【正文】 住宅建筑面積毛密度 萬 m178。 ? 以四個不同的國外標志性城市的命名不同的組團，以契合項目“聯(lián)合國生態(tài)社區(qū)”的定位； ? 為解決社區(qū)生活配套問題，規(guī)劃了大面積的商業(yè)街和教育配套； ? 以六層帶電梯板樓為主，兼少量板式小高層（ 225），保證了相對較低容積率的建筑形式； ? 總共 2762戶，其中 A區(qū)在售，共 772戶。 14 本報告是嚴格保密的。 （二）項目基本經(jīng)濟指標 經(jīng)濟技術(shù)指標 占地面積 建筑面積 總共 320萬 建筑平米 容積率 綠化率 45% 停車位 1： 總戶數(shù) 人口數(shù)量 建筑 類別 一期多層板樓、小高板 —— 46萬平米建面； 二期聯(lián)排、 Townhouse別墅； 三期獨棟別墅、傳統(tǒng)四合院 關鍵詞描述： 規(guī)劃人口數(shù)量基本相當于目前整個竇店鎮(zhèn)的人口。 交通情況： 僅有 917路公交線可從六里橋直達本項目，車程 100分鐘左右。 起始點 終止點 直線距離 世 界 名 園 良鄉(xiāng)衛(wèi)星城 9公里 西四環(huán)五棵松 34公里 西三環(huán)六里橋 35公里 西三環(huán)公主墳 38公里 （一）項目區(qū)位 —— 西南六環(huán)外，城市邊緣區(qū)，公交落后 項目位臵： 房山區(qū)竇店鎮(zhèn)京石高速路出口 200米處。 本報告是嚴格保密的。在新城里道路密度達到 6公里 /平方公里，是舊城的 3倍， 公共交通比例占到 60%以上 。 ?北京 西部將建綠色屏障 ，中心城每出門 500米要有一塊城市綠地，新城也依此理念進行建設，要達到人均 18平方米甚至更高。 新城規(guī)劃具備優(yōu)勢的功能配套 ?規(guī)劃每一個新城 至少有一所三甲醫(yī)院 ，至少有一所相當知名的 中、小學，還有高等院校 ，至少有一個有 一定規(guī)模的中、小型購物中心 ，還有 娛樂文化方面，如博物館、娛樂中心等配套設施。其中大興、昌平、房山新城已有一定的發(fā) 展基礎，上述六個新城的規(guī)劃總?cè)丝谡夹鲁且?guī)劃總?cè)? 口的 75%。新城的人口未來可達 570萬左右。 但房山房地產(chǎn)開發(fā)緩慢，不屬于居住熱點區(qū)域 上市情況 2023(M2) 2023(M2) 2023(M2) 2023(19) (M2) 房山區(qū) 170497 541158 514913 515368 通州 2881628 2028659 821724 556214 通州 銷售套數(shù) 銷售面積 (m2) 銷售金額 (￥ ) 銷售均價 (￥ /m2) 2023(19) 8266 857568 3968900639 4628 2023 12856 1309699 5364472043 4096 2023 14894 1440866 5401043309 3748 2023 9770 963603 3382386359 3510 房山區(qū) 銷售套數(shù) 銷售面積 (m2) 銷售金額 (￥ ) 銷售均價 (￥ /m2) 2023(19) 3153 401227 161503466０ 4025 2023 1833 256064 1018531669 3978 2023 1316 161707 517094348 3198 2023 1217 155107 442984592 2856 9 本報告是嚴格保密的。 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，高于通州區(qū) 國內(nèi)生產(chǎn)總值比較 2023 2023 2023 2023 房山 178 210 238 通州 143 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 2023 2023 2023 2023 房山 ： ： ：： ∶ ∶ ： ： 通州 ：： : : 9： 50： 41 ： ： 43 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)比重由第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)逐漸向第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展 7 本報告是嚴格保密的。 因每年去房山旅游的人數(shù)較少，為了吸引更多客戶，房山區(qū)旅游行業(yè)正在嘗試推出體驗式旅游活動。