【正文】 池、園林景觀先行為項目贏得很好的形象、口碑和熱捧。?電梯、大堂、外立面帶來的形象檔次提成；?配套服務(wù)完善，可借鑒。㎡ ）入駐企業(yè)行業(yè)類型 軟件、銀行、進出口貿(mào)易、能源入駐企業(yè)人數(shù)規(guī)模構(gòu)成 中小企業(yè)較多，主要以私營企業(yè)為主，規(guī)模不大，大多數(shù)辦公人數(shù)在十人左右旺座現(xiàn)代城中檔寫字樓44案例參考總結(jié)參考項目 優(yōu)勢 本項目可借鑒高新國際商務(wù)中心市場形象好，地段成熟，配置標(biāo)準(zhǔn)高），租金高，國有企業(yè)關(guān)系資源優(yōu)越。月出租率 75%停車位 800個空調(diào) 戶式中央空調(diào)其他配置 永大日立電梯；交房精裝修；景觀面積：20230平米以上；游泳池：陽光恒溫泳池物業(yè)管理費 2元 /月 是一組大型商務(wù)辦公綜合空間群落，由一座商務(wù)辦公酒店和七座辦公樓組成。月出租率 85%停車位 543個空調(diào) 24小時中央空調(diào)其他配置 德國蒂森克虜伯電梯；新風(fēng)機組控制系統(tǒng)；外墻：二層以下天然花崗巖，三層以上玻璃幕墻、亞光金屬面磚、亞光金屬板 物業(yè)管理費 /月 開盤時間： 20231128 中高檔寫字樓41位置 高新一路與科技路交匯處面積 63—176 平方米租金 A座 60元 /㎡ 海星城市廣場占地面積： 建筑面積： 。入駐企業(yè)人數(shù)規(guī)模構(gòu)成 知名跨國企業(yè)、國內(nèi)大型國有、民營企業(yè)，上市公司及世界 500強企業(yè)老三屆世紀(jì)星大廈中高檔寫字樓案例40位于西高新開發(fā)區(qū)科技路和高新一路交匯處，由一棟 31層高級住宅，一棟 25層高級寫字樓，配以相連的 4層裙樓組成。月出租率 95%停車位 296個空調(diào) 分戶式中央空調(diào)其他配置 6部芬蘭通力電梯， 1部蒂森克虜伯電梯，地下 1—3層車庫采用 2部意大利 GMV進口汽車專用電梯；備用電源為奔馳發(fā)電機組物業(yè)管理費 /月 月出租率 95%停車位 420個空調(diào) 24小時自助水源熱泵中央空調(diào)其他配置 8部日本原裝三菱客梯，另有 1部為日本原裝三菱消防電梯；照明采用 ABB/Ibus系統(tǒng)；外墻：干掛花崗巖、鋁合金玻璃墓墻、中空 LOWE玻璃物業(yè)管理費 /月 l 除看中高新區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢外，較低的辦公成本及較高的性價比是選擇寫字樓的主要因素；l 客戶普遍渴望選擇形象專業(yè)的寫字樓辦公，以體現(xiàn)公司的實力、形象。%寫字樓客群面積在 200平米以下高新區(qū)寫字樓客群結(jié)構(gòu)寫字樓客群主體為中小企業(yè)，主力租住面積較小。%的公司租用的寫字樓價格在 50元 /平米 西 高 新 區(qū) 部 分入 駐 企 業(yè) 行 業(yè) 比 例行 業(yè) 分 類 比例一、新技術(shù)、新產(chǎn)品的研發(fā)、生產(chǎn)類公司 ％二 、房 地 產(chǎn) 類 ％三、 生 活 服 務(wù) 類 ％四、 流 通 行 業(yè) ％六、顧 問、服 務(wù) 類 ％七、工 業(yè) 類 ％八、農(nóng) 業(yè) ％九、其 他 類 ％p企業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致大量企業(yè)購買寫字樓，會綜合考慮辦公形象和辦公成本，因此對面積的需求不會過大。月建成時間較早，硬件和服務(wù)相對落后。月主要位于高新區(qū)中心，硬件、配套、物業(yè)等水平較高，具備一定標(biāo)志型形象的綜合型寫字樓40—60元 /㎡ 相比同級城市成都、重慶等甲級寫字樓租金達 80120元 /平米 /月，西安高檔寫字樓租金較低，如長安國際租金為 85元 /平米 /月。 公寓型寫字樓售價集中于 48006000元 /平方米，216。27高新區(qū)寫字樓銷售情況216。秦唐 12棟企業(yè)一號公園高新區(qū)寫字樓分類25高新區(qū)產(chǎn)品形態(tài)多元化產(chǎn)品類型 產(chǎn)品特點 集中區(qū)域 代表項目商住樓，宜商宜??； 200平米以下；，住宅物業(yè)費水平， /平米以下；， 20元 /平米左右；分布較散凱麗大廈電子城 BC軟件公寓；軟件園內(nèi)寫字間；，在 15—— 25元 /平米；， 1元 /平米左右；主要集中在電子城軟件園、高新二路軟件孵化園、電子工業(yè)園等電子城軟件園；軟件孵化園；高新區(qū)寫字樓分類26高新區(qū)寫字樓成交情況高新區(qū)寫字樓銷售狀況分析寫字樓 06年市場成交萎縮，07年受到整個房地產(chǎn)市場的大漲的影響，以及與住宅價格倒掛的出現(xiàn)，投資購買者增多，致使成交量得到進一步提升， 08年遭遇經(jīng)濟危機，成交量有所下滑。以高新管委會 “ 都市之門 ” 為圓心輻射的政務(wù)中心、綠地筆克會展為圓心的商務(wù)核心，形成項目周邊政經(jīng)焦點。項目周邊分布有永陽公園、木塔寺公園、奧林匹克公園、以及在建的 150畝 CBD中央公園，形成開闊潔凈的宜居環(huán)境。216。由于針對入住高新區(qū)的企業(yè)有著更優(yōu)惠的政策機制，使得高新區(qū)的寫字樓發(fā)展相對更加迅速。