【正文】 ，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的 “ 不計(jì)樓層、朝向，以 2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷售 ” ，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營銷策略。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會(huì)客的場所。居室是家庭的 “ 領(lǐng)地 ” ，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積 .o隔斷 :隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?.o過道 :過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。 o建筑線 :建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 1/22/2023 19B. 之建筑基本常識(shí)o公共綠地 :公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。o公共服務(wù)設(shè)施用地 :公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。o半地下室 :半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／ 3，且不超過 1／ 2者 .o居住區(qū)用地 :居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。o平臺(tái) :平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e o標(biāo)準(zhǔn)層 :標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。o凈高 :凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。1/22/2023 17B. 之建筑基本常識(shí)o層高 :層高是指住宅高度以 “ 層 ” 為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。綠地率所指的 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地 主要包括公共綠地、宅旁綠地等。對購房者而言，綠化率高為好。o建筑密度 :建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 o共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) :整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑 面積分?jǐn)傁禂?shù)。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。 o竣工面積 :竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。 動(dòng)既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場。 1/22/2023 15B. 之建筑基本常識(shí)o套內(nèi)面積 :俗稱 “ 地磚面積 ” 。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。開間 5米以上，進(jìn)深 7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè) 4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加 2%，便于靈活隔斷、裝修改造。住宅開間一般不超過 ，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過 米。 1/22/2023 14B. 之建筑基本常識(shí)o開間 :住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺(tái)建筑面積。例如，在 1萬平方米的土地上，有 4000平方米的建筑總面積，其容積率為 。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。 o計(jì)租面積 :作為計(jì)算房租的面積。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。 1/22/2023 13B. 之建筑基本常識(shí)o實(shí)用面積 :它是 “ 建筑面積 ” 扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。o公用面積 :住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。 計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。 o使用面積 :住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。1/22/2023 11o 之相關(guān)術(shù)語o 之禮儀基本要求o 之推銷技巧o 之貸款業(yè)務(wù)知識(shí)o 之相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算1/22/2023 12B. 之建筑基本常識(shí)建筑術(shù)語：o建筑面積 :住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。其中最主要的措施有：（ 1）取消福利分房，實(shí)行住宅分配貨幣化；（ 2）開放住房二級(jí)市場，以存量住房流動(dòng)帶動(dòng)增量住房消費(fèi)；（ 3）下調(diào)存貸利率，以抵押信貸擴(kuò)大當(dāng)前住房消費(fèi)。舊城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅 .1/22/2023 10A 。人民生活水平逐漸提高，因而對改善居住條件的需求非常迫切。 例如在北京這樣的國際化大都市，國內(nèi)外人口將成為住宅需求的主力軍。 這些機(jī)遇和挑戰(zhàn)主要來自以下幾方面：1/22/2023 9A 。 住宅建設(shè)是房地產(chǎn)業(yè)中的主流，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展在推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長方面將起到日益明顯的作用。在項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)活動(dòng)中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)往往形成甲方和乙方的密切合作關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)則兼有開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。1/22/2023 7A 房地產(chǎn)與建筑業(yè)之間既有區(qū)別又有密切聯(lián)系。 確切的說，房地產(chǎn)行業(yè)包括開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)或過程的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容具體的說就是： （ 1）土地開發(fā)和再開發(fā)； （ 2）房屋開發(fā)和建設(shè)； （ 3)由于人們對土地需求的日益增加，使房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格呈上升趨勢。 （ 4)房地產(chǎn)的保值增值性 房地產(chǎn)商品在國家政治、經(jīng)濟(jì)形式穩(wěn)定的情況下，其價(jià)格呈不斷上升的趨勢，即房地產(chǎn)具有保值和增值的性質(zhì)。1/22/2023 4A （ 3)房地產(chǎn)的高值耐久性 建筑在土地上的建筑物和構(gòu)筑物，一般使用年限都很長，一般也要幾十年有的甚至長達(dá)幾百年。 （ 2）房地產(chǎn)地域的差別性 房地產(chǎn)地域的差別性使每一宗房地產(chǎn)的價(jià)值都不同。