【正文】 看，新政空前的嚴(yán)厲程度也使房?jī)r(jià)的調(diào)整不可避免。 廣州 5月 21日 24條樓市調(diào)控細(xì)則強(qiáng)調(diào)供應(yīng)，可概括為執(zhí)行中央政策、加大供地規(guī)模、加大保障性住房建設(shè)、加大市場(chǎng)監(jiān)管。今后要是違規(guī)買(mǎi)了，不能辦房產(chǎn)證。對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房，嚴(yán)格按照有關(guān)政策執(zhí)行 北京 5月 20日 由酒店、商業(yè)立項(xiàng)改成小戶型“公寓”出售的項(xiàng)目今后將被禁售。商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款 。 2023年及“十二五”期間，每年新增建設(shè)用地 120畝，新增廉租住房 25萬(wàn)平方米、 5000套，合計(jì)新增廉租住房 150萬(wàn)平方米，解決 30000戶低收入家庭住房困難。 暫停對(duì)購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房，以及不能提供 1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。 海南 4月 26日 “ 海南十一條” 將確保 10%的土地出讓金向保障性住房建設(shè)項(xiàng)目?jī)A斜。在稅收方面，青島要求對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的一般商品房的計(jì)稅毛利率由現(xiàn)行的 15%調(diào)至 20%。嚴(yán)禁以房屋預(yù)定為由變相捂盤(pán)惜售，嚴(yán)禁在商品房項(xiàng)目取得銷售許可證之前，以各種形式變相收取房?jī)r(jià)款或預(yù)定金。 2023年調(diào)控政策 本輪調(diào)控內(nèi)容 —— 土地及其他方面 大幅提高土地供應(yīng) ,重點(diǎn)支持保障性住房 . 加強(qiáng)監(jiān)管土地出讓流程 ,并打擊屯地、捂盤(pán)等現(xiàn)象 . 城市 時(shí)間 內(nèi)容 天津 4月 16日 “ 津六條”。這是央行今年第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放 VIP 卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。 4月 13日 住建部：加快保障房建設(shè) 遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 13日召開(kāi)電視電話會(huì)議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)，同時(shí)遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。 2023年調(diào)控政策 本輪調(diào)控內(nèi)容 —— 針對(duì)購(gòu)房者 主要針對(duì)多套房的首付比例及貸款進(jìn)行限制 ,從年初至今不斷加強(qiáng) 時(shí)間 政策或行動(dòng) 內(nèi)容 12月 17 日 5部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不低于 50% 財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái) 《 進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知 》 ，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%” 。 4月 21日 證監(jiān)會(huì) 新的房貸政策是以房屋數(shù)量來(lái)認(rèn)定是否為第二套、第三套，同時(shí)，認(rèn)定范圍以家庭為單位。嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。 4月 15日 國(guó)務(wù)院會(huì)議 對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 政策調(diào)控過(guò)往特征 時(shí)間 政策或行動(dòng) 內(nèi)容 1月 10日 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知“國(guó)十一條” 合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求；對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。