)所有規(guī)劃 《 全國(guó)促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃（ 20232023年） 》 由國(guó)家發(fā)改委牽頭，財(cái)政部、國(guó)土資源部、住建部等十多個(gè)部委參與編制，將于近期對(duì)外頒布。 ?在溫州，當(dāng)?shù)卣龀謧€(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)，這是改革開放后地方政府有了自己可追求的利益，利用本地區(qū)可利用的資源，發(fā)展地域經(jīng)濟(jì)的方法。 瓶頸：所有制產(chǎn)業(yè)升級(jí)以及外來(lái)高水平產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入問(wèn)題。 3新型城鎮(zhèn)化 28 類型四：蘇南模式以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為主組織資源 ?政府出面組織土地、資本和勞動(dòng)力等生產(chǎn)資料，出資辦企業(yè)，并由政府指派所謂的能人來(lái)?yè)?dān)任企業(yè)負(fù)責(zé)人。 ?珠三角模式的主要做法是通過(guò)產(chǎn)業(yè)集聚帶動(dòng)人口集聚，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)城市周邊地區(qū)的快速崛起。 瓶頸：土地臵換后的農(nóng)民就業(yè)問(wèn)題。 ?其主要做法為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)的“以宅基地?fù)Q房”，先解決搬遷農(nóng)民的安臵問(wèn)題 ?然后通過(guò)土地集約增值的收益發(fā)展地區(qū)產(chǎn)業(yè)，解決農(nóng)村居民的就業(yè)問(wèn)題。 瓶頸：土地確權(quán)后的農(nóng)民長(zhǎng)期生產(chǎn)收益、生活保障問(wèn)題。 ?以發(fā)展較好的區(qū)域作為起步點(diǎn)，確立優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，形成以市場(chǎng)為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)集群。 《 綱要 》 透露出 “嚴(yán)格控制用地規(guī)模、鼓勵(lì)拓展利用空間”的強(qiáng)烈信號(hào)。 3新型城鎮(zhèn)化 22 新型城鎮(zhèn)化的兩大 熱點(diǎn) 區(qū)域 1）大城市城中村改造 廣東三舊改造 深圳城市更新 各地城市中心區(qū)及副中心區(qū)、新區(qū)升級(jí)建設(shè) 2）新市鎮(zhèn)開發(fā) 增減掛鉤推動(dòng)下的滅村造鎮(zhèn)運(yùn)動(dòng) 江蘇：萬(wàn)頃良田建設(shè)工程 山東：村改社運(yùn)動(dòng)，推進(jìn)農(nóng)村住房建設(shè)與危房改造 四川：拆院并院 河北：新民居 3新型城鎮(zhèn)化 23 新型城鎮(zhèn)化 “提高土地資源集約利用” 單位產(chǎn)值提升，單位 GDP的用地要降低； 集約利用方向，推動(dòng)新的“四化” —— 工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。 李克強(qiáng)：“ … 城鄉(xiāng)差距量大，差距就是潛力，未來(lái)幾十年最大發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化。 2政策形勢(shì) 19 2023 年土地新政展望 2政策形勢(shì) 新修訂的 《 土地管理法 》 《 集體土地征地補(bǔ)償條例 》 《 全國(guó)國(guó)土規(guī)劃綱要 》 鼓勵(lì)開發(fā)低丘緩坡政策 鼓勵(lì)存量用地開發(fā)新政 市場(chǎng)化的填海造地政策 落實(shí)新型城鎮(zhèn)化及中央一號(hào)涉農(nóng)文件相關(guān)土地政策 20 看圖說(shuō)話： 以城市為中心的城市圈，到省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈，到城市群及城鎮(zhèn)化是中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì) 從東部到中部、再到西部，城市群逐漸成熟，這是中國(guó)城鎮(zhèn)化新型發(fā)展的宏觀背景 3新型城鎮(zhèn)化 21 新型城鎮(zhèn)化的政治背景 十六大提出了“走中國(guó)特色的城鎮(zhèn)化道路”， 十七大的進(jìn)一步補(bǔ)充是，“按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、布局合理、節(jié)約土地、功能完善、以大帶小的原則，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”。 