【正文】 2）新奧置業(yè)企業(yè)內(nèi)部診斷三、新奧置業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略四、新奧置業(yè)管理改善建議框架 1）新奧置業(yè)組織建議框架 2）新奧置業(yè)管控模式 框架 3）新奧置業(yè)薪酬考評體系及中高層激勵(lì)建議框架 4）新奧置業(yè)運(yùn)營體系改善框架五、下一步工作計(jì)劃六、附錄－《 新奧置業(yè)重點(diǎn)目標(biāo)城市房地產(chǎn)發(fā)展調(diào)研報(bào)告》 3戰(zhàn)略思考的背景1.2.3.戰(zhàn)略思考的背景戰(zhàn)略思考的角度與原則新奧置業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略4新奧房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)過了 9年，超過 100萬平方米項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營積累94 95 96 97 98 99 00 01 02 03新怡綠洲知本時(shí)代新華廣場文苑世紀(jì)花園新苑小區(qū)華油小區(qū)新奧小區(qū) 新城小區(qū)金城里金華里空中花園金玉里其他項(xiàng)目和平麗景102030405060708090100開發(fā)量總計(jì)發(fā)展年度累計(jì)開發(fā)超過百萬平方米5隨著企業(yè)運(yùn)作的逐漸成熟，正逐步成為專業(yè)的房地產(chǎn)商，具備了長久發(fā)展的基礎(chǔ)運(yùn)作能力正在逐漸增強(qiáng)?物業(yè)管理優(yōu)勢逐漸明顯?營銷能力與銷售經(jīng)驗(yàn)日漸豐富?客戶服務(wù)經(jīng)驗(yàn)在增強(qiáng)?人才經(jīng)過鍛煉已經(jīng)可以應(yīng)對常規(guī)的項(xiàng)目?設(shè)計(jì)開發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)逐漸增強(qiáng)?在廊坊逐步樹立了新奧地產(chǎn)的品牌?隨著新奧集團(tuán)的發(fā)展以及在地產(chǎn)的業(yè)績積累，政府關(guān)系越來越具有優(yōu)勢品牌優(yōu)勢設(shè)計(jì)開發(fā)能力資金優(yōu)勢人才優(yōu)勢政府關(guān)系優(yōu)勢客戶服務(wù)優(yōu)勢土地儲(chǔ)備優(yōu)勢營銷優(yōu)勢物業(yè)優(yōu)勢?基本能滿足自身發(fā)展的需要?土地儲(chǔ)備逐漸增多6新奧置業(yè)高層對置業(yè)未來發(fā)展的初步設(shè)想?廊坊本地市場容量有限，新奧欲做大， 異地開發(fā)是必然趨勢?在核心城市：通過在核心城市的項(xiàng)目建立在業(yè)內(nèi)一定的影響力，培養(yǎng)對房地產(chǎn)行業(yè)的敏感性和能力。但由于新奧實(shí)力有限，核心城市不是開發(fā)區(qū)域的重點(diǎn)?在中小城市：利用新奧燃?xì)鈳淼馁Y源，重點(diǎn)投入?產(chǎn)品以中低檔商品房為主?…由于房地產(chǎn)非集團(tuán)的主業(yè)，加上置業(yè)集團(tuán)本身尚未形成清晰的長期發(fā)展戰(zhàn)略，新奧集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)層對置業(yè)的未來發(fā)展的定位暫時(shí)傾向于機(jī)會(huì)型投資產(chǎn)業(yè)資料來源：新奧置業(yè)咨詢需求書和反饋意見、遠(yuǎn)卓分析新奧集團(tuán)高層對置業(yè)未來的定位?暫時(shí)是投資性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)，與主業(yè)無關(guān)?置業(yè)要獨(dú)立發(fā)展，干得好就干，干得不好就撤?附屬板塊，跟隨主業(yè)的發(fā)展動(dòng)向而發(fā)展7但是置業(yè)集團(tuán)對自身定位的明晰和管理系統(tǒng)的改善反過來也會(huì)影響集團(tuán)對置業(yè)的戰(zhàn)略態(tài)度 , 使其能與集團(tuán)其他專業(yè)板塊形成協(xié)同效應(yīng)?明晰的戰(zhàn)略定位：?區(qū)域?產(chǎn)品?客戶群?能力建設(shè)的重點(diǎn)和步驟?戰(zhàn)略計(jì)劃和增長階梯集團(tuán)對置業(yè)的未來可能的戰(zhàn)略態(tài)度?積極扶持（各方面資源上的支持）?成為主業(yè)的一支而不是投資性業(yè)務(wù)?與集團(tuán)其他專業(yè)板塊形成協(xié)同效應(yīng)?權(quán)責(zé)分明、精練有效的組織?良好的人才隊(duì)伍和梯隊(duì)建設(shè)?