【正文】 原則，企業(yè)誠實經(jīng)營，保證營銷活動的公開、公平與公正，以維護和增進全社會和人民的長遠利益，以求得企業(yè)的長期發(fā)展。 25. 關(guān)系營銷：是指企業(yè)與消費者、分銷商、零售商和供應(yīng)商建立一種長期、信任、互惠的關(guān)系，而為了要做到這一點，企業(yè)必須向這些個人和組織承諾和提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、良好的服務(wù)以及適當(dāng)?shù)膬r格，從而與這些個人和組織建立和保持一種長期的經(jīng)濟、技術(shù)和社會的關(guān)系紐帶。 23. 租賃商鋪：產(chǎn)權(quán)人將一定時間內(nèi)的商鋪使用權(quán)與承租人交易，取得或分時段取得現(xiàn)金收益；對承租人而言，承租人用現(xiàn)金或分時段的租金付出取得一定時間內(nèi)的商鋪使用權(quán)利。 21. 柜臺：柜臺是供營業(yè)員展示、計量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設(shè)備，柜臺或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于貯藏。 19. 服務(wù)空間：是商品銷售的輔助空間，如：試衣間、聽音室、問訊處、寄存處等。 17. 交通空間：包括商場內(nèi)的通道、樓梯、自動扶梯及電梯，其位置、數(shù)量、布置及寬度等既能使急需型購物者迅速到達購物場所，又能使顧客輕松完成瀏覽觀賞的行為。 15. 劃分防煙分區(qū)：是通過設(shè)置擋煙設(shè)施將煙氣控制在一定范圍內(nèi)，以便用排煙設(shè)施將其排出，保證人員安全疏散，消防撲救工作順利進行。 13. 垂直交通：是指不同標(biāo)高空間或樓層的垂直聯(lián)系如樓梯、電梯和自動扶梯。 11. 二次商裝：指以一次商裝為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標(biāo)準，進行的二次裝飾裝修，主要涉及壁柜、柜臺、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。交通組織的原則是分流，讓購物交通和后勤貨運交通各行其道。 8. 購物中心的人流 :購物中心的步行人流分為兩種：一種是從停車場到購物中心的運動；另一種是從購物中心到購物中心的運動。精細化管理包括：精細化的操作、精細化的控制、精細化的核算、精細化的分析、精細化的規(guī)劃。 ? 6. 精細化管理：是以“精確、細致、深入、規(guī)范“為特點的全面化的管理模式。 ? 4. 全過程商品管理：是指一個零售商從分析顧客的需求入手，對商品組合、定價方法、促銷活動，以及資金使用、庫存商品和其它經(jīng)營性指標(biāo)做出全面的分析和計劃，通過高效的運營系統(tǒng)，保證在最佳的時間、將最合適的數(shù)量、按正確的價格向顧客提供商品，同時達到既定的經(jīng)濟效益指標(biāo)。具體上它包括企業(yè)使命目標(biāo)，競爭對手分析，顧客的細分、定位，商店的選址，服務(wù)策略，與供貨商的關(guān)系，信息管理和分銷系統(tǒng)，低成本經(jīng)營，以及零售活動組合等等。 新開發(fā)區(qū) 中心 1 城市副 中心 2 城市 CBD中心 3 城市交通樞紐 4 商業(yè)綜合體 ? 1. 零售：是一種交易形式 ,可定義為將商品或勞務(wù)直接出售給最終消費者的銷售活動 ,也是向消費者提供銷售商品的一種商業(yè)活動環(huán)境 ,使消費者從零售商店里獲得消費品及其與消費品有關(guān)的無形服務(wù)的滿足 ,它直接關(guān)系到居民的生活質(zhì)量和生活方式，是社會資源分配的一個重要階段 也是最后階段。它是多個使用功能不同的建筑空間組合而成的建筑群，其合理性在于節(jié)約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發(fā)揮投資效益等。 通道樹型交通體系 現(xiàn)代城市景觀設(shè)計 高科技集成設(shè)施 西安萬達廣場 南京國際廣場 北京熙旺中心 重慶財富中心 商業(yè)綜合體產(chǎn)生的背景（一） 個人生活成本加大 經(jīng)濟運行效率降低 高品質(zhì)的生活需求 缺乏景觀和活力 商業(yè)綜合體產(chǎn)生 城市人口日益膨脹 土地資源日益稀缺 城市快速發(fā)展 中心區(qū)各種矛盾突出 美國紐約洛克菲勒中心是上世紀最早出現(xiàn)的建筑綜合體，它的開發(fā)從 1930年一直到今天，是當(dāng)今世界上規(guī)模最為龐大的私人所有的商業(yè)、娛樂中心。 – 是高科技和高智能的集合。 – 將內(nèi)部交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市交通系統(tǒng)有機聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”體系。 