【正文】 這些設(shè)備要加強(qiáng)管理、精心養(yǎng)護(hù)，使之始終處于完好狀態(tài)，降低設(shè)備故障率。作為業(yè)主，誰(shuí)都希望聘請(qǐng)到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價(jià)實(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。最后，當(dāng)我們絞盡腦汁時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)無(wú)意中知巧這個(gè)女人的姐夫、哥哥都是我們小區(qū)辦公樓的承租方跟關(guān)系戶(hù)，交情跟我們領(lǐng)導(dǎo)還挺深的，這下我們就動(dòng)員她的那些親朋好友以及她老公的哥們（其它小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任），終于皇天不負(fù)有心人，讓我們?nèi)缭敢詢(xún)斄?。碰到這種拒交戶(hù)，我們也只能自認(rèn)倒霉，另想它法了。 建立關(guān)愛(ài)機(jī)制，創(chuàng)建良好的口碑 ? 用心服務(wù)，真誠(chéng)溝通 ，建立良好的溝通機(jī)制是管理費(fèi)收取的保障。屆時(shí)，產(chǎn)生的一切責(zé)任由貴戶(hù)自行承擔(dān)。這樣一來(lái)，業(yè)主不擔(dān)心也得擔(dān)心了。作為業(yè)主其實(shí)并不想惹上官司，那樣做既失去了面子又浪費(fèi)了時(shí)間，相當(dāng)于賠了夫人又折兵。因此，在擁有充足理由的前提下，應(yīng)該派客服員到拒交戶(hù)家中拜訪(fǎng)（拜訪(fǎng)次數(shù)不低于三次），然后再由客服主管進(jìn)行上門(mén)勸說(shuō)，勸說(shuō)過(guò)程要注重業(yè)戶(hù)的一言一行，面帶微笑，適當(dāng)?shù)貧g迎他到物業(yè)處辦公室坐客等。為保障您的物業(yè)升值與保值，請(qǐng)您及時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)，我們的服務(wù)中心所有人員將不勝感激。人員的服務(wù)意識(shí)有待加強(qiáng)，專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)還有待提高，服務(wù)方面我自感現(xiàn)在做的不是很到位，離你們的要求有一定的差距，我們會(huì)在最短時(shí)間內(nèi)改善服務(wù)態(tài)度。 給 ⅹⅹ ⅹⅹ 全體業(yè)主的一封公開(kāi)信 ? 尊敬的 ⅹⅹ ⅹⅹ 業(yè)主： ? 你們好！我是新上任麗園雅庭服務(wù)中心經(jīng)理李永剛，到我們小區(qū)工作十多天，非常感謝你們對(duì)我的信任和工作的支持，同時(shí)也對(duì)我們工作人員服務(wù)不能到位之處表示深深的歉意。首先，我們以客服主管名義擬寫(xiě)了一份《致業(yè)戶(hù)的一封信》。因此，當(dāng)你發(fā)白色催繳通知單時(shí)，有的業(yè)戶(hù)會(huì)很氣惱，特別是做生意類(lèi)的，最終這些延期故意拖欠物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)戶(hù)不得不自己下來(lái)交費(fèi)。 ? 通過(guò)以上內(nèi)容的培訓(xùn)，使員工掌握物業(yè)管理服務(wù)最為基本的語(yǔ)言、行為規(guī)范以及必備的物業(yè)管理、服務(wù)知識(shí)。以真情感人，有時(shí)候在人手不夠的情況下，我親自幫忙。 再次，還可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)做工作。 經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用等。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)費(fèi)用 。物業(yè)管理企業(yè)收取的物業(yè)費(fèi)的主要用途 : 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等 。使業(yè)主清楚自己所交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)到底用在了什么地方，從而也可以讓業(yè)主了解交納物業(yè)費(fèi)的合理性和必要性。對(duì)于有疑問(wèn)的業(yè)主，物業(yè)的每一位員工都可以為其進(jìn)行詳細(xì)的解釋?zhuān)谶@個(gè) 物業(yè)公司與業(yè)主共同學(xué)習(xí) 物業(yè)管理 的過(guò)程中，也逐漸建立起了 物業(yè)公司與業(yè)主之間的友好關(guān)系。公司根據(jù)每月的實(shí)際情況制定當(dāng)月的 物業(yè)管理 費(fèi)收費(fèi)計(jì)劃及獎(jiǎng)勵(lì)處罰辦法，按收費(fèi)總額的一定比例給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)給員工；沒(méi)有達(dá)到規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則有相應(yīng)比例的處罰。不怕被業(yè)主指出缺點(diǎn)，反而會(huì)感謝業(yè)主提出意見(jiàn)，給他們改正和進(jìn)步的機(jī)會(huì)。在對(duì)員工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。物業(yè)管理企業(yè)在制定前期 物業(yè)管理 方案的時(shí)候，應(yīng)該更多地從即將入住的業(yè)主利益出發(fā)，心里的一桿秤應(yīng)該在他們身上，要充分考慮這些群體的交費(fèi)意愿和承受能力，確定一個(gè)能讓大多數(shù)業(yè)主較為愉快的接受方案，才能為入住后的和諧管理打下良好的基礎(chǔ)。針對(duì)上述原因采取相應(yīng)的措施： ? 首先是加強(qiáng)物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，提高其專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化的水平；其次加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳，讓業(yè)主明白物業(yè)管理的真正含義，使業(yè)主樹(shù)立現(xiàn)代的消費(fèi)觀念和消費(fèi)意識(shí)；再次，物管公司一定要認(rèn)真與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房屋交接，嚴(yán)格按照接管理驗(yàn)收程序執(zhí)行，把問(wèn)題要弄清楚，并妥善解決，以免給日后的管理服務(wù)工作埋下隱患；最后要呼吁有關(guān)部門(mén)盡快出臺(tái)更合理、更完善、更切合實(shí)際的物業(yè)管理具體法規(guī)、和辦法，規(guī)范物管公司和業(yè)主的行為。