【正文】 家實(shí)行雙向獎(jiǎng)勵(lì)； ● 售后物業(yè)管理的積極配合； ●作全市性報(bào)紙及專業(yè)報(bào)紙廣告，快速搜索目標(biāo)客戶。 以 “市場(chǎng)繁榮 ”為持續(xù)賣點(diǎn)，提高 “贏利產(chǎn)品 ”的價(jià)格，獲取高額投資回報(bào)。 “三步曲”即階梯式銷售： ①優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品 攤位 （約 50%）的銷售，快速回籠資金； ②贏利產(chǎn)品 內(nèi)鋪 （約 30%）的銷售，投資回報(bào)及照顧關(guān)系客戶； ③阻力產(chǎn)品 外鋪 （約 20%）的銷售，保本配套。 租后帶租約發(fā)售； 售后委托開發(fā)商統(tǒng)一招商（返租 13年）； 對(duì)于投資者：在簽訂買賣合同的同時(shí)需委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一招商經(jīng)營。 四、營銷創(chuàng)新篇 營銷策略： 概念引導(dǎo)、模式強(qiáng)化、政策吸引、 宣講促進(jìn)、活動(dòng)促成。 針對(duì)本案的特性，涉及到占大部分比例的散鋪攤位，為避免工作的復(fù)雜性及購買者的差異化，本案的銷售將以 產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)相結(jié)合的銷售模式。要從一個(gè)新的角度來設(shè)計(jì)和開展本案的銷售，將農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的營銷提升到一個(gè)新的高度 即 中小型商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作 。周邊人員多，固定的消費(fèi)群體多，而且這個(gè)群體一般不會(huì)變，是比較忠實(shí)的消費(fèi)者，這樣對(duì)經(jīng)營者及其延伸的投資者來說，有比較可靠的經(jīng)營與投資回報(bào)，當(dāng)然愿意買。雖然常德市未出現(xiàn)過農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的銷售，但在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的主體、形態(tài)、模式提質(zhì)后，通過一定的營銷引導(dǎo)將能培養(yǎng)一大批農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)投資群體。 關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場(chǎng)接受，并且農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資已經(jīng)成為了一項(xiàng)回報(bào)穩(wěn)定，概率風(fēng)險(xiǎn)極小的投資，與其他房地產(chǎn)投資相比，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資有著先天的優(yōu)勢(shì)。 為商家提供標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營培訓(xùn)服務(wù)，增加附加值，增強(qiáng)盈利信心。 業(yè)態(tài)調(diào)整 ： 建議取消百姓超市，招商改設(shè)餐飲類品牌店于二樓（如：旺角清粥、東方快餐 ——含全城配送、九子香辣蟹），一方面有利于配套服務(wù)、另一方面有利于吸引個(gè)性化人流 ——促進(jìn)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割銷售。 ２．區(qū)域終端消費(fèi)需求及潛在演變和產(chǎn)品供給關(guān)系。 客戶生態(tài)鏈： 終端消費(fèi)群體 ——項(xiàng)目經(jīng)營商家 ——項(xiàng)目投資業(yè)主 ——項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)業(yè)主 終端消費(fèi)群體： 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的居住人群 項(xiàng)目區(qū)域輻射半徑內(nèi)的消費(fèi)人群（半徑可擴(kuò)大至 1000米） 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)涉及的餐飲商業(yè)體及企業(yè)團(tuán)體機(jī)關(guān)食堂 第一目標(biāo)群： 項(xiàng)目自營商家： 即將拆除的新六村農(nóng)貿(mào)集市、二輕路等自然集市的經(jīng)營商家； 其他市場(chǎng)的現(xiàn)有經(jīng)營戶開設(shè)分店、連鎖或場(chǎng)地轉(zhuǎn)移； 泛常德市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營者置業(yè)性新加盟； 第二目標(biāo)群： 投資、經(jīng)營權(quán)業(yè)主： 專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的常德投資者、公務(wù)員及其家屬保值投資； 泛常德市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)投資者； 常德市區(qū)域房產(chǎn)中小投資者、推廣吸引其他投資者； 客戶群體分析 0%10%20%30%40%50%60%70%80%自營購買 投資購買散鋪內(nèi)鋪外鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)分析 業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營的成敗，也間接影響項(xiàng)目銷售的成敗，業(yè)態(tài)的規(guī)劃必須保證經(jīng)營的成功，要建立在可實(shí)施、可操作、可持續(xù)之上； 本提案公司專案調(diào)查顯示：常德市現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)在業(yè)態(tài)上沒有嚴(yán)格的要求，在大框架之后就很隨意，不注重項(xiàng)目的整體環(huán)境塑造，業(yè)態(tài)之間往往沒有可銜接性，也使市場(chǎng)業(yè)態(tài)之間出現(xiàn)了斷裂，出現(xiàn)位置較好的攤位經(jīng)營良好，較差的則沒有經(jīng)營起來的現(xiàn)狀和可能性。 明價(jià)公示，明碼標(biāo)價(jià)。 利用農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品及其農(nóng)超對(duì)接的先天優(yōu)勢(shì)，規(guī)范經(jīng)營、提升服務(wù)品質(zhì)，建立市場(chǎng)品牌主張及影響力，保證競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)和物業(yè)的增值。 