成都文殊院項目態(tài)勢研究_71p-展示頁
2025-03-05 14:52本頁面
【正文】 需求 （ 1）、舊城改造模式的轉(zhuǎn)變 以前： 以提高容積率、轉(zhuǎn)變功能為手段 現(xiàn)在： 以挖掘項目核心競爭力，提升項目價值內(nèi)涵為手段的轉(zhuǎn)變 一、城市發(fā)展態(tài)勢分析 傳統(tǒng)的舊城改造模式 ： 案例：前車之鑒 廣州荔灣廣場 ? 傳統(tǒng)舊城區(qū)拆遷，高成本投入； ? 采用傳統(tǒng)模式將容積率提高至 6以上； ? 成為聳立在低矮傳統(tǒng)民居中的現(xiàn)代水泥叢林，與周邊建筑形成強烈反差； 導(dǎo)致結(jié)果： 破壞了原來西關(guān)文化區(qū)的城市風貌，盡管經(jīng)濟效益得到保證，但嚴重破壞了城市歷史文化區(qū)形象，是舊城改造敗筆的代表之作； 一、城市發(fā)展態(tài)勢分析 本項目開發(fā)計劃所使用的新模式 案例啟示：可行之道 上海新天地 ? 52公頃的商業(yè)區(qū)投入 2萬 /平方米的成本重金打造，成為上海這個現(xiàn)代大都市的標志性文化旅游商業(yè)區(qū)； ? 由商業(yè)區(qū)的成功開發(fā)直接拉高了整個區(qū)域的經(jīng)營價值，周邊地產(chǎn)價值從 6000元 /平方米上升至 20230元 /平方米； ? 整個片區(qū)的開發(fā)經(jīng)營步入良性循環(huán)狀態(tài)； 一、城市發(fā)展態(tài)勢分析 問題：土地經(jīng)過拆遷和配套成本大幅度上升 提升土地價值 建筑的高密度 土地經(jīng)營困難 破壞城市景觀 開發(fā)商信心不足 不能滿足片區(qū)改造戰(zhàn)略目標 手段： 功能臵換和容積率提高 一、城市發(fā)展態(tài)勢分析 問題 ： 土地經(jīng)過拆遷和配套成本大幅度上升 提升土地價值 足夠的利潤空間 建筑低密度 開發(fā)商有信心 滿足城市形象提升和片區(qū)改造戰(zhàn)略目標 手段 ： 專業(yè)策劃 提升項目 一、城市發(fā)展態(tài)勢分析 高成本 、 高密度 、 高價格 低素質(zhì) 、 低功能 、 低形象 片區(qū)開發(fā)的戰(zhàn)略目標 —— 都市歷史文化標志性區(qū)域 結(jié)論 ：文殊 院 片 區(qū)必 須 采 取新 的 舊 城經(jīng)營模式 打造精品，提升片區(qū)土地的商業(yè)價值 以低密度低容積率的良好形象打造城市歷史文化名城僅存的保留區(qū) 一、城市發(fā)展態(tài)勢分析 （ 2） 舊城改造功能的臵換 在成都市舊城改造的過程中，原有的片區(qū)的拆遷，原有的城市功能的（居住功能等）必將被其他的區(qū)域所取代。 結(jié)論： 本項目的成功打造將為成都市傳統(tǒng)的商業(yè)內(nèi)容，注入文化與休閑的因子。 一、城市發(fā)展態(tài)勢分析 成都市商業(yè)中心地位的豐富 成都市提出了將成都市建成西部的商貿(mào)中心的目標。 一、城市發(fā)展態(tài)勢分析 ? 成都市對外旅游停留在觀光旅游階段 現(xiàn)代旅游業(yè)發(fā)展的趨勢一覽表： 時代 觀光時代 休閑時代 體驗時代 市場競爭 短缺狀況，基本沒有競爭 觀光、休閑旅游地開發(fā)遍地開花 競爭非常激烈，產(chǎn)品出現(xiàn)過剩 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 資源等級 除良好風光外還要有宜人舒適的環(huán)境和服務(wù)設(shè)施 產(chǎn)品多重復(fù)合，注重體現(xiàn)令游客角色轉(zhuǎn)變的感受和體驗?zāi)撤N新的生活方式 競爭力構(gòu)成 知名度 產(chǎn)品、營銷和區(qū)域旅游形象等多個角度 除區(qū)域形象、營銷外，要深度挖掘旅游產(chǎn)品和當?shù)匚幕? 一、城市發(fā)展態(tài)勢分析 問題 如何把成都人內(nèi)向型、低層次、低價值的、自發(fā)自為的休閑行為，提升轉(zhuǎn)化為外向型、高品味、高價值、服務(wù)世界的休閑經(jīng)濟？ 結(jié)論 這三大問題給成都旅游帶來層次低、消費少、滯留短的局面。 19952023年接待國內(nèi)旅游者分地區(qū)情況 地 區(qū) 接待人次數(shù) (萬人次 ) 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 四川省 3487 3838 3955 4418 5020 5401 6334 成都市 1540 1714 1833 2255 2485 2385 2579 成都占的比例 44% 45% 46% 51% 49% 44% 40% 一、城市發(fā)展態(tài)勢分析 ? 旅游消費的內(nèi)向型特點 內(nèi)向型消費 —— 成都與杭州的差別 同為休閑之都，杭州的休閑讓世人皆嘆；成都的休閑卻是卡拉 OK，自娛自樂。 一、城市發(fā)展態(tài)勢分析 成都市旅游業(yè)的需求 成都旅游目前面臨三大問題 ? 旅游功能限于交通樞紐功能 ? 旅游休閑消費的內(nèi)向型特點 ? 成都市外來旅游停留在觀光旅游階段 一、城市發(fā)展態(tài)勢分析 ? 旅游功能限于交通樞紐功能 成都與全國各省會和中心城市一樣，在旅游業(yè)中均存在 重要性下降和功能單一化（過境停留站） 的趨勢。 一、城市發(fā)展態(tài)勢分析 佛教的積極作用： 佛教是穩(wěn)定劑 —— 政府需要佛教安定民心，教化民風，諧調(diào)民情的倫理作用； 佛教是轉(zhuǎn)化劑 —— 寺院需要與都市文化對接的平臺； 佛教是潤滑劑 —— 民眾需要宗教文化的“心靈桑拿？ 一、城市發(fā)展態(tài)勢分析 結(jié)論 不解開政府對于佛教文化的態(tài)度這個結(jié)，片區(qū)內(nèi)以文殊院為代表的傳統(tǒng)佛教文化難于打造和提升，文殊院項目的整體打造將面臨巨大的困難。 （ 2）、政府對于宗教的傳統(tǒng)態(tài)度，一定程度上是文殊院片區(qū)形成目前態(tài)勢的重要原因。 一、城市發(fā)展態(tài)勢分析 宗教文化的地位和角色 （
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