偉業(yè)顧問-沈陽ph06-01702704017號地塊戰(zhàn)略規(guī)劃方案-66ppt-展示頁
2025-03-01 23:17本頁面
【正文】 的方式推廣規(guī)模地塊借助政府規(guī)劃先行、提升人氣；優(yōu)勢地塊借助生態(tài)、前期人氣，得到價(jià)值提升最優(yōu)地塊打造品牌知名度，創(chuàng)造最高價(jià)值 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況 區(qū)域情況 產(chǎn)品定位 客戶定位 價(jià)格定位開發(fā)目標(biāo)開發(fā)流程判定方案二3221 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況 區(qū)域情況 產(chǎn)品定位 客戶定位 價(jià)格定位開發(fā)目標(biāo)開發(fā)流程判定方案二2132S W有效利用政府規(guī)劃 “蒲河島 ”政策前期的同質(zhì)化競爭態(tài)勢嚴(yán)峻企業(yè)品牌建設(shè)周期長前期資金回籠迅速，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)降低頂級 VILLA及洋房產(chǎn)品的設(shè)計(jì)時(shí)間更為充裕，完美產(chǎn)品，體現(xiàn)價(jià)值。前期借助蒲河島的政府規(guī)劃以普通住宅產(chǎn)品，快速心音人氣，并實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。以振蕩式分階段蓄勢、分主題引爆、鋪墊后期的方式推廣最優(yōu)產(chǎn)品打造品牌，創(chuàng)造高價(jià)值、高品質(zhì)項(xiàng)目形象利用一期的高端形象所帶來的附加值，創(chuàng)造精致級洋房中高端產(chǎn)品“別墅級 ”住宅打造，同時(shí)完成 “附加值 ”與 “項(xiàng)目利潤 ”的兩個(gè)最大化 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況 區(qū)域情況 產(chǎn)品定位 客戶定位 價(jià)格定位開發(fā)目標(biāo)開發(fā)流程判定方案一1223 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況 區(qū)域情況 產(chǎn)品定位 客戶定位 價(jià)格定位開發(fā)目標(biāo)開發(fā)流程判定方案一2132S W恒基品牌的快速打造附加值操作難度較大容易失去 “蒲河島 ”規(guī)劃的最佳炒作時(shí)機(jī)頂級 VILLA需要大量廣告支撐區(qū)域人氣、配套的不足成為隱性風(fēng)險(xiǎn)高開精走的 “別墅級 ”住宅與洋房容易取得更大利潤前期銷售進(jìn)度較慢，易造成資金壓力D地塊的頂級 VILLA特性，易打造一段時(shí)間內(nèi)的競爭 “真空 ”。 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況 區(qū)域情況 產(chǎn)品定位 客戶定位 價(jià)格定位開發(fā)目標(biāo)開發(fā)流程戰(zhàn)略一 注：在沒有確認(rèn)恒基資金情況的狀況下，本策略只作為理想化模式作為參考120100806040200四地塊規(guī)劃為統(tǒng)一整體， ”有序開發(fā)，高開精走 “的開發(fā)戰(zhàn)略為主導(dǎo)思想。 17號地塊北側(cè)北側(cè)山脈形成元寶形山勢，風(fēng)水氣絕佳。劣勢：面積較小。西南側(cè)山坡藏風(fēng)納氣西照完全避免劣勢：地塊不平整，噪音問題日后抗性大；水系資源貧乏；相對評分： 三級優(yōu)勢地塊壩下公園南溝水庫丘陵地帶原生樹林雙向 6車道，至北站BDAC PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況 區(qū)域情況 產(chǎn)品定位 客戶定位 價(jià)格定位開發(fā)目標(biāo)（ D）地塊衛(wèi)星圖優(yōu)勢：地塊平整，整體劃分規(guī)則，270176。相對評分： 四級優(yōu)勢地塊雙向 2車道 蒲河雙向 6車道，至北站原為農(nóng)業(yè)棚戶區(qū)大面積樹林BDAC PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀地塊分析宏觀情況 區(qū)域情況 產(chǎn)品定位 客戶定位 價(jià)格定位開發(fā)目標(biāo)（ C）地塊衛(wèi)星圖優(yōu)勢：近鄰南側(cè)森林景觀，風(fēng)水最佳（地干澤后）近鄰大溪地，及水庫。