西安寫字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點20高新區(qū)：目前西高新的寫字樓主要分布在高新路、科技路、唐延路、南二環(huán)西段沿線。城西：城西作為前蘇聯(lián)援建的西安電工產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)，眾多的機電、化工、醫(yī)藥等企業(yè)都落戶在這里。目前城北的寫字樓項目的主要分布在未央大道沿線，有天乙大廈、航天新都，第五國際、凱鑫國際大廈、經(jīng)發(fā)國際大廈等。l 小寨商務(wù)圈，作為商圈那里已經(jīng)足夠成熟度，然而那里卻集中著大量的對寫字樓不感興趣的個體經(jīng)營者。城區(qū)內(nèi)的寫字樓市場的形成，與其傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍、便捷的交通有著必然聯(lián)系。西安寫字樓竣工面積在 2023年以前持續(xù)增長， 04年出現(xiàn)大幅度的下滑， 05年恢復(fù)供給量， 2023年 — 2023年始終保持較大的供應(yīng)量，竣工面積保持在 右。15西安寫字樓銷售狀況分析西安寫字樓空置情況經(jīng)過多年余量累計， 08年西安寫字樓空置面積超過 50萬。西安市寫字樓銷售金額自 07年四季度以來，持續(xù)下跌，顯示出寫字樓市場的消化能力有限。 0608年至今，價格大幅上漲， 08年上半年至今，價格較為穩(wěn)定，保持在 5000元 /平方米左右。14西安寫字樓價格走勢西安寫字樓銷售狀況分析216。09年同期相比 08年 銷 量又有所減少。從竣工面 積 和 銷 售面 積 的關(guān)系來看， 0207年 銷 售面 積 均小于竣工面 積 ， 顯 示出寫字樓有效需求不足。西安 0008年寫字樓 銷 售面 積 波動劇 烈， 0508年 銷 售面 積圍繞在 23萬平方米左右波 動 。資料來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站城市 上海 北京 廣州 深圳 哈爾濱 武漢 西安 青島人均可支配收入 25257 24725 25317 20237 16558 17000 15207 20464資料來源：西安市統(tǒng)計局網(wǎng)站圖表 我重點城市人均可支配收入比較 單位：萬元9二、西安市寫字樓經(jīng)濟基礎(chǔ)Part1 ｜ 市場篇10西安市經(jīng)濟支撐產(chǎn)業(yè)資料來源：西安市統(tǒng)計年鑒l 二、三產(chǎn)業(yè)雙輪驅(qū)動的綜合型城市，五大產(chǎn)業(yè)支撐十分清晰；l 五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)增加值已占全市生產(chǎn)總值的 50%左右；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代裝備制造業(yè)文化產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)主要在軟件園內(nèi)辦公，少量租賃或購買商品房 批地自建主要批地自建，少量租賃或購買商品房租賃或購買商品房現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 基本在營業(yè)場館辦公五大支撐產(chǎn)業(yè)辦公用房解決途徑西安市經(jīng)濟支撐產(chǎn)業(yè)l 深圳 2023年第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)的比重分別為： %： %： %l 西安 2023年第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)的比重分別為： %： %： %西安第三產(chǎn)業(yè)在自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)里的比重與深圳相當(dāng)，但絕對產(chǎn)值仍然落后很多。216。216。216。7? 西安的經(jīng)濟總量? 僅為北京的五分之一? 深圳的三分之一西安市總體經(jīng)濟水平與其它省會城市相比處于落后水平。6西安市經(jīng)濟環(huán)境西部大開發(fā)的橋頭堡承東啟西、東聯(lián)西進關(guān)中城市群的核心資料來源：西安市統(tǒng)計年鑒進入 21世紀(jì)以后， GDP連續(xù)保持著超過 13％的高增長率 。 2023年西安市的人均可支配收入排名處于 39位。GDP反映出區(qū)域的經(jīng)濟表現(xiàn)和財力情況，西安市07年在 70城市GDP總量排名中處于 28位，經(jīng)濟發(fā)展相對于沿海及各一線城市相對滯后 。謹呈：研祥集團 研祥西安高新區(qū)寫字樓 項目基礎(chǔ)研究及定位報告2本案目錄Part 1 ｜ 市場篇Part 2 ｜ 項目地塊分析 part 3 ｜ 項目發(fā)展方向思考part 4 ｜ 項目物業(yè)發(fā)展建議part 5 ｜ 項目經(jīng)濟測算3Part1 ｜ 市場篇一、西安市經(jīng)濟基礎(chǔ)二、西安市寫字樓經(jīng)濟基礎(chǔ)三、西安市寫字樓市場分析四、西安寫字樓現(xiàn)狀分析五、市場給予本案的啟示尋找易