【正文】 企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)商的下屬單位，業(yè)主委員會未成立之前，開發(fā)商籌集管理使用維修資金，因而可能成為挪用專項維修資金的主體； ? 二是房地產(chǎn)行政主管部門挪用。當(dāng)前，物業(yè)維修資金管理，缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制，房地產(chǎn)行政主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)對維修基金管理不善，違規(guī)挪用時有發(fā)生，還有的只強調(diào)保值增值，維修基金得不到有效利用，違背了設(shè)立這份“養(yǎng)老金”的定義。根據(jù) 《 物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定 》 ，由維修資金產(chǎn)生的利息凈收入，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)作維修資金，增加維修資金專戶存儲，滾存使用和管理，但需經(jīng)業(yè)主大會認(rèn)可。 （ 4）保值增值，滾存使用的原則。物業(yè)維修資金的使用，業(yè)主大會與業(yè)主委員會要全面安排、計劃使用，并為業(yè)主精打細(xì)算。業(yè)主委員會成立之后，房屋維修資金由業(yè)主大會和業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)使用，?？顚Ｓ?，按幢立賬，按戶核算，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會要定期公布物業(yè)維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。 （ 2）專戶存儲、監(jiān)督使用的原則。專項維修資金要按照下列規(guī)定使用： ? 住宅自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔(dān)。 2．物業(yè)維修資金管理使用的原則 （ 1）堅持“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t。 （三）物業(yè)維修資金的使用與管理 1．物業(yè)維修資金的權(quán)屬和用途 ? ①權(quán)屬：住房專項維修資金屬于業(yè)主所有。 3．公有住房售后的維修資金收取 《 住宅專項維修資金管理辦法 》 第八條 出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項維修資金： 業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%。 ? 第二章交存中第七條 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的 5%至 8%。 （二）物業(yè)專項維修基金的建立 1．繳交范圍（哪些物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納） 三類物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。 ? 專項維修資金是物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的“養(yǎng)老金”。 ? （一）物業(yè)專項維修資金的涵義 ? 物業(yè)維修資金是指用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造的專項資金。物業(yè)財務(wù)管理 【 教學(xué)目的要求 】 ? 了解財務(wù)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與管理體制，理解資金的籌措與使用、財務(wù)管理機(jī)構(gòu)的管理制度、財務(wù)核算方法，掌握物業(yè)管理資金來源和物業(yè)管理費用的構(gòu)成。 物業(yè)管理 資金來源 物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成及測算 物業(yè)管理資金的籌措與使用 財務(wù)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與管理制度 第一節(jié) 物業(yè)管理資金來源 ? 物業(yè)專項維修資金 ? 物業(yè)服務(wù)收費 ? 經(jīng)營性收入 ? 特約服務(wù)收入 ? 公眾代辦性服務(wù)收入 一、物業(yè)專項維修資金 ? 根據(jù) 《 物業(yè)管理條例 》 第 54條規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。按照有關(guān)規(guī)定，凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修資金。由全體業(yè)主按產(chǎn)權(quán)份額分期繳交，因使用時數(shù)額較大，需提前籌備的一筆基金。 ? 第一類 :住宅物業(yè)的業(yè)主 ? 第二類 :住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主 ? 第三類 :與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主 2．商品住房維修資金的收取 ? 《 住宅專項維修資金管理辦法 》 2023年 10月 30日建設(shè)部第 142次常務(wù)會議討論通過，經(jīng)財政部聯(lián)合簽署，自 2023年 2月 1日起施行。 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額，并適時調(diào)整。 售房單位按照多層住宅不低于售房款的 20%、高層住宅不低于售房款的 30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。 ? ②用途：專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。嚴(yán)禁挪作他用。 ? 住宅共用部位和共用設(shè)備設(shè)施的維修、更新費用，由整幢住宅的業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)；按規(guī)定設(shè)立物業(yè)維修資金的，在物業(yè)維修資金中列支；住宅的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責(zé)任人承擔(dān)。在業(yè)主委員會未成立之前，可由政府主管部門負(fù)責(zé)管理，監(jiān)督使用。 （ 3）預(yù)算報批、計劃使用的原則。當(dāng)維修基金不夠使用時，由業(yè)主大會決定按所擁有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。在保證安全的基礎(chǔ)上，產(chǎn)生增值效益。 （ 5）嚴(yán)格監(jiān)管，有效使用的原則。 3．挪用專項維修資金的處罰 ? 挪用專項維修資金有四種情況： ? 一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)挪用。有些地方規(guī)定在業(yè)主大會成立以前，專項維修資金由房地產(chǎn)行政主管部門代管，因此，地方房地產(chǎn)行政主管部門可能成為挪用專項維修資金的主體； 三是物業(yè)管理企業(yè)挪用。維修資金歸業(yè)主所有，這種所有是共同所有而不是個別業(yè)主所有，但在實踐中總是由具體的業(yè)主負(fù)責(zé)管理維修資金，因此個別業(yè)主也可能成為挪用專項維修基金的主體。發(fā)生挪用行為以后，行政機(jī)關(guān)首先有責(zé)任追回被挪用的資金，然后再給予違法行為人行政處罰。行政機(jī)關(guān)可以根據(jù)情況決定給予挪用資金 2倍以下的罰款。 二、物業(yè)服務(wù)收費 （一）物業(yè)服務(wù)收費的含義 ? 國家發(fā)改委和建設(shè)部在 2023年 1月 1日實施的 《 物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 》 規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用，即通常所指的公共性服務(wù)費。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。 ? 合理性：體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的價值； ? 物業(yè)服務(wù)收費的項目、標(biāo)準(zhǔn)、程序等應(yīng)當(dāng)公開，不能暗箱操作； ? 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)按質(zhì)論價，質(zhì)價相符，既不能只收費不服務(wù)，也不能多收費少服務(wù)。有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布。 （ 2）市場調(diào)節(jié)價 —— 對其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價，由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。 （三）物業(yè)服務(wù)費用的約定形式 ? 根據(jù) 《 物業(yè)服務(wù)收費管理辦法 》 規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。 ? 包干制的核心 —— 物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)服務(wù)費用的固定計費包干使用，自負(fù)盈虧。 2．酬金制：在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。 （ 1）代管：預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外