【正文】 專業(yè)化、規(guī)范化等方面做得還不夠完善，所以這些物業(yè)管理公司提供的服務(wù)自然就不夠?qū)I(yè)，不夠規(guī)范，不能讓業(yè)主滿意。那么為什么有那么多業(yè)主不交費(fèi)，物業(yè)收費(fèi)難在何處？怎樣才能提高 物業(yè)管理 收費(fèi)率呢？就以上問題做出如下分析。收費(fèi)難問題已經(jīng)直接影響到我國整個(gè)物業(yè)管理的發(fā)展。做為一個(gè)微利的服務(wù)性行業(yè)，是否能保證正常運(yùn)作，為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)，主要依賴于向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 贏利，是每一個(gè)企業(yè)生存和發(fā)展的最基本的條件。但是由于物業(yè)管理在中國起步晚，總體上還處在一個(gè)開創(chuàng)、摸索的階段，在實(shí)際發(fā)展過程中出現(xiàn)了許多問題，其中最大、最難的問題就是收費(fèi)難。 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出由以下板塊構(gòu)成： ? 服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； ? 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； ? 物業(yè)管理 區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； ? 物業(yè)管理 區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； ? 物業(yè)管理 區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； ? 辦公費(fèi)用； ? 物業(yè)管理 企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； ? 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； ? 經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)管理費(fèi) de 催繳方法 朗悅灣服務(wù)團(tuán)隊(duì) 2023年 1月份 物業(yè)管理的概念 ? 物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。概括一句話，即物業(yè)管理是： 立足于服務(wù)、崇尚于管理、起源于市場、生存系于收費(fèi)。 ? 物業(yè)管理作為一種新型的房屋管理模式，以其專業(yè)化、規(guī)范化、市場化的特征。 ? 物業(yè)管理公司對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主提供保安、保潔、綠化、維修、公共設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)和其他業(yè)主所需要的服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)是理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖拢珜?shí)際情況卻恰恰相反。而物業(yè)管理企業(yè)也是一個(gè)企業(yè)，這一點(diǎn)首先要得到 業(yè)主們的認(rèn)同 。許多物業(yè)管理公司因?yàn)槭召M(fèi)困難而處在虧損狀態(tài)。收費(fèi)難，毋庸臵疑是當(dāng)前物業(yè)管理亟待解決的一個(gè)棘手問題。 一、是 物業(yè)管理 公司向業(yè)主提供的服務(wù)與向業(yè)主收取的管理費(fèi)不成正比。業(yè)主認(rèn)為物管公司提供的服務(wù)“物無所值”就以拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)來表示心中的不滿。 二、是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不夠 ? 由于物業(yè)管理服務(wù)具有廣泛性，服務(wù)的對(duì)象是一個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主而不是某一家，某一戶，物業(yè)公司不會(huì)因?yàn)樯贁?shù)業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)就停止服務(wù)活動(dòng)，所以一些貪圖小利的業(yè)主就“逃費(fèi)”、“躲費(fèi)”，他們不交費(fèi)，仍然可以享受到和其他業(yè)主一樣的服務(wù)，這樣很容易使更多的業(yè)主效仿他們的做法，長此以往就會(huì)形成這樣的惡性循環(huán)：業(yè)主欠費(fèi) 物業(yè)公司虧損 服務(wù)質(zhì)量下降 業(yè)主長期拒交費(fèi)。有的回遷戶甚至出現(xiàn)多年不交物業(yè)費(fèi)的情況。少數(shù)業(yè)主甚至認(rèn)為 : 物業(yè)管理企業(yè)的工作除了保潔、保安、綠化外，自己的房屋（物業(yè)）存在的一切問題，包括建筑的質(zhì)量問題，也全部應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。他們不十分清楚這些問題是由開發(fā)商、施工單位或因自己裝修不當(dāng)?shù)雀鞣N原因造成的 。 三、是開發(fā)商越權(quán)承諾， 物業(yè)公司 長期受苦 ? 開發(fā)商為了將房屋盡快售完便采取免、減或打折物業(yè)服務(wù)費(fèi)等一系列優(yōu)惠政策吸引更多的客戶，而從嚴(yán)格意義上講開發(fā)商的承諾已經(jīng)越權(quán)了。據(jù)有關(guān)調(diào)查，由于業(yè)主對(duì)開發(fā)商不履行售房時(shí)的承諾而對(duì)物業(yè)管理公司不滿的小區(qū)中，大約有 47%的業(yè)主在入住后，采用拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)和水、電費(fèi)等方式表達(dá)自己的不滿。一旦開發(fā)商銷售時(shí)的承諾沒有兌現(xiàn)，或房屋質(zhì)量存在某些問題，業(yè)主得不到滿意答復(fù)，物業(yè)便很可能受到牽連。在業(yè)主和物業(yè)管理公司發(fā)生的爭議中，大多數(shù)都是因?yàn)闆]有相關(guān)的法規(guī)依據(jù)。 五 物業(yè)管理 企業(yè)服務(wù)不到位 ? 