【正文】 性價(jià)比、知名度、舒適度，硬件設(shè)施以及周邊環(huán)境等 ? 國內(nèi)、國外客人比例為 7： 3，外國客人以韓國、日本、美國為住，大部分為商務(wù)出差、會(huì)議客人，也有一部分長住客人，游客相對較少，其他需求還有比如婚宴等 ? 長住客人偏好標(biāo)準(zhǔn)間，租期半年到一年，可承受的價(jià)格在 500元 /天左右 ? 洲際酒店整體平均房價(jià)為 520元 /天，入住率 70%75%左右，整體來看業(yè)主方不掙錢 沈陽真正高檔的寫字樓幾乎都集中在和平區(qū)以及北站附近，所以本項(xiàng)目地的酒店市場有一定的發(fā)展前景。 ? 新世界酒店雖然也為國際酒店管理公司管理 ， 但因其停業(yè)裝修后于 2023年才重新開業(yè)且一些客房戶型格局上的缺陷無法改變等原因 ， 入住率較低 。 供應(yīng)量增多 ， 但需求的增長相對滯后是造成入住率持續(xù)下降的主要原因 。 酒店市場 高檔酒店需求情況 高檔酒店入住率情況 7 酒店市場 四星級酒店入住率 ? 沈陽市四星級酒店的入住率相比五星級酒店低 ， 平均入住率為55%且呈下降趨勢 ， 從 2023年的 70%到 2023年的 55%， 下降了15個(gè)百分點(diǎn) 。 ? 凱賓斯基飯店開業(yè)初期一直做高端路線 ， 客房價(jià)格居高不下 ， 入住率較低；隨著其經(jīng)營策略的靈活變通 ， 入住率有所提高 。 另外從位置上講 ， 洲際酒店臨近甲級寫字樓城市廣場 ， 喜來登酒店臨近甲級寫字樓華新國際大廈；這些寫字樓有大量的知名外企租戶 ， 與其他城市業(yè)務(wù)往來密切 ， 又能承擔(dān)五星級酒店的價(jià)格 ， 因而為酒店帶來穩(wěn)定的客源 。 ? 從酒店入住率來看 ， 入住率 90％ 以上將使酒店超負(fù)荷運(yùn)營 ， 不利于酒店長期經(jīng)營； 8090％ 為理想狀態(tài)； 60％ 80％ 表明經(jīng)營狀況一般； 60％ 以下將較可能進(jìn)入虧損狀態(tài)；目前沈陽整體五星級酒店市場表現(xiàn)一般 。 ? 其他非國際知名酒店管理公司管理的地方性四星級酒店 ， 也大都因?yàn)椴惶幵诤诵膮^(qū)或設(shè)備設(shè)施老久 ， 房價(jià)在 240340元之間 。 ? 其他四星級酒店中 ， 友誼賓館房價(jià)較高 ， 是因?yàn)槠錇閲e館 ， 設(shè)施完善且周邊環(huán)境優(yōu)美 。 ? 價(jià)格最高的商貿(mào)酒店 、 假日酒店 ， 房價(jià)均為 400元 /天， 明顯高于其他四星級酒店 。 ? 雖然萬豪已撤出皇朝萬豪酒店 ， 但對其酒店價(jià)格無太大影響 。 ? 沈陽五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間協(xié)議價(jià)格差異不大 ， 麗都喜來登酒店和洲際酒店由于位于商務(wù) 、 商業(yè)核心區(qū) ， 由國際知名酒店管理公司管理 ,定位檔次較高且裝修奢華 ，價(jià)格相對較高；黎明國際酒店價(jià)格偏低 ， 原因在于其位于大東區(qū) ， 位置相對較偏且非國際管理集團(tuán)管理；沈陽賓館隸屬于沈陽市政府辦公室 ， 屬于按五星級標(biāo)準(zhǔn)興建的準(zhǔn)五星級酒店 ， 價(jià)格最低 。 和平區(qū)38%沈河區(qū)33%皇姑區(qū)24%大東區(qū)5%圖 5. 6:沈陽市高檔酒店按行政區(qū)分布比例： 圖 5. 5:沈陽市高檔酒店分布圖： 1 4 5 3 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 四星級酒店名稱 五星級酒店名稱 10 11 12 13 14 15 6 五星級酒店 四星級酒店 本項(xiàng)目 4 高檔酒店價(jià)格狀況 表 5. 