【正文】 ? 開盤時(shí)間： ? 入住時(shí)間： ? 目前入住情況：目前入住戶數(shù)不到 50戶，絕大部分住宅正在裝修中 ? 住宅：總建筑面積 45969㎡，銷售均價(jià)為 3700元 /㎡，戶型區(qū)間為120~145㎡。由商業(yè)體量可以看出，該社區(qū)商業(yè)的設(shè)臵基本滿足內(nèi)部人群日常生活消費(fèi)。目前由于受整個(gè)區(qū)域環(huán)境的影響，其社區(qū)的商業(yè)現(xiàn)在價(jià)格以及定位等都處于待定階段，勢(shì)必在等待區(qū)域成熟以后整體推出，是本項(xiàng)目很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 ? 開盤時(shí)間： ? 入住時(shí)間： ? 住宅： 均價(jià)為 3850元 /㎡，戶型面積 82256㎡，屬于 25層的高層電梯住宅。該項(xiàng)目對(duì)我項(xiàng)目最大競(jìng)爭(zhēng)在于消費(fèi)人群方面，屬于周邊競(jìng)爭(zhēng)較激烈的項(xiàng)目之一。由上圖可以看出，圖一商業(yè)的設(shè)臵完全滿足該社區(qū)內(nèi)部人群日常生活消費(fèi)，圖二又將對(duì)從天府大道進(jìn)入該區(qū)域的消費(fèi)人群進(jìn)行部分截流。目前銷售告罄 ? （ 002鋪面）面積為 135m2，租金為 45元 /m2戶型主要以套三的大戶型為主。由上圖可以看出，圖二將對(duì)從天府大道進(jìn)入該區(qū)域的消費(fèi)人群進(jìn)行第一次大的截流，圖一在緊靠我商業(yè)項(xiàng)目的道路入口，將對(duì)進(jìn)來的消費(fèi)人群進(jìn)行第二次截流，勢(shì)必對(duì)我項(xiàng)目造成很大威脅，由于目前天府民居項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃尚不明確，且該項(xiàng)目緊臨我項(xiàng)目，商業(yè)體量較大，目前處于待售狀態(tài)，屬于我項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)較激烈的項(xiàng)目之一。 ? 商業(yè)： 由底商和獨(dú)立商鋪組成。 ? 開盤時(shí)間：天府名居 2023年 3月， 2023年 5月份左右 ? 入住時(shí)間：天府名居 2023年底或 2023年初，目前暫時(shí)無人居住，入住率為零。 ?天府名居 ? 屬于經(jīng)濟(jì)使用房，總建筑面積約 ，其中住宅總建筑面積約為 16萬㎡，商業(yè)總建筑面積約 ㎡，總戶數(shù) 1228戶，以套三的戶型為主。 ? 結(jié)論： 由于該項(xiàng)目周邊物業(yè)入住率極低，大大影響該項(xiàng)目鋪面的經(jīng)營。 117號(hào)鋪面 ， 90平米 ， 租金 1400元 /月 ， 租金為 15元 /平米 。 經(jīng)營狀況一般 ? 租金情況： 租金較貴的就是百利合超市 ， 月租金 3000元 /月 ， 鋪面為89平米 。 面積區(qū)間為 30~100㎡左右 ，以底商為主 ， 屬于社區(qū)商業(yè)型業(yè)態(tài) ? 主力業(yè)種以便利店 、 服裝店 、 功話超市 、 錄象廳等居多 。 ? 新城南西區(qū)區(qū)域 目前主要以融城理想為代表，由于有學(xué)校和地鐵站口的支撐，銷售價(jià)格和租金都是目前新城南已售或者經(jīng)營的鋪面中價(jià)格較高的樓盤之一，商鋪的銷售價(jià)格在 5800~13000元 /㎡，租金主要范圍在 45元 /㎡左右，現(xiàn)在正在經(jīng)營的鋪面經(jīng)營狀況良好，區(qū)域前景較好。 ? 站南區(qū)域 除了上錦雅筑以外，其余的商業(yè)以底商為主，經(jīng)營多以建材、汽配等為主，輔以服裝、美發(fā)、副食品等，經(jīng)營狀況一般。 ? 天府長(zhǎng)城項(xiàng)目區(qū)域 屬于新開發(fā)的區(qū)域，僅有的在經(jīng)營的為天府長(zhǎng)城一期，租金范圍在 10~20元 /㎡，由于目前臨近幾個(gè)樓盤的商鋪都處于待售狀態(tài)，未來互相之間競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈。