【正文】 致，體現(xiàn)了江南文化的豐富多彩，靈秀、清新 以創(chuàng)新的休閑生活方式領(lǐng)先市場，奠定影響力 北海甸快銷樓盤 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?老城區(qū)客戶可作為本項(xiàng)目潛在客戶，但樓盤不作為本項(xiàng)目主要競爭對手。海語印象 怡心園 ?老城區(qū)區(qū)域配套成熟，小戶型、低總價(jià)，均價(jià) 2023~3000元 /M2，以島外中產(chǎn)度假為主。 新世界美麗沙環(huán)島路等三大工程將進(jìn)一步提升北海甸區(qū)域成熟，對本項(xiàng)目有利 ?省市重點(diǎn)工程海口美麗沙項(xiàng)目的吹填沙工程、防護(hù)堤工程和相關(guān)的海甸環(huán)島路三大工程，均進(jìn)展順利； ?環(huán)島路由美麗沙東部起，經(jīng)白沙門公園、寶安江南城至南渡江入?？冢ǔ珊髮⑹且粭l集旅游、觀光、休閑為一體的綠色長廊 住宅用地構(gòu)成指標(biāo) 用地面積（平方米） 總停車位 建筑面積（平方米） 建筑面積百分比 別墅 430359 1929 241125 ％ 聯(lián)排 235499 544 74800 ％ 公寓 764463 10111 1213336 ％ 超高層公寓 59752 2241 268884 ％ 位置 海甸島西部 規(guī)模 總規(guī)劃面積 2255527平方米，總建筑面積 2484089平方米 基本指標(biāo) 容積率 ，綠化及水體覆蓋率 61％，基地建筑覆蓋率 15％ 推廣語 中國右岸，貴胄之城，驚世典藏 規(guī)劃用地構(gòu)成指標(biāo) 用地面積（平方米） 建筑面積（平方米） 公共綠地＋購物街 44695 28495 教育 107461 41631 漁人碼頭 37793 24364 游艇碼頭＋俱樂部 10000 3000 購物街 4647 4000 商務(wù)中心＋ SOHO 6500 16000 購物商場 52591 46000 北海甸與美麗沙 區(qū)域價(jià)值對比 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 憑國貿(mào)稀缺大盤差異化開發(fā)，海岸壹號實(shí)現(xiàn)快速銷售 ?06年 9月，三期開盤 ?主力戶型 ： 168平米四房、 228平米五房 ?價(jià)格 ： 4400元 /平起，最高價(jià) 6000元 /平 ?消化速度 ： 2棟 25層高層無樣板房展示下約 1年銷售完畢 ?原因解析 ：大 社區(qū)成熟，園林完全展示，成功溢價(jià) 2023年 2023年 2023年 7000 6000 5000 4000 3000 2023年 2023年 均價(jià)浮動 ?05年 12月，二期鉑金公寓開盤 ?主力戶型 ： 70平米兩房， 129～143平米三房 ?價(jià)格 ： 3318元 /平米起 ，均價(jià)3800元 /平米， 高出市場均價(jià)1000元 /平米 ?消化速度 ： 1棟 1年銷售完畢 ?原因解析 ：大盤逐漸成熟，園林部分展示、戶型滿足投資及首次臵業(yè)多重需求 08年 8月四期 1棟酒店式公寓預(yù)備開盤 ，以小戶型為主， 8000元 /平米起價(jià)，均價(jià) 10000元 /平米，遠(yuǎn)高出市場均價(jià) ?04年 5月，一期開盤 ?主力戶型： 168平米四房、228平米五房 ?價(jià)格 ： 2980元 /平米起 ，高出市場均價(jià) 500～ 700元 /平 ?消化速度 ： 3棟 1年銷售完 ?原因解析 ：大盤開發(fā)之初，更多靠區(qū)域配套發(fā)力 ?海岸一號四期均價(jià)8000，老板有點(diǎn)后悔前面三期賣得太快了，沒有獲取更高利潤，入住率很高，達(dá)到 80%。 —— 城市海岸銷售代表 ?身邊的朋友很少有到西海岸和海甸島臵業(yè)的，認(rèn)識的幾個(gè)部門領(lǐng)導(dǎo)在國貿(mào)填海那邊的海岸一號和紫荊花園有大戶型的房子 ——海航張經(jīng)理 ?相比國貿(mào)，北海甸是典型的高尚生活宜居區(qū)，遠(yuǎn)離繁華鬧中取靜，但離國貿(mào)僅 10分鐘車程，更適合居住與度假，隨著國貿(mào)的外擴(kuò)，可充分吸引國貿(mào)的新?？谌思皪u外客戶 北海甸與國貿(mào) 區(qū)域價(jià)值對比 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年 9月 2023年 2月 2023年 10月 2023年 12月 2023年 5月 8000 7000 6000 5000 4000 紫園第一批 08年 1月內(nèi)部認(rèn)籌 價(jià)格 ： 4890～ 5000元 /平米，高于片區(qū)同類產(chǎn)品 消化速度 ： 3個(gè)月銷售完 11棟 200多套 原因解析 ： 區(qū)域產(chǎn)品差異化，迅速占領(lǐng)市場 紫園第二批 08年 3月底內(nèi)部認(rèn)籌 價(jià)格 ： 5100～ 5200元 /平米 消化速度 ： 1個(gè)半月銷售完 9棟 50多套 原因解析 ： 文化營銷差異化，賦予產(chǎn)品文化內(nèi)涵 紫園 08年 5月 17日一期開盤 價(jià)格 ： 6500元 /平米 消化速度 ： 6棟230多套，銷售 80% 原因解析 ： 恩祥藝術(shù)館建成，同時(shí)片區(qū)最大規(guī)模配套作為度假有力支撐，上升差異化生活方式 紫園 08年 10月一期第三批推出 價(jià)格 ：約 7000元 /平米 消化速度 ： 8棟近 400套 紫園： ?占面 :23萬平米 ?建面 :32萬平米 ?容積率： 紫園憑借差異化產(chǎn)品定位、差異化文化內(nèi)涵實(shí)現(xiàn)快速銷售 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。海岸水城、紫園、城市海岸、浪琴灣等 江南城、榮域、海語印象、世紀(jì)海岸 客戶特征及發(fā)展趨勢 高端的新?？谌?置業(yè)西海岸有增加的趨勢，更多是由于他們希望身份的被認(rèn)同 西海岸配套的極不完善擋住了部分高端新海口人 ，他們購買力較強(qiáng)，但看重生活配套； 島外養(yǎng)老、短期度假客戶 注重海景，隨著西海岸一線海景的開發(fā)完畢，海甸島可能吸引該部分客戶 綜合打分 規(guī)劃利好，度假區(qū)、富人區(qū)、配套不成熟 規(guī)劃利好，宜居、高尚生活區(qū)、配套相對成熟 ?2023年下半年，長信海岸水城第五組團(tuán)、城市海岸二期、星茂 100多畝的小盤（瓊珠生態(tài)花園）、未來海岸、藍(lán)城 1號、龍墅灣、比華利山莊二期將推出，競爭比較激烈 ——力方房地產(chǎn)霍經(jīng)理訪談 相比西海岸，北海甸宜居生活吸引了大批自住需求的新?？谌?，同時(shí)由于島外客戶購房的盲目性以及對海資源的重視，他們也可能被海甸島所吸引 ?去看過海岸水城、西海岸高爾夫別墅，但是感覺太寂寞，買菜、交通都不方便，所以沒有購買；喜歡住在海甸島，是新開發(fā)區(qū)域，人員素質(zhì)都很高 ——濱海華庭業(yè)主劉女士 北海甸與西海岸區(qū)域價(jià)值對比 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?？诟靼鍓K功能定位 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 快速走量機(jī)會挖掘 ?市場競爭格局； ?區(qū)域競爭分析； ?