【正文】 園 新楓園 斗富弄新城 萊頓風情 瓷都國際華城 加州印象 景翰文城 四季春暉 東方明珠 圣羅帝景 CHINA印象 恒業(yè)類 MALL街 名仕金座 金廈 面積范圍 70150㎡ 規(guī)劃產品 一 、 二期共 21棟 ， 小高層 5棟 ， 多層 16棟；后期規(guī)劃聯(lián)排別墅 、酒店 、 商業(yè) 。 花開四季 ， 春暉萬家 。 項目規(guī)模大 ， 分 3期開發(fā) ， 一 、 二期以多層為主 ， 后期規(guī)劃聯(lián)排別墅 、 酒店 、 商業(yè) ， 提升項目了整體形象和潛在價值 。 項目遠離市區(qū)繁華地段 ， 價格相對較高 ， 大大降低消費者的購買信心 。 雖小區(qū)內部規(guī)劃比較完善 ， 但景德鎮(zhèn)的消費群體更注重生活配套的便利性 ， 這也直接影響銷售進度 。 戶型 、 外延等建筑設計的細節(jié)處理及平面表現 ， 在本地區(qū)樹立了比較好的形象 。 將運動 、 園林 、 異域風情為主要訴求點 ， 強調居住的舒適度 。 4 CHINA印象 案 名 CHINA印象 項目位置 中華南路 255號 （ 原景興磁場 ） 投 資 商 博能集團 策化 /推廣 博能集團營銷中心 開 發(fā) 商 江西博能房地產開發(fā)有限公司 均價范圍 無 占地面積 13853㎡ 總建筑面積 38256㎡ 建筑樓層 多層 工程進度 容 積 率 2． 78 綠 化 率 可售戶數 206套 總銷售率 VIP卡銷售 面積范圍 80～ 126㎡ 規(guī)劃產品 ㎡住宅 ， 主力面積 126㎡ 發(fā)售日期 08年 9月上市 賣點分析 定位 “ CCD核心 ， 國際 BLOCK街區(qū) ” ， 項目形象點較高 。 劣勢 /不足 1. BLOCK國際街區(qū)的概念與實際不符 ， 工地拆遷 ， 影響客戶信心 。 3. 規(guī)劃不成熟 ， 底商和農貿市場降低了其品質 5 斗富弄新城 案 名 斗富弄新城 項目位置 景德鎮(zhèn)市斗富弄與沿江東路 投 資 商 ———— 策化 /推廣 ———— 開 發(fā) 商 景德鎮(zhèn)馳華房地產開發(fā)有限公司 均價范圍 2700～ 800 占地面積 18000㎡ 總建筑面積 建筑樓層 多層 工程進度 09年 4月入住 容 積 率 2． 0 綠 化 率 可售戶數 300 總銷售率 面積范圍 74～ 152㎡ 規(guī)劃產品 6＋ 1， 9＋ 1 主力面積 74～ 95㎡ ， 100～ 130㎡ 發(fā)售日期 07． 12． 28 賣點分析 中國徽派建筑風格的舊城改造項目 ， 仿古外延的裝飾建材 ， 繼承傳統(tǒng)住宅的風格和特點 ， 打造傳統(tǒng)風格的現代商業(yè)街商住樓 。 劣勢 /不足 1. 單價高 ， 總價高 ， 對于銷售不利 。 3. 項目分散 ， 居住氛圍差 。 主力面積 82～ 90㎡ ， 133㎡ 發(fā)售日期 08． 1 賣點分析 1. 臨近東部城區(qū)學校 、 工廠 ， 受眾于在廠職工 、 教師 、 醫(yī)生等固定收入人群 。 3. 銷售現場和諧 ， 售樓置業(yè)素養(yǎng)較好 。 2. 園林 、 綠化雖已作出 ， 檔次品質受到質疑 。 容 積 率 2． 5 綠 化 率 35％ 可售戶數 1500套 總銷售率 一期 80％ 面積范圍 55～ 132㎡ 規(guī)劃產品 多層小戶型為主 主力面積 117～ 132㎡ 發(fā)售日期 賣點分析 戶型小 ， 總價低 ， 交通便利 。 使用節(jié)能建材 ， 打造節(jié)能小區(qū)的賣點 。 劣勢 /不足 1. 位于城南 ， 輻射力相對弱 。 