上海珠江 710月份推廣計(jì)劃 市場(chǎng)環(huán)境分析 江灣項(xiàng)目 710月推廣計(jì)劃 昆山項(xiàng)目 710月推廣計(jì)劃 報(bào)告目錄 市場(chǎng)環(huán)境分析 1 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 二手房交易營(yíng)業(yè)稅，抑制過(guò)度投資 打壓 主要為執(zhí)行05年政策，不再加強(qiáng) 趨于溫和 下半年通過(guò)房貸新政，提高投資門(mén)檻 打壓 政策從緊轉(zhuǎn)松，減免商品房交易稅扶持 持續(xù)放松信貸條件，降低利率 年末開(kāi)始收緊，打擊屯地及投機(jī) 扶持 打壓 提高個(gè)人住房貸款門(mén)檻 繼續(xù)嘗試限制 ，但收效微弱 下半年嚴(yán)格土地政策以及相關(guān)貸款金融政策 開(kāi)始限制 2920 3310 1756 1680 2087 893 2643 20232023 上海商品住宅成交量走勢(shì) （單位 :萬(wàn)平方米） 1. 中國(guó)樓市一貫是 “ 政策樓市 ” 2. “ 市場(chǎng)低迷 —— 扶持；市場(chǎng)過(guò)熱 —— 限制 /打壓 ” ，特征明顯 。 3. 但并非每次調(diào)控都是成功的，政府也在不斷吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，出臺(tái)新政內(nèi)容和時(shí)機(jī)越發(fā)成熟。 4月 11日 銀監(jiān)會(huì)：銀行不得對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款 中國(guó)銀監(jiān)會(huì) 11日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，如無(wú)法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。 4月 17日 《 國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的 通知 》 （ 新“國(guó)十條” ） 商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù) 。這與此前執(zhí)行的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)了根本性的變化 待定 住房保有稅？物業(yè)稅？ 5月 4日，國(guó)務(wù)院法制辦財(cái)政金融司副司長(zhǎng)季懷銀也通過(guò)官方媒體透露：“開(kāi)征住房保有環(huán)節(jié)的稅收，是保證住房市場(chǎng)健康發(fā)展的治本之策，也是解決當(dāng)前我國(guó)面臨的多項(xiàng)棘手問(wèn)題的治本之策，早開(kāi)征比晚開(kāi)征好，但需分步實(shí)施而非一蹴而就”。 3月 10日 國(guó)土部強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管 將開(kāi)展突擊檢查 國(guó)土部發(fā)通知：一、加快住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃編制；二、促進(jìn)住房建設(shè)用地有效供應(yīng)；三、切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地監(jiān)管；四、建立健全信息公開(kāi)制度；五、開(kāi)展房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題專項(xiàng)檢查。 4月 19日 住建部發(fā)出通知 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知 》 ，要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。 5月 2日 央行 5月 2日，央行宣布自 5月 10日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 點(diǎn)，農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)。有專家指出央行此次調(diào)整是配合為樓市降溫而考慮的。規(guī)范商品房銷售管理，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理銷售許可證后，十日內(nèi)可售房源網(wǎng)上一次性全部公開(kāi)。無(wú)證售房行為一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將進(jìn)行處罰，并記入信用檔案 青島 4月 23日 青島“十四條”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的非普通住宅 (含別墅 )和非住宅的土地增值稅預(yù)征率由現(xiàn)行的 1%調(diào)至 2%。實(shí)行商品住房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽約、備案及合同注銷備案制度，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品住房買(mǎi)賣(mài)合同后， 10天后內(nèi)辦理備案手續(xù)和預(yù)告登記 北京 4月 30日 同一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房 ；金融機(jī)構(gòu)和稅務(wù)部門(mén)可以根據(jù)本市房屋權(quán)屬交易系統(tǒng)中個(gè)人住房記錄，實(shí)施差別化的信貸和稅收政策。 