2：五星級酒店客房價(jià)格 項(xiàng)目名稱 管理集團(tuán) 標(biāo)間協(xié)議價(jià) （元） 備注 麗都喜來登飯店 美國喜達(dá)屋 飯店及度假村 國際集團(tuán) 568 不含早；寬帶上網(wǎng)收費(fèi)50元 /天 洲際酒店 英國 洲際 酒店管理集團(tuán) 560 含單早；寬帶上網(wǎng)收費(fèi)50元 /天 皇朝萬豪酒店 美國萬豪 酒店管理公司 （現(xiàn)已撤出） 500 不含早；寬帶上網(wǎng)收費(fèi)50元 /天 凱賓斯基飯店 德國凱賓斯基 酒店管理集團(tuán) 540 含雙早；寬帶上網(wǎng)免費(fèi) 黎明國際酒店 香港天倫國際 酒店管理集團(tuán) 500 不含早；寬帶上網(wǎng)免費(fèi) 沈陽賓館 (準(zhǔn) 5) 隸屬于沈陽市 政府辦公室 438 含雙早；寬帶上網(wǎng)免費(fèi) 五星級酒店價(jià)格 ? 沈陽各五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間協(xié)議平均價(jià)格為 518元 /天 ，對比東南沿海地區(qū)以及華北地區(qū)其它主要城市價(jià)格偏低 ， 例如杭州五星級酒店平均房價(jià)為 620元 /天 ， 天津、 濟(jì)南為 580元 /天 。 主要分布在沈陽站和沈陽北站附近以及黃河南大街上 。 此位置距離國際機(jī)場 15公里 ， 距離市中心 5公里 ， 靠近內(nèi)環(huán)及中環(huán)線 ， 交通十分便利 。 ? 沈陽高檔酒店分布十分集中 ， 但五星級酒店和四星級酒店在分布上又有各自特點(diǎn) 。 和平區(qū)和沈河區(qū)是沈陽兩大商業(yè)集中地且商務(wù)活動(dòng)相對頻繁 ， 酒店分布特點(diǎn)與其吻合 。 圖 5. 3: 沈陽市五星級 酒店供應(yīng)趨勢 圖 5. 4: 沈陽市四星級 酒店供應(yīng)趨勢 3 酒店市場 高檔酒店分布 ? 沈陽的 21家高檔酒店主要集中分布在和平 、 沈河 、 皇姑三區(qū) 。 五星級酒店自 1999年皇朝萬豪酒店開業(yè)以來直到 2023年基本上以每年一家的速度增長， 平均客房數(shù)為 341間；四星級酒店在九十年代中后期開始在沈陽增大供應(yīng) ， 2023開始供應(yīng)量顯著增加 ， 到2023年止平均以每年 12家的速度增長 ， 平均客房數(shù)為244間 ， 2023年直到現(xiàn)在 ， 四星級酒店未出現(xiàn)新的供應(yīng) 。 ? 九十年代初沈陽的高檔酒店市場幾乎呈現(xiàn)空白 ， 主要原因是沈陽的經(jīng)濟(jì)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)過渡的過程中一度發(fā)展緩慢 ， 外資企業(yè)及國內(nèi)大型企業(yè)落戶沈陽的數(shù)量較少 ， 導(dǎo)致商務(wù)型酒店需求很?。涣硗馍蜿柌皇莻鹘y(tǒng)旅游城市 ， 旅游景點(diǎn)開發(fā)不充分 ， 國內(nèi)外游客數(shù)量很少 。 圖 5. 2:沈陽市四、五星級酒店客房數(shù)對比 圖 5. 