【正文】 企業(yè)是房地產開發(fā)商的下屬單位，業(yè)主委員會未成立之前，開發(fā)商籌集管理使用維修資金，因而可能成為挪用專項維修資金的主體； ? 二是房地產行政主管部門挪用。當前，物業(yè)維修資金管理，缺乏有效的監(jiān)管機制，房地產行政主管部門、房地產開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)對維修基金管理不善，違規(guī)挪用時有發(fā)生，還有的只強調保值增值，維修基金得不到有效利用，違背了設立這份“養(yǎng)老金”的定義。根據(jù) 《 物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定 》 ，由維修資金產生的利息凈收入，應當轉作維修資金，增加維修資金專戶存儲，滾存使用和管理，但需經業(yè)主大會認可。 （ 4）保值增值，滾存使用的原則。物業(yè)維修資金的使用，業(yè)主大會與業(yè)主委員會要全面安排、計劃使用，并為業(yè)主精打細算。業(yè)主委員會成立之后，房屋維修資金由業(yè)主大會和業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)使用，?？顚Ｓ?，按幢立賬，按戶核算，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會要定期公布物業(yè)維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。 （ 2）專戶存儲、監(jiān)督使用的原則。專項維修資金要按照下列規(guī)定使用： ? 住宅自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔。 2．物業(yè)維修資金管理使用的原則 （ 1）堅持“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t。 （三）物業(yè)維修資金的使用與管理 1．物業(yè)維修資金的權屬和用途 ? ①權屬：住房專項維修資金屬于業(yè)主所有。 3．公有住房售后的維修資金收取 《 住宅專項維修資金管理辦法 》 第八條 出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項維修資金： 業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%。 ? 第二章交存中第七條 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的 5%至 8%。 （二）物業(yè)專項維修基金的建立 1．繳交范圍（哪些物業(yè)的業(yè)主應當交納） 三類物業(yè)的業(yè)主應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。 ? 專項維修資金是物業(yè)共用部位、共用設施設備的“養(yǎng)老金”。 ? （一）物業(yè)專項維修資金的涵義 ? 物業(yè)維修資金是指用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造的專項資金。物業(yè)財務管理 【 教學目的要求 】 ? 了解財務管理機構設置與管理體制，理解資金的籌措與使用、財務管理機構的管理制度、財務核算方法，掌握物業(yè)管理資金來源和物業(yè)管理費用的構成。 物業(yè)管理 資金來源 物業(yè)服務費的構成及測算 物業(yè)管理資金的籌措與使用 財務管理機構設置與管理制度 第一節(jié) 物業(yè)管理資金來源 ? 物業(yè)專項維修資金 ? 物業(yè)服務收費 ? 經營性收入 ? 特約服務收入 ? 公眾代辦性服務收入 一、物業(yè)專項維修資金 ? 根據(jù) 《 物業(yè)管理條例 》 第 54條規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。按照有關規(guī)定，凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備的維修資金。由全體業(yè)主按產權份額分期繳交，因使用時數(shù)額較大，需提前籌備的一筆基金。 ? 第一類 :住宅物業(yè)的業(yè)主 ? 第二類 :住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)的業(yè)主 ? 第三類 :與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主 2．商品住房維修資金的收取 ? 《 住宅專項維修資金管理辦法 》 2023年 10月 30日建設部第 142次常務會議討論通過，經財政部聯(lián)合簽署，自 2023年 2月 1日起施行。 直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額，并適時調整。 售房單位按照多層住宅不低于售房款的 20%、高層住宅不低于售房款的 30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。 ? ②用途：專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。嚴禁挪作他用。 ? 住宅共用部位和共用設備設施的維修、更新費用，由整幢住宅的業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔；按規(guī)定設立物業(yè)維修資金的，在物業(yè)維修資金中列支；住宅的共用部位、共用設備設施屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。在業(yè)主委員會未成立之前，可由政府主管部門負責管理，監(jiān)督使用。 （ 3）預算報批、計劃使用的原則。當維修基金不夠使用時，由業(yè)主大會決定按所擁有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。在保證安全的基礎上，產生增值效益。 （ 5）嚴格監(jiān)管，有效使用的原則。 3．挪用專項維修資金的處罰 ? 挪用專項維修資金有四種情況： ? 一是房地產開發(fā)企業(yè)挪用。有些地方規(guī)定在業(yè)主大會成立以前，專項維修資金由房地產行政主管部門代管，因此，地方房地產行政主管部門可能成為挪用專項維修資金的主體； 三是物業(yè)管理企業(yè)挪用。維修資金歸業(yè)主所有，這種所有是共同所有而不是個別業(yè)主所有，但在實踐中總是由具體的業(yè)主負責管理維修資金，因此個別業(yè)主也可能成為挪用專項維修基金的主體。發(fā)生挪用行為以后，行政機關首先有責任追回被挪用的資金，然后再給予違法行為人行政處罰。行政機關可以根據(jù)情況決定給予挪用資金 2倍以下的罰款。 二、物業(yè)服務收費 （一）物業(yè)服務收費的含義 ? 國家發(fā)改委和建設部在 2023年 1月 1日實施的 《 物業(yè)服務收費管理辦法 》 規(guī)定，物業(yè)服務費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用，即通常所指的公共性服務費。物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。 ? 合理性：體現(xiàn)物業(yè)服務的價值； ? 物業(yè)服務收費的項目、標準、程序等應當公開，不能暗箱操作； ? 物業(yè)服務收費應當按質論價，質價相符，既不能只收費不服務，也不能多收費少服務。有定價權限的人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。 （ 2）市場調節(jié)價 —— 對其他物業(yè)的物業(yè)服務收費，實行市場調節(jié)價，由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。 （三）物業(yè)服務費用的約定形式 ? 根據(jù) 《 物業(yè)服務收費管理辦法 》 規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。 ? 包干制的核心 —— 物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)服務費用的固定計費包干使用，自負盈虧。 2．酬金制：在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 （ 1）代管：預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外