原煤總儲量達 21億噸，為“京西煤倉”之一。 ? 儲量豐富的礦產(chǎn)、地熱資源 。 房山被地質(zhì)學界譽為“洞穴王國”。周口店北京人遺址、云居寺、上方山國家森林公園、石花洞、韓村河旅游景村、青龍湖、十渡等眾多的風景名勝和游樂場所。 生態(tài)、旅游、文化資源豐富，但開發(fā)利用不夠 ? 豐富精彩的歷史文化資源。 ? 境內(nèi)有京廣鐵路、京原鐵路、京石高速公路、京保公路、京原公路等放射性交通干線經(jīng)過，區(qū)內(nèi)公路網(wǎng)密度每平方公里一公里，居全國先進水平，是北京的西南門戶。 ? “西部生態(tài)帶” ：西部發(fā)展帶在人口總量、GDP總量和建設用地總量上都要超過東部發(fā)展帶（大致的比例為 :1），但西部山地相對較多，發(fā)展空間相對狹小，面臨生態(tài)保護的任務更大，在規(guī)劃城鎮(zhèn)人口和城市建設用地的總量上，西部發(fā)展帶與東部發(fā)展帶的比例約為 4:6。 4 本報告是嚴格保密的。 ?1980年 10月，由于燕山石油化工公司的成立，設立了市直轄的燕山區(qū)。 ?房山歷史悠久，距今 60萬年到距今 2萬年的“北京人”、“新洞人”、“山頂洞人”先后生活在該地。 房山區(qū) —— 人類文明之源，歷史悠久 ?房山區(qū)，位于北京市區(qū)西南。 本報告是嚴格保密的。2/17/2023 營銷策略報告 世界名園 本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 報告綱要 1. 房山區(qū)域分析 2. 項目本體分析 3. 項目成交客戶分析 4. 區(qū)域市場房地產(chǎn)項目分析 5. 項目占位 6. 整體策略安排 7. 商業(yè)銷售建議 2 本報告是嚴格保密的。2/17/2023 一、房山區(qū)域分析 本報告是嚴格保密的。 總面積2023平方公里，山地、丘陵、平原各占三分之一；轄 22個鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處，463個村，總?cè)丝?。 ?1949年隸屬于河北。 ?1987年 1月撤銷房山縣和燕山區(qū)的建制，建立房山區(qū)。 “西部生態(tài)帶”、 交通方便 ? “兩軸兩帶多中心” — 城市空間發(fā)展戰(zhàn)略構(gòu)想中明確指出：大興、房山、昌平、延慶、門頭溝為“西部發(fā)展帶”。該區(qū)域是城市未來重要的發(fā)展地區(qū)，在維護生態(tài)環(huán)境的前提下，主要承擔 高新技術(shù)研發(fā)、旅游、商業(yè)物流、高等教育等職能 ，以優(yōu)化、整合、完善現(xiàn)有的發(fā)展空間為主，改善生態(tài)環(huán)境，引導高品質(zhì)、組團式集約發(fā)展，防止高密度連片開發(fā)。 5 本報告是嚴格保密的。 區(qū)內(nèi)共有文化古跡 302處，其中世界級文化遺產(chǎn) 1處，國家級文化保護單位 3處、市級 13處、區(qū)級 52處。 ?靈奇秀美的地質(zhì)地貌資源。境內(nèi)擁有中國北方最大的巖溶洞穴群。全區(qū)有儲量 ，儲量 100多億立方米的石灰石，儲量 2023萬噸的石英石、白云石，儲量 4億立方米的花崗巖。良鄉(xiāng)衛(wèi)星城藏有豐富的地熱資源，水溫高達攝氏 70度，日出水量2023立方米。 挖掘北京人 頭骨活動 6 本報告是嚴格保密的。 北京區(qū)縣工業(yè)排名（第四） 2023年 比上年增長% 絕對額位次 增速位次 占 18區(qū)縣比重% 海淀區(qū) 1 15 朝陽區(qū) 2 14 順義區(qū) 6126971 61 3 2 房山區(qū) 4 5 石景山區(qū) 5 6 11 昌平區(qū) 6 4 懷柔區(qū) 49 7 3 通州區(qū) 8 7 豐臺區(qū) 17 9 13 4 大興區(qū) 1754421 10 11 8 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域面臨的機會： 06年初北京規(guī)劃局發(fā)布 北京將建 11個新城，房山區(qū)為其中之一 ? 按照北京總體規(guī)劃，北京將建延慶、昌平、門頭溝、懷柔、密云、平谷、順義、房山、大興、亦莊、通州 11座新城，其中順義、通州、亦莊 3個重點新城的規(guī)劃已經(jīng)完成。 