產(chǎn)品競爭分析 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 如何在北海甸現(xiàn)有高端開發(fā)平臺上，突破?？谑袌龅? 平均消化速度，達(dá)成本項(xiàng)目的快速走量目標(biāo)？ 市場競爭格局 市場機(jī)會挖掘 ?區(qū)域競爭分析 ?產(chǎn)品競爭分析 ?區(qū)域機(jī)會挖掘 ?產(chǎn)品機(jī)會挖掘 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 高價(jià)格下快速走量問題的系列方案 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 快速走量機(jī)會挖掘 ?市場競爭格局； ?市場機(jī)會挖掘 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 海口哪些板塊具備項(xiàng)目開發(fā)在片區(qū)高價(jià)格的平臺上實(shí)現(xiàn)快速銷售的能力？ 國貿(mào) 南海大道 東海岸 濱江板塊 西海岸 中紫園、城市海岸等均實(shí)現(xiàn)片區(qū)內(nèi)同類項(xiàng)目高價(jià)格與銷售速度 海甸島 中江南城、榮域均實(shí)現(xiàn)兩個(gè)目標(biāo) 國貿(mào) 片區(qū)海岸 1號、金碧文華符合 注：“片區(qū)內(nèi)高價(jià)格”需屬?？诟髌瑓^(qū)市場同類產(chǎn)品高價(jià)格區(qū)間 東海岸海藍(lán)椰風(fēng)別墅消化速度相對慢，不符合 南海大道片區(qū)價(jià)格相對低，不符合 濱江板塊為新興板塊，價(jià)格層級相對低，不符合 ?西海岸， 是?？诟邫n樓盤、別墅聚集地，是以 海濱生活為代表的高尚住宅區(qū) ； ?國貿(mào)， 幾大高檔樓盤強(qiáng)化了其成為 ?？?CBD商務(wù)生活中心 的概念； ?海甸島， 依憑天然的良好環(huán)境，逐漸形成 海濱生態(tài)人居概念 板塊； ?南海板塊， 隨著幾大交通要道的貫通，形成 海口中產(chǎn)階級生活住宅區(qū)。 北海甸：宜居、高尚生活區(qū)，相對成熟配套 西海岸：度假區(qū)、富人區(qū)，配套不成熟 片區(qū) 西海岸 北海甸 優(yōu)勢競爭 ?整體規(guī)劃好 ，?？谝患壓＞百Y源； ?未來市政府將搬遷至此； ?目前已形成成熟休閑度假氛圍，成為?？谌斯J(rèn)的富人區(qū) ?擁有?？诙壓＞?，江海交匯； ?沿海規(guī)劃核心濱海 區(qū)、白沙門生態(tài)公園，規(guī)劃較好，本項(xiàng)目位于白沙門休閑居住區(qū)； ?距離城市中心區(qū)較近，適宜居住，鬧中取靜； ?片區(qū)內(nèi)有海南大學(xué)等，文教配套充裕 劣勢對比 ?生活配套目前尚不完善， 整體配套形成需要 3～ 5年時(shí)間 ?地勢低，尤其對于?？诒就寥丝剐暂^大； ?本 項(xiàng)目所在北海甸配套尚不完善 價(jià)格對比 8000～ 10000元 /M2 5000~7000元 /M2 主力戶型 公寓主要是兩房和三房，比列 6:4；獨(dú)棟、聯(lián)排別墅 公寓兩房、三房，尤以兩房為主；別墅 客群構(gòu)成 島外客戶占 70%，其他 30%以新移民為主，屬高端客戶群 島外：新移民：本地 = 5： 3： 2，屬中高端客戶群 代表性樓盤 長信 紫園 ：西海岸規(guī)模最大，中小戶型最多，以文化為載體的度假配套突破西海岸配套普遍不足的現(xiàn)狀 戶型 樓盤 一房 二房 一二房總套數(shù)比 均價(jià) （元） 總價(jià) （萬元） 建面 套數(shù)比 建面 套數(shù)比 陽光西海岸（公寓） 98， 106， 109 40% 40% 