【正文】 售均價集中在 1800030000元 /㎡。 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)定位分析 業(yè)態(tài) 定位考慮因素 出售目標 商業(yè)形態(tài)與體量 承租能力 市場空間 物業(yè)檔次 百貨商場 √ 出租型商業(yè)物業(yè) 商業(yè)體量至少需要 2萬平方以上， shopping mall將達到 10萬平方以上 主力店承租面積較大，承租租金偏低 受當?shù)叵M水平的影響，較難形成氣候 專業(yè)市場 （家居 /家電 /電子數(shù)碼、圖書等） √ √ √ √ √ 專業(yè)市場需要形成規(guī)模效應與區(qū)域認同 超市 √ √ √ √ 出租型商業(yè)物業(yè) 商業(yè)體量較大，中小型超市需要 6002023平方，大型賣場需要 16000平方以上 女人用品大全 √ √ √ √ √ 餐飲娛樂 √ √ √ √ √ 滿足：出售型商鋪要求 /獨立商業(yè)街模式 /承租能力較強 /市場空白 /檔次中高 注：表示不適合； √ 表示適合 ? 根據(jù)項目地塊商業(yè)價值綜合測評，以及市場選擇原則，建議本項目商業(yè)模式為： 商業(yè)定位 ：打造首席汨羅一站式休閑購物街（通俗稱呼“商業(yè)步行街”） 庭院式購物 花園式消費 項目商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)定位小結 ? 根據(jù)商業(yè)步行街的經(jīng)營理念，結合項目的具體情況以及目標客戶的需求，項目商業(yè)的產(chǎn)品定位如下： 項目商業(yè)產(chǎn)品定位 形態(tài)組合 開放式商業(yè)街區(qū)＋集中式室內(nèi)購物中心 商業(yè)功能 服務（休閑、購物、餐飲、娛樂）、文化（文化街） 商務、交流 經(jīng)營主題 首席汨羅一站式休閑購物街 形象 汨羅首席 都市化魅力商業(yè)街區(qū) ? 根據(jù)商業(yè)步行街的經(jīng)營理念，結合項目的具體情況以及目標客戶的需求，項目商業(yè)規(guī)劃建議如下： 項目商業(yè)規(guī)劃建議 規(guī)劃理念 規(guī)劃要點 ； ； 同類型的經(jīng)營項目和配套服務項目互相促進； 避免有死角，避免鋪位差別過于顯著，縮小好壞差距 ，具有濃厚的現(xiàn)代氣息； 生態(tài)化的空間設計； 、娛樂、餐飲與購物功能的有機 結合，商業(yè)與居住的有機結合，充分考慮停車及其他配套設 施 ? 根據(jù)項目的具體情況，可將本項目由南到北劃分為 A、 B、 C三個組團，建議三個組團分別以商業(yè)步行街、餐飲娛樂、專業(yè)文化街等三種不同業(yè)態(tài)分布相區(qū)隔，將餐飲等目的性消費較強的業(yè)態(tài)盡量放在 B組團北側獨立延伸部分，而將租金相對較高的獨立品牌店放在 A組團商業(yè)步行街處，同時針對名目繁多、種類各異的女性消費品，專門在 A組團 2F開辟了女人世界，針對濃郁的屈原文化和自古流傳至今的”藍墨水的上游是汨羅江”，當?shù)厝嗣裢瞥鐚W習的良好氛圍，在西側底商部分開辟了 C組團專業(yè)文化街，在合理控制業(yè)態(tài)分布的同時實現(xiàn)商業(yè)價值最大化的目標。 ?商業(yè)經(jīng)營管理 —— 商業(yè)招商與租賃服務 —— 統(tǒng)一開業(yè)計劃 —— 規(guī)范經(jīng)營管理 —— 促銷企劃及宣傳推廣活動 —— 建立和維護項目品牌 —— 協(xié)調(diào)商戶關系與維持商業(yè)秩序 ?物業(yè)管理 —— 建筑物與裝修的維護 —— 配套設施的維護 —— 消防與安全管理 —— 環(huán)境清潔衛(wèi)生管理 —— 車輛與交通的管理 —— 商場緊急事件處理 ? 商業(yè)物業(yè)租售策略 本項目的商業(yè)應以為住宅服務為基本準則 ， 通過商業(yè)配套的完善為住宅銷售增添亮點；反之又借助住宅銷售所營造的氛圍 ， 來帶動商鋪的租賃及銷售； 又要突破社區(qū)商業(yè)的束縛 ， 打造汨羅首席一站式休閑購物街 ， 引領汨羅市購物消費新潮流 ， 成為時尚潮流的風向標 。 