規(guī)范、執(zhí)行有力的運(yùn)營系統(tǒng)置業(yè)集團(tuán)對自身清晰的認(rèn)識(shí)和能力的提高8全國房地產(chǎn)市場前景對新奧置業(yè)而言無疑是有利的，但市場格局、競爭仍然給新奧置業(yè)帶來了巨大的挑戰(zhàn)p 市場增長快，潛力仍然巨大p 市場集中度低，有發(fā)展壯大的空間p 競爭的加劇p 資金渠道政策p 土地價(jià)格增長過快p 經(jīng)濟(jì)增長與居民購買力相對增長較緩有關(guān)房地產(chǎn)市場的具體分析請?jiān)斠姟陡郊?新奧置業(yè)中期報(bào)告（ 4）－全國房地產(chǎn)行業(yè)分析及城市房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告提交版》機(jī)遇 挑戰(zhàn)9另外，置業(yè)在房地產(chǎn)發(fā)展上遇到了許多來自企業(yè)內(nèi)部的限制與瓶頸，而這些瓶頸更多是可以解決的戰(zhàn)略定位尚處于摸索階段管理支持系統(tǒng)尚處于磨合期沒有成為集團(tuán)主業(yè)板塊，難以形成協(xié)同效應(yīng)良好的市場前景內(nèi)部挑戰(zhàn)內(nèi)部挑戰(zhàn)內(nèi)部挑戰(zhàn)理清戰(zhàn)略思路，夯實(shí)管理基礎(chǔ)迫在眉睫10戰(zhàn)略思考的角度與原則1.2.3.戰(zhàn)略思考的背景戰(zhàn)略思考的角度與原則新奧置業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略11遠(yuǎn)卓認(rèn)為，新奧置業(yè)的戰(zhàn)略思考要依據(jù)以下原則? 遵照房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)? 配合集團(tuán)戰(zhàn)略，同新奧集團(tuán)各專業(yè)板塊協(xié)同發(fā)展? 注重現(xiàn)實(shí)能力與現(xiàn)實(shí)資源，注重主要能力的提高12新奧集團(tuán)要考慮板塊間的最佳協(xié)同效應(yīng)，而新奧置業(yè)要在集團(tuán)戰(zhàn)略指導(dǎo)下遵照房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)新奧燃?xì)?新奧燃機(jī) 新奧置業(yè)?國家能源戰(zhàn)略的發(fā)展方向?產(chǎn)業(yè)鏈特點(diǎn)?區(qū)域能源發(fā)展?fàn)顩r?區(qū)域經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)習(xí)慣制定戰(zhàn)略的依據(jù)：?燃?xì)獾陌l(fā)展策略?燃機(jī)的主要消費(fèi)市場特點(diǎn)?房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律?區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展水平與競爭水平?自身能力與資源制定戰(zhàn)略的依據(jù)：?國家宏觀經(jīng)濟(jì)?形成怎樣的業(yè)務(wù)板塊組合?板塊的相互協(xié)同 ……13在發(fā)展的部署上，新奧置業(yè)要盡量與新奧燃?xì)獾陌l(fā)展優(yōu)勢相協(xié)同山東江蘇 安徽浙江湖南廣東河北新奧燃?xì)獾闹饕袌鲋脴I(yè)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)充分利用新奧集團(tuán)的資源，產(chǎn)生最大的協(xié)同效應(yīng)：? 品牌的協(xié)同性? 政府關(guān)系的協(xié)同性? 對區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣的理解能相互共享? 燃?xì)夂妥≌康禺a(chǎn)可以協(xié)同開發(fā)，并作為獨(dú)特的競爭優(yōu)勢? 物業(yè)服務(wù)上有共通性? ……14由于廊坊本地市場容量不足而迫使新奧置業(yè)必須跨區(qū)域發(fā)展，但跨地區(qū)經(jīng)營給企業(yè)帶來了經(jīng)營環(huán)境、消費(fèi)習(xí)慣的巨大差異，使得跨地域經(jīng)營需要具備較強(qiáng)的資源基礎(chǔ)和管理能力跨區(qū)域管控能力更有效的人才激勵(lì)機(jī)制更專業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)作能力戰(zhàn)略供應(yīng)商體系跨區(qū)域品牌建設(shè)能力成功的跨區(qū)域發(fā)展關(guān)鍵成功要素? 新奧置業(yè)還沒有真正在二三線、一線城市展開過企業(yè)競爭? 