【正文】 樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)，可以分為以經(jīng)營食品為主的大型超市和以經(jīng)營日用品為主的大型超市。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)的不同，可以分為食品超市和綜合超市。擁有不到 2023 個品種，經(jīng)營一定數(shù)量的自有品牌商品。 ? (Convenience Store)以自選銷售為主，銷售應(yīng)急性的食品、日用生活用品和提供商品性服務(wù)，滿足顧客便利性需求為要目的的零售業(yè)態(tài)。業(yè)種是對業(yè)態(tài)的細(xì)分，國內(nèi)零售消費市場可細(xì)分上百個業(yè)種，國外發(fā)達(dá)國家更多。商業(yè)業(yè)態(tài)分批發(fā)和零售業(yè)、居民服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、文體休閑娛樂業(yè)共四大類。則該商圈的飽和指數(shù)為 ? IRS＝ C RE／ RF =100000 25／ 144000＝ 17． 36 111 商圈飽和這一指數(shù) 數(shù)字越大 ，則意味著該商圈內(nèi)的 飽和度越低 ；該 數(shù)字越小 ，則意味著該商圈內(nèi)的 飽和度越高 。 人 =1600元 /年 小型商店的次要商圈在 之內(nèi)，顧客步行來店在 20分鐘以內(nèi)；大型商場的次要商圈在 8公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，平均不超過 40分鐘 ? 邊圈： 10%顧客來自邊緣商圈。 ? 主圈： 65%顧客來自主要商圈。 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語（續(xù)） Page 21 邊圈 次圈 主圈 人口數(shù)量及特點 交通狀況 商業(yè)發(fā)展?jié)摿? 人文、公共配套 商業(yè)規(guī)模 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 — 商圈分析 根據(jù) ICSC對商圈的定義： ??? 指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍 。目前國內(nèi)零售消費市場可細(xì)分上百個業(yè)種，國外發(fā)達(dá)國家更多，難以勝數(shù)。目前中國有 10多種零售業(yè)態(tài)，日本 20多種，美國 40多種。 ?商圈 —— 指在一定時間內(nèi)達(dá)到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠(yuǎn)距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域。 亞洲及國內(nèi)： Page 14 高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn) 分割商鋪領(lǐng)風(fēng)騷 國際資本加緊搶灘 第三方經(jīng)營管理發(fā)展趨向顯著 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 趨勢及特點 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點與趨勢 Page 15 商業(yè)地產(chǎn)分類 市場形式分類 /物業(yè)用途分類 /建筑特征分類 /?? Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 Page 16 分類方法 種類 舉例 按市場形式分類 大型商廈 天河城廣場、廣百新翼 專業(yè)市場 天河電腦城、白馬服裝大廈 小區(qū)商鋪 深圳四季花城商業(yè)街、祈福新村商業(yè)街 按物業(yè)用途分類 購物中心 天河城、中華廣場 小區(qū)配套商鋪 駿景花園商業(yè)街、華景新城商業(yè)街 專業(yè)市場 南岸裝飾材料城、美居中心 批發(fā)及商貿(mào)中心 天雄布市 餐飲及美食廣場 百福廣場 按建筑特征分類 商業(yè)大廈 中泰國際廣場、時代廣場 住宅區(qū)商鋪 即小區(qū)配套商業(yè)鋪位 臨街商鋪 即市區(qū)道路臨街商鋪 步行街露天商鋪 北京路步行街商鋪 地下商城 流行前線、康王商業(yè)城 商業(yè)地產(chǎn)的分類 Page 17 分類方法 種類 舉例 按物業(yè)區(qū)位分類 商業(yè)區(qū)物業(yè) 名匯廣場、名盛廣場 住宅區(qū)物業(yè) 即小區(qū)配套商業(yè)鋪位 近郊物業(yè) 順德國際商業(yè)城、五洲裝飾世界 按經(jīng)營方式分類 統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè) 以產(chǎn)權(quán)酒店和商務(wù)公寓采用較多或只租不售的商業(yè)物業(yè) 分散經(jīng)營物業(yè) 大部分商鋪（除發(fā)展商返租外） 按經(jīng)營類別分類 綜合經(jīng)營物業(yè) 如大型商廈、小區(qū)商鋪 單一經(jīng)營物業(yè) 如專業(yè)市場、餐飲及美食廣場 按銷售方式分類 銷售物業(yè) 有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷售為主 租售物業(yè) 廣州國際玩具精品中心 出租物業(yè) 天河城廣場、宏城廣場 按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類 產(chǎn)權(quán)物業(yè) 大部分的新建物業(yè) 非產(chǎn)權(quán)物業(yè) 臨建物業(yè)或改建商鋪 商業(yè)地產(chǎn)的分類（續(xù)） Page 18 商業(yè)地產(chǎn)基本術(shù)語 商圈 /業(yè)態(tài)、業(yè)種 Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 Page 19 在商業(yè)地產(chǎn)市中常用到如下基本術(shù)語、名詞、需要有共同的界定： 1）、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點、地標(biāo) ?