750013000 75130 觀讕公寓 100， 117， 130 25% 25% 56006000 6080 紫園 70 6% 91， 92， 94 48% 54% 6000 4060 菩提樹（小高層） 6168 3% 8486， 9497，106， 108 63% 66% 6000 4065 凱撒豪庭 62， 82 20% 87， 98 25% 45% 8000 5080 城市海岸（公寓 ) 60， 63 8% 88 12% 20% 5800－ 6500 3560 浪琴灣（公寓） 63 37% 87， 9399 40% 77% 900012023 70110 紫園產(chǎn)品定位差異化、低總價(jià)與性價(jià)比形成核心競爭 ?產(chǎn)品差異化定位 ： 紫園是西海岸規(guī)模最大的樓盤，小戶型產(chǎn)品在西海岸供應(yīng)量最大； ?差異化文化內(nèi)涵與度假配套 ： 占地 化為載體的齊全度假配套，突破西海岸配套普遍不足的現(xiàn)狀 紫園快速銷售核心點(diǎn)提煉 西海岸快銷樓盤 ?33萬平米建面，西海岸規(guī)模最大； ?12023平米休閑商業(yè)中心西海岸最大； ?1200平米的恩祥藝術(shù)館； ?以藝術(shù)家名字命名的３萬平米美林運(yùn)動公園是西海岸最大的運(yùn)動場所 紫園配套 恩祥藝術(shù)館 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 北海甸：國貿(mào)片區(qū)的外擴(kuò)，鬧中取靜 國貿(mào)：喧鬧市區(qū)，成熟配套 片區(qū) 國貿(mào) 北海甸 優(yōu)勢競爭 ?距離城市中心區(qū) ,位居海口灣核心地段，交通發(fā)達(dá)、配套齊全，片區(qū)發(fā)展較早，較為成熟 ?擁有?？诙壓＞?，江海交匯； ?沿海規(guī)劃核心濱海區(qū)、美麗沙、白沙門生態(tài)公園，規(guī)劃較好，本項(xiàng)目位于白沙門休閑居住區(qū)； ?距離城市中心區(qū)較近，適宜居住，鬧中取靜； ?片區(qū)內(nèi)文教配套充裕 劣勢對比 ?市區(qū)較吵鬧，無度假氛圍； ?地勢低，尤其對于?？诒就寥丝剐暂^大； ?舊城區(qū)規(guī)劃雜亂； ?本項(xiàng)目所在北海甸配套尚不完善 價(jià)格對比 5000～ 8000元 /M2 5000~7000元 /M2 主力戶型構(gòu)成 戶型多樣化：二房、三房、四房的比重大概為 2： 5： 3； 酒店式公寓為新熱點(diǎn) 公寓兩房、三房，尤以兩房為主；別墅 客群構(gòu)成 本地人和外地人比例相當(dāng)，客戶投資意識強(qiáng) 島外：新移民：本地 = 5： 3： 2，屬中高端客戶群 代表樓盤 海岸 1號 江南城、榮域、海語印象、世紀(jì)海岸 客戶發(fā)展趨勢 新?？谌?、本土客戶的聚集地 島外客戶和新海口人客戶為主 綜合打分 成熟配套、喧鬧市區(qū) 國貿(mào)片區(qū)的翻版、鬧中取靜 ?國貿(mào)多為半拉子工程改后的項(xiàng)目，因此多為小社區(qū)，比較好的樓盤比如紫荊花園、美源日月城、海岸 1號。 海岸壹號 ：市區(qū)稀缺大盤差異化開發(fā)，戶型瞄準(zhǔn)新?？谌俗宰⌒枨? ?市區(qū)稀缺大盤開發(fā) ： ?建面 20萬平米，為國貿(mào)區(qū)罕見大盤， 占據(jù)區(qū)域絕對優(yōu)勢，地段佳，擁有成熟配套，其中 萬綠園 修建對銷售起到重要作用， 自身配套 壹號公館會所及酒樓、建設(shè)銀行 ?戶型滿足新海口人換房自住需求： ?前三期目標(biāo)客戶均為島內(nèi)客戶，而產(chǎn)品戶型均以居家為主，所以較好地契合了新?？谌撕捅就量蛻舻男枨? 壹號公館酒樓 一期 二期 三期 四期 海岸壹號 一房 兩房 三房 四房 一期 —— —— 168平米 2