【正文】 尺金” ，稀缺性將極大提升新房地產(chǎn)項目的升值、投資潛力； ?大瀝城鎮(zhèn)舊物業(yè)大多建于 20年前，建造檔次低，現(xiàn)正是合同到期或?qū)⒔狡诘臅r間。因此相對充裕的資金與低價位，實現(xiàn)了廣州客戶 100120㎡ 的大面積需求。 06年南海碧桂園“翠堤水岸”戶型面積包括 7080㎡ 二房， 133㎡ 三房和 155250㎡ 四房以上； 07年名匯城市花園和海琴軒成交單位以三房 130㎡ 以上為主。但從商業(yè)發(fā)展前景而言，城區(qū)之間的距離縮短反而更易造就消費力外流的機會，影響本地商業(yè)的發(fā)展。 從規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度，“ 東優(yōu)西拓、強三優(yōu)二”將有效實現(xiàn)資源優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化。 東西、南北軌道建設(shè)： 城市規(guī)劃 —— 優(yōu)化后的大瀝交通，將有 16個出口通往廣州，與廣州實現(xiàn)無縫對接。 6. 城市路網(wǎng)建設(shè) 與廣州無縫對接 六縱六橫公路建設(shè)： ? 東西走向 —— 從廣州窖口開始，經(jīng)黃岐海北居住綜合片區(qū)、商貿(mào)綜合發(fā)展區(qū)、大瀝居住綜合片區(qū)后，向南接入佛山禪城區(qū)，與在建的廣佛地鐵銜接。 制造業(yè)、工業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展 城市規(guī)劃 32 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 5. 城市功能分區(qū) 居住 居住 居住 居住 工業(yè)園 工業(yè)園 商貿(mào)區(qū) ? 黃岐海南居住綜合片區(qū) ? 黃岐海北居住綜合片區(qū) ? 鹽步居住綜合片區(qū) ? 大瀝居住綜合片區(qū) ? 商貿(mào)綜合發(fā)展區(qū) ? 長虹嶺工業(yè)園 ? 南部工業(yè)片區(qū) ? 七大功能片區(qū) 《佛山市南海區(qū)大瀝鹽步組團總體規(guī)劃》 明確功能分區(qū)，改變居住、工業(yè)交叉分布現(xiàn)狀，四大居住片區(qū)形成規(guī)模發(fā)展，將有效改善大瀝生活居住環(huán)境，并擴大當?shù)貥潜P的輻射面。 全面整治升級 促重鎮(zhèn)變新城 城市規(guī)劃 30 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 3. 發(fā)展戰(zhàn)略：一脊兩翼 城市規(guī)劃 31 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 功能區(qū)域 區(qū)域范圍 發(fā)展方向 發(fā)展途徑 一脊 是指桂和路以東，桂瀾路北延線以西，“千燈湖”以北至聯(lián)滘的 “商貿(mào)綜合發(fā)展區(qū)（ CDA） ?大瀝未來的中心發(fā)展區(qū) 通過舊物業(yè)的改造，盤活土地資源利用 東翼 指 “黃岐－鹽步”城市居住綜合片區(qū) ?主要發(fā)展城市型經(jīng)濟 通過舊物業(yè)的改造，盤活土地資源利用 西翼 指“大瀝”城市居住綜合片區(qū)和長虹嶺工業(yè)片區(qū) ?重點發(fā)展都市型工業(yè) 繼續(xù)征用和開發(fā)土地拓展 4. 發(fā)展戰(zhàn)略：一脊兩翼 ?連接南海經(jīng)濟，大瀝經(jīng)濟實力與消費力將進一步與南海、廣佛融合，同時向西部擴張，帶動周邊配套及房地產(chǎn)市場的發(fā)展。此外，城南污水處理廠的管網(wǎng)鋪設(shè)正在加速進行，鹽步污水處理廠將在年內(nèi)奠基并爭取明年投入運營。 同時為有色金屬產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)，搭建平臺。啟動聯(lián)滘片區(qū)廢舊塑料回收行業(yè)，廢舊金屬回收行業(yè)，清除碎布加工行業(yè)整治相繼進行。 城市規(guī)劃 29 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 2. 城市規(guī)劃 佛山具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的新城區(qū) 【 物業(yè)升級 】 【 產(chǎn)業(yè)升級 】 【 環(huán)境升級 】 在未來 3年內(nèi)開展“三舊”改造項目 68個，總改造面積 220萬平方米，其中重點項目 26個，改造面積 200萬平方米。 以長虹工業(yè)園為中心 ,轉(zhuǎn)移低層次產(chǎn)業(yè) ,發(fā)展總部經(jīng)濟 ?將低層次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，將企業(yè)總部研發(fā)、設(shè)計、銷售、辦公等核心部分和高端生產(chǎn)環(huán)節(jié)留在大瀝，發(fā)展總部經(jīng)濟。 ? 南部是高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、有色金屬開發(fā)區(qū)分別在工業(yè)園 ? 中部為仙溪湖旅游渡假區(qū)、農(nóng)業(yè)生態(tài)保護區(qū)， ? 東南部是佛山市培養(yǎng)科學技術(shù)人才的搖籃 —— 佛山科學技術(shù)學院（北院）， ? 北面是南海市信息化產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地。 