將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體 曼哈頓洛克菲勒中心 北京國際貿(mào)易中心 商業(yè)綜合體的外部特征 功能復(fù)合性 位于城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達、城市功能相對集中的區(qū)域，擁有與外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡(luò)和信息網(wǎng)絡(luò) 高樓林立的景象，城市的標(biāo)志；人口密度大，晝夜人口、工作日與周末人口，功能不同而形成互補 建筑風(fēng)格統(tǒng)一，各個單體建筑相互配合、影響和聯(lián)系； 與外部空間整體環(huán)境統(tǒng)一、協(xié)調(diào) 高密度，集約性 整體統(tǒng)一性 高可達性 實現(xiàn)完整的工作、生活配套運營體系，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補充，缺一不可 商業(yè)綜合體以功能協(xié)同、空間緊湊、抗風(fēng)險能力強為特點，表現(xiàn)出極大的生命力和充沛的發(fā)展?jié)撃?。如果購物中心商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險還是要落到開發(fā)商的頭上。 什么叫特賣場？ 特賣場以特價商品為主的零售業(yè)態(tài) ? 對于購物中心開發(fā)商來說，開發(fā)商鋪是前提，但只有開發(fā)是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對購物中心進行管理，才能長久發(fā)展。 什么叫折扣店？ 折扣店是店鋪裝修簡單，提供有限服務(wù)，商品價格低廉的一種小型超市業(yè)態(tài)。 什么叫坪效？ 坪效（單位面積銷售額）。馬路中間的只算騎自行車的，開車的不算。 提袋率 (每 100位顧客中購物的比例 ) 人流量 是在計劃開店的地點掐表記錄經(jīng)過的人流，測算單位時間內(nèi)多少人經(jīng)過該位置。根據(jù)來店顧客的比率，商圈又可以進一步劃分為主要商業(yè)圈、次要商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈。 ? 酒店金鑰匙對中外商務(wù)旅游者而言，他們是酒店內(nèi)外綜合服務(wù)的總代理，一個在旅途中可以信賴的人，一個充滿友誼的忠實朋友，一個解決麻煩問題的人，一個個性化服務(wù)的專家。 ? 酒店金鑰匙的服務(wù)宗旨，是在不違反國家法律的前提下，使客人獲得滿意驚喜的服務(wù)。也就是說，飯店金鑰匙成為飯店內(nèi)外綜合服務(wù)的總代理。 1952年 4月 25日，歐洲金鑰匙組織成立，1972年絯組織發(fā)展成為一個國際性的組織，目前，國際金鑰匙組織共有 34個國家和地區(qū)參加，約有會員 3500人。 國內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京等地均有開發(fā)，經(jīng)濟發(fā)達程度成為酒店式公寓立項的基本條件 ? 什么叫酒店？其分級標(biāo)準是什么？ CONCIERGE是一個非常法國化的單詞，通常被譯為酒店里的“禮賓司”。酒店服務(wù)式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是一種只做服務(wù)、沒有酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。酒店式公寓作為近年來一種新興的物業(yè)類型，由于地段好、總價低、易出租，既可以出售換取買賣差價，也可以收取租金，換取長期的投資收益等特點，成為不少市民置業(yè)投資的首選。 ? 真正意義上的一個城市的商業(yè)步行街，它承載著傳播地域文化、提升城市品位、拉動經(jīng)濟增長的責(zé)任，體現(xiàn)了城市商業(yè)運營的基本水準，不能停在“步行商業(yè)街”的層面。沿街鋪面無論是出租、出售，都是商家必爭之地。 ? 當(dāng)前，在大盤住宅開發(fā)時，開發(fā)商也會利用商業(yè)步行街的模式來引導(dǎo)消費。 ? 從“街”到“商業(yè)街”，從“商業(yè)街”到“商業(yè)步行街”，三個概念的跳躍產(chǎn)生了從“走路、購物”到“休閑購物、享受生活”的變遷。中國著名的商業(yè)步行街研究專家、北京大學(xué)著名學(xué)者胡兆量提出了 4個觀點：景觀文脈化，環(huán)境生態(tài)化，功能休閑化，管理現(xiàn)代化。在國外，還有位于地下的商業(yè)步行街，它不受氣候的影響，是休閑購物的好去處。依附于街存在的商業(yè)業(yè)態(tài)也有很多，從步行街的起源來看，街的功能不僅僅在于它有門店，還在于它可以像線一樣穿起零散的“商業(yè)珍珠（大賣場等）”。 什么叫購物中心？ ? 世界購物中心協(xié)會對購物中心的定義是：“作為一個獨立的地產(chǎn)進行設(shè)計、開發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設(shè)施的組合體。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如 shopping mall項目，可以達到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項目僅幾百平方米，甚至更小。商業(yè)地產(chǎn)招商實戰(zhàn)培訓(xùn) 主講：何曦林 溝通： 674319788 15099491101 什么是商業(yè)地產(chǎn)？ ? 商業(yè)房地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。 ? 商業(yè)房地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式?！? 什么叫超市？ ? 超市是超級市場的簡稱 ? 英文叫“ super market 步行街的起源？ ? 為什么是步行街？這一問號的出發(fā)點是業(yè)態(tài)，為什么會出現(xiàn)步行街這種業(yè)態(tài)組合形式？商業(yè)業(yè)態(tài)有許多種，僅零售就有百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、倉儲式商場、專業(yè)市場、專賣店、購物中心等。 ? 據(jù)專業(yè)人士分析：在商業(yè)地產(chǎn)的運作中，街鋪的投資風(fēng)險是最低的，是被普遍看好的一種“商業(yè)地產(chǎn)”，基于這種認識，“金街”、“銀街”的說法便油然而生。 ? 步行街的發(fā)展被人為地劃分過許多階段，不過，終極的描述一般包含有如下元素：休閑、娛樂、購物、餐飲、觀光、體驗經(jīng)濟、城市名片、文化集成等。由此看來，商業(yè)步行街不是簡單的商業(yè)街的升級。所以說，商業(yè)步行街是社會文明進化的結(jié)果，是經(jīng)濟發(fā)展到一定水平的象征，尤其是代表了一個城市的形象，成了城市的“會客廳”。人車分流的社區(qū)里，一條富有特色的商業(yè)步行街是神來之筆，它不僅負起了社區(qū)配套的功能，也樹立了樓盤的形象和品質(zhì)，一舉多得。這就是人們常常看到開發(fā)商對一個社區(qū)商業(yè)步行街大力渲染的原因。 ? 比較廣泛的 .針對年輕人有青年公寓 ,針對老年人有老年公寓等等 .建造什么樣的公寓 ,我理解為要根據(jù)地塊位置 \周邊環(huán)境及市場消費等情況而定 . ? 酒店式公寓？ 指按酒店式管理的公寓，按居住建筑處理；公寓式酒店指按公寓式（單元式）分隔出租的酒店，按旅館建筑處理。 酒店式公寓不算一個新概念，它的存在和發(fā)展是一個引人注目而又讓人困惑的熱門話題。酒店式公寓最早源于歐洲，是當(dāng)時旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門管理公司進行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個人的“臨時住宅”。 1929年 10月 6日， 11位來自巴黎各大酒店的禮賓司聚集在一起，建立友誼和協(xié)作，這就是金鑰匙組織的雛形。國際金鑰匙組織的國際性標(biāo)志為垂直交 *的兩把金鑰匙，代表兩種主要的職能：一把金鑰匙用于開啟飯店綜合服務(wù)的大門；另一把金鑰匙用于開啟城市綜合服務(wù)的大門。 ? 國際金鑰匙組織利用遍布全球的會員所形成的網(wǎng)絡(luò)，從而使金鑰匙服務(wù)有著獨特的跨地區(qū)、跨國界的優(yōu)勢。我們提供：從接待客人訂房，安排車到機場、車站、碼頭接客人，根據(jù)客人的要求介紹各特色餐廳，并為其預(yù)訂座位，聯(lián)系旅行社為客人安排好導(dǎo)游，當(dāng)客人需要購買禮品時幫助客人在地圖上標(biāo)明各購物點等等，最后當(dāng)客人要離開時，在灑店里幫助客人買好車、船、機票，并幫客人托運行李物品，如果客人需要的話，還可以訂好下一站的灑店并與下一城市酒店的金鑰匙落實好客人所需的相應(yīng)服務(wù)。 對于零售企業(yè)，商圈是指來商家的顧客的居住范圍，或商家能夠吸引顧客的范圍。 主要商業(yè)圈 ：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率最高，每個顧客的平均購貨額也最高，顧客的集中度也較高； 次要商業(yè)圈 ：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率較少，顧客也較為分散； 邊緣商業(yè)圈 ：在該商業(yè)圈的顧客占顧客總數(shù)的比率相當(dāng)少，且非常分散 。除了該位置所在人行道上的人流外，還要測馬路中間的和馬路對面 的人流量。是否算馬路對面的人流量要看馬路寬度，路較窄就算，路寬超過一定標(biāo)準，一般就是隔離帶，顧客就不可能再過來消費，就不算對面的人流量 。 什么叫專業(yè)市場？ 專門經(jīng)營某種特定業(yè)態(tài)商品的大的建筑物。擁有不到 2023 個品種，經(jīng)營一定數(shù)量的自有品牌商品。目前國內(nèi)商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對購物中心的管理更為重要。綜觀國外購物中心，開發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購物中心是一種通用的模式。因其規(guī)模宏大、功能齊全，城市商業(yè)綜合體常被稱為“城中之城” 商業(yè)綜合體的內(nèi)在特征 大空間尺度 – 室內(nèi)外空間較大，一方面與城市規(guī)模相匹配，另一方面則與建筑功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點 。 – 通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景