【正文】 三年內(nèi)投資收益平衡 企業(yè)背景 ?國瑞是雙流縣地產(chǎn)界主流開發(fā)商，各階段開發(fā)的項(xiàng)目都通過創(chuàng)新等手段領(lǐng)導(dǎo)市場，因此該項(xiàng)目同樣被寄予厚望，所以要求 項(xiàng)目必須具有創(chuàng)新型思路 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?希望 2023年銷售率達(dá)到 50%。 ?土地價(jià)格按 45萬 /畝進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算。 項(xiàng)目解析 項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目核心問題 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 財(cái)務(wù)分析 區(qū)域價(jià)值挖掘 成功案例借鑒 旅游價(jià)值挖掘 市場機(jī)會挖掘 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目 屬性 大規(guī)模 900畝規(guī)模為目前都江堰市區(qū)第一大盤 優(yōu)勢資源 島資源 水資源 市政公園 區(qū)域 屬性 非傳統(tǒng)旅游核心區(qū)域 項(xiàng)目游離于兩世界文化遺產(chǎn)景區(qū)之外，雙遺產(chǎn)氣質(zhì)較弱 非主要發(fā)展方向 市政府南遷，城市向南發(fā)展，項(xiàng)目不在城市住宅未來主要發(fā)展方向上，遠(yuǎn)離新城中心 城區(qū)附近 市政配套資源較好 位于雙遺產(chǎn)城市城區(qū)附近，非傳統(tǒng)旅游核心區(qū)域，偏離城市主要發(fā)展方向的，具有一定優(yōu)勢資源的大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 地塊內(nèi)部資源現(xiàn)狀 市政配套公園 ?占地 160畝，包含在 914畝之內(nèi)，市政府要求先期開發(fā) 地塊內(nèi)部資源 ?蒲陽河橫穿項(xiàng)目地，河水寬 30米，但是都江堰城區(qū)河流眾多（ 5條），非稀缺資源 ?地塊內(nèi)有一個河心島，占地 74298平米左右，具有良好的獨(dú)立性和標(biāo)志性。 ?地貌 ：規(guī)劃用地平整，整體為西北高，東南低，平均坡度%。 本項(xiàng)目 農(nóng)田 拆遷房 電站 二環(huán)路 水杉樹 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?西面：水利發(fā)電站，且臨 20米寬城市規(guī)劃路。 本項(xiàng)目西、北、南皆為城市規(guī)劃路，東臨城市主干道二環(huán)路，可通達(dá)性較好；但外部可利用資源較少 河心島 ?北面：水杉樹林，臨18米寬規(guī)劃路。 金鳳蒲陽 主城區(qū) 玉堂鎮(zhèn) 紫坪鋪鎮(zhèn) 聚源新區(qū) 青城山鎮(zhèn) 本項(xiàng)目 主要發(fā)展方向 次要發(fā)展方向 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目處于城市規(guī)劃中的金鳳 蒲陽工業(yè)區(qū)，不是都江堰城市發(fā)展的主要方向 ?用地發(fā)展方向 ：重點(diǎn)往成都中心城方向向南部的聚源新區(qū)發(fā)展，其次往東北部蒲陽方向發(fā)展。 與各地區(qū)距離 ?距都江堰景區(qū) 2公里 ?青城山景區(qū) 15公里 ?距離城市中心 ?距離虹口自然保護(hù)區(qū)、龍池國家公園 25公里 ?項(xiàng)目西北側(cè)約 5公里為玉壘山公園； ?距離成都三環(huán)路 47公里 青城山 景區(qū) 本項(xiàng)目 900畝 都江堰景區(qū) 龍池國家公園 虹口自然保護(hù)區(qū) ?從成都到青城山的三條干道成灌高速、沙西延長線、城青快速路皆繞過本項(xiàng)目。 其他： 二王廟、魚嘴、飛沙堰 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 都江堰是著名的世界雙遺產(chǎn)城市，風(fēng)景旅游、度假勝地，國家歷史文化名城，擁有較高的知名度和豐富的旅游資源 ?遺產(chǎn)一：都江堰水利工程 是全世界至今為止，年代最久、唯一留存、以無壩引水為特征的宏大水利工程。 成青快速路： 三環(huán)路 光華 青城山風(fēng)景區(qū)，全長為 ，雙向 6車道，設(shè)計(jì)時速為 80公里；（在建） 沙西線都江堰延伸段（規(guī)劃）。 隨著都江堰被納入“大成都”體系的交通網(wǎng)絡(luò)，城市之間時間、財(cái)務(wù)成本逐漸降低，都市融合的趨勢明顯 交通現(xiàn)狀 ?成灌高速 20分鐘車程 ?老成灌 213國道 40分鐘車程 沙西線延伸段（待建） 成青旅游快速通道 30分鐘車程 雙流 機(jī)場 青城山 都江堰到雙流機(jī)場 68公里， 40分鐘車程 成灌高速： 三環(huán)路 青城大道，全長40公里，都江堰距成都沿成灌高速至成都三環(huán)大約 47公里，一小時左右車程。 大成都規(guī)劃 城市定位 都江堰被納入大成都發(fā)展體系之中，被譽(yù)為成都的后花園，被定位為國際休閑度假旅游區(qū)。 4個小城市， 30個重點(diǎn)小城鎮(zhèn)及一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 概況 ?大成都藍(lán)圖 : 1個特大城市：成都市主城區(qū)。 都江堰是成都 2023~2023年總體規(guī)劃的城鄉(xiāng)一體城市群中 4個中等城市之一 都江堰地處四川成都平原西北，以世界水利名珠都江堰而得名。