銷售的時機應與住宅及周邊集中商業(yè)相結合， 考慮項目的定位及規(guī)模 ， 建議直接出售 。 商業(yè)部分操作周期 起始時間 結束時間 建設周期 2023年 11月 2023年 12月 銷售周期 2023年 10月 2023年 12月 開業(yè)時間 2023年 3月 商鋪的租售時機建議 ? 商鋪的租賃價格定位 參照項目 特百惠 龍舟國際 帝豪國際 本項目 評分指標 權重 評分 (X1) 評分 (X2) 評分 (X3) 評分 (X4) 人流量 25% 22 20 25 21 產(chǎn)品規(guī)劃、主題 20% 17 16 17 17 商業(yè)繁華度 15% 13 10 15 12 交通條件 15% 13 11 14 12 地理位臵 15% 13 11 15 13 規(guī)模 10% 8 10 9 9 總評分 100% 86 78 95 84 各項目售價（元） P1(a) 7432 P2(a) 6800 P3(a) 30000 參照權重（ %） Y1 50% Y2 20% Y3 30% 加權后價格（元） P1(b) 3716 P2(b) 1360 P3(b) 9000 14076 本項目平均銷售價格 P 13700 ? 根據(jù)以上表值數(shù)據(jù)，估計 現(xiàn)時點 本項目獨立商業(yè)街的 1F商業(yè)銷售均價為 13700元 /㎡ 。近年來汨羅商鋪租售水平一直保持平穩(wěn)上揚的趨勢，考慮本項目的定位，商鋪通常的租金遞增率平均為 6％ /年，因此以 年增長 6％ 的平均遞增率來估算本項目的商鋪銷售價格。 （ 13700 ＝ 15393） 項目 層數(shù) 銷售單價（元 /㎡） 租金（元 /㎡ /天 ） 平均 增長率 各樓層 售價比例 現(xiàn)時點 20231 現(xiàn)時點 20231 A組團 商業(yè)街 1F 13700 15300 6％ /年 100% 2F 8220 9180 60% 3F 6850 7650 50% 合計 均價 9590 10710 / / A組團獨立商業(yè)街分層定價表 說明：租金是以銷售單價來推算的。如何擺脫普通，突出優(yōu)勢？ 商鋪的營銷剖析 ? 因素裂變： 全新商業(yè)模式 是項目的核心競爭力，區(qū)位前景則是最大機遇點 因素 所處地位 裂變彈性 裂變點 地段 優(yōu)勢 適度轉為機遇 區(qū)位前景 交通 優(yōu)勢 擴大賣點 汽車站 人流 普通 無法更改 —— 環(huán)境 劣勢 無法更改 配套 普通 無獨特點 —— 商業(yè)模式 優(yōu)勢 擴大賣點 開放、花園、生態(tài) 品牌 輕度劣勢 可進行塑造 推廣、細節(jié) 獨特價值 核心價值 商業(yè)步行街 汨羅首席商業(yè)步行街 主要賣點 前景良好的商業(yè)步行街 主導訴求 核心賣點 ? 推廣分析：以汨羅首席商業(yè)步行街為核心，以區(qū)位前景賦予自信，以升值前景無限進行包裝 類比項目 核心價值 存在不足 廣告語 核心觸動 特百惠 地段、原有商戶 室內(nèi)商鋪、業(yè)態(tài)檔次低 原有的商業(yè)氛圍 帝豪國際 地段 為住宅底商，發(fā)展空間小 城市扛旗者 開篇創(chuàng)世紀 地段 龍舟國際 規(guī)模 體量大，人氣不足 汨羅第一街 規(guī)模 本項目 商業(yè)模式 配套缺乏，地段較偏 ？ ？ ? 屬性地位 項目屬性 客戶特征 客戶定位 核心屬性 區(qū)位 市區(qū)內(nèi)、下屬縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn) 項目周邊的中等以上收入的客戶：市區(qū)本地人、公務員、下屬縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕進城一族 商業(yè)模式 中端、中高端 輔助屬性 地段 汽車客運站就在旁邊 地段優(yōu)勢、區(qū)位前景就在眼前，思維超前的投資者 區(qū)位前景 發(fā)展?jié)摿? 提升屬性 開放式商業(yè)街 汨羅全新商業(yè)模式 來自市區(qū)的品位一族