【正文】 本案 金沙洲 用地面積： 86398平方米 建筑面積： 容積率： 建筑密度： 30% 綠地率： 30% ?項(xiàng)目一期指標(biāo)： 本案位于佛山市里水鎮(zhèn)洲村，與金沙洲交界，項(xiàng)目規(guī)模適中。 項(xiàng)目基本信息 —— 位臵、指標(biāo) 佛山 廣州 南區(qū)別墅 北區(qū)洋房 面積 一房 二房 小三房 舒適三房 大三房 舒適四房 戶數(shù) 416 258 704 120 42 120 面積 190別墅 230別墅 260別墅 290別墅 總數(shù) 戶數(shù) 56 56 40 28 1840 戶型面積表 后山公園 項(xiàng)目基本信息 —— 產(chǎn)品 本案規(guī)劃南北組團(tuán)，北部臨路為洋房區(qū)；南部為別墅區(qū)。 部分產(chǎn)品拼合銷售。 后山公園約 30畝， 設(shè)電瓶車道和人行小徑、 觀景臺(tái)、休閑活動(dòng)區(qū)； 別墅 ?北：工廠（鞋廠為主）、禽鳥市場(chǎng)； ?南：綠地、村莊、后山公園 ?東：工廠、街區(qū)； ?西：農(nóng)田、珠江 項(xiàng)目基本信息 —— 產(chǎn)品 項(xiàng)目基本信息 —— 四至、環(huán)境 主干道 廣州方向 本案周邊景觀資源條件一般，所處區(qū)域城市感弱，高層部分可西向望珠江 項(xiàng)目基本信息小結(jié) ?規(guī)模適中，當(dāng)?shù)刂笜?biāo)項(xiàng)目 ?面積由一房至別墅，產(chǎn)品類型豐富 ?90平方米以下小戶型面積占 75% ?項(xiàng)目周邊區(qū)域城市感弱，無(wú)突出景觀資源 ?剛過(guò)佛山地界，佛山印象突出 目錄 一、項(xiàng)目理解 二、項(xiàng)目定位 三、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議 四、附加值提升建議 五、合富輝煌優(yōu)勢(shì) PART1：項(xiàng)目理解 時(shí)代品牌價(jià)值理解 區(qū)域價(jià)值理解 產(chǎn)品價(jià)值理解 —— 經(jīng)典項(xiàng)目回顧 2023年的金秋 ,廣州跑來(lái)了 一只粉紅的大象，為廣州樓 市帶來(lái)了 藝術(shù)之美 ———— 時(shí)代品牌價(jià)值 —— 經(jīng)典項(xiàng)目回顧 2023年初，當(dāng)粉紅的大象還在 為人津津樂道的時(shí)候，依云小 鎮(zhèn)又把我們帶進(jìn)了 純粹的世界 而又在 2023底、 2023年初，一場(chǎng)由 花生引起的 熱潮 瞬間席卷了廣州城 時(shí)代品牌價(jià)值 —— 經(jīng)典項(xiàng)目回顧 時(shí)代品牌價(jià)值 —— 經(jīng)典項(xiàng)目回顧 2023年，時(shí)代地產(chǎn)在佛山羅村開發(fā) 30萬(wàn)平方米的大型國(guó)際園林社區(qū)“時(shí)代傾城”十一推出。 PART1：項(xiàng)目理解 時(shí)代品牌價(jià)值理解 區(qū)域價(jià)值理解 產(chǎn)品價(jià)值理解 —— 南海里水 本案 項(xiàng)目位于佛山南海區(qū)里水鎮(zhèn)東部，與廣州接壤。全鎮(zhèn)面積 ，轄 1個(gè)城區(qū)辦事處和 20個(gè)村委會(huì)， 2023年里水全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)總收入 ，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 。 里水印象 1： 人口基數(shù)少，本地市場(chǎng)容量小，產(chǎn)業(yè)人口增速?gòu)?qiáng)勁 區(qū)域價(jià)值之行政歸屬 —— 南海里水 里水印象 2： 產(chǎn)業(yè)起步，前景看好 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) “中國(guó)襪子名鎮(zhèn)”。