并為大瀝商貿(mào)業(yè)的進一步升級提供大量的消費需求和強勢的經(jīng)濟后盾。 發(fā)展目標：對城市進行合理的功能分區(qū)與規(guī)劃建設(shè)，實現(xiàn)工業(yè)與住宅的合理分區(qū)，滿足城市發(fā)展需要。 規(guī)劃范圍： 城市總用地 125平方公里，其中居住用地共 。 宏觀經(jīng)濟 24 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 小結(jié) 大瀝作為一個重點衛(wèi)星工業(yè)城市，處于轉(zhuǎn)型期，舊有城市規(guī)劃功能布局難以滿足 大瀝二三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，經(jīng)濟實力強 需要新的城市規(guī)劃進行合理的功能分區(qū)，實現(xiàn)經(jīng)濟優(yōu)化發(fā)展。未來五年，還將進一步搞好其他配套建設(shè)，務(wù)求營造更良好的營商環(huán)境。 強三： 以城南中心商貿(mào)區(qū)的建設(shè)帶動加強大瀝第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。大瀝鎮(zhèn)現(xiàn)有內(nèi)衣生產(chǎn)及相關(guān)企業(yè)共 140多家 . 從業(yè)人員逾 2萬人，內(nèi)衣年產(chǎn)量達 1000多萬打，約 60％出口世界各地，以歐美地區(qū)為主。 發(fā)展瓶頸：舊三鎮(zhèn)（黃歧、鹽步、大瀝）舊有功能分區(qū)不清晰，工業(yè)居住魚龍混雜，居住環(huán)境制約房地產(chǎn)業(yè)的升級 2023年上半年，房地產(chǎn)投資 ，同比增長 67%；銷售面積 51萬 平方米，銷售金額 27億 元，同比增長 % 現(xiàn)狀 宏觀經(jīng)濟 21 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 內(nèi)衣業(yè) :中國內(nèi)衣名鎮(zhèn) 發(fā)展瓶頸：“三來一補”，品牌發(fā)展、銷售網(wǎng)絡(luò)受限制，影響企業(yè)發(fā)展，無自主品牌技術(shù)支撐，需要政府引導(dǎo)下大力引入技術(shù)人才，發(fā)展自主優(yōu)勢。 發(fā)展瓶頸：新建大型專業(yè)市場還沒成型 ,需要更完善的規(guī)劃支持 商貿(mào)物流業(yè) 廣佛區(qū)域性專業(yè)市場及物流集散地 宏觀經(jīng)濟 20 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 房地產(chǎn)業(yè) :品牌發(fā)展商帶動大瀝地產(chǎn) 大瀝是眾多地產(chǎn)大鍔進駐佛山的試金石，市場競爭甚為激烈，形成百花齊放之局面。 產(chǎn)業(yè)鏈：全國首個“再生金屬物流加工基地” ,金屬流通量每年200多萬噸 ,約占全國總量的 1/3。 引入了 中國鋁業(yè)、深圳同心黃金首飾、廣東致卓精密輪轂及 PCB電子銅等四大項目。 14 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 ?重點工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn) ,經(jīng)濟增長迅速 大瀝是廣東省重點工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)和全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)百強鎮(zhèn)之一。 10 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 P a r t 2 宏觀經(jīng)濟 11 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 2023 年南海區(qū)各鎮(zhèn)生產(chǎn)總值比較050100150200250300面積（平方公里） 8 4 . 1 6 4 4 . 6 4 9 4 . 7 5 1 7 6 . 6 3 1 4 3 . 5 1 4 8 . 2 8 2 5 6 . 0 9 1 2 5 . 7 7常住人口（萬人） 55 1 4 . 1 5 16 1 4 . 7 7 2 5 . 7 3 3 6 . 6 3 5 5 . 2生產(chǎn)總值（億元） 1 5 2 . 3 8 4 7 . 7 7 3 . 0 7 83 5 7 . 6 1 1 0 . 5 2 4 4 . 3 8 213桂城街道羅村鎮(zhèn) 九江鎮(zhèn) 西樵鎮(zhèn) 丹灶鎮(zhèn) 里水鎮(zhèn) 獅山鎮(zhèn) 大瀝鎮(zhèn)1. GDP分析 ?2023年大瀝鎮(zhèn) GDP達 213億 ，增長 % ?南海 1/10人口 ,創(chuàng)造南海 1/5GDP ?大瀝是南海兩個超百億城鎮(zhèn)之一 ?預(yù)計 2023年大瀝 GDP可以達到 300億元 宏觀經(jīng)濟 南海龍頭強鎮(zhèn) 12 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 2. 大瀝鎮(zhèn)居民收入分析 大瀝與南海全區(qū)居民儲蓄存款余額對比 2023年 2023年 增長率 人均儲蓄存款余額 南海 % 大瀝 % 宏觀經(jīng)濟 藏富于民，購買力強 ?人均儲蓄存款余額達 ,遠高于全區(qū)的平均水平 ，居民生活富裕。 ?距廣州白云（花都）新國際機場 15公里 ?距離國家一級港口南海港僅 10公里。 