例如：某小區(qū)業(yè)主稱(chēng)：“我家里屋頂漏水，讓物業(yè)來(lái)修理，可是物業(yè)始終不來(lái)修，這樣的服務(wù)水平交物業(yè)費(fèi)太冤枉了。 四、 物業(yè)管理 的相關(guān)法律、法規(guī) 還 不完善 ? 物業(yè)管理是一個(gè)涉及到社會(huì)各個(gè)方面的服務(wù)性行業(yè)，它的綜合性就決定了在其運(yùn)作的過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，而且大都很復(fù)雜。業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)當(dāng)初的承諾無(wú)人兌現(xiàn)或者是自己花了一輩子積蓄所買(mǎi)的房子卻沒(méi)有達(dá)到合同要求，由于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理還不了解，不知道物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商是“各司其職”，所以把一切怨氣都發(fā)到物業(yè)管理公司身上，而他們表達(dá)不滿(mǎn)的最通常和最可能的方式就是拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。所以，一旦房屋出現(xiàn)建筑質(zhì)量問(wèn)題，就將責(zé)任全部推到物業(yè)管理企業(yè)身上，并以此作為有力的“借口”，進(jìn)而少交、欠交物業(yè)費(fèi)。 ? 認(rèn)識(shí)不夠還體現(xiàn)在一些舊的公房和房改房小區(qū)，很多人住了一輩子房都沒(méi)交過(guò)物業(yè)費(fèi)，現(xiàn)在搬進(jìn)新房要繳納如此多的費(fèi)用，很多人無(wú)法接受，就不交。 ? 由于物業(yè)管理在中國(guó)起步較晚，物業(yè)管理在專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化等方面做得還不夠完善，所以這些物業(yè)管理公司提供的服務(wù)自然就不夠?qū)I(yè)，不夠規(guī)范，不能讓業(yè)主滿(mǎn)意。收費(fèi)難問(wèn)題已經(jīng)直接影響到我國(guó)整個(gè)物業(yè)管理的發(fā)展。 贏利，是每一個(gè)企業(yè)生存和發(fā)展的最基本的條件。 《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出由以下板塊構(gòu)成： ? 服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； ? 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； ? 物業(yè)管理 區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； ? 物業(yè)管理 區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； ? 物業(yè)管理 區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； ? 辦公費(fèi)用； ? 物業(yè)管理 企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； ? 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； ? 經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。概括一句話(huà)，即物業(yè)管理是： 立足于服務(wù)、崇尚于管理、起源于市場(chǎng)、生存系于收費(fèi)。 ? 物業(yè)管理公司對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主提供保安、保潔、綠化、維修、公共設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)和其他業(yè)主所需要的服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)是理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖?，但?shí)際情況卻恰恰相反。許多物業(yè)管理公司因?yàn)槭召M(fèi)困難而處在虧損狀態(tài)。 一、是 物業(yè)管理 公司向業(yè)主提供的服務(wù)與向業(yè)主收取的管理費(fèi)不成正比。 二、是業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不夠 ? 由于物業(yè)管理服務(wù)具有廣泛性，服務(wù)的對(duì)象是一個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主而不是某一家，某一戶(hù)，物業(yè)公司不會(huì)因?yàn)樯贁?shù)業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)就停止服務(wù)活動(dòng)，所以一些貪圖小利的業(yè)主就“逃費(fèi)”、“躲費(fèi)”，他們不交費(fèi)，仍然可以享受到和其他業(yè)主一樣的服務(wù)，這樣很容易使更多的業(yè)主效仿他們的做法，長(zhǎng)此以往就會(huì)形成這樣的惡性循環(huán)：業(yè)主欠費(fèi) 物業(yè)公司虧損 服務(wù)質(zhì)量下降 業(yè)主長(zhǎng)期拒交費(fèi)。少數(shù)業(yè)主甚至認(rèn)為 : 物業(yè)管理企業(yè)的工作除了保潔、保安、綠化外，自己的房屋（物業(yè)）存在的一切問(wèn)題，包括建筑的質(zhì)量問(wèn)題，也全部應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。 三、是開(kāi)發(fā)商越權(quán)承諾， 物業(yè)公司 長(zhǎng)期受苦 ? 開(kāi)發(fā)商為了將房屋盡快售完便采取免、減或打折物業(yè)服務(wù)費(fèi)等一系列優(yōu)惠政策吸引更多的客戶(hù)，而從嚴(yán)格意義上講開(kāi)發(fā)商的承諾已經(jīng)越權(quán)了。一旦開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售時(shí)的承諾沒(méi)有兌現(xiàn)，或房屋質(zhì)量存在某些問(wèn)題，業(yè)主得不到滿(mǎn)意答復(fù)，物業(yè)便很可能受到牽連。 五 物業(yè)管理 企業(yè)服務(wù)不到位 ? 因?yàn)槲飿I(yè)為了降低人員成本，招聘的人員素質(zhì)不高，所以就難以保證提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，很多業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由是對(duì)服務(wù)不滿(mǎn)意。 既然知道了收費(fèi)難的原因，那么 ,下一步我們就研究如何提高物業(yè)管理 收費(fèi)率。 實(shí)施人性化管理