8 尚東國際 案 名 尚東國際 項目位置 景德鎮(zhèn)市景龍大道 投 資 商 策化 /推廣 開 發(fā) 商 江西錦龍房地產開發(fā) （ 集團 ） 有限公司 均價范圍 整體均價 2600， 但團購價 1800 ～ 1900 占地面積 48萬㎡ 總建筑面積 100萬㎡ 建筑樓層 高層為主 工程進度 小高層將售 。 離市二中不遠 ， 吸引投資客 、 年輕置業(yè)者 。 2023㎡中庭水院景觀設施 ， 時尚 、 教育 、 花園社區(qū)的氣質 。 2. 景龍大道未通車 。 容 積 率 2． 1 綠 化 率 30％ 可售戶數 近 2023套 總銷售率 面積范圍 60～ 230㎡ 規(guī)劃產品 賣點分析 明確提出豪宅身份認同 。 內外生活配套相對完善 中庭水院 ， 旱冰廣場 、 架空泛會所 。 緊鄰瓷都大道 ， 交通便利 。 銷售人員置業(yè)素養(yǎng)差 ， 對樓盤理解不清楚 。 12 時代奧園 案 名 時代奧園 項目位置 昌南大道 投 資 商 浙江達廈房產＆天河集團 代理商 范思 （ FANCY） 行銷策劃機構 開 發(fā) 商 景德鎮(zhèn)市新時代房地產有限公司 價格范圍 2400～ 2600元 占地面積 170畝 總建筑面積 18萬㎡ 建筑樓層 多層 工程進度 在建 容 積 率 1． 59 綠 化 率 42％ 可售戶數 1500 總銷售率 面積范圍 90～ 200㎡ 規(guī)劃產品 40棟多層 ， 4棟小高層 ， 8棟別墅 主力面積 100～ 150㎡ 發(fā)售日期 08． 2 賣點分析 樓盤交通比較便利 ， 空氣環(huán)境 、 景觀設施好 。 運動 、 園林社區(qū)的定位 ， 及推廣風格鮮明 。 劣勢 /不足 1. 自身配套沒有 ， 日后支持小區(qū)配套成為問題 。 返回地圖 13 景江華庭 案 名 景江華庭 項目位置 市沿江西路 （ 浮橋南側 ） 投 資 商 ———— 代理商 ———— 開 發(fā) 商 景德鎮(zhèn)市華益房地產有限公司 價格范圍 2500元 占地面積 3． 5萬㎡ 總建筑面積 建筑樓層 工程進度 容 積 率 綠 化 率 可售戶數 總銷售率 一期 90％ ， 二期 08年 6月開盤 面積范圍 82～ 138㎡ 規(guī)劃產品 小高層及高層 主力面積 發(fā)售日期 08． 6 賣點分析 樓盤周邊交通狀況一般 ， 周邊形象一般 。 2. 規(guī)劃中綠化少 。 以上樓盤半年銷售量占總體量不到 30％。 問題一：景德鎮(zhèn)整體市場供遠大于銷 問題二：港逸豪庭在開盤尤其是春節(jié)后新到訪 量較少 15 開發(fā)商困惑 解決核心問題 市場將會怎樣？ 項目的問題在哪里？ 未來應該怎么做？ 具體難題 是不是暫時不動，等一等行情？ 能不能重新吸引市場關注度，聚集人氣 包裝是不是要整改？ 。 三方博弈 供給 開發(fā)商 需求 20 三方博弈 供給 開發(fā)商 需求 值得等待嗎？ 速謀出路？ 成交萎縮 新需求產生？ 競爭減弱？ 目前現狀 21 短期內瓷都市場不會產生更強勁的置業(yè)需求，未來仍以周邊為主 等待嗎？ 新需求產生？ 競爭減弱？ 規(guī)劃 推動期 周邊需求 推動期 內部產業(yè) 推動期 成熟 期 我們所處 的階段 ?以政府規(guī)劃為核心推動力 ?吸引看好市場預期的首批客戶 ?以周邊地區(qū)剛性需求為核心推動力 ?吸引周邊地區(qū)以自住為目的的客戶置業(yè) 納入全市價格體系 ?區(qū)域內部形成產業(yè)，以產業(yè)支撐為核心推動力 ?內部產業(yè)人群形成主要客戶群 新興市場成長周期圖 ?廣場北寫字樓少、機關單位少、拆遷少，因此短期內不會產生強勁需求量 22 未來競爭更加激烈 —— 待上市量大 目前每月成交量 7萬平米