西安 5月 5日 普通商品住房中廉租住房配建比例不低于 5%，經(jīng)濟(jì)適用住房中廉租住房配建比例不低于 15%，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中廉租住房配建比例不低于 30%。 深圳 5月 6日 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院對(duì)購(gòu)買(mǎi)不同套數(shù)住房家庭差別化信貸政策，限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房 。對(duì)不能提供 1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。北京市住建委、發(fā)改委、規(guī)劃委、國(guó)土局四部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，明確下月起，酒店項(xiàng)目改住宅將被禁售，一律禁止分層、分單元銷售。而據(jù)了解，“商改住”等禁售文件也將在近期出臺(tái)。貫徹意見(jiàn)規(guī)定了要全面清查出讓合同，督促開(kāi)發(fā)建設(shè)，要繼續(xù)加大閑臵土地的清查和懲治，打擊囤地行為，重點(diǎn)打擊囤房、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為，同時(shí)政府不會(huì)干預(yù)三套房貸， “穗 24條”同樣暫未規(guī)定限購(gòu)等臨時(shí)性調(diào)控措施 ,。“新國(guó)四條”和“新國(guó)十條”的特點(diǎn)是精準(zhǔn)打擊各種名目的炒房和投機(jī)等不合理住房的需求，其嚴(yán)厲程度甚至超過(guò)了經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭非常良好的 2023年?！暗谌滓陨献》繉⒖赡芡Ｖ官J款”，杜絕了依靠貸款購(gòu)房的投資客獲得大量的資金。與此前各種調(diào)控不同，對(duì)投機(jī)性需求的強(qiáng)制性叫停不存在滯后性。 政策調(diào)控內(nèi)容 結(jié)論 ? 5月 30日，中國(guó)政府網(wǎng)全文公布了 《 國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委 關(guān)于 2023年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn) 的通知 》 ，其中“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”的提法最為引人關(guān)注。 ? 雖然打擊的覆蓋面與過(guò)往調(diào)控類似，但中央的力度和堅(jiān)決度明顯強(qiáng)于以前； ? 調(diào)控保護(hù)及鼓勵(lì)自住需求，但力求使投資客淡出； ? 幾乎全國(guó)的樓市都陷入了低迷，“北上廣”受到?jīng)_擊最大，所有人都在等待各地細(xì)則出臺(tái)、以及進(jìn)一步的調(diào)控動(dòng)向。 房產(chǎn)稅 “箭在弦上” ，何時(shí)出臺(tái)，何地出臺(tái)？ 宏觀政策日趨嚴(yán)厲，市場(chǎng)盤(pán)整觀望進(jìn)一步加劇？ ?2023年中國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)，并有過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)。但由于 2023年一季度數(shù)據(jù)處于低點(diǎn)， 2023年一季度 GDP增速有可能是全年的高點(diǎn)，預(yù)計(jì)二季度 GDP的增長(zhǎng)將適度回落至 11%。 ?通脹已現(xiàn)苗頭，預(yù)期不斷強(qiáng)化。 CPI自 2023年 11月以來(lái)，連續(xù)攀升，一季度平均 CPI漲幅達(dá) %， 4月 CPI同比增長(zhǎng) %，創(chuàng) 18個(gè)月以來(lái)的新高。 ?投資方面，以刺激投資為主的宏觀政策加劇了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的失衡?！?4萬(wàn)億”外溢效應(yīng)已逐步顯現(xiàn)。 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的影響依然存在，各項(xiàng)投資仍在進(jìn)行中，有助于維持 GDP的高位增長(zhǎng)，中國(guó)出口有望出現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)。 ?貨幣政策將持續(xù)收緊，央行將會(huì)嚴(yán)控商業(yè)銀行信貸增速。為抑制資產(chǎn)泡沫和緩解通脹壓力，央行已經(jīng)開(kāi)始收緊貨幣政策抑制信貸過(guò)快增長(zhǎng)。 