【正文】 締，經(jīng)營戶分流后本市場內(nèi)的經(jīng)營將會呈現(xiàn)繁榮的趨勢，這對進入市場的經(jīng)營戶和鋪位投資者，給予一定的信心及保障。 從總體上看，本案已經(jīng)具備了政策優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、定位優(yōu)勢、經(jīng)營客戶與終端客群（即：市場）優(yōu)勢、前景優(yōu)勢等諸多優(yōu)勢條件，項目的成功從理論上講已初現(xiàn)端倪，我司認為本案的銷售推廣工作應該首先從 政策支持 +民生工程 +概念化包裝炒作 +商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運作 的四位一體的系統(tǒng)操作著手，相輔相成，互為依托，只有每個環(huán)節(jié)都嚴謹，才能確保項目的經(jīng)營和銷售雙成功。 為給本項目提供更好的市場準確定位 ， 我司對常德城區(qū)各農(nóng)貿(mào)市場進行了詳細市場調(diào)研分析 ， 并為項目的銷售找到合適的營銷策略 。20231003成稿（ 1009 呈：常德中德房產(chǎn)公司 ） 主講：張呈祥、彭立祥 立足模式 運營信心 —— 中德三閭農(nóng)貿(mào)市場策劃營銷提案 —— 20231003成稿（ 1009 呈：常德中德房產(chǎn)公司 ） 主講：張呈祥、彭立祥 立足模式 運營信心 —— 中德三閭農(nóng)貿(mào)市場策劃營銷提案 —— 需要思考清楚的幾個問題： 有否競爭對手？競爭對手與我們最大的區(qū)別在哪？我們的定位是否準確？模式是否清晰？我們的軟硬件有何值得改善的？ 現(xiàn)有招商已經(jīng)進行的調(diào)查過程中商家意向到底如何？期望什么？需要什么？ 我們自身有何問題？哪些環(huán)節(jié)可能會出故障？ 需要清醒認識的幾個問題： 營銷，最主要解決的問題：信心問題！ 運營，最主要解決的問題：模式問題！ 只有商家持續(xù)成功了，開發(fā)運營商才算成功！ 我們建議的幾個關(guān)鍵點： 市場定位、營銷模式、形象包裝、運營策略、宣傳策略 提案的基本結(jié)構(gòu) 項目概況 市場分析 項目定位 營銷創(chuàng)新 價格策略 財務估算 整合推廣 執(zhí) 行 前 言 目前 ， 隨著常德市城市開發(fā)進程的加快 ， 商住物業(yè)需求增多 ， 市區(qū) 、 鎮(zhèn)區(qū)的交易市場日趨活躍 ， 而商業(yè)物業(yè)競爭漸趨激烈 ， 尤其是處于本項目所在的東城新三閭片區(qū) ， 各房地產(chǎn)項目如雨后春筍般聳立 ，形成了大量的高端常住人口 ， 精品高端農(nóng)超對接的專業(yè)化農(nóng)貿(mào)市場是必定的生活配套需求 。 三閭農(nóng)貿(mào)市場的運營 ， 周邊近 10萬常住中高收入人群的菜籃子需求 ， 可滿足其開發(fā) 、 投資 、 經(jīng)營三方長效利益 。 作為區(qū)域內(nèi)首家對外銷售的農(nóng)貿(mào)市場 ， 我們須對本項目各方面進行差異化包裝 ， 并定位出特殊的賣點 。 三閭農(nóng)貿(mào)市場位于常德市新三閭片區(qū)三閭路和竹園路交匯處；本市場由常德中德房產(chǎn)于 2023年開發(fā)，位于東經(jīng)名邸小區(qū)裙樓一、二層，總建筑面積 5700平米； 其中一層建筑面積逾 4000平米左右，二層建筑面積 1700平米 。 優(yōu)勢及存在的機會點： 可能存在的不確定因素： 政府對農(nóng)貿(mào)市場的升級改造受客觀因素影響，新六村及周邊的集市無法按時取締會對本項目的銷售和后續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生不了帶動作用； 本市場不能在銷售過程中滿租不利于物業(yè)期望的銷售價值。 同時，城市農(nóng)貿(mào)市場，特別是在大中城市市民生活中扮演重要角色的城市農(nóng)貿(mào)市場開始暴露出諸多弊端。常德將掀起一場農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)新 “革命 ”。 市政府副市長沈習淼在會上作了重要講話和部署：今年是市城區(qū)農(nóng)貿(mào)市場全面提質(zhì)改造的收官之年 ， 又是縣市農(nóng)貿(mào)市場提質(zhì)改造的攻堅之年 。 市委 、 市政府高度重視農(nóng)貿(mào)市場的提質(zhì)改造工作 ， 連續(xù)兩年將其列入為民辦的“十件實事 ”之一 ， 今年又被列入市委 、 市政府 “八大民生工程 ”之一 。 為經(jīng)營者和居民營造干凈整潔 、 秩序井然 、 寬暢全舒適的經(jīng)營 、 購物環(huán)境 。 