1:沈陽市四、五星級酒店個(gè)數(shù)對比 五星級酒店36%四星級酒店64%五星級酒店29%四星級酒店71% 整體市場 1 項(xiàng)目名稱 行政區(qū)域 位置 開業(yè)時(shí)間 客房數(shù)量 (套 ) 5 星 級 酒 店 皇朝萬豪酒店 和平區(qū) 青年大街 388號 1999 436 洲際酒店 和平區(qū) 南京北街 208號 2023 297 麗都喜來登飯店 和平區(qū) 青年大街 386號 2023 590 黎明國際酒店 大東區(qū) 長安路 10號 2023 245 凱賓斯基飯店 沈河區(qū) 青年大街 109號 2023 332 沈陽賓館（準(zhǔn) 5） 皇姑區(qū) 泰山路 2號 2023 146 4 星 級 酒 店 遼寧大廈 皇姑區(qū) 黃河南大街 105號 1959 370 友誼賓館 皇姑區(qū) 黃河北大街一號 1970 160 鳳凰飯店 皇姑區(qū) 黃河南大街 109號 1984 189 玫瑰大酒店 沈河區(qū) 中街路 201號 1989 170 新世界酒店 和平區(qū) 南京南街 2號 1994 261 凱萊大酒店 沈河區(qū) 北站迎賓街 32號 1995 289 商貿(mào)飯店 和平區(qū) 中華路 68號 1996 588 高登大酒店 沈河區(qū) 青年大街 52號 1996 200 金都飯店 和平區(qū) 太原南街 189號 1998 228 格林大飯店 沈河區(qū) 北站路 72號 1998 225 沈陽七寶山飯店 和平區(qū) 十一緯路 7981號 2023 170 沈陽假日酒店 和平區(qū) 南京北街 204號 2023 186 時(shí)代廣場酒店 沈河區(qū) 北站路 99號 2023 274 遼寧政協(xié)會(huì)館 皇姑區(qū) 崇山東路 73號 2023 210 清文化主題酒店 沈河區(qū) 大西路 2871號 2023 134 表 5. 1：現(xiàn)有四、五星級酒店概況 酒店市場 2 2227 22272680 2680303633103520 3520365436543654889115014394568 8101213141510141515050010001500202325003000350040001993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 20230246810121416四星級酒店客房供應(yīng)量 四星級酒店數(shù)量436 436733132315681900204620461 1234566050010001500202325001999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 202301234567五星級酒店客房供應(yīng)量 五星級酒店數(shù)量 酒店市場 高檔酒店現(xiàn)有供應(yīng) ? 沈陽的高檔酒店市場形成較晚 ， 直到 1994年才出現(xiàn)第一家掛牌四星級酒店 —— 新世界酒店； 1999年出現(xiàn)沈陽市第一家五星級酒店 —— 皇朝萬豪酒店 。 ? 考慮到本項(xiàng)目發(fā)展酒店物業(yè)的可能性 ， 本報(bào)告針對沈陽高檔酒店市場進(jìn)行研究 。 ? 九十年代末至新世紀(jì)初 ， 一批五星級 、 四星級酒店相繼建成或重新改造 ， 并引入了一些國際知名酒店管理集團(tuán) ， 如洲際酒店管理集團(tuán) 、 萬豪酒店管理集團(tuán)及香格里拉集團(tuán)等都紛紛進(jìn)入沈陽酒店市場 。 ? 隨著國家振興東北經(jīng)濟(jì)政策的出臺 ， 沈陽市在東北地區(qū)以至東北亞經(jīng)濟(jì)圈的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略已日漸明確 。 0 酒店市場 ? 沈陽是傳統(tǒng)的重工業(yè)城市 ， 旅游業(yè)發(fā)展起步較晚 ， 酒店的發(fā)展也較為緩慢 。 除了早期興建的國賓館