成都國瑞都江堰 900畝項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目解析 項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目核心問題 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 財(cái)務(wù)分析 區(qū)域價(jià)值挖掘 成功案例借鑒 旅游價(jià)值挖掘 市場機(jī)會挖掘 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1988年撤灌縣設(shè)市。 4個中等城市：都江堰、邛崍、彭州、崇州。 城鄉(xiāng)一體、協(xié)調(diào)發(fā)展。 都江堰 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 老成灌 213國道， 55公里左右距離。 規(guī)劃或在建路 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 遺產(chǎn)二：青城山 都江堰市西南 15公里處，是中國著名的道教名山和國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，也是中國道教的重要發(fā)祥地、天師道的祖山祖庭，凝聚了中國道教文化的精華。 項(xiàng)目雖然依托青城山 都江堰大旅游背景資源，但是卻游離于兩世界文化遺產(chǎn)景區(qū)之外 項(xiàng)目區(qū)位 ?地塊位于城市東北方向，行政區(qū)劃上屬于都江堰城區(qū)；二環(huán)路與蒲陽路交匯西南側(cè)。 成都 5K 玉壘山公園 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?布局結(jié)構(gòu)形態(tài)： 三山為依襯，岷江為軸心，其水為脈絡(luò)，田園為基底，七射五環(huán)干路為骨架，一主（主城區(qū)）五團(tuán)（紫坪鋪鎮(zhèn)、金鳳 蒲陽工業(yè)區(qū)、玉堂區(qū)、聚源新區(qū)、青城山鎮(zhèn)）成扇形組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)。 本地塊距離城區(qū)較近，依托城市配套資源，市政配套資源優(yōu)勢較為明顯 玉壘中學(xué) 高橋小學(xué)、光亞學(xué)校 信用社 水電十局學(xué)校 婦幼保健站 中國銀行 水電十局醫(yī)院 麗都商場 交行、農(nóng)行 酒店 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?南面：大片農(nóng)田和拆遷房，并臨 15米寬規(guī)劃路。 ?東面：為城市二環(huán)路，城市主干道之一。 地塊規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目用地指標(biāo) ?地形 ：總占地約 914畝， 規(guī)劃用地基本呈矩形，東西寬約730米，南北長約 900米。 ?規(guī)劃容積率 ，總建面大于 35萬平米 ?建筑密度 %，綠地率50%， ?建筑限高 21米 ?一期占地： 171376平米 ?二期占地： 45051平米 ?三期占地： 67043平米 ?四期占地： 112376平米 ?五期占地： 74298平米 ?六期占地： 85216平米 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 三大資源： 島 公園 水 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目屬性界定 屬性界定解析 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)與約束條件 開發(fā)目標(biāo) 約束條件 ?實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤最大化 ?160畝市政公園需要先建。 ?啟動區(qū) 6萬平米已報(bào)建，但是具體位臵可調(diào)整。 ?建筑限高 21米。 基于世聯(lián)的經(jīng)驗(yàn)，類似項(xiàng)目有如下特性 ?類似項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大，考慮風(fēng)險(xiǎn)往往比直接考慮項(xiàng)目利潤更有助于問題的解決 ?價(jià)格和利潤的實(shí)現(xiàn)需依靠區(qū)域、市場走勢、項(xiàng)目運(yùn)作能力等，類似項(xiàng)目價(jià)值確定難度較大 目標(biāo)理解 一、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保證成功運(yùn)作 二、利潤最大化要基于可實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上 三、追求卓越，提升企業(yè)的開發(fā)能力和品牌 ?小市場大項(xiàng)目 ?項(xiàng)目特征不鮮明 目標(biāo)理解 在合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和可實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上追求利潤最大化 項(xiàng)目特點(diǎn) 限高對目標(biāo)的影響 ?限高影響容積率彈性 ?限高對建筑設(shè)計(jì)影響大 ?限高與國家政策相違背 15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 根據(jù)對市場樓盤調(diào)查結(jié)果反饋，可以看出都江堰和青城山樓盤的客戶構(gòu)成情況有很大差別 都江堰市區(qū)客戶 青城山景區(qū)客戶 ?在對都江堰各個樓盤購買客戶的調(diào)查中我們得出：購買都江堰市內(nèi)樓盤的客戶主要有 4類：都江堰本市，成都人，三洲人，部分省內(nèi)客戶和省外客戶。 ?在對青城山各個樓盤購買客戶的調(diào)查中我們得出：購買青城山附近樓盤的客戶主要有 3類：第一類為成都人，第二類成都以外的省內(nèi)人，第三類為全國客戶。 都江堰市內(nèi)樓盤客戶構(gòu)成成都人30%都江堰人50%三洲人15%省外客戶5%0 . 70 . 1 50 . 1 5成都人四川省內(nèi)成都外全國客戶目標(biāo)解析 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 利潤最大化意味著什么？－從都江堰市場看，人口總量和購買需求較小，不能支撐本項(xiàng)目 55萬的總量 目標(biāo)解析 都江堰市場樓盤消化量3 1 . 0 9 3 3 . 0 73 9 . 3 4 0 . 6010203040502023 2023 2023 2023都江堰總消化量 都江堰個盤消化情況 從個盤消化速度看，本項(xiàng)目消化完需要 10年以上 個盤年消化量 30200 29500 30000 28000 25000 0 10000 20230 30000 40000 走都江堰本地花園小區(qū)開發(fā)模式：本項(xiàng)目上限建筑面積： 754＊ 667＊ ＝ 55萬平 備注：人口與房產(chǎn)消化量經(jīng)驗(yàn)值是指三線城市人口數(shù)量與房地產(chǎn)年消化量 1： － ?按人口測算消化量 =都江堰市區(qū)人口 *人口與房產(chǎn)消化量經(jīng)驗(yàn)值=17萬＊ ()= ?都江堰歷年房地產(chǎn)消化量 從總量看，本項(xiàng)目相當(dāng)于都江堰市場總量的 － 3倍 ?個盤案例 都市美麗洲是都江堰消化較快樓盤，大約年 300套約 4萬平米 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 都江堰每百戶城鎮(zhèn)居民擁有汽車量少，且增長緩慢，說明具有高端購買力的高收入群體不足 百戶汽車擁有量0123452023 2023 2023都江堰房價(jià) ?花園小區(qū)：最高 2500元 /平米 ?酒店公寓： 4000元 /平米 開發(fā)商目標(biāo) ?利潤最大化 ?價(jià)格要高于現(xiàn)有市場價(jià)格 都江堰產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 人均可收入 1萬余元，平均工資 1000多元 目標(biāo)解析 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 利潤最大化意味著什么？－如果面對成都市場，我們處于價(jià)格體系的最低端 目標(biāo)解析 本區(qū)域 35004000 50006000 60006500 30003500 15分鐘 30分鐘 C 〉 10000 成都周邊板塊價(jià)格分布狀況 各板塊根據(jù)與城市中心的通勤時間／距離價(jià)格呈梯度遞減 本項(xiàng)目處于價(jià)格體系的最低端，要想價(jià)值最大化，必須尋找突破？ ?方式 1：類比于城市中心的最高端別墅，價(jià)格 10000元 /平米以上 ?方式 2：類比于城郊的中高端別墅，價(jià)格 5000－ 6000元 /平米 ?方式 3：類比于青城山的度假別墅，價(jià)格 4000－ 5000元 /平米 22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城市資源非獨(dú)享、不唯一 區(qū)域價(jià)值弱、政府投資少、未來需自身創(chuàng)造 青城山景區(qū)是成都人主流購房群體首選區(qū)域 3大困境 依靠本地市場，容量有限，價(jià)格空間有限 依靠外地市場，區(qū)域資源對客戶吸引力弱 2大難點(diǎn) 必須要求項(xiàng)目利潤最大化，同時項(xiàng)目有創(chuàng)新 核心目標(biāo) 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目解析 項(xiàng)目目標(biāo) 項(xiàng)目核心問題 整體發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 財(cái)務(wù)分析 區(qū)域價(jià)值挖掘 成功案例借鑒 旅游價(jià)值挖掘 市場機(jī)會挖掘 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域價(jià)值挖掘 我們應(yīng)該對區(qū)域價(jià)值進(jìn)行怎樣的界定？ 郊區(qū) or城市化？ 休閑 or旅游？居住 or度假？ ?成都與都江堰 ?都江堰與青城山 兩個關(guān)系 ?大成都規(guī)劃 ?都江堰規(guī)劃 兩個規(guī)劃 28 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?主城區(qū)：新都 青白江、龍泉、華陽、雙流、溫江、郫縣等六個組團(tuán)。 大邑：花園式山水旅游城市，距離成都 105公里 蒲江：成都西南賦有地方特色和文化內(nèi)涵的休閑度假城市，距離成都 80公里 新津：成南門戶、水城新津，距成都 38公里。 金堂 彭州 崇州 大邑 都江堰 邛崍 蒲江 新津 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 成都規(guī)劃發(fā)展目標(biāo) 產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展布局： 一個軸線，南北兩翼，三個圈層，四個板塊”。 兩翼： 龍門山和邛崍山南北山地生態(tài)旅游系統(tǒng)三個圈層： 中心游憩區(qū)、環(huán)城游憩圈層和龍門山 — 邛崍山觀光度假帶。 成都空間發(fā)展布局 都江堰組團(tuán)：《道解都江堰》大型戶外實(shí)景演出、水利文化博物館和城市博物館群落、天府休閑第一街、楊柳河休閑街、天和盛世休閑街區(qū)、啤酒長廊、玉壘閣等