原為農(nóng)業(yè)棚戶區(qū)。容易規(guī)?；_發(fā)，坐落于 “蒲河島 ”之內(nèi)政府規(guī)劃政策明朗利于賣點(diǎn)炒作，蒲河北岸，上風(fēng)上水?？蛻糍徺I動機(jī)多是剛性置業(yè)需求所致。競爭區(qū)域內(nèi)具有規(guī)模性的中檔項(xiàng)目，其年供應(yīng)量約在 1015萬㎡之間，消化量約在 812萬㎡之間，整體均價(jià)在 2933元 /㎡左右。人文指數(shù)、空氣指數(shù)、生態(tài)環(huán)境、交通配給均為優(yōu)上等級。理想狀態(tài)下，以年平均增長率 100％綜合評估，預(yù)計(jì) 3年可去化。地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況 地塊分析 產(chǎn)品定位 客戶定位 價(jià)格定位開發(fā)目標(biāo)區(qū)域市場產(chǎn)品分析 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署區(qū)域市場成交量及上市量分析區(qū)、縣（市） 商品房 商品住宅 銷售面積 （萬㎡） 同比增長 （％） 銷售面積 （萬㎡） 同比增長 （％） 沈河區(qū) 和平區(qū) 皇姑區(qū) 鐵西新區(qū) 大東區(qū) 東陵區(qū) 于洪區(qū) 渾南新區(qū) 蘇家屯區(qū) 沈北新區(qū) 新民市 遼中縣 法庫縣 康平縣 2023年 9月沈陽市各區(qū)、縣（市）商品房和商品住宅銷售面積對比表 地塊分析地塊現(xiàn)狀區(qū)域情況宏觀情況 地塊分析 產(chǎn)品定位 客戶定位 價(jià)格定位開發(fā)目標(biāo)n大區(qū)域內(nèi)銷售態(tài)勢火爆，增長率達(dá)到 135 ％ 。 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署n區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型豐富，競爭態(tài)勢充分。n別墅、聯(lián)排價(jià)格起伏較大，價(jià)值競爭形式明顯。郊區(qū)城市化已成定局。大盤時(shí)代的到來已成定局，系統(tǒng)化、社會化營銷模式成為發(fā)展新方向預(yù)計(jì)投資性客戶比例并不會立即遞減，沈陽的剛性需求與 “ 大沈陽 ” 戰(zhàn)略部署成為房地產(chǎn)健康發(fā)展的最新平衡點(diǎn)。 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略部署地塊分析地塊現(xiàn)狀宏觀情況 區(qū)域現(xiàn)狀 地塊分析 產(chǎn)品定位 客戶定位 價(jià)格定位開發(fā)目標(biāo)總結(jié)中小開發(fā)商面臨洗牌，眾多外地地產(chǎn)大鱷紛紛涌進(jìn)地產(chǎn)發(fā)展趨勢健康的沈陽市沈陽房地產(chǎn)競爭加劇，品牌開發(fā)商趨于 “ 本土化 ” 本地開發(fā)商趨于 “ 專業(yè)化 ” 新制度和新政策，加劇了開發(fā)企業(yè)的 “ 馬太效應(yīng) ” ，窮者愈窮，富者愈富。沈陽房價(jià) 外地人口購房需求加大，平均比例為 3： 1n房貸 “轉(zhuǎn)按揭 ”取消，信用體系完善，不良貸款經(jīng)驗(yàn)者不予發(fā)放貸款。主體不封頂，不予放款。二次貸款，首付提升至 40％。在中國 “采取重大措施降低國民儲蓄率 ”的重要前提下，穩(wěn)定房價(jià)成為國家刻不容緩的重要決策?！? PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略 規(guī)劃 2023/12建筑什么樣的房？賣給什么樣的人？銷售什么樣的價(jià)？核心問題提煉 …… PH 06（ ）地塊 戰(zhàn)略規(guī)劃開發(fā)目標(biāo) 區(qū)域現(xiàn)狀 地塊分析 產(chǎn)品定位 客戶定位 價(jià)格定位宏觀情況一、實(shí)現(xiàn)社會效益 :品牌影響力影響力經(jīng)濟(jì) 的四個(gè)層面發(fā)展商 目前的戰(zhàn)略高度形成項(xiàng)目品牌多個(gè)品牌項(xiàng)目成就品牌企業(yè)區(qū)域運(yùn)營商城市運(yùn)營商產(chǎn)品影響力品牌影響力行業(yè)影響力社會影響力 萬科，金地星河灣，河畔新城 PH 06（ ）地塊戰(zhàn)略規(guī)劃開發(fā)目標(biāo) 區(qū)域現(xiàn)狀 地塊分析
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