合肥城建項目前期發(fā)展報告_63ppt_合富輝煌-展示頁
2025-03-04 22:20本頁面
【正文】 T分析 18 SWOT 威脅 ? 競爭 —— 森林公園板塊即將有 3300畝 土地供應，樊洼路 2023畝 舊城改造，隨著這些土地相繼開發(fā)，該區(qū)域市場競爭將日趨激烈 ? 調控 —— 政府對房地產(chǎn)專項宏觀調控政策的影響加大，比如第二套房貸政策的實施，直接降低兩類客戶需求：一是投資客，二是改善居住條件換購第二套住房的客戶 項目 SWOT分析 19 項目發(fā)展理念和主題 20 條條大路通羅馬！ 關鍵是： 我們要找一條最近的 項目發(fā)展理念 21 宏觀 經(jīng)濟 整體 定位 城市 規(guī)劃 本體 條件 屬性定義 市場較高的認同度 城市經(jīng)濟發(fā)展快速 國家調控政策未明 區(qū)位的稀缺價值 高尚的人居環(huán)境 一水庫、兩綠肺 長江西路、合作化路 殯儀館、污水處理廠 一線品牌發(fā)展商 項目屬性： 主城區(qū)、高尚板塊、一線品牌發(fā)展商開創(chuàng)合肥樓市新標桿 市場 條件 合肥房市饑渴 區(qū)域供應量不足 周邊缺少明星樓盤 天時 地利 人和 項目發(fā)展理念 22 占 位 ? 本項目在合肥房地產(chǎn)市場上占一席之位 ? 在一線品牌發(fā)展商中占一席之位（資源決勝：實力、經(jīng)驗、意識、管理、品牌等是為后盾） 通過占位，在一定區(qū)域內(nèi)突圍而出，是爭取最高利潤、最快銷售速度、最佳品牌效應的關鍵。 周邊環(huán)境分析 12 潛北版塊各盤綜合評定 名稱 規(guī)模 園林 配套 品質 包裝 開發(fā)商實力 現(xiàn)售均價 (元 /平米 ) 龍鳳嘉園 3800 四棟房子 3400 親親家園 3900 龍居山莊 3800 頤和花園 4150 廬陽佳苑 3900 理想年代 3900 新景花園 3700 家家景園 3900 天一家園 4200 高劉路項目 —— 區(qū)域內(nèi)基礎建設較好，但短期內(nèi)體現(xiàn)生活品質的配套尚不齊全；板塊內(nèi)中、大盤較多，但高檔樓盤尚未出現(xiàn)，金輝高劉路項目可以在建筑、園林及項目包裝上下工夫，做足形象和品牌，在區(qū)域內(nèi)樹立產(chǎn)品和形象的標桿，從而在價格上實現(xiàn)一個較大的突破。區(qū)內(nèi)鳳凰城家家景園為主要的拆遷安臵點，板塊內(nèi)受黃山路中高檔樓盤的沖擊較大，重點樓盤主要有綠城百合公寓、香樟雅苑、大溪地、安高城市天地等盤。且項目東臨殯儀館，北靠望塘污水處理廠，很大程度上影響到項目的形象，區(qū)域的小環(huán)境較差。 潛山北路 高劉路 6 立地條件 生活配套較缺乏，污水處理廠、殯儀館影響形象 ? 項目周邊生活配套設施比較缺乏，主要依靠附近成熟社區(qū)商業(yè)提供； ? 項目對面污水處理廠，附近有殯儀館，對客戶有一定的心理影響； ? 項目周邊中檔樓盤林立，打造高檔形象尚有難度 望塘污水處理廠二期 望塘污水處理廠一期 7 周邊環(huán)境分析 8 長江路 潛山路 省司法學校 電子 38所 中醫(yī)學院 安徽大學 省氣象學校 體育中學 34中 省商貿(mào)工程學校 105醫(yī)院 明星學校 49中 郵電學校 省法院 糧食三庫 省農(nóng)機校 項目地塊周邊學校、科研機構、機關單位較多，為項目提供了潛在的客源。 立地條件 本項目分 A、 B兩地塊，形狀不規(guī)則 西側望龍學校 南側五十中分校 東側龍居山莊住宅小區(qū) 北側為 236畝污水處理廠 4 ? 地塊內(nèi)基本為凈地，拆遷力度不大； ? 地塊內(nèi)部堆土較多，土地需平整，房地產(chǎn)開發(fā)條件尚可。合肥城建項目前期發(fā)展報告 1 項目開發(fā)立地條件 2 地塊位于合肥重點發(fā)展區(qū)域，區(qū)位價值較高東臨一環(huán)、西靠中環(huán)線，交通優(yōu)勢明顯 立地條件 高劉路項目 習友路項目 中環(huán)線貫穿合肥四大行政區(qū)、連接橫縱各條交通干道，通過中環(huán)線可快速到達合肥火車站、汽車站及各大換乘站點；此外，中環(huán)沿線分布著五大房地產(chǎn)開發(fā)熱點板塊，是合肥環(huán)向交通的主干道。 火車站 西火車站 高鐵站點 二環(huán)線 中環(huán)線 一環(huán)線 長江路 容事達大道 徽州大道 3 ? 項目規(guī)模約 22萬平米，在合肥市屬于中等規(guī)模個案； ? 項目單面臨街，南北被金牛路分割，商業(yè)價值一般，且周邊商業(yè)氛圍欠缺，商業(yè)開發(fā)不易過早。 立地條件 基本為凈地，開發(fā)條件尚可 B地塊 A地塊 5 立地條件 道路建設基本齊備，公共交通設施缺乏 ? 項目主要依靠高劉路連接對外交通動線； ? 項目西側距離潛山北路約 150米，潛山北路目前僅有 3條公交線路，公共交通設施缺乏； ? 項目距離市區(qū)較近，物業(yè)潛在價值高。同時蜀山區(qū)作為老城區(qū)，也是原駐居民（村民）較為集中的區(qū)域。 望塘污水處理廠 合肥市殯儀館 地塊周邊環(huán)境 垃圾廠 9 長江路 潛山路 黃山路 合作化路 金色池塘 頤和花園 家家景園 龍居山莊 四棟房子 龍鳳嘉園 翠竹園 大溪地 維也納森林 新華學府春天 百合公寓 香樟雅苑 安高城市天地 黃山花園 項目地塊位于潛山路北段，整體的房地產(chǎn)市場特征與長潛板塊相似，板塊內(nèi)高檔樓盤欠缺，以中檔盤為主。 地塊周邊樓盤 10 項目所處的市場環(huán)境 競 爭 ?蜀山區(qū)競爭樓盤極其密集，品牌高檔樓盤較多，競爭激烈 ?目前已消化貨量較大，而 07年下半年以來蜀山區(qū)版塊市場供應量減少，其他區(qū)域有分流跡象 客 戶 ?購房者鑒別能力提高，對開發(fā)商、建筑產(chǎn)品等都較以前有較高程度的要求 ?購房者對蜀山區(qū)認可度高，對潛北板塊接受程度在逐漸提高 ?本板塊潛在客戶分流到黃山路板塊的中高檔樓盤較多 品 牌 ?蜀山區(qū)品牌開發(fā)商，品牌樓盤較多，購房者品牌意識逐漸增強，在對房產(chǎn)選擇的決定性要素中，品牌的比重越來越高 ?金輝品牌區(qū)域知名度較大，但剛進入合肥市場，尚未有認知，品牌建設需要規(guī)劃和提升 周邊環(huán)境分析 11 潛北版塊各盤去化特征 名稱 現(xiàn)售均價（元 /M2) 銷售率 余貨
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