其該區(qū)域租金在 50110元 /平米。 ? 科華南路區(qū)域 目前主要業(yè)態(tài)以餐飲、社區(qū)配套型商業(yè)為主，物業(yè)形式為底商結(jié)合住宅。 城南作為傳統(tǒng)富人居集區(qū)，隨著地鐵的開通等有利契機(jī)，較大部分的較有購買力人群會(huì)涌入本片區(qū)，從城市發(fā)展的一般規(guī)律也可以論證到，其本片區(qū)未來屬性為高檔居住人群聚集區(qū)。超過 80%，其城市不在外延，城市發(fā)展轉(zhuǎn)為舊城改造；在超過 55%80%之間，由于其城市概念已深入人心，大量的有錢人、外來人會(huì)涌入該城市，這是城市發(fā)展最為迅速的階段。 ? 結(jié)論：區(qū)域的發(fā)展為本項(xiàng)目發(fā)展提供了消費(fèi)的基礎(chǔ)保障，促使本項(xiàng)目區(qū)域未來向較高檔次的方向發(fā)展。通過近幾年發(fā)展，城南土地已明顯不足，政府外遷，城南外延已是必然趨勢(shì)。用地規(guī)模 42 Km2；規(guī)劃人口 35萬人 ? 規(guī)劃性質(zhì)：以城南城市副中心為核心，發(fā)展行政辦公、科技商務(wù)、商貿(mào)金融、生活居住及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，為信息化、生態(tài)型、綜合性新城區(qū)。天府長(zhǎng)城 南熙里項(xiàng)目 調(diào)查及價(jià)格建議 目 錄 一、新城南區(qū)域市場(chǎng)分析 二、周邊住宅與商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 三、未來供應(yīng)地塊規(guī)劃情況 四、區(qū)域未來商業(yè)格局 五、 項(xiàng) 目 定 位 六、 業(yè) 態(tài) 規(guī) 劃 建 議 價(jià)格體系建議 七、 價(jià) 格 體 系 第一章、新城南區(qū)域市場(chǎng)分析 一、新城南城市規(guī)劃 ? 規(guī)劃范圍：北至火車南站成昆線，南至大源組團(tuán)，西至太平寺機(jī)場(chǎng)，東至成仁路，規(guī)劃控制范圍約 52Km2。 ? 成都目前城市總體發(fā)展戰(zhàn)略為向東向南發(fā)展，從單中心逐步向多中心發(fā)展，其明確指出城南副中心的概念，城南副中心的建設(shè)已進(jìn)入政府的發(fā)展綱要；從政府制定的 2023年發(fā)展目標(biāo)來看，目前城南片區(qū)從一環(huán)到二環(huán)外發(fā)展已基本完成，桐子林板塊、航空路板塊、棕北板塊其入駐人群都為中高端人群，其商務(wù)辦公也發(fā)展較為迅猛。作為傳統(tǒng)居住富人的城南，其城市外遷后，必然帶來大量的較有購買力的購買人群。 城南副中心 北部新城 二、片區(qū)宏觀情況概述西部 ? 從城市發(fā)展的一般規(guī)律來看 ?結(jié)論：由城市發(fā)展的一般規(guī)律可知，當(dāng)納瑟姆曲線處于 35%以下時(shí)，其城市化進(jìn)程速度較慢；在 3555%左右，城市化發(fā)展速度較快。從目前成都城市化進(jìn)程來看，其城市化率正處于這一階段。 一、區(qū)域商業(yè)情況 三公里范圍 科華南路區(qū)域 和平小區(qū)區(qū)域 站南區(qū)域 新城南城西區(qū)域 項(xiàng)目三公里區(qū)域 ?概述： 整個(gè)樓盤布局分為科華南路區(qū)域、天府長(zhǎng)城區(qū)域、和平小區(qū)區(qū)域、站南區(qū)域、新城南區(qū)域等五個(gè)區(qū)域。其大部分商鋪以臨街商鋪為主，銷售價(jià)格在 1萬元左右。 ? 和平小區(qū)區(qū)域 商鋪數(shù)量較少，經(jīng)營時(shí)間比較長(zhǎng)，主要調(diào)查的是南領(lǐng)館和和平安臵小區(qū)沿街鋪面，租金價(jià)格在 1825元 /平米，其該板塊消費(fèi)能力較低，并且缺乏餐飲配套。如果能夠區(qū)域之間聯(lián)手打造該區(qū)域相對(duì)于成都市獨(dú)一無二的商業(yè)環(huán)境，在互利共榮的基礎(chǔ)上競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)會(huì)減弱。商鋪的銷售價(jià)格在5800~9000元 /㎡，租金在 20~50之間。 