還有就是得到了“國(guó)家衛(wèi)生鎮(zhèn)”、“廣東省生態(tài)示范鎮(zhèn)”等稱號(hào)，新里水塑造起聞名海內(nèi)外的區(qū)域品牌，并成為吸引外商前來(lái)投資臵業(yè)的一張重要名片。 區(qū)域價(jià)值之行政歸屬 —— 南海里水 里水印象 3： “西擴(kuò)北進(jìn)”、“佛山前庭、廣州后院” 里水作為南海東北部中心城鎮(zhèn)，將逐漸實(shí)現(xiàn)與廣州、佛山的產(chǎn)業(yè)，以及各項(xiàng)資源的無(wú)縫連接。 區(qū)域價(jià)值之行政歸屬 —— 南海里水 里水印象 4： 歷年開發(fā)量少，存在供應(yīng)缺口 0 6 0 7 年南海區(qū)各鎮(zhèn)街普通住宅交易量0100020233000400050006000大瀝鎮(zhèn)大瀝大瀝鎮(zhèn)黃岐大瀝鎮(zhèn)鹽步里水鎮(zhèn)和順里水鎮(zhèn)里水丹灶鎮(zhèn)丹灶丹灶鎮(zhèn)金沙桂城街道桂城桂城街道平洲九江鎮(zhèn)九江九江鎮(zhèn)沙頭羅村街道獅山鎮(zhèn)官窯獅山鎮(zhèn)獅山獅山鎮(zhèn)松崗獅山鎮(zhèn)小塘西樵鎮(zhèn)西樵06年 0 7 年1 1 0 月單位：套數(shù) 06年里水鎮(zhèn)普通住宅成交 265套，月均僅消化 22套，僅占南海東北部成交總量 4% 區(qū)域價(jià)值之行政歸屬 —— 南海里水 里水印象 5： 高端項(xiàng)目推升樓價(jià)，區(qū)域價(jià)值潛力巨大 06年里水鎮(zhèn)普通住宅成交均價(jià)僅為 3220元 /平方米， 07年 110月份成交均價(jià)躍至6933元 /平方米，主要是 07年在售項(xiàng)目只有下半年入市、受廣州金沙洲板塊概念輻射的合生君景灣，因此成交大幅提升； 0 6 0 7 年南海區(qū)各鎮(zhèn)街普通住宅交易均價(jià)010002023300040005000600070008000大瀝鎮(zhèn)大瀝大瀝鎮(zhèn)黃岐大瀝鎮(zhèn)鹽步里水鎮(zhèn)和順里水鎮(zhèn)里水丹灶鎮(zhèn)丹灶丹灶鎮(zhèn)金沙桂城街道桂城桂城街道平洲九江鎮(zhèn)九江九江鎮(zhèn)沙頭羅村街道獅山鎮(zhèn)官窯獅山鎮(zhèn)獅山獅山鎮(zhèn)松崗獅山鎮(zhèn)小塘西樵鎮(zhèn)西樵06年 07 年1 10 月 區(qū)域價(jià)值之行政歸屬 —— 南海里水 里水印象 6： 受黃歧、大瀝和鹽步阻擊，對(duì)禪桂吸引弱 黃 歧 大瀝 鹽步 禪桂 本案 區(qū)域價(jià)值之行政歸屬 —— 南海里水 小結(jié)： 里水人口基數(shù)小，產(chǎn)業(yè)人口增長(zhǎng)迅速，但目前市場(chǎng)容量小，房地產(chǎn)處于起步階段； 里水經(jīng)濟(jì)發(fā)展依托廣佛都市融合的趨勢(shì)，發(fā)展前景看好； 對(duì)禪桂的吸引力受大瀝板塊阻擊大； 僅僅依托本地客戶不足以滿足項(xiàng)目的銷售要求，對(duì)外區(qū)客戶的拓展是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 金沙洲是廣州中心主城區(qū)近期建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域，是廣州重點(diǎn)發(fā)展的西部新居住中心。地鐵 6號(hào)線將在金沙洲有 3個(gè)站，將于 2023年全線通車。通過(guò)內(nèi)環(huán)可與廣州老城區(qū)緊密聯(lián)結(jié)。 