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ?5月土地市場(chǎng)漸趨平穩(wěn)，特點(diǎn)是流標(biāo)率較低（流標(biāo)率約 13%，環(huán)比回升 2成），拿地溢價(jià)率繼續(xù)回落，表明國(guó)家對(duì)土地開(kāi)發(fā)的調(diào)控監(jiān)政策已顯成效，各地土地市場(chǎng)拿地逐步趨于理性。５月全國(guó) 12個(gè)被監(jiān)測(cè)城市的土地成交面積為 1323公頃，環(huán)比增長(zhǎng) 18%。上海、北京、成都等地均有大型開(kāi)發(fā)商及企業(yè)聯(lián)合體出擊，趁淡市低價(jià)吸納優(yōu)質(zhì)地塊。中原監(jiān)測(cè)的12城市累計(jì)與上月基本持平。 5月份居住用地的溢價(jià)率繼續(xù)明顯下滑。 全國(guó)土地市場(chǎng)趨于理性 成交大幅萎縮： 5月上海市場(chǎng)明顯降溫，供應(yīng)面積 ，環(huán)比縮量 %；商品房成交面積 ，環(huán)比下降 %。 住宅市場(chǎng)低靡： 5月，供求雙降，而由于供應(yīng)減幅小于成交減幅，致使供求比下降，商品住宅供求比從上月的 1： 1： 。 品牌企業(yè)打折： 近期綠地、萬(wàn)科部分項(xiàng)目大幅降價(jià)；綠地薔薇九里公寓（綠地松江名?。?， 6月共計(jì)簽約 160套；萬(wàn)科第五園、城花新園、琥珀臻園也采取特價(jià)房、下調(diào)開(kāi)盤(pán)價(jià)格等手段，取得了一定的效果。 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 上海商品住宅供求走勢(shì) ?2023年上半年上海商品住宅共計(jì)成交 348萬(wàn)平方米，環(huán)比（比 2023年下半年）大幅下滑 64%，較去年同期亦大幅度下跌 50%。 6月共成交商品住宅 39萬(wàn)平方米，環(huán)比上升 25%，但同比暴跌 82%，成交量保持在較低水平。其中， 14月上海商品住宅供應(yīng)量基本上呈現(xiàn)出不斷上升的趨勢(shì)； 4月以后，受交易持續(xù)低迷和新政的影響，由于多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采取了捂盤(pán)惜售、延期開(kāi)盤(pán)以待后市明朗等策略，新增供應(yīng)量不斷下滑，到了 6月份，則下滑至 51萬(wàn)平方米，較上月驟降 46%，同比下降約 59% 上海住宅市場(chǎng)環(huán)境 上海住宅市場(chǎng)環(huán)境 ?從成交價(jià)格來(lái)看，由于調(diào)控政策效應(yīng)的滯后性以及供求雙方的博弈， 2023年 14月上海商品住宅成交價(jià)格仍延續(xù)了持續(xù)上升的勢(shì)頭，于 4月份其成交均價(jià)攀升至 23965元 /平方米的高點(diǎn)； ?5月，一方面由于隨著政策效應(yīng)的滯后性，另一方面新政高端物業(yè)表現(xiàn)由于普通住宅，導(dǎo)致成交結(jié)構(gòu)變化，均價(jià)略有上漲。 86,138 72,588 5,507 上海市青浦區(qū)東至中大 盈港，南至清河灣路 131,810 % 旭輝集團(tuán)股份有限公司 2023623 2023年 21號(hào)公告嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn) E021地塊 嘉定 住宅 。 191,522 184,000 13,724 上海市松江區(qū)辰花路南側(cè)，辰山塘東側(cè)，銀澤路北側(cè) 134,070 % 上海北方城市發(fā)展投資有限公司 202357 2023年 15號(hào)公告閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)中心河以南 A3號(hào)地塊 閔行 住宅 。 86,068 118,288 9,544 上海市閔行區(qū)東至浦秀路 ,西至浦瑞路 ,南至江梔路 123,938 % 保利建錦有限公司 202357 2023年 15號(hào)公告閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)中心河以南 A 2號(hào)地塊 閔行 住宅 。商業(yè)（商服） 。辦公 。公建配套 108,092 110,833 10,005 上海市楊浦區(qū)東至江灣城路，西至政和路，南至國(guó)秀路，北至國(guó)浩路 110,782 上海城投臵地（集團(tuán)）有限公司 202357 2023年 18號(hào)公告閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn) 222號(hào)地塊（莘莊地鐵上蓋） 閔行 住宅 。商業(yè) 。綜合 。 ?新江灣 C4地塊為定向招拍掛，指定城投開(kāi)發(fā)，并包含大量共建配套，故此不能代表目前區(qū)域土地行情 地塊名稱 區(qū)域 土地屬性 占地面積 (㎡ ) 容積率 成交總價(jià) (萬(wàn)元 ) 成交樓板 價(jià) (元 ) 土地地址 總建面積 (㎡ ) 溢價(jià)率 受讓方 交易日期 2023年 27號(hào)公告徐匯區(qū)濱江 C單元 188N