在廊坊本地的開發(fā)極大的借助了集團(tuán)的品牌和政府關(guān)系，并在一個(gè)相當(dāng)熟悉的城市展開，在廊坊的成功并不代表核心能力就能完全滿足異地開發(fā)的需要15對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，異地開發(fā)將對房地產(chǎn)企業(yè)提出更高的要求，因此新奧置業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略一定要考慮企業(yè)的現(xiàn)實(shí)能力與現(xiàn)實(shí)資源目前的最終市場表現(xiàn)圖項(xiàng)目研究施工建造設(shè)計(jì)規(guī)劃市場銷售物業(yè)管理投資決策市場策劃客戶管理成本管理資料來源：戰(zhàn)略研討會(huì)異地市場將對新奧置業(yè)提出更高的能力要求項(xiàng)目研究施工建造設(shè)計(jì)規(guī)劃市場銷售物業(yè)管理投資決策市場策劃客戶管理成本管理異地管控16新奧置業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略1.2.3.戰(zhàn)略思考的背景戰(zhàn)略思考的角度與原則新奧置業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略17新奧置業(yè)集團(tuán)的戰(zhàn)略包括如下部分商業(yè)模式???增長階梯核心能力產(chǎn)品價(jià)值鏈區(qū)域企業(yè)愿景、企業(yè)定位18新奧置業(yè)應(yīng)定位于 “ 配合新奧集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營商 ”配合新奧集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營商新奧置業(yè)應(yīng)配合新奧集團(tuán)總的戰(zhàn)略部署，適時(shí)的調(diào)整置業(yè)本身的開發(fā)區(qū)域和產(chǎn)品類型在配合新奧集團(tuán)戰(zhàn)略計(jì)劃時(shí)，置業(yè)要采用專業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式配合集團(tuán)戰(zhàn)略的發(fā)展19大集團(tuán)附屬的房地產(chǎn)板塊的發(fā)展存在以下兩種主要的發(fā)展思路緊密的配合集團(tuán)主業(yè)的發(fā)展，以附屬板塊的方式經(jīng)營開發(fā)集團(tuán)所需的房地產(chǎn)項(xiàng)目以專業(yè)房地產(chǎn)公司的方式配合配合集團(tuán)主業(yè)的發(fā)展，承接集團(tuán)主業(yè)項(xiàng)目時(shí)采用市場運(yùn)作方式優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)最大程度的配合了主業(yè)發(fā)展，最大程度的利用了集團(tuán)的各種資源沒有在市場環(huán)境下運(yùn)作導(dǎo)致專業(yè)能力難以提高，最終難以成為集團(tuán)重要的收入支柱需要經(jīng)常在集團(tuán)指令性項(xiàng)目與市場更好機(jī)會(huì)項(xiàng)目中作出選擇，在最大程度的利用集團(tuán)資源上稍遜在市場環(huán)境下運(yùn)作使得專業(yè)能力能夠得到提高，有希望成為集團(tuán)重要的收入支柱20案例：中遠(yuǎn)與中化的房地產(chǎn)板塊從過去的依附型產(chǎn)業(yè)走向?qū)I(yè)化發(fā)展零散投資與管理任務(wù)兼顧期 市場化過渡轉(zhuǎn)型期 專業(yè)化運(yùn)作初期 管理體系 /體制制完善期評價(jià)?在這個(gè)階段公司基本明確了以項(xiàng)目為導(dǎo)向，在主流住宅和高檔寫字樓市場發(fā)展的開發(fā)定位?通過兩個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)積累了運(yùn)作經(jīng)營，為今后的復(fù)制發(fā)展打下了基礎(chǔ)?由于集團(tuán)的行業(yè)資源難以整合，零散投資的不確定性過大，公司在這一階段不能主動(dòng)獲取價(jià)值，收益性不佳?這一階段公司在把握市場機(jī)遇上的能力迅速加強(qiáng)，也形成了自己的管理核心?但由于營銷、物業(yè)、內(nèi)部機(jī)制等戰(zhàn)略環(huán)節(jié)的不夠完善，也帶來了管理中的一些問題?只有順利通過這一階段的管理提升和完善，公司才能提高運(yùn)作效率和應(yīng)變能力，降低運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，成為能夠適應(yīng)市場 ,實(shí)現(xiàn)快速、健康發(fā)展的目標(biāo)零散投資與管理任務(wù)兼顧期市場化過渡轉(zhuǎn)型期中化集團(tuán)與中遠(yuǎn)集團(tuán)各投資 20億（現(xiàn)金與實(shí)物凈資產(chǎn)）以對等股份的方式組建中遠(yuǎn)房地產(chǎn)，目的就是希望房地產(chǎn)板塊能夠?qū)I(yè)化發(fā)展遠(yuǎn)卓以咨詢方式介入其專業(yè)化管理體系、體制的改革、完善工作。 以專業(yè)化的運(yùn)作方式配合集團(tuán)戰(zhàn)略的發(fā)展? 應(yīng)采取集約發(fā)展模式，全國劃定 2－ 3個(gè)集約發(fā)展圈，在未來 5年中建立區(qū)域中心，設(shè)定項(xiàng)目復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)? 