因?yàn)槲飿I(yè)為了降低人員成本，招聘的人員素質(zhì)不高，所以就難以保證提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，很多業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由是對(duì)服務(wù)不滿意?！鳖愃七@種情況的還不在少數(shù)。 既然知道了收費(fèi)難的原因，那么 ,下一步我們就研究如何提高物業(yè)管理 收費(fèi)率。最重要的是如何解決物業(yè)管理 企業(yè)與業(yè)主間矛盾的相關(guān)規(guī)定。 實(shí)施人性化管理 ? 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)小區(qū)業(yè)主的基本信息做深入了解，把小區(qū)業(yè)主分成若干等級(jí)，對(duì)不同的等級(jí)采用不同的措施。 培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì) ? 物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，所提供的商品是無形的“服務(wù)”。物業(yè)管理不同于其他行業(yè)，有時(shí)它對(duì)員工道德素質(zhì)的要求要高于專業(yè)素質(zhì)。對(duì)每一位新員工進(jìn)行“職業(yè)道德，禮儀禮貌”培訓(xùn)，培養(yǎng)員工們與人溝通，協(xié)作的能力。 ? 物業(yè)的每一個(gè)管理員都能注重和業(yè)主建立良好的關(guān)系，他們?cè)谌粘９ぷ鞣e極熱情地為每一位業(yè)主服務(wù)，對(duì)一些不太了解甚至反感 物業(yè)管理 的業(yè)主，他們會(huì)主動(dòng)上門與其溝通、交流。這讓業(yè)主們真正體會(huì)到了物業(yè)“以人為本”，“人性化、親情化的微笑服務(wù)”的服務(wù)禮念以及“細(xì)小入微、四勤”企業(yè)精神。具體做法是以各管理處為單位進(jìn)行收費(fèi)率考核。由于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的足額收取，使公司的能夠正常運(yùn)作，“物管費(fèi)和服務(wù)”兩者形成了良性循環(huán)，極大地推動(dòng)了企業(yè)自身的發(fā)展。在每一個(gè)國家或地方的物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、條例頒布以后，首先組織員工及時(shí)地學(xué)習(xí)和了解，然后將其擴(kuò)大復(fù)印張貼在布告欄上，讓業(yè)主們及時(shí)了解：業(yè)主在物業(yè)管理公司為其提供服務(wù)的過程中應(yīng)享有的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)。 誠信服務(wù)，透明收費(fèi) ? 經(jīng)歷過計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的人們已經(jīng)習(xí)慣了“只享受，不 (少 )付費(fèi)”。物業(yè)始終保證服務(wù)的“質(zhì)價(jià)相附”，而且各個(gè)管理處都將物價(jià)局審批的本物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)張貼在布告欄上，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)。以上就是物業(yè)提高物業(yè)收費(fèi)率的措施與具體做法，當(dāng)然每個(gè)物業(yè)管理公司所接管的物業(yè)都有差異性，但是物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)與業(yè)主的需求之間始終有一個(gè)平衡點(diǎn)，而 物業(yè)管理 公司只有將這平衡點(diǎn)靠近業(yè)主才是最好的解決辦法。這種費(fèi)用的收取，關(guān)系到業(yè)主和使用人的切身利益，關(guān)系到相關(guān)服務(wù)的質(zhì)量和程度。 物業(yè)公共部位、共用設(shè)施、設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用 。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 。 辦公費(fèi)用 。 物業(yè)公共部位、共用設(shè)施、設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 。 用法律手段維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益 ? 物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)國家、省、市有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)個(gè)別業(yè)主少交、欠交 物業(yè)管理 費(fèi)的行為提起法律訴訟，但此項(xiàng)工作要有理有據(jù)。 ? 其次，可以發(fā)律師函 。對(duì)經(jīng)過做各方面工作仍無效果的業(yè)主，只能通過法律訴訟程序，用法律的武器維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益，維護(hù)企業(yè)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。 ? 有時(shí)候可能業(yè)主在小區(qū)碰到你，會(huì)向你反映一些在物業(yè)服務(wù)急需改近的見意，我都會(huì)拿個(gè)小本子把業(yè)主見意逐一記下來，不能馬上解決的耐心向業(yè)主解釋，能解決的馬上通知各部門現(xiàn)場解決，讓業(yè)主看到我們的服務(wù)態(tài)度和對(duì)業(yè)主的重視成度。 加強(qiáng)內(nèi)部人員培訓(xùn)，提高服務(wù)意識(shí) ? ① 員工的職業(yè)道德培訓(xùn)，包括職業(yè)思想 (全心全意為業(yè)主和使 用人服務(wù)的思想 )、行為規(guī)范和行為準(zhǔn)則 (儀容儀表、日常行為、 來電來訪、上門服務(wù)等 )培訓(xùn)。 ? ③ 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)。 發(fā)紅色催繳通知單 ? 提倡服務(wù)到家，形成 主動(dòng)收繳 的習(xí)慣， 業(yè)戶主動(dòng)到物業(yè)管理處交費(fèi)， 如 碰到業(yè)戶是上班族的，我們上班，他們也在上班；我們下班