【正文】 1月 1日實施的 《 物業(yè)服務收費管理辦法 》 規(guī)定，物業(yè)服務費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用，即通常所指的公共性服務費。有些地方規(guī)定在業(yè)主大會成立以前，專項維修資金由房地產(chǎn)行政主管部門代管，因此，地方房地產(chǎn)行政主管部門可能成為挪用專項維修資金的主體； 三是物業(yè)管理企業(yè)挪用。當維修基金不夠使用時，由業(yè)主大會決定按所擁有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。嚴禁挪作他用。 ? 第一類 :住宅物業(yè)的業(yè)主 ? 第二類 :住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主 ? 第三類 :與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主 2．商品住房維修資金的收取 ? 《 住宅專項維修資金管理辦法 》 2023年 10月 30日建設(shè)部第 142次常務會議討論通過，經(jīng)財政部聯(lián)合簽署，自 2023年 2月 1日起施行。物業(yè)財務管理 【 教學目的要求 】 ? 了解財務管理機構(gòu)設(shè)置與管理體制，理解資金的籌措與使用、財務管理機構(gòu)的管理制度、財務核算方法，掌握物業(yè)管理資金來源和物業(yè)管理費用的構(gòu)成。 ? 第二章交存中第七條 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的 5%至 8%。專項維修資金要按照下列規(guī)定使用： ? 住宅自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費用，由業(yè)主承擔。 （ 4）保值增值，滾存使用的原則。物業(yè)管理企業(yè)具體負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的維修和養(yǎng)護，實際使用專項維修資金，因此，物業(yè)管理企業(yè)可能成為挪用專項維修資金的主體； 四是個別業(yè)主挪用。 ? 業(yè)主接受物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務，具體的服務內(nèi)容和相應的服務費用應由交易雙方協(xié)商確定。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。 （ 2）定期公布：物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，且每年不少于 1次公布物業(yè)服務資金的收支情況。 ? 收取辦法：一是每戶交納多少元，二是可以用每月每平方米建筑面積多少元表示。主要理由有兩點：一是收益來源于利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得，應該主要用于其維修養(yǎng)護；二是住房專項維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”，由全體業(yè)主按照產(chǎn)權(quán)份額分期繳交，一旦急需時所需數(shù)量較大，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得補充住房專項維修資金有利于及時籌備所需資金。特殊服務項目，在前期物業(yè)合同和物業(yè)服務合同中是沒有約定的，需在物業(yè)服務合同之外另行訂立一個合同。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。 ? 籌措資金的目的主要有兩個：一是為組建物業(yè)管理企業(yè)或擴大公司規(guī)模而籌集所需資本金和長期資金；二是為經(jīng)營管理過程中的資金短缺而籌集短期資金。 （三）建立專項維修基金 （四）開發(fā)商給予一定的資金支持 。質(zhì)量保證金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)時，提供的一筆用于交房后一定期間被管理的物業(yè)的報修經(jīng)費，其使用的范圍限于室內(nèi)裝飾、水電、管線、隱蔽工程及室外建筑、公共設(shè)施等因建造質(zhì)量問題所引起的返修等工料費。 ，適當新建一些商業(yè)用房，以成本價或較低的租金提供給物業(yè)管理企業(yè)，增加住宅小區(qū)購物、家政服務等經(jīng)營性收入，彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足。 （八）發(fā)行股票 ? 股票籌資可以作為一種長期的籌資方式，股份有限公司發(fā)行的股票不存在固定到期日不用還本，只能在證券市場上轉(zhuǎn)讓和出售，可以形成穩(wěn)定而長期占用的資本，但籌資成本較高，投資者期望的投資報酬率也高。 ? 一般來說，如果物業(yè)管理企業(yè)承接的是一項新建的物業(yè)，該物業(yè)管理的重點就是日常養(yǎng)護，因此所需投入和墊付的資金便大大減少。 。在多種經(jīng)營、提高管理服務效率、規(guī)模經(jīng)營等方面廣開財源，實現(xiàn)“管理、經(jīng)營、服務”三統(tǒng)一。 （ 3）間接費用：指企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費、修理費、水電費、取暖費、差旅費、郵電費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞保費、保安費、綠化維護費、低值易耗攤銷及其他費用等。 ? 物業(yè)管理企業(yè)費用控制指物業(yè)管理企業(yè)在運營過程中根據(jù)各項費用計劃和預算，控制費用的實際發(fā)生，采取措施保證費用計劃及費用預算的順利執(zhí)行。 4）按時審核各種會計報表和統(tǒng)計報表，并做出分析報告。 2）按時編制月度、季度、年度會計報表。 2）每天登記好現(xiàn)金和銀行存款日記賬，做到賬面整潔、字跡清楚，要日清日結(jié)，每月核對好銀行賬單，并做出未達賬的調(diào)整表，與總分類賬相符。 3）維護好電腦設(shè)備，保管好所存的資料，對于變動的資料，要隨變隨改，以免出現(xiàn)差錯。 5）備用周轉(zhuǎn)金必須天天核對，不得以白條抵庫，一切現(xiàn)金收入不準坐支，不得將收入的現(xiàn)金借給任何部門和任何人。備用金的審批程序如下： 1）只有用鋼筆書寫和打印出來的備用金憑證才能支付，而且憑證的后面要附上發(fā)票證明。 1）未存入銀行的收入必須加以上鎖。 4）公開投標報價用于高于 XXX元的商品及服務。 8）如果對方提供滿意服務，需在供應廠商“工作報告”或“工作通知單”的副本中注明。 6）正式發(fā)票上的任何改動均須有公司蓋章，或財務主管簽字。 4）制定有效的防水、防潮、防盜、防霉壞的安全措施。 庫存管理的原則 1）管理人員必須負責庫存的搬運并確保其存放的合理。 2．固定資產(chǎn)管理的職責 1）使用單位應指定專人管理，做到賬物相符。 4）配合固定資產(chǎn)歸口管理部門，做好固定資產(chǎn)的增加、調(diào)撥和清理報廢工作，做好固定資產(chǎn)清查盤點工作。 4．固定資產(chǎn)的折舊 物業(yè)管理企業(yè)應按照國家規(guī)定計提折舊。實行專人管理，專人使用，專人保養(yǎng)。領(lǐng)貨時需持核準的“領(lǐng)貨單”方可將貨取出。 2．采購和驗收的基本要求 1）采購人員必須對所管物業(yè)各種公共設(shè)施設(shè)備有一定的了解，要按質(zhì)、按量、按要求購買所需的材料。 庫存管理 ? 物業(yè)管理企業(yè)的庫存管理有其服務的特點，所以要庫存一些維修常用的材料、工具備品、清潔用品和辦公用品等。 10）收到的債權(quán)人發(fā)票，須直接送到財務部，以便準備支付憑證。 2）對于文具、辦公用品、備件、操作材料等，需要及時增補的商品，必須取得供應商的報價，并購買最具競爭力的商品。 3）每日下班前必須將所有現(xiàn)金放到公司保險柜內(nèi)（保險柜內(nèi)現(xiàn)金控制在 xxx元以下）。 3）資金保管者有責任在 24h內(nèi)妥善保管該資金。但為了簡化交易程序，可以同時規(guī)定： xxx元以下的支出可從備用金中支出；超出 xxx元，但低于 xxx元的支出若要從備用金中支付，需由部門經(jīng)理批準； xxx元以上則由總經(jīng)理批準等。 收費員崗位職責 1）對部門經(jīng)理負責，遵守企業(yè)制定的財務人員管理細則，做好本職工作。 4）嚴格遵守現(xiàn)金管理制度和銀行支票使用規(guī)定，庫存現(xiàn)金按規(guī)定限額執(zhí)行，不得挪用庫存現(xiàn)金，不得以白條單據(jù)抵庫。 4）及時清理債權(quán)債務，將債務壓縮到最低限度。 6