房山屬于 11個新城之一：通州、順義、亦莊新城規(guī)劃 人口規(guī)模為 70萬 ~90萬人，同時預留達到百萬人口規(guī) 模的發(fā)展空間，大興、昌平、房山新城 規(guī)劃人口規(guī)模 約 60萬人 。 10 本報告是嚴格保密的。 ?新城區(qū)將變成新的人口接納地，新城人口未來可達 570萬左右 。 ? 陳剛透露，每個新城都規(guī)劃了 至少一條軌道交通 。 政府在大力建設東部三個重點新城之際， 未對其他新城做宣傳，其規(guī)劃前景目前不為市場認知！ 11 本報告是嚴格保密的。2/17/2023 二、項目本體分析 ?項目區(qū)位 ?項目基本經(jīng)濟指標 ?項目配套 ?項目一期綜合分析 ?綜合評價 本報告是嚴格保密的。竇店鎮(zhèn)政府斜對面。 13 本報告是嚴格保密的。 售樓處 提香草堂 A區(qū) B區(qū) C 區(qū) D 區(qū) 下沉廣場、歐式商業(yè)街、停車場 竇 大 路 三期 產(chǎn)品類型：獨棟別墅、傳統(tǒng)四合院 二期 產(chǎn)品類型：聯(lián)排、 Townhouse別墅 一期 產(chǎn)品類型：多層、小高層板樓 超大規(guī)模，北京第一大盤。 （三）世界名園配套體系豐富 可替代中心城市的豐富性、便利性 68 綜合樓 69 綜合樓 70 綜合樓 71 綜合樓 72 匯金大廈 73 綜合樓 74 科研綜合樓 75 國粹醫(yī)院 76 建材超市 77 紡織品超市 78 電子產(chǎn)品超市 79 電子銀行 80 農(nóng)業(yè)產(chǎn)品超市 81 燕都花園酒店 82 售樓處新址 83 大賣場 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 D區(qū) 加拿大楓葉園 C區(qū) 法國梧桐園 B區(qū) 意大利羅馬園 82 83 A區(qū) 荷蘭郁金香園 竇大路 底商 底商 高爾夫練習場 游泳池 藍天幼兒園 匯金八中 15 本報告是嚴格保密的。 3 2 1 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 15 17 16 18 21 14 19 22 25 20 23 24 26 68 69 70 71 72 73 57 58 59 60 61 62 65 66 63 64 74 67 75 76 77 78 79 80 81 82 83 27 28 29 30 31 32 33 37 35 36 34 38 39 40 41 44 42 45 43 46 47 48 49 50 51 52 56 55 54 53 D區(qū) 加拿大楓葉園 C區(qū) 法國梧桐園 B區(qū) 意大利羅馬園 中學 幼兒園 （四）項目一期分析 一期規(guī)劃 : 52萬平米 16 本報告是嚴格保密的。/ Ha 綠地 Ha 住宅建筑面積凈密度 萬 m178。 住宅平均層數(shù) 層 （ 1）地上建筑面積 m178。 高層住宅比例 % ②配套公建面積 m178。 停車數(shù)量 辦公建筑面積 m178。 （住宅停車位按 30%計算） 醫(yī)院建筑面積 m178。 地下 411 輛 中小學校建筑面積 m178。 ①停車庫建筑面積 12330 m178。/人 ②設備用房建筑面積 3000 m178。 17 本報告是嚴格保密的。 ?商業(yè)配套 —— 07年中陸續(xù)投入使用 建筑面積 8萬平米的匯金大道商業(yè)街。 ?環(huán)境園林 —— 預計今年年底開始陸續(xù)投入使用 ?社區(qū)班車 —— 已經(jīng)投入使用 ?環(huán)保設備 —— 預計今年年底陸續(xù)投入使用 全球公認的“生態(tài)腎”環(huán)保技術(shù)，首次應用北京。 18 本報告是嚴格保密的。 19 本報告是嚴格保密的。 北京第一大盤，大盤素質(zhì)齊備。 20 本報告是嚴格保密的。2/17/2023 三、項目成交客戶分析 本報告是嚴格保密的。 地緣性客戶只占到 4%。 輕軌34%物業(yè)費8%配套25%社區(qū)品質(zhì)10%價格14%學校9%輕軌物業(yè)費配套社區(qū)品質(zhì)價格學校環(huán)境15%配套25%規(guī)模17%景觀15%戶型7%社區(qū)品質(zhì)14%升值7%環(huán)境配套規(guī)模景觀戶型社區(qū)品質(zhì)升值認可本項目的因素 ： 配套、規(guī)模、景觀、環(huán)境 客戶最關注： 社區(qū)配套、規(guī)劃中的 M4輕軌 但本案規(guī)劃中的配套到位時間均比較晚，項目開發(fā)在產(chǎn)品無突破性創(chuàng)新的