三線城市是主力市場，二線城市應(yīng)作為集約圈的區(qū)域中心予以重視? 新奧應(yīng)策略性進(jìn)京，將北京作為戰(zhàn)略高地，甚至成為置業(yè)集團(tuán)總部所在地，但北京并不是發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目的重點(diǎn)地域167。我們將中國的房地產(chǎn)區(qū)域按照市場成熟度分成四個(gè)區(qū)間一線城市二線城市三線城市四線城市?中國三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的中心城市：北京、上海、廣州、深圳等?天津、重慶?較發(fā)達(dá)的省會(huì)城市：杭州、成都、沈陽、石家莊等?區(qū)域經(jīng)濟(jì)輻射城市：青島、大連、昆山、太倉、珠海等?落后的省會(huì)城市：青海、呼和浩特、昆明等?較好的地級市?落后的地級市?縣級市?縣城城市特點(diǎn)市場環(huán)境?國際性城市，區(qū)域人口規(guī)模在 1000萬以上?流動(dòng)人口非常多?人均 GDP3000美元以上?房地產(chǎn)年投資額 300億元以上?市區(qū)人口規(guī)模在 100萬以下?流動(dòng)人口以周邊的農(nóng)業(yè)人員為主?人均 GDP600－ 1300美元?房地產(chǎn)年投資額 15－ 30億元?人口規(guī)模在 50萬以下?流動(dòng)人口極少?人均 GDP600美元以下?房地產(chǎn)年投資額 15億元以下?區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心?流動(dòng)人口較多?人均 GDP1300－ 3000美元?房地產(chǎn)年投資額 30－ 300億元25按照聯(lián)合國統(tǒng)計(jì)預(yù)測方法來看，一、二線城市處于穩(wěn)定高速發(fā)展階段，三線城市處于快速發(fā)展與高度發(fā)展階段，四線城市處于起步發(fā)展階段人均 GDP 200300美元 300600美元 600800美元 8001300美元 1300 美元以上 800010000美元住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 剛起步 發(fā)展 快速發(fā)展 高速發(fā)展 穩(wěn)定高速發(fā)展 平穩(wěn)發(fā)展一線城市二線城市三線城市四線城市?國際性城市，區(qū)域人口規(guī)模在 1000萬以上?流動(dòng)人口非常多?人均 GDP3000美元以上?房地產(chǎn)年投資額 300億元以上?市區(qū)人口規(guī)模在 100萬以下?流動(dòng)人口以周邊的農(nóng)業(yè)人員為主?人均 GDP600－ 1300美元?房地產(chǎn)年投資額 15－ 30億元?人口規(guī)模在 50萬以下?流動(dòng)人口極少?人均 GDP600美元以下?房地產(chǎn)年投資額 15億元以下?區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心?流動(dòng)人口較多?人均 GDP1300－ 3000美元?房地產(chǎn)年投資額 30－ 300億元聯(lián)合國統(tǒng)計(jì)預(yù)測方法26參考： 2023年中國省會(huì)城市人均 GDP數(shù)據(jù)3000美元1300－ 3000美元 1300美元注：此數(shù)據(jù)僅為參考，人均 GDP僅是考察城市房地產(chǎn)市場的一個(gè)因素27不同成長階段的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的不同特點(diǎn)，尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、流動(dòng)人口、客戶對象極大的影響著相應(yīng)的房地產(chǎn)市場客戶群二級市場購買目的?住宅均價(jià)在 2500元 /平米?超過 15萬平米的住宅小區(qū)很少資料來源：中國統(tǒng)計(jì)局，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，遠(yuǎn)卓分析市場特點(diǎn)?擁有較大的高端產(chǎn)品空間?多元化趨勢強(qiáng)?住宅均價(jià)在 3500——4000元 /平米?超過 30萬平米的住宅小區(qū)很少?住宅均價(jià)在 1500元 /平米甚至以下?超過 10萬平米的住宅小區(qū)很少獲知渠道?非常活躍?活躍?剛起步?啟蒙階段?自用和投資均很普遍?自用和投資均很普遍，但投資為目的較一線城市少?基本為自用?絕大部分為自用?流動(dòng)人員?本地居民?投資客?流動(dòng)人員?本地居民?投資客?本地居民?本地高收入居民?團(tuán)購較多?人際傳播?實(shí)地路牌廣告?媒體廣告?人際傳播?實(shí)地路牌廣告?媒體廣告?房交會(huì)?媒體廣告?房交會(huì)一線城市二線城市三線城市四線城市市場環(huán)境28一二線城