第二章、周邊住宅與商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查 三公里范圍 天府長(zhǎng)城項(xiàng)目周邊臨近樓盤調(diào)查 ? 天府長(zhǎng)城一期 ? 天府名居 ? 御府花都 ? 泰和佳園 ? 格蘭晴天 ? 凱麗濱江 ? 五洲花園 ?天府長(zhǎng)城一期 ? 項(xiàng)目地址：高新區(qū)天府大道府城路口東側(cè) ? 住宅： 住宅銷售價(jià)格： 24003000元 /平米 ? 商業(yè)： 鋪面銷售價(jià)格：均價(jià) 6500元 /㎡ 。 目前有六個(gè)鋪面空臵 。 其它商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格為 1315元 /平米左右 ， 比如：綜合營業(yè)廳 ，租金為 1200元 /月 ， 面積為 90平米； 120號(hào)服裝店 ， 75平左右 ， 租金為 1200元 /月 ， 每平米租金為 16元 。 另外如 203號(hào)鋪面 ， 租金為 800元 /月 ， 總面積 70平米 ， 月租金為 11元 /平米左右 。目前該項(xiàng)目鋪面所針對(duì)的目標(biāo)人群除天府長(zhǎng)城一期入駐人流外，很大部分為該片區(qū)打工的農(nóng)民工，其消費(fèi)能力較低，消費(fèi)檔次不高。按照 /戶計(jì)算，將來的入住人口約為 4298人。 ? 住宅： 戶型區(qū)間從 80~100平方米不等，以 100平米的大戶型為主。 ?結(jié)論： 從目前現(xiàn)場(chǎng)情況來看，該項(xiàng)目以底商為主，獨(dú)立商鋪為輔，可以初步估計(jì)該社區(qū)在上圖所示的地方將會(huì)設(shè)臵中大型賣場(chǎng)，其余的商業(yè)將以社區(qū)為中心，布臵適合社區(qū)消費(fèi)的綜合型消費(fèi)業(yè)態(tài)。 圖 一 圖 二 ?御府花都 ? 屬于小高層建筑，總建筑面積為 135920㎡，其中住宅總建筑面積約為 ㎡，商業(yè)總建筑面積為 ㎡，戶數(shù)為 828戶，按照 /戶計(jì)算，將來的入住人口約為 2898人 ? 開盤時(shí)間： 2023年 2月初 ? 交房時(shí)間： ? 目前入住情況：已入住 35戶，目前絕大部分住宅正在裝修中 ? 住宅：住宅均價(jià)為 3700元 /㎡。目前銷售基本告罄 ? 商業(yè)：共 82間，面積區(qū)間約為 40~300㎡，主力區(qū)間為 40~90㎡；單價(jià)范圍 4000~10000元 /㎡，均價(jià) 7400元 /㎡。月，該商鋪由于前期設(shè)計(jì)的原因，做餐飲難度較大 ? 現(xiàn)場(chǎng)照片 圖 二 圖 一 ? 結(jié)論： 從目前現(xiàn)場(chǎng)情況來看，該項(xiàng)目以外部以一層底商為主，內(nèi)部則以較大體量的商鋪為主。由此可見，如果把該社區(qū)要的消費(fèi)人群作為我項(xiàng)目的消費(fèi)人群，難度可想而知。 ?泰和佳園 ? 該項(xiàng)目總建筑面積為 120230㎡，其中住宅建筑面積約為 12萬㎡左右，商業(yè)總建筑面積約為 8000㎡，是集復(fù)合住宅、餐飲、娛樂休閑等時(shí)尚生活消費(fèi)功能于一體的高層電梯住宅，總戶數(shù)為 808戶，按照 /戶計(jì)算，將來的入住人口約為 2828人。 ? 商業(yè)： 樓層設(shè)臵以底商和局部二層為主。 ? 結(jié)論： 從目前現(xiàn)場(chǎng)情況來看，該項(xiàng)目以兩層底商為主，從現(xiàn)場(chǎng)的建筑設(shè)計(jì)看，初步估計(jì)業(yè)態(tài)以中大型的賣場(chǎng)為主，由于地理位臵接近天府大道，做高檔的餐飲類、咖啡類等比較適合。由此可見，該社區(qū)對(duì)我項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)主要來自于消費(fèi)人群、商業(yè)業(yè)態(tài)及后期價(jià)格等多方面，屬于周邊競(jìng)爭(zhēng)較激烈的項(xiàng)目之一。目前已經(jīng)銷售完畢 ? 商業(yè)：商鋪?zhàn)钚∶娣e為 80㎡，預(yù)計(jì)明年銷售價(jià)格 15000元 /㎡左右。