區(qū)位 —— 指為某種經(jīng)濟(jì)、政治、社會活動所占據(jù)的場所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。 商業(yè)地產(chǎn)的市場發(fā)展條件 歐美： 人均 GDP Page 13 ?亞洲及國內(nèi)（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均 GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、 人口密度、消費總量 等。 商業(yè)地產(chǎn)是 包括購物中心、商業(yè)街、 SHOPPING MALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 Page 3 市場調(diào)研內(nèi)容 第一部分：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 第二部分：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研 第三部分：商業(yè)地產(chǎn)市調(diào)案例 Page 4 商業(yè)地產(chǎn)的含義 商業(yè)地產(chǎn)與住宅的區(qū)別 何為商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 商業(yè)地產(chǎn)的分類 商業(yè)地產(chǎn)基本術(shù)語 商業(yè)地產(chǎn)的四個要素 貫穿商業(yè)地產(chǎn)的三種行為 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的三個層面 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點與趨勢 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展條件 按市場形式分類 按經(jīng)營類別分類 按物業(yè)用途分類 按建筑特征分類 按物業(yè)區(qū)位分類 按經(jīng)營方式分類 按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類 按銷售方式分類 商圈定義 商圈形成與發(fā)展 商圈應(yīng)用 業(yè)態(tài)基礎(chǔ) 業(yè)態(tài)分類 業(yè)態(tài)輻射范圍 業(yè)態(tài)特征 業(yè)態(tài)調(diào)研案例 Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 Page 5 商業(yè)地產(chǎn)含義 ?商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說。2023/3/28 福建蔚藍(lán)房產(chǎn)投資顧問有限公司 20232 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研方法與應(yīng)用 Page 2 前言 市場調(diào)查是商用物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營策劃的基礎(chǔ)性工作，“沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)”，此言乃真理。商業(yè)地產(chǎn)策劃所需要的商業(yè)、商圈、商用物業(yè)調(diào)查，與住宅、寫字樓物業(yè)市調(diào)或純商業(yè)經(jīng)營相比，調(diào)查的區(qū)域更彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深入，相應(yīng)難度會更大一些，因此有必要就此問題作專題探討，與大家交流共享，并就教于大方之家。 ?狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場所； ?廣義應(yīng)該包括商場、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。 Page 6 商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別 住宅房地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn) 發(fā) 展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式 其資金回收模式相對簡單 商業(yè)地產(chǎn)項目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長期持有 大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時，主要是買來自住的 大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的 發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成 發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對待 Page 7 商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的三個層面 /商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的三種行為 /…… Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 Page 8 資本運營 商 業(yè) 地 產(chǎn) 市 場 開 發(fā) 運營管理 商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運營中涉及到三個層面 Page 9 開發(fā)行為 投資行為 經(jīng)營行為 貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過程的三種行為 Page 10 開發(fā)商 投資客 商戶 消費者 商業(yè)地產(chǎn)的四個元素 Page 11 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 /商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點及趨勢 /…… Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 Page 12 發(fā)展階段 階段一 階段二 階段三 階段四 原始形態(tài) 傳統(tǒng)商業(yè) 現(xiàn)代商業(yè) 廣義商業(yè) 特點 消費者對價格敏感 滿足單一購物需求 綜合商業(yè)形態(tài)滿足多種需求 轉(zhuǎn)型商業(yè)形式，個性消費 表現(xiàn)形態(tài) 馬路市場、地攤、集貿(mào)市場 百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場、超市、街鋪零售店 Shopping Mall、大型購物中心、專賣店、精品店 旅游地產(chǎn) 、商務(wù)地產(chǎn)、物流 人均 GDP（美元） 低于 1100 11002023 20234400 4400以上 發(fā)展階段 原始形 態(tài) 現(xiàn) 代商 業(yè) 廣 義 商 業(yè) 商業(yè)發(fā)展曲線 1100美元 2023美元 傳統(tǒng) 商 業(yè) 8000以上美元 4400美元 ?歐美參考的主要判斷元素為人均 GDP、城市家庭汽車擁有量和公共交通條件 ?在國外人均 GDP3000－ 4000美元時，家庭汽車擁有率 15－ 20％ ，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ Shopping Mall為例）才開始進(jìn)入發(fā)展階段；人均 GDP10000美元，家庭汽車擁有率 60％ ，才是成熟發(fā)展階段。 ?商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均 GDP水平達(dá)到 2500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均 GDP水平達(dá)到 3000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá) 10－ 15％ 。 ?板塊 —— 一般指住宅小區(qū)相對集中開發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如五四北板塊、市中心板塊、江濱板塊、大學(xué)城板塊等。 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 Page 20 2）、業(yè)態(tài)、業(yè)種 ?業(yè)態(tài) —— 指細(xì)分市場面向某類目標(biāo)顧客購買水平與習(xí)慣的商店營業(yè)形態(tài)，特征是“怎么變”。 ?業(yè)種 —— 指面向顧客某類用途的商店營業(yè)種類，特征是“賣什么”。應(yīng)用： ①策劃商業(yè)地產(chǎn)，必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類及其特征、典型商戶等基本功； ②市調(diào)必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行表格、問卷、訪談設(shè)計，查清所需類別基本狀況進(jìn)行比較分析； ③傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營，如：建材、 IT、文儀、藥品、圖書等業(yè)種； ④零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營模式，如：美食街、咖啡店、量販?zhǔn)終TV、超市等。 ??? 商圈區(qū)域界限是由一些因素決定，包括中心本身的性質(zhì) ﹑ 可進(jìn)入性 ﹑ 自然障礙、有競爭力設(shè)施的位置以及行車時間和距離的限制。 小型商店的核心商圈在 之內(nèi)，顧客步行來店在 10分鐘以內(nèi)；大型商場的核心商圈在 5公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，不超過 20分鐘 ? 次圈： 25%顧客來自次要商圈。 一般來說，小型商店的邊緣商圈在 ，顧客步行來店在 20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在 8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在 40分鐘以上 影響商圈大小因素 Page 22 發(fā)展 階段 市場 表現(xiàn) 經(jīng)營模式 標(biāo)志節(jié)點 起步期 結(jié)構(gòu)調(diào)整期 快速發(fā)展期 穩(wěn)步發(fā)展期 各個居住區(qū) 、 交通匯聚點出現(xiàn)少量 、 低檔次商業(yè) 商業(yè)快速發(fā)展 ， 經(jīng)營檔次 、 結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍 散鋪向集中 、 規(guī)模化商業(yè)形式演變 規(guī)?；虡I(yè) 、 大型購物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場 城市發(fā)展較為落后 ， 市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中 市政配套正在完善 ， 集中市場 、 步行街出現(xiàn) 由街鋪 、 步行街向集中商業(yè)發(fā)展 ， 新商業(yè)出現(xiàn) 大型商業(yè)機構(gòu)進(jìn)入 ，商業(yè)水平穩(wěn)步上升 自有住宅底商經(jīng)營或出租為主 商鋪基本市場化 ， 經(jīng)營和銷售同時存在 商鋪市場化 ， 銷售成為核心贏利手段 銷售不是實現(xiàn)收益的最終手段 ， 持有出租為主 營業(yè)收入 +租金收入 營業(yè)收入 +租金收入+銷售收入 銷售收入 +租金收入 銷售收入 +租金收入 百貨等購物 市中心區(qū)域 專業(yè)市場 市中心區(qū)域 專業(yè)市場 市中心區(qū)域 專業(yè)市場 贏利模式 百貨為主 專業(yè)市場 餐飲 、 休閑 休閑 、 娛樂 經(jīng)營業(yè)態(tài) 市中心核心商圈首先成型，逐步出現(xiàn)潛力商圈，并形成新興商圈 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 — 商圈形成與發(fā)展 Page 23 RF（某市可支撐商業(yè)面積）＝ C RE / I