【正文】 市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 企業(yè)層面： 品牌力量將無(wú)限放大，行業(yè)壁壘、產(chǎn)品壁壘出現(xiàn) ?品牌價(jià)值將成為項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)和亮點(diǎn) 購(gòu)房群體的決策依據(jù)將會(huì)從“價(jià)格、區(qū)位、產(chǎn)品”轉(zhuǎn)變?yōu)椤捌放啤r(jià)格、產(chǎn)品”，品牌價(jià)值、市場(chǎng)口碑、物業(yè)品質(zhì)將成為項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素（鄭州市場(chǎng)已經(jīng)驗(yàn)證）。 南陽(yáng)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 市場(chǎng)層面： 成交量上升，價(jià)格漲幅趨平穩(wěn) ?鄭州市場(chǎng)出現(xiàn)短暫停滯，三、四線城市迎來(lái)銷售機(jī)會(huì) 以鄭州融創(chuàng)象湖一號(hào)為例，在周邊均價(jià) 12023元 /㎡，項(xiàng)目市場(chǎng)估價(jià) 13500元 /㎡的情況下，以 9700元 /㎡的均價(jià)出貨，要求全款支付，快速回籠資金；洛陽(yáng)、許昌、開封、信陽(yáng)、平頂山等地級(jí)市成交價(jià)格、銷量均有大幅度上漲； ?南陽(yáng)市場(chǎng)將會(huì)在未來(lái) 2年內(nèi)迎來(lái)銷售井噴期 碧桂園、恒大等項(xiàng)目的熱銷證明南陽(yáng)市場(chǎng)的需求量旺盛，但是其價(jià)格成為部分剛需難以接受的心理障礙；目前市場(chǎng)剛需產(chǎn)品的缺失，客群擠壓嚴(yán)重，預(yù)計(jì)在下半年或明年剛需盤的出現(xiàn)將會(huì)引爆這波擠壓客戶；（近期開盤的先鋒 帝景、恒大 玖龍臺(tái)等； 南陽(yáng)市場(chǎng)發(fā)展 品牌房企沖擊，南陽(yáng)進(jìn)入 7000+時(shí)代 ?2023年，常綠 南陽(yáng)市場(chǎng)發(fā)展 一線房企進(jìn)駐，品牌屬性凸顯 ?恒大、碧桂園一線房企進(jìn)駐南陽(yáng) ，以品牌價(jià)值優(yōu)勢(shì)直接打開南陽(yáng)市場(chǎng)，創(chuàng)造 2023年南陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)銷售傳奇； ?受融資事件影響，本地房企品牌價(jià)值一落千丈，信任度降至冰點(diǎn)； ?本 地房企受困于客戶信任和資金壓力，項(xiàng)目銷售難度大，資金鏈與工程進(jìn)度相互制約，加劇品牌價(jià)值縮水及客戶不信任； ?本地房企開始重視品牌價(jià)值塑造，以改善型產(chǎn)品作為突破口，提升企業(yè)形象、品牌價(jià)值，如東正 南陽(yáng)食品商貿(mào)服務(wù)中心 項(xiàng)目營(yíng)銷提案 CONTENT 1 2 3 4 市場(chǎng)大勢(shì) 項(xiàng)目研判 營(yíng)銷解讀 走近合富 市場(chǎng)解讀 南陽(yáng)市場(chǎng)分析 代表頃目分析 ?房地產(chǎn)行業(yè)政策解讀； ?南陽(yáng)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)及展望； ?代表性項(xiàng)目坤奧 憶江南分析； 市場(chǎng)大勢(shì) 2023地產(chǎn)政策解讀 關(guān)鍵詞： 三限、限制價(jià)格漲幅、地市調(diào)控 ?2023年 9月，限制高價(jià)地的“鄭九條”出臺(tái)； ?10月 1日，鄭州限購(gòu)令出臺(tái)， 180㎡以下，本市限購(gòu) 2套，非本市限購(gòu) 1套； ?10月 3日，限貸升級(jí)，二套最低首付為 40%； ?12月 21日，限貸升級(jí)，大戶型加入； ?12月 23日，限貸升級(jí)，認(rèn)房又認(rèn)貸； ?2107年 2月 10日，限貸松口，可補(bǔ)交社保； 3月 17日，補(bǔ)交社保不再作為購(gòu)房憑證； ?5月 3日，鄭州升級(jí)為四限城市，周邊區(qū)域限購(gòu)，新房未滿 3年不得交易； ?5月 11日，網(wǎng)傳開封、許昌等周邊地市進(jìn)入“調(diào)控”行列，在預(yù)售證發(fā)放、現(xiàn)房銷售、二次交易、限價(jià)限漲幅方面進(jìn)行嚴(yán)控； ?2023年 6月份數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中，全國(guó)環(huán)比漲幅最快的 10做城市中，鄭州、洛陽(yáng)、新鄉(xiāng)上榜，地市政策調(diào)控存在可能性。頤和府、三川 大溪地洋房開盤， 750013000元 /㎡的價(jià)格成為當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)桿，初證南陽(yáng)市場(chǎng)對(duì)于價(jià)格的接受度； ?2023年，碧桂園南陽(yáng)首府南陽(yáng)首開，開盤均價(jià) 6500元 /㎡，奠定品牌房企的價(jià)格定位； ?恒大 御景灣相繼入市，南陽(yáng)市場(chǎng) 7000+的價(jià)格走勢(shì)確定； ?跟隨于品牌房企確立的市場(chǎng)價(jià)格，本地房企迅速調(diào)整價(jià)格策略，直接抬升南陽(yáng)市場(chǎng)均價(jià)； 南陽(yáng)市場(chǎng)發(fā)展 行業(yè)洗牌在即，市場(chǎng)即將步入正軌 ?