基本概況 6 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 4. 行政區(qū)域劃分 2023，南海鎮(zhèn)級行政區(qū)域調(diào)整，原 大瀝、黃岐、鹽步 合并 新大瀝鎮(zhèn) 。 ?大瀝是 中國民間藝術(shù)“醒獅之鄉(xiāng)”、廣東民族民間藝術(shù)“曲藝之鄉(xiāng)”和“書畫藝術(shù)之鄉(xiāng)”。整合營銷方案 佛山經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司 某某金域華庭 1 ? 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 目 錄 第一部分 基本概況 ————————— 3 第二部分 宏觀經(jīng)濟 ————————— 11 第三部分 城市規(guī)劃 ————————— 26 第四部分 房產(chǎn)經(jīng)濟 ————————— 36 第五部分 典型個盤 ————————— 52 第六部分 項目理解 ————————— 63 第七部分 客戶定位 ————————— 74 第八部分 項目定位 ————————— 94 第九部分 銷售策略 ————————— 102 2 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 P a r t 1 基本概況 3 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 1. 地理位置 廣州市 佛山禪城區(qū) 獅山鎮(zhèn) ?位于佛山市南海區(qū)東部 ?東接廣州 ?南接佛山市禪城區(qū) ?西接獅山鎮(zhèn) “廣佛黃金走廊” 基本概況 4 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 2. 基本數(shù)據(jù) ?總面積： 平方公里 ?10個居委會和 32個村委會 ?戶籍人口 ，外來人口 30萬人 ?綜合經(jīng)濟實力排在全區(qū)各鎮(zhèn)（街道）的第一位。 ?下轄大瀝、鹽步、黃岐 3個辦事處 基本概況 5 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 3. 區(qū)域特色與文化表現(xiàn) ?大瀝是名符其實的 文化名鎮(zhèn) 。 ?原產(chǎn)于大瀝的 沙皮狗 是中國僅有的兩種世界名犬之一。 大瀝街辦 鹽步街辦 黃歧街辦 基本概況 7 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 ?改變過去業(yè)態(tài)分布零散、重疊的缺陷 , 發(fā)揮各行業(yè)的集群效應(yīng) . ?提升大瀝形象，增強廣州經(jīng)濟圈輻射效應(yīng) ?加快城市化進程 ?工業(yè)、住宅和商業(yè)分區(qū)清晰，改善以往大瀝工業(yè)和住宅混雜引起的環(huán)境質(zhì)量問題 ?承接來自廣州中心城區(qū)的經(jīng)濟輻射和功能轉(zhuǎn)移，向大型會展和現(xiàn)代物流中心等商貿(mào)物流業(yè)的更高形態(tài)發(fā)展 4. 行政區(qū)域劃分 合并優(yōu)勢 基本概況 8 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 北 5. 交通現(xiàn)狀 — 華南咽喉要塞 基本概況 9 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 5. 交通現(xiàn)狀 — 華南咽喉要塞 ?廣茂鐵路、 32 325國首、廣佛、廣三高速公路、廣州西環(huán)高速公路、穗鹽路及南海區(qū)桂和、桂丹路貫穿境內(nèi)，是云南、廣西、海南、粵西進入廣州的西陸路門戶。 ?前往香港、澳門的車程約 3小時， ?形成四通八達、交通便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。 ? 2023年大瀝儲蓄存款余額達 ，占全區(qū)總額的 % 13 突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 3. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) :工業(yè)占主體 ,第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展 大瀝產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例2%75%23%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟 ?第二產(chǎn)業(yè)為主 ,第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展 ?有色金屬加工業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、內(nèi)衣業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)。以 有色金屬深加工業(yè)為主，摩托車生產(chǎn)、機械制造、家用電器、制版印刷、塑料建材、制衣制鞋、食品飲料 等 20多個優(yōu)勢行業(yè) .2023年上半年，大瀝工業(yè)總產(chǎn)值 元，同比增長 %； ?投資潛力顯著，發(fā)展后勁強大 2023年上半年，大瀝百萬元以上招商引資項目 56個 .其中，計劃總投資超千萬元項目 24個，計劃總投資超億元項目 8個。