房地產(chǎn)知識培訓(xùn)講義-展示頁
2025-03-04 09:06本頁面
【正文】 質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。房地產(chǎn)知識培訓(xùn) 講師：焦學(xué)軍 二〇一三年九月二十六日 第一章：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 ? 一、房地產(chǎn)的概念 ? 房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。它包括從定點(diǎn)選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、供水、排水、供電、通訊、道路、綠化、房屋建設(shè)等多項(xiàng)內(nèi)容組成。 ? 房屋開發(fā) ? 由取得土地使用權(quán)的發(fā)展商，對土地進(jìn)行平整，修路、鋪設(shè)上下水管道及熱力網(wǎng)，然后建造各類房屋以及公共設(shè)施。 ? 其風(fēng)險(xiǎn)主要來自四個(gè)方面： 第一，是市場風(fēng)險(xiǎn) ，由于房地產(chǎn)市場價(jià)格波動而給投資者帶來損失的可能； 第二，是購買力風(fēng)險(xiǎn) ， 因物價(jià)上漲過快而造成投資收益水平下降的可能； 第三，是拖欠風(fēng)險(xiǎn) ，由于房地產(chǎn)購買者財(cái)務(wù)狀況的惡化而使房地產(chǎn)投資及其收益無法全部收回的可能； 第四，是由于自然災(zāi)害或其他事故的發(fā)生而給投資者造成損失的可能。 ? 商業(yè)物業(yè)開發(fā) ? 是指將資金投入到商店、商業(yè)大廈、購物中心、庫房、加油站、餐飲業(yè)、旅店、賓館、批發(fā)和零售市場等物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動。 ? 房地產(chǎn)一次開發(fā) ? 一次性連土地、房屋開發(fā)完成。 ? 工程建設(shè)建立 ? 指對工程建設(shè)中的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行監(jiān)督和管理，使這些活動符合有關(guān)的法律、政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及合同的規(guī)定。 ? 1給水、排水系統(tǒng) ? 包括取水工程、輸水工程、凈水工程、配水管網(wǎng)（上下水道）、排水管網(wǎng)（下水道）、污水處理、排放工程。 ? 1郵電、電訊系統(tǒng) ? 包括城鄉(xiāng)郵電、通訊系統(tǒng)。 ? 四、房地產(chǎn)開發(fā)主要程序 ? 房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序有四個(gè)： ? （一）投資決策分析。投資決策分析類似可行性研究，是開發(fā)過程中最為重要的一環(huán)。其中市場研究在投資決策分析中起著舉足輕重的作用，關(guān)乎整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成敗。 在第一個(gè)步驟投資決策分析完成，即確定了具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之后，就要開始著手準(zhǔn)備前期工作了。上述這些都做完了之后，還需要對項(xiàng)目再次進(jìn)行評估，因?yàn)檫@期間決定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)特性有可能已經(jīng)發(fā)生了改變。 建設(shè)施工這一階段是將開發(fā)過程中所涉及到的所有原材料都放到一起進(jìn)行。開發(fā)商在這個(gè)階段要密切注意項(xiàng)目的進(jìn)展情況，定期視察、監(jiān)督，以其能達(dá)到項(xiàng)目的預(yù)期效果。 開發(fā)商為了籌集資金、分散投資的風(fēng)險(xiǎn)、減輕借貸的壓力，在項(xiàng)目開始建設(shè)以前就通過預(yù)租、預(yù)售等方式落實(shí)入住的客戶，籌集項(xiàng)目開發(fā)資金。 ? 五、房地產(chǎn)交易 （一）房地產(chǎn)交易分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個(gè)階段。 ? 現(xiàn)房銷售：商品房現(xiàn)房是指已經(jīng)完成房屋所有權(quán)初始登記，并取得房屋所有權(quán)證和國有土地使用證且尚未銷售的房屋。 ? 房地產(chǎn)使用權(quán)：依照法律法規(guī)規(guī)定對土地加以利用和對房屋依法占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。其可用圖、檔、卡、冊等形式表現(xiàn)。 ? 房地產(chǎn)金融：為房地產(chǎn)開發(fā)聚集、融通資金，提供資金結(jié)算、信貸、信托和咨詢的金融服務(wù)活動。 ? 房屋所有權(quán)初始登記：在依法取得的土地上，新建成的房屋權(quán)利人持有關(guān)證明文件，到縣級以上的房產(chǎn)管理部門申請權(quán)屬登記。 ? 房地產(chǎn)變更登記：房地產(chǎn)權(quán)利人法定名稱改變或房地產(chǎn)現(xiàn)狀、用途變更時(shí)，當(dāng)事人申請權(quán)屬情況變化后的登記。 ? 1房地產(chǎn)注銷登記：因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等原因?qū)е路康禺a(chǎn)權(quán)利喪失時(shí) ,原權(quán)利人申請的注銷登記。 ? 1房地產(chǎn)抵押人：在房地產(chǎn)抵押合同依法成立時(shí)，房地產(chǎn)權(quán)利人以不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)占有的方式，向相對人提供債務(wù)履行擔(dān)保的債務(wù)人。 ? 1基準(zhǔn)地價(jià)：
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