區(qū)域價(jià)值之居住歸屬 —— 廣州金沙洲 配套日趨完善，對(duì)廣州人吸引力增強(qiáng) 區(qū)域價(jià)值之居住歸屬 —— 廣州金沙洲 中海金沙灣 萬(wàn)科四季花城 恒大御景半島 凱德置地項(xiàng)目 金沙洲大橋 金域藍(lán)灣 金沙洲新社區(qū) 中海兩項(xiàng)目保利、富力項(xiàng)目 2023年 2023年 恒大御景半島 金域藍(lán)灣項(xiàng)目 中海兩項(xiàng)目 保利西子灣 新社區(qū) 萬(wàn)科四季花城 2023年 中海金沙灣 2023年 凱德置地項(xiàng)目 元邦項(xiàng)目 周邊主要項(xiàng)目洋房?jī)r(jià)格走勢(shì)202330004000500060007000800090001000011000120232023 2023 2023 2023四季花城 富力桃園 中海金沙灣金沙洲印象 4： 品牌發(fā)展商云集， 07年爆發(fā)，最熱板塊 本案 保利新拍地塊 區(qū)域價(jià)值之居住歸屬 —— 廣州金沙洲 金沙洲印象 5： 客戶來(lái)源： 七成以上廣州客戶 遷徙 項(xiàng)目名稱 萬(wàn)科四季花城 中海金沙灣 恒大御景半島 金域藍(lán)灣 客戶來(lái)源地 荔灣、芳村等老城區(qū)； 天河區(qū) 少數(shù)佛山 荔灣、芳村等老城區(qū)； 廣州； 佛山 廣州 客戶組成 廣州首次置業(yè)者 60%； 佛山首次置業(yè)者 10%； 二次置業(yè)及投資客30% 廣州首次置業(yè)者 65%； 佛山首次置業(yè)者 10%； 二次置業(yè)及投資客25% 廣州客戶 60%； 佛山客戶 40% 廣州客戶 90% 客戶來(lái)源地總結(jié) 主要為老城區(qū)客戶，以中級(jí)白領(lǐng)為主。 —— 規(guī)劃 洋房區(qū) 別墅區(qū) ?整體北高南低； ?南北分區(qū)；將別墅和洋房分區(qū)處理，讓組團(tuán)內(nèi)部客戶相對(duì)純粹； ?北區(qū)臨路部分用高層洋房隔離噪音和外部環(huán)境干擾； ?租用 30畝山體，打造山體公園，提升項(xiàng)目附加值。 ?部分大戶型的洋房為 合并而成 ； ?別墅為圍合式和聯(lián)排， 面積相對(duì)不大； ?本項(xiàng)目產(chǎn)品 總價(jià)相對(duì)較低 。 洋房產(chǎn)品為 精品公寓 ，在金沙洲有一定的補(bǔ)缺性，總價(jià)具有優(yōu)勢(shì)，但整體競(jìng)爭(zhēng)大，同時(shí)面臨限價(jià)房的競(jìng)爭(zhēng) —— 洋房 別墅區(qū) 別墅立面與依云小鎮(zhèn)別墅相似，面積緊湊。 依云小鎮(zhèn)別墅立面 合院別墅：五房?jī)蓮d四衛(wèi) 無(wú)后花園和停車位 聯(lián)排別墅：六房?jī)蓮d五衛(wèi) 有后花園和停車位 別墅產(chǎn)品為 創(chuàng)意豪宅 ，在金沙洲相對(duì)比較稀缺 —— 金沙洲市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) GE模型分析 投入 兩可 不投 精品公寓 高 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 總價(jià)吸引力 高 中 低 中 低 高 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 總價(jià)吸引力 高 中 低 中 低 創(chuàng)意豪宅 品牌優(yōu)勢(shì)： 時(shí)代地產(chǎn)深入廣州白領(lǐng)群的“生活藝術(shù)家”形象 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：精品洋房， L型大陽(yáng)臺(tái)，附加值高；別墅富有創(chuàng)意，面積相對(duì)不大；產(chǎn)品總價(jià)不高 產(chǎn)品劣勢(shì)： 項(xiàng)目體量相對(duì)較小，類型較雜，合并單位對(duì)按揭等方面具有一定影響； 位置劣勢(shì)： 項(xiàng)目處于村屋的包圍之中，對(duì)昭示性等方面具有一定影響 位置機(jī)會(huì)： 金沙洲為熱點(diǎn)板塊，廣州客戶向金沙洲區(qū)域遷移已經(jīng)形成，市政交通各方面交通利好 市場(chǎng)機(jī)會(huì)： 區(qū)域內(nèi)小面積 