房屋是建筑在土地上的，由此決定了房屋等建筑物也是不可移動(dòng)的。 房地產(chǎn)按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同的類型，房地產(chǎn)大體上可以分為：居住用房地產(chǎn)、生產(chǎn)用房地產(chǎn)、經(jīng)營用房地產(chǎn)、行政用房地產(chǎn)、其他專用房地產(chǎn)等。地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱。房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在形態(tài)：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。上上 海海 同策同策 房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)手冊房地產(chǎn)銷售培訓(xùn)手冊1/22/2023 1第一章第一章 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)1/22/2023 2一、房地產(chǎn) 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)也稱不動(dòng)產(chǎn)。 房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱。房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物、和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總體。1/22/2023 3A （ 1）房地產(chǎn)位置的固定性 土地是自然生成物，它的位置是不可移動(dòng)的。房地產(chǎn)位置上的固定性使房地產(chǎn)的使用受到了地理位置的制約和影響。甚至在同一住宅區(qū)的相同住宅，或者同一棟樓的同一層的同一平方米的房屋價(jià)值也會(huì)有所不同。房地產(chǎn)產(chǎn)品作為消費(fèi)品價(jià)值也比較昂貴。房地產(chǎn)的這種性質(zhì)主要是由于城市土地的性質(zhì)決定的，土地的有限性、不可再生性使城市土地處于稀缺狀態(tài)。1/22/2023 5A 二、房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱。地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、和抵押； （ 4）房地產(chǎn)經(jīng)營，包括房產(chǎn)（含土地使用權(quán)）買賣、租賃、抵押等；1/22/2023 6A （ 5）房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括咨詢、估價(jià)、測量、服務(wù)、服務(wù)公證等； （ 6）房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，包括家居服務(wù)、房屋、及配套設(shè)施和公共場所的維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付等； （ 7)房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等。各類經(jīng)濟(jì)組織和經(jīng)紀(jì)人以及各類技術(shù)人員，構(gòu)成了上述諸要素的有機(jī)體系。建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)，屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門。一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商，將從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱為建設(shè)商和承包商。1/22/2023 8A三、我國住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景 房地產(chǎn)業(yè)的興盛時(shí)期到來了 這是房地產(chǎn)業(yè)對產(chǎn)業(yè)前景的共同認(rèn)識(shí)。再未來的幾十年中我國住宅產(chǎn)業(yè)將面臨更多的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，這些機(jī)遇和挑戰(zhàn)成為我國住宅產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展前景。 到 2023年我國城市人口將達(dá)到 ，為滿足這些新增城市人口的住房需求，每年就需要新建住宅 。 我國城鎮(zhèn)居民已經(jīng)進(jìn)入了由溫飽型消費(fèi)向小康型消費(fèi)的轉(zhuǎn)變時(shí)期。 4. 政府為擴(kuò)大國內(nèi)需求，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，出臺(tái)了一系列深化住房制度改革和啟動(dòng)住宅消費(fèi)的措施，這也促進(jìn)了住宅的需求。 據(jù)此推算，在未來的十幾年中，每年需新建城鎮(zhèn)住宅超過 5億平方米，這是房地產(chǎn)業(yè)和住宅產(chǎn)業(yè)前所未有的發(fā)展機(jī)遇。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。o居住面積 :住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計(jì)算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺(tái)（閉合式按一半計(jì)算），壁櫥等。o容積率 :容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。 o得房率 :得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。 套（單元）建筑面積 =套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 o進(jìn)深 :在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在 5米左右，不能任意擴(kuò)大。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。o公攤面積 :商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50％。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑 .o輔助面積 :輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。o共有建筑面積 :房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。 1/22/2023 16B. 之建筑基本常識(shí)o銷售面積 :銷售面積是指商品房按 “ 套 ” 或 “ 單元 ” 出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（ 以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。o綠化率 :綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 o綠地率 :綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（ % ）。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。o公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) :將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。o實(shí)用率 :實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。 o陽臺(tái) :陽臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。o走廊 :走廊是指住宅套外使用的水平交通空間 .1/2