銷售方面： 品牌房企量?jī)r(jià)齊升，本地房企舉步維艱； ?發(fā)展層面： 品牌房企全城拓展找地，加強(qiáng)品牌優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品價(jià)值，建立新的市場(chǎng)規(guī)則；本地房企坐困愁城；欲突破而不能；新入場(chǎng)房企在適應(yīng)新規(guī)則的前提下，做出嘗試； ?市場(chǎng)層面： 品牌價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值、物業(yè)價(jià)值等逐漸被客戶關(guān)注重視，粗放式的開發(fā)模式逐漸被淘汰； 證件不齊、開發(fā)商信譽(yù)不好的項(xiàng)目將被淘汰，完善的市場(chǎng)規(guī)則逐漸確立。 橡樹灣和綠都悅府就是例子） ?價(jià)格漲幅趨于平穩(wěn)，剛需和改善將會(huì)形成有效的勢(shì)差 碧桂園、恒大等項(xiàng)目吸納了一批改善型客戶和中級(jí)剛需客戶，受限于市場(chǎng)改善需求量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，高端客戶數(shù)量的減少將導(dǎo)致高端產(chǎn)品價(jià)格上漲動(dòng)力不足；初級(jí)剛需客戶的存量和購(gòu)買力，將導(dǎo)致剛需產(chǎn)品價(jià)格上漲空間減?。豁?xiàng)目之間、產(chǎn)品之間，價(jià)格將形成有效勢(shì)差，形成項(xiàng)目壁壘。 ?行業(yè)壁壘將逐漸堅(jiān)固，新入場(chǎng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增加 品牌房企憑借自身品牌價(jià)值和市場(chǎng)口碑，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)將大大降低，市場(chǎng)份額將會(huì)持續(xù)上升；本地房企如果在本次洗牌中生存下去，就能確立自己的市場(chǎng)地位，但市場(chǎng)份額會(huì)落后于知名房企；新的開發(fā)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)增加，面臨的市場(chǎng)壓力會(huì)更加難以預(yù)測(cè)； ?產(chǎn)品壁壘形成，項(xiàng)目市場(chǎng)定位逐漸固化 知名房企憑借目前的改善型產(chǎn)品積累的口碑和客戶群體，將會(huì)樹立起品質(zhì)象征；本地房企如果無(wú)法做出突破，品牌將逐漸淪為剛需盤的代名詞（如鄭州市場(chǎng)的正商和永威）。 因其不屬于城市主流居住生活區(qū)，周邊可參考項(xiàng)目較少，僅以坤奧 坤奧憶江南項(xiàng)目規(guī)劃 8棟高層，目前基本完工 6棟， 2棟尚未動(dòng)工； ?主力產(chǎn)品為 60㎡、 90㎡、 101㎡的兩房，123㎡的三房； ?目前項(xiàng)目銷售價(jià)格為 3300—— 3500元 /㎡，其中兩房產(chǎn)品為兩梯 8戶的筒子樓，居住舒適度較差； 坤奧 項(xiàng)目解讀 項(xiàng)目區(qū)位解讀： 城市新規(guī)，前景可期；機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存 ?項(xiàng)目位于城市規(guī)劃新能源產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，規(guī)劃以 太陽(yáng)能光伏、生物質(zhì)能源和新能源裝備形成三大產(chǎn)業(yè)集群。 ?依托溧河物流園的前期區(qū)域營(yíng)造，大大降低項(xiàng)目打造區(qū)域認(rèn)知的難度； ?溧河物流園打造的鋼材城、農(nóng)資城、花卉城等帶動(dòng)區(qū)域人氣，同時(shí)為項(xiàng)目商業(yè)提供便捷的物流渠道和倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)； ?由于產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)處于開發(fā)初期，發(fā)展難度以及產(chǎn)業(yè)集群的打造存在風(fēng)險(xiǎn)，區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)隨之加大； 項(xiàng)目指標(biāo) 總用地面積： 103畝 實(shí)用面積： 63畝 總建面： 138549㎡ 物業(yè)類型：商業(yè)、住宅 項(xiàng)目解讀： 集商住一體，大型食品商貿(mào)交易中心 商業(yè)解讀： 食品商貿(mào)專業(yè)市場(chǎng) ?項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)共計(jì) 220余套，雙向背靠背設(shè)計(jì)，產(chǎn)品采用“一拖三”設(shè)計(jì)，面積區(qū)間為 130140㎡； ?一層滿足獨(dú)立經(jīng)營(yíng)門店，二層為倉(cāng)儲(chǔ)、辦公區(qū)，三層生活區(qū)，滿足經(jīng)營(yíng)條件； ?內(nèi)網(wǎng)道路內(nèi)側(cè)為 ，外側(cè)為 13m，滿足貨運(yùn)車輛通過(guò)條件； ?臨街設(shè)計(jì) 4層沿街商業(yè)，作為食品商貿(mào)專業(yè)市場(chǎng)的配套輔助； 住宅解讀： 以剛需為輔，以投資為主 目前區(qū)域發(fā)展不夠成熟，不屬于城市主流區(qū)域，因此住宅項(xiàng)目的操作不能單純的常規(guī)借鑒