1房?jī)煞抗?yīng)少，小別墅市場(chǎng)存在空白 市場(chǎng)威脅： 區(qū)域內(nèi)中大戶型洋房、 200平米以上別墅供應(yīng)量較大；新政等政策面宏觀影響 位置威脅： 南海里水認(rèn)知度低 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì) 規(guī)避劣勢(shì)，利用機(jī)會(huì) 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，減少威脅 減少威脅，規(guī)避劣勢(shì) 本項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn) —— 充分發(fā)揮時(shí)代地產(chǎn)的品牌與產(chǎn)品形象優(yōu)勢(shì)，立足金沙洲，鎖定廣佛客戶群 . 樹立項(xiàng)目的精品形象，為目標(biāo)客戶貼上準(zhǔn)確的精神標(biāo)簽 項(xiàng)目理解小結(jié) —— SWOT分析 PART2：項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位 客戶定位 形象定位 價(jià)格定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 —— 核心價(jià)值回顧 時(shí)代里水項(xiàng)目 品牌價(jià)值：生活藝術(shù)家，都市“洼地”區(qū)域價(jià)值提升者 區(qū)域價(jià)值：廣佛都市圈居住核心，金沙洲 產(chǎn)品價(jià)值：精品公寓，創(chuàng)意豪宅，補(bǔ)缺型產(chǎn)品，總價(jià)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 時(shí)代里水項(xiàng)目 品牌價(jià)值：生活藝術(shù)家，金沙洲后續(xù)仍有開發(fā) 區(qū)域價(jià)值：廣佛都市圈居住核心，金沙洲 產(chǎn)品價(jià)值：精品公寓，創(chuàng)意豪宅，補(bǔ)缺型產(chǎn)品，總價(jià)優(yōu)勢(shì) 時(shí)代地產(chǎn)首個(gè)金沙洲都市精品社區(qū) 關(guān)鍵詞：時(shí)代地產(chǎn) 關(guān)鍵詞：金沙洲、都市 關(guān)鍵詞：精品 PART2：項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位 客戶定位 形象定位 價(jià)格定位 客戶定位 —— 金沙洲現(xiàn)有樓盤掃描 項(xiàng)目名稱 萬(wàn)科四季花城 中海金沙灣 恒大御景半島 金域藍(lán)灣 客戶來(lái)源地 荔灣、芳村等老城區(qū)； 天河區(qū) 少數(shù)佛山 荔灣、芳村等老城區(qū)； 廣州； 佛山 廣州 客戶組成 廣州首次置業(yè)者 60%； 佛山首次置業(yè)者 10%； 二次置業(yè)及投資客 30% 廣州首次置業(yè)者 65%； 佛山首次置業(yè)者 10%； 二次置業(yè)及投資客25% 廣州客戶 60%； 佛山客戶 30%；外區(qū)客戶 10% 廣州客戶90% 客戶來(lái)源地總結(jié) 主要為老城區(qū)客戶，以中級(jí)白領(lǐng)為主。 客戶定位 —— 部分項(xiàng)目客戶深訪 客戶語(yǔ)錄： ? 由于工作忙，無(wú)暇顧及健身，金沙洲空氣好，在市中心好難找到的好地方 …… ” ? “現(xiàn)在市道這么好， 買房投資 也可以 …… ” ? “住得 舒適 很重要 ,環(huán)境要好空氣新鮮 …… ” ? “ 配套要齊全 ，會(huì)所、超市、醫(yī)院最好都有 …… ” ? 萬(wàn)科的品牌不錯(cuò)，產(chǎn)品相信也不錯(cuò)的 …… ” 客戶資料： 姓名： 梁先生 籍貫：外地人 年齡： 34歲 工作區(qū)域：站西皮具城 住所： 四季花城 130平方米約 120萬(wàn) 客戶深訪 —— 四季花城業(yè)主（新廣州人