2023年 11月，允許上海市、浙江省、廣東省、深圳市開展地方政府自行發(fā)債試點(diǎn)，市場(chǎng)反響火爆。 分稅制： 1994年起，中央財(cái)力大增，地方政府逐漸力不從心 土地出讓金： 近 10年來(lái)，土地出讓金占地方政府財(cái)政收入的比重逐年增長(zhǎng)，2023年達(dá)到 46%， 202 2023年全國(guó)土地出讓金收入分別達(dá)到 、 元，政府一邊忙著向上要新增用地指標(biāo)，一邊忙著向下拆舊解放存量用地 銀行融資： 2023年 11月 5日 ， 4萬(wàn)億救市刺激， 2023年底，全國(guó)共有地方政府融資平臺(tái) 1萬(wàn)余家，貸款總額逾 10萬(wàn)億元， 2023年 6月 10日出臺(tái)國(guó)發(fā)[2023]19號(hào)緊急清理融資平臺(tái) 政府債券： 地方政府債券最早出現(xiàn)在新中國(guó)成立初期， 1981年恢復(fù)國(guó)債后地方債券消失， 1993年地方國(guó)債被國(guó)務(wù)院明確“叫?！?， 1995年 1月 1日起施行的 《 預(yù)算法 》 第 28條明確規(guī)定地方政府不得發(fā)債。 土地財(cái)政在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)仍然是地方財(cái)力的主要來(lái)源，除了極少數(shù)有煙廠、酒廠的地區(qū)，或者先靠賣地發(fā)展起來(lái)的地區(qū)。這個(gè)目標(biāo)又要求土地價(jià)格最好能夠不斷上漲。太敏感，容易被媒體、商家借勢(shì)操作 限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限利，治標(biāo)不治本，以行政手段擾亂市場(chǎng)秩序，為下一屆政府埋下更大的隱患 根源：我國(guó)實(shí)行政府壟斷的土地管理體制 一方面，政府需提供住宅、廠房、商廈用地來(lái)滿足不斷增長(zhǎng)的居民居住及商業(yè)活動(dòng)需要。這一建議與領(lǐng)導(dǎo)者想法一拍即合，市里于是修改規(guī)劃，把旅游用地變成商住，還出臺(tái)了優(yōu)惠政策，開發(fā)商紛至沓來(lái)，新樓盤一個(gè)個(gè)拔地而起，政府撥出巨款完善配套設(shè)施，盡管新區(qū)居民不多，仍斥巨資開通公交線路，安裝造型精美的昂貴路燈，房?jī)r(jià)隨之一路飆升。新型城鎮(zhèn)化政策導(dǎo)向下 的 土地成片開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式及案例 崔元星 國(guó)際商務(wù)策劃師 深圳市本是資產(chǎn)管理有限公司 2023年 03月 30日 1 開場(chǎng)白：城市化、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn) 城市化是近十年地產(chǎn)界的“熱詞” 城市化內(nèi)涵走偏：虛假的城市化率 —— 人口問(wèn)題、公共福利問(wèn)題， 城市化包括：人、城市建設(shè)、工業(yè)發(fā)展、第三產(chǎn)業(yè) 20年前，城鄉(xiāng)剪刀差還根深蒂固，農(nóng)業(yè)支撐城市及工業(yè) 10年前，城市化成為城市擴(kuò)張的代名詞，三農(nóng)問(wèn)題凸顯 城鎮(zhèn) /市化離不開“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化”，脫離農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的城市化難以持續(xù) 城鎮(zhèn) /市化離不開“城鎮(zhèn)體系”，城市空間結(jié)構(gòu)從“圈層”走向“城鎮(zhèn)體系” 當(dāng)下，新型城鎮(zhèn)化成為熱點(diǎn) 很多政策還是難以突破：土地政策、人口戶籍政策、公共福利等等 城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵仍然是土地和戶籍 所謂的“新” —— 產(chǎn)業(yè)環(huán)境、農(nóng)業(yè)環(huán)境、人口流動(dòng)、城市發(fā)展條件不一樣了 新型城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵在新形勢(shì)下完善“城鎮(zhèn)體系”！ 