【正文】 賣場設(shè)計(jì)、廣告風(fēng)格定型 統(tǒng)一的 VIS 產(chǎn)品模式研究的方式 企業(yè)組織，專業(yè)機(jī)構(gòu)領(lǐng)銜，戰(zhàn)略合作伙伴配合。 ? 開發(fā)過的項(xiàng)目數(shù)量： 50多個(gè) ? 已進(jìn)入的城市： 北京、重慶、成都、合肥 ? 正售項(xiàng)目： 9個(gè) 華潤置地 其 他 上海綠地 2023年銷售額 110億，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 80億元。 ? 發(fā)展戰(zhàn)略 ： 面向中國經(jīng)濟(jì)快速增長的中心城市，面向迅速成長的城市新興白領(lǐng)階層，以專業(yè)的開發(fā)理念、全國品牌連鎖的發(fā)展戰(zhàn)略，定位在城市高級白領(lǐng)階層，為中國的青年白領(lǐng)打造“城市新興白領(lǐng)公寓” ―― 全國現(xiàn)代時(shí)尚住宅的經(jīng)典品牌，開辟一條高度專業(yè)發(fā)展道路。 ? 經(jīng)營理念：共創(chuàng)理想空間 ? 已進(jìn)入城市： 北京、武漢、南京、無錫等 ? 項(xiàng)目情況： 已建 18個(gè)、在建 10個(gè)、預(yù)建 13個(gè) (截止 月 ) ? 發(fā)展目標(biāo)： 繼續(xù)專注于開發(fā)優(yōu)質(zhì)住宅，為客戶提供理想生活空間。 綠 城 ? 開發(fā)理念： “以人為本”的開發(fā)理念其最重要的內(nèi)涵就是強(qiáng)調(diào)人與自然、人與人、人與自我精神世界的和諧統(tǒng)一。生活 萬科開發(fā)房地產(chǎn)，不以贏利為唯一目標(biāo)，也不只是單純?yōu)榭蛻籼峁┚铀?，而是從滿足現(xiàn)代人追求舒適、便利、完美的生活方式出發(fā)，自始至終為客戶的各種合理需求而提供盡善盡美的服務(wù) ,即便暫時(shí)犧牲部分經(jīng)營利潤也在所不惜 ……要有創(chuàng)造城市文化的責(zé)任感，對城市負(fù)責(zé)，對后代負(fù)責(zé)。 多項(xiàng)目開發(fā)基本情況調(diào)查 對于多項(xiàng)目開發(fā)的目的，有 94%的企業(yè)選擇了“實(shí)現(xiàn)資本、規(guī)模的快速擴(kuò)張”， 87%的企業(yè)選擇了“整合資源，充分利用既有資源”， 83%的企業(yè)選擇了“創(chuàng)建知名品牌，提升品牌附加值”。 宋 延 慶 JULY 23 2023 北京大學(xué)房地產(chǎn) MBA課程班 項(xiàng)目管理規(guī)劃與體系設(shè)計(jì) （ PMS管理模式） 蘭德咨詢（中國）有限公司 專 業(yè) 之 道 惟 精 惟 一 內(nèi) 容 概 要 一 、 房地產(chǎn)開發(fā)模式 二 、 多項(xiàng)目開發(fā)的基本情況 三 、 產(chǎn)品模式研究 四 、 快速發(fā)展中存在的問題 五 、 項(xiàng)目管理規(guī)劃 六 、 項(xiàng)目管理體系設(shè)計(jì) 七 、 項(xiàng)目管理體系管理 （一）以項(xiàng)目制為核心的 公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 （二）項(xiàng)目管理模式的選擇 （三）以項(xiàng)目制為核心的 公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì) （四）項(xiàng)目組織管理 （五）項(xiàng)目目標(biāo)管理 （六）項(xiàng)目計(jì)劃管理 （七）項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理 （八）項(xiàng)目開發(fā)流程管理 （九）薪酬及考核管理 （十）其它 投資決策管理 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理 供方與采購管理 工程管理 銷售管理 客戶關(guān)系管理 驗(yàn)收與交付管理 第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)模式的變化 房地產(chǎn)開發(fā)模式的變化 市場政策的變化必將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資模式的變化 新投資模式必將導(dǎo)致開發(fā)模式的變化 新開發(fā)模式又導(dǎo)致投資模式的變化 —— 新開發(fā)模式需要持續(xù)的資金流 —— 要有持續(xù)的資金流必須實(shí)行多項(xiàng)目開發(fā) 快速增長的路徑 —— 強(qiáng)化內(nèi)部管理，健全管理制度，降低項(xiàng)目成本和企業(yè)運(yùn)營費(fèi)用 進(jìn)行項(xiàng)目不可行性研究，降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn) 進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，提高項(xiàng)目的附加值、利潤率 確立產(chǎn)品模式 進(jìn)行連鎖開發(fā) 1億 10億 100億 3年 4年 5年 第二部分 多項(xiàng)目開發(fā)的基本情況 2023年 12月，我公司市場研究室對 300家三級以上資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多項(xiàng)目開發(fā)的情況進(jìn)行了抽樣調(diào)查。 