項(xiàng)目定位 湘西北首家一站式（農(nóng)超對(duì)接）精品高端超市化農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 關(guān)鍵詞： 建立一種新的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)環(huán)境：標(biāo)準(zhǔn)、一站、便捷、舒適。 項(xiàng)目地處常德市東城新三閭發(fā)展區(qū)域，受未來區(qū)域發(fā)展方向，該地區(qū)即將形成 CLD中心，區(qū)域內(nèi)居住人群將逐漸增多，且高端居住群體逐漸向本區(qū)域轉(zhuǎn)移，這對(duì)本市場(chǎng)的經(jīng)營品質(zhì)提升和經(jīng)營穩(wěn)定將非常有利。項(xiàng)目的居住人群消費(fèi)需求和消費(fèi)實(shí)力，決定了將來農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營情況和商業(yè)價(jià)值。 如何拔高本市場(chǎng)的定位？如何創(chuàng)造更大的銷售效益？將是本次策劃的重點(diǎn)。 傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，由大棚攤位和沿街門市組成整個(gè)經(jīng)營區(qū)域。為滿足消費(fèi)增長的需求，部分位置正在改造之中。 本市場(chǎng)為滿足小范圍內(nèi)居民的要求而自發(fā)形成的零散攤位，經(jīng)營品類少，臟、亂、差； 本市場(chǎng)隨時(shí)會(huì)取締并入周邊專業(yè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。 總面積 3600平方米，門面 76間，攤位 165個(gè) 是武陵區(qū)政府 2023年提質(zhì)改造的 5個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)之一，市場(chǎng)較為成熟。 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市化是城市舊城改造和整頓市容的產(chǎn)物，由于此類項(xiàng)目符合城市規(guī)劃和政府政策導(dǎo)向，且涉及“菜籃子”工程，所以收益穩(wěn)定，基本沒有投資經(jīng)營的壓力。作為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)則不一樣，首先這里是已形成了人氣、商氣，是極有實(shí)際需求的成熟、永久的市場(chǎng)，同時(shí)政府 “菜籃子 ”工程的實(shí)施，違章占道經(jīng)營的取締，無疑是投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的有力保證，商家的經(jīng)營自然有利可圖。同時(shí)減少中間環(huán)節(jié)（如甘露寺批發(fā)），實(shí)行 農(nóng) （生產(chǎn)） 超 （零售形態(tài)） 對(duì)接 。 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)正經(jīng)歷著三個(gè)轉(zhuǎn)變 : 地 點(diǎn) ——從室外到室內(nèi)的遷徙； 形 態(tài) ——從簡陋到精致的蛻變； 經(jīng)營管理者 ——從街道辦事處到專門企業(yè)的交接。 按照行業(yè)管理的原則 ， 明確商務(wù) 、 工商 、 城管 、 衛(wèi)生等職能部門的責(zé)任 ， 建立協(xié)同配合的聯(lián)動(dòng)機(jī)制 ， 形成管理合力；要按照自主管理的原則 ， 明確市場(chǎng)業(yè)主單位在經(jīng)營秩序 、 環(huán)境衛(wèi)生等方面的職責(zé) 。 做好今年的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)提質(zhì)改造工作意義重大 、 任務(wù)艱巨 。 二、市場(chǎng)分析篇 常德市政府民生計(jì)劃分析 2023年 3月 8日全市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理工作會(huì)議 ， 提出全面推進(jìn)我市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化提質(zhì)改造 ， 是建設(shè) “現(xiàn)代常德 、 幸福家園 ”的必然要求 。在超市、農(nóng)超對(duì)接和倉儲(chǔ)式快速食品類消費(fèi)異軍突起的形勢(shì)下，常德市舊城改造的腳步加快，市政府有關(guān)部門將大力推進(jìn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的配套工程建設(shè)。 大環(huán)境分析 經(jīng)過近三十年的改革開放和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，政府對(duì)城區(qū)進(jìn)行了大面積的改造，城鄉(xiāng)居民生活水平迅速提高，消費(fèi)觀念和方式發(fā)生深刻變化，人們對(duì)食品安全的要求越來越嚴(yán)格。 項(xiàng)目區(qū)位 一、項(xiàng)目概況篇 三閭農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 衛(wèi)星地圖平面 常 德 大 道 常 德 富 人 區(qū) 之 一 三 閭 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 區(qū)域位置平面 輻射區(qū)域范圍 現(xiàn)在及未來 10萬人口的消費(fèi) 周邊環(huán)境 翡翠灣 東經(jīng)名邸 東水岸 碧水江南 三閭安置小區(qū) 東方星城 本農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)輻射常住消費(fèi)人群逾 10 萬人 項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目 SWOT簡析： 本項(xiàng)目是武陵區(qū)政府 2023年提質(zhì)升級(jí)改造的首批示范性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)之一； 本項(xiàng)目的硬件設(shè)施具有在區(qū)域同類產(chǎn)品領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)； 本市場(chǎng)所輻射的消費(fèi)群體為常德 2大高端居住片區(qū)之一（白馬湖片區(qū)、新三閭片區(qū)），高端消費(fèi)群體可直接保障本市場(chǎng)后期經(jīng)營的強(qiáng)勁營商利潤空間及穩(wěn)定性； 政府對(duì)城區(qū)所有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的升級(jí)改造，本市場(chǎng)周邊的新六村及二輕路集市將取