農(nóng)貿(mào)市場超市化趨勢 農(nóng)貿(mào)市場超市化，是指通過政府政策的鼓勵支持，引導大型流通企業(yè)或農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，對不適應經(jīng)濟發(fā)展、城市建設(shè)和居民消費要求的原城市農(nóng)貿(mào)市場，按照超市的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營理念對城市農(nóng)貿(mào)市場進行生鮮超市化改造，使其成為經(jīng)營主體組織化、經(jīng)營產(chǎn)品標準化、經(jīng)營方式超市化及服務規(guī)范化，以經(jīng)營生鮮農(nóng)副產(chǎn)品為主的超市。 農(nóng)貿(mào)市場的投資優(yōu)勢 常德與其他城市一樣，近幾年各商業(yè)形態(tài)同質(zhì)化程度日趨嚴重，導致許多商家經(jīng)營慘淡。鑒于獨占性、快速成長性和投資風險小的因素，國內(nèi)不少城市的室內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場已悄悄成為中小投資客與創(chuàng)業(yè)的新寵。 項目關(guān)聯(lián)性及城區(qū)代表性農(nóng)貿(mào)市場 朝陽農(nóng)貿(mào)市場 新 六 村 集 市 火 車 站 農(nóng) 貿(mào) 市 場 紫 橋 市 場 美江便利市場 青陽閣農(nóng)貿(mào)市場 甘 露 寺 蔬 菜 批 發(fā) 二 輕 路 集 市 龍 港 巷 農(nóng) 貿(mào) 市 場 楠 竹 山 農(nóng) 貿(mào) 市 場 鴻 升 農(nóng) 貿(mào) 市 場 朝陽農(nóng)貿(mào)市場 青陽閣農(nóng)貿(mào)市場 位于常德市朝陽路，建筑面積 10000多㎡ 外鋪： 100元 /㎡ /月，內(nèi)鋪 5080元 /㎡ /月 攤位 3060元 /㎡ /月， 運營周期長，市場較為成熟，輻射面廣，人流量大，為城區(qū)內(nèi)比較有代表性的農(nóng)貿(mào)市場之一。 火車站農(nóng)貿(mào)市場 二輕路農(nóng)貿(mào)集市 總面積 12023㎡ 外鋪租金 100元 /㎡ /月，內(nèi)鋪 5080元 /㎡ /月 攤位 3060元 /㎡ /月 市場經(jīng)過幾年運營，現(xiàn)已處于繁榮，是武陵區(qū)政府 2023年需提質(zhì)改造的農(nóng)貿(mào)市場之一。 新六村農(nóng)貿(mào)集市 紫橋農(nóng)貿(mào)市場 傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場，由大棚攤位和沿街門市組成整個經(jīng)營區(qū)域。 總面積 8000㎡ 外鋪 80元 /㎡ /月， 內(nèi)鋪 5080元 /㎡ /月， 攤位 3060元 /㎡ /月。經(jīng)營狀況較好，但由于政府對農(nóng)貿(mào)市場的提質(zhì)改造，本市場在取締范圍之中。 根據(jù)市場調(diào)查顯示：常德市經(jīng)營情況良好的農(nóng)貿(mào)市場，基本全是成熟居住社區(qū)的配套設(shè)施，農(nóng)貿(mào)市場這一配套產(chǎn)業(yè)的商業(yè)價值，必須依托強大的居住人群得以實現(xiàn)。 由此可見項目的需求分析就顯得非常必要，只有通過詳細的調(diào)查了解農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律、科學的分析區(qū)域農(nóng)貿(mào)市場的真實需求后，才能合理的制定項目經(jīng)營規(guī)劃，項目獨立門面及多攤位少年經(jīng)營權(quán)的銷售才有可能找到為市場所接受的推廣方式、銷售價格。 三、項目定位篇 常德市區(qū)域內(nèi)在提質(zhì)改造前的農(nóng)貿(mào)市場基本仍然以傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場為主（大棚蔬菜攤位＋圍合門市＋臨街商鋪），在形式上建立了一定的經(jīng)營環(huán)境，但因業(yè)態(tài)的規(guī)劃隨意、產(chǎn)品設(shè)計與經(jīng)營規(guī)劃的缺陷，和后期經(jīng)營的管理不夠?qū)I(yè)，導致部分位置相對較差的區(qū)域經(jīng)營困難，投資者和經(jīng)營者都深受其累，和真正意義上的“農(nóng)貿(mào)超市”的經(jīng)營環(huán)境還有很大距離； 現(xiàn)在常德市的新型農(nóng)貿(mào)市場還沒有形成規(guī)模和影響，尚在概念階段，受城市經(jīng)濟發(fā)展的壓力，農(nóng)貿(mào)市場換代升級成為必然，市場期待出現(xiàn)經(jīng)營主體組織化、經(jīng)營產(chǎn)品標準化、經(jīng)營方式超市化及服務規(guī)范化的新型農(nóng)貿(mào)市場 —— 呼喚第一個吃螃蟹的！ 本項目尋求定位的專業(yè)性，唯一性、超市化經(jīng)營、