調(diào)查結(jié)果顯示：有 %的房地產(chǎn)企業(yè)在同時(shí)運(yùn)作著兩個(gè)以上的項(xiàng)目，有 4 %的房地產(chǎn)企業(yè)在同時(shí)運(yùn)作著四個(gè)以上的項(xiàng)目， %的房地產(chǎn)企業(yè)有異地開發(fā)項(xiàng)目。 調(diào)查同時(shí)顯示 —— 附：部分企業(yè)情況 萬 科 ? 產(chǎn)品理念： “旨在推銷一種新的生活方式?！? ? 開發(fā)理念：造就 夢想 ? 進(jìn)入城市： 共 17個(gè)城市（鞍山、沈陽、長春、大連、北京、成都、東莞、廣州、昆山、南昌、南京、上海、深圳、天津、無錫、武漢、中山） ? 正在銷售的項(xiàng)目數(shù)量： 29個(gè) ? 正在運(yùn)作的項(xiàng)目： 70個(gè) 萬 科（續(xù)） ? 項(xiàng)目系列 城市花園系列（城市中心區(qū)外圍住宅） 四季花城系列（城郊結(jié)合部） 金色家園系列（城市中心區(qū)住宅重建） 自然人文系列（尊重自然，尊重文脈） ? 銷售額 2023年： 2023年： 120億 10年內(nèi)： 1000億元（占 3％份額，正在做第二個(gè) 20年規(guī)劃， 10年 內(nèi)計(jì)劃進(jìn)入 100個(gè)城市，同時(shí)運(yùn)作 300個(gè)項(xiàng)目） 金 地 ? 開發(fā)理念：創(chuàng)造生活新空間 科學(xué)筑家 ? 已進(jìn)入城市： 深圳、上海、北京、武漢、珠海、東 莞、廣州 計(jì)劃進(jìn)入的城市： 天津、沈陽、成都、重慶 ? 項(xiàng)目數(shù)量： 9個(gè)在售項(xiàng)目 ? 銷售額： 。 ? 企業(yè)理念：真誠、善意、精致、完美 ? 已進(jìn)入城市： 12個(gè)城市 （上海、南昌、西安、杭州等） ? 正在開發(fā)的項(xiàng)目： 20多個(gè) 復(fù) 地 ? 價(jià)值觀： 品牌價(jià)值內(nèi)涵和企業(yè)文化的核心價(jià)值觀是 責(zé)任、創(chuàng)新、關(guān)懷、共贏 ，我們致力于以理想的工作品質(zhì)來提高我們的產(chǎn)品價(jià)值、員工價(jià)值和企業(yè)價(jià)值，力爭成為全社會(huì)最受尊敬的房地產(chǎn)企業(yè)之一。保持持續(xù)穩(wěn)健的企業(yè)發(fā)展之路，努力成為中國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)之一。 ? 進(jìn)入城市 ： 共 10個(gè)：北京、天津、重慶、濟(jì)南、長沙、沈陽、武漢、南寧、柳州、桂林 陽光 100 ? 企業(yè)精神： 誠信、務(wù)實(shí)、專業(yè)、團(tuán)隊(duì)、積極、創(chuàng)新 ? 企業(yè)宗旨： 提供優(yōu)質(zhì)創(chuàng)新的樓宇產(chǎn)品和服務(wù)使人們的生活更加美好。 已進(jìn)入 16個(gè)城市 富力集團(tuán) 03年 40億， 04年 60億（北京 ,廣州 31），計(jì)劃 05年 80億， 06年100億。 快速發(fā)展中的問題 第四部分 多項(xiàng)目開發(fā)存在的 “成長的煩惱” 接口關(guān)系不明確、爭權(quán)普遍 內(nèi)部制度不健全 資金鏈出現(xiàn)問題 公司指令執(zhí)行變異 與合作單位關(guān)系緊張 對品牌貢獻(xiàn)率不大 與預(yù)期利潤率偏差率較大 在快速擴(kuò)張下，企業(yè)的資金、人員、資源等已明顯出現(xiàn)極限狀態(tài)下的不適應(yīng)綜合癥！ 速度 風(fēng)險(xiǎn)：快速發(fā)展綜合癥 原 因 分 析 ? 支持匱乏 ? 戰(zhàn)略匱乏 ? 管理匱乏 ? 資金匱乏 ? 資源匱乏 ? 意識匱乏 第五部分：項(xiàng)目管理規(guī)劃 ? 項(xiàng)目管理規(guī)劃 ≠項(xiàng)目管理 ? 項(xiàng)目管理規(guī)劃是一個(gè)新課題，在房地產(chǎn)業(yè)更有待研究。 （二）項(xiàng)目管理模式 項(xiàng)目類別 按地域劃分：有本地項(xiàng)目和異地項(xiàng)目 按股權(quán)劃分：有獨(dú)資、控股項(xiàng)目和參股合作項(xiàng)目 按級別劃分：可劃分為一級、二級、三級項(xiàng)目 項(xiàng)目模式 本地直屬項(xiàng)目部 異地項(xiàng)目公司 控股項(xiàng)目公司 參股項(xiàng)目公司 示例：某集團(tuán)公司項(xiàng)目等級項(xiàng)目等級標(biāo)準(zhǔn) ? 特級項(xiàng)目：規(guī)劃總建筑面積 50萬平方米 （ 含 ） 以上； ? 一級項(xiàng)目：規(guī)劃總建筑面積 30萬 （ 含 ） 至 50萬平方米； ? 二級項(xiàng)目：規(guī)劃總建筑面積 20萬 （ 含 ）