2 本報(bào)告背景回顧 自 2023年初起歷時(shí) 9年不斷補(bǔ)充完善； 濃縮了 500余篇土地專業(yè)原創(chuàng)文章精華； 應(yīng)邀給咸陽(yáng)、蘭州、徐州、安陽(yáng)、臨沂、貴港等 10余城市領(lǐng)導(dǎo)講授； 在中國(guó)生態(tài)文化論壇、博鰲論壇、全球人居環(huán)境論壇、中國(guó)城博會(huì)、中國(guó)地博會(huì)、清華大學(xué)地產(chǎn)總裁班、住建部政研中心及中國(guó)土地一級(jí)開發(fā)網(wǎng)等多個(gè)活動(dòng)講授 50余場(chǎng)； 受到原中央政治局常委李長(zhǎng)春等百余位國(guó)家 及 省部市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)點(diǎn)評(píng)。 幫政府圈錢，幫企業(yè)圈地 促進(jìn)陽(yáng)光下的錢權(quán)交易！ 3 土地成片開發(fā)關(guān)鍵流程 前期：畫餅 定位 策劃 規(guī)劃 立項(xiàng) 中期：做餅 土地征收 多通一平 公益設(shè)施 有機(jī)配套 后期：分餅 引擎開發(fā) 營(yíng)銷 出讓 分利 收益關(guān)系 指數(shù) 加法 乘法 參與越深，收益越大 抓牢前期，嚴(yán)控中期，把握后期 4 講課提綱 從宏觀到微觀，從理論到實(shí)踐，從普遍到個(gè)案 ?1區(qū)域格局 ?2政策形勢(shì) ?3新型城鎮(zhèn)化 ?4國(guó)家規(guī)劃 ?5成片開發(fā) ?6一級(jí)開發(fā) ?7土地營(yíng)銷 ?8分類案例： ?互動(dòng)提問(wèn) 現(xiàn)場(chǎng)答疑 5 開篇案例： 蘭州崔家大灘成片土地一級(jí)開發(fā) 案例意義思考： 政府：原來(lái)是靠財(cái)政自籌財(cái)力不足，靠銀行貸款趕上中央清理融資平臺(tái)，靠發(fā)債無(wú)望， 投資商：原來(lái)靠參與政府市政工程掙管理費(fèi)，靠獲得土地使用權(quán)后開發(fā)房產(chǎn)租售掙錢 政府和開發(fā)商面臨怎樣的轉(zhuǎn)型？ 時(shí)間： 2023年 9月 4日， 《 蘭州日?qǐng)?bào) 》 地點(diǎn)： 蘭州市七里河區(qū)崔家大灘地區(qū) 投資商：中國(guó)鐵建股份 總投資： 100億元 總面積： 4000畝 開發(fā)內(nèi)容：土地征收、基礎(chǔ)設(shè)施、河道整治及土地包裝策劃等 袁占亭市長(zhǎng)評(píng)價(jià)：創(chuàng)造了蘭州及西北地區(qū)土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)化新模式 6 蘭州造城運(yùn)動(dòng) 蘭州造城運(yùn)動(dòng)的三個(gè)動(dòng)因： 蘭州國(guó)家級(jí)新區(qū)獲批（國(guó)家政策） 低丘緩坡試點(diǎn)獲批（國(guó)土部門用地規(guī)模、指標(biāo)扶持） 一級(jí)開發(fā)模式地方認(rèn)可（融資渠道打通） 低丘緩坡試點(diǎn)： 2023年 3月獲批國(guó)土資源部試點(diǎn)，蘭州新區(qū) 10平方公里、蘭州新城 10平方公里 蘭州新城：太平洋建設(shè)集團(tuán)，一期投資 200億元，推移山丘 700余座，平整面積約 160平方公里 碧桂園項(xiàng)目：意向總投資 600億元 恒大綠洲：總投資 95億元，規(guī)劃占地面積約 3089畝 7 西部開發(fā) 中部崛起 振興東北 沿 海 開 放 1區(qū)域 格局 交通與通訊技術(shù)的發(fā)展，促進(jìn)了區(qū)域間的聯(lián)動(dòng)與競(jìng)爭(zhēng)加劇，城市功能定位調(diào)整，跨城市