【正文】 置，帶來開發(fā)上的苦果 ? 超大規(guī)模體量對資金要求更高，會導致開發(fā)周期較長。不僅僅是商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量上的增加，還包含了服務品質、消費檔次、消費級別的提升，這些都蘊藏了新的商機。 ? 區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)存有較大的市場空白點 ? 區(qū)域內商業(yè)地產(chǎn)以高起點、高投入的姿態(tài)步入市場，但另一方面定位相對雷同，給后來者留下了比較大的市場機會點和切入點。 地塊 SWOT分析 傾心服務 致力推廣 后田 作為服務業(yè)重要一翼，城陽區(qū)商貿流通業(yè)明顯滯后，區(qū)內大型商業(yè)設施偏少，難以形成積聚效應，導致大量消費外流。這些都為項目的開發(fā)建設打下了扎實的市場基礎。 ? 配套指標 ： ? 停車位在 300輛 — 400輛，供電 3500KVA以上，供、排水各 200噸 /天，煤氣200立方米 /小時，電話與寬帶 30門直線， 2條數(shù)據(jù)線，中繼線 16條（ 6進10出），設備容量 128門 ?? ? 地塊劣勢分析（續(xù) 參考案例） 地塊 SWOT分析 傾心服務 致力推廣 后田 （二層的每層不小于 6000平方米）。 ? 地塊劣勢分析（續(xù) 參考案例） 地塊 SWOT分析 傾心服務 致力推廣 后田 ? 人口指標 ： ? 包括所屬全市的人口 330萬以上，市區(qū)人口 100萬以上，項目 3公里范圍內人口 25萬以上，項目 5公里范圍內人口 50萬以上 ?? 。 ? 交通、醫(yī)療、基礎配套設施是項目開發(fā)的瓶頸所在 ? 公共交通線路少 ? 城市道路系統(tǒng)還不夠發(fā)達完善 ? 周邊已有的商業(yè)資源比較匱乏 地塊 SWOT分析 傾心服務 致力推廣 后田 前旺疃地塊營銷策劃定位報告 ? 地塊劣勢分析 ? 所處區(qū)域整體形象不成熟 ? 地塊所處城陽區(qū)整體形象上不夠成熟，雖然近年來由于房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮帶動，城陽已經(jīng)成為青島房產(chǎn)市場上左右全局的重要區(qū)域，但歷史上遺留下來的區(qū)域整體形象，還是會對未來項目的招商工作帶來一定難度。 ? 開發(fā)商的品牌號召力 ? 本案開發(fā)商海都集團在城陽區(qū)成功開發(fā)多個地產(chǎn)項目，具有較強的品牌號召力，在項目開發(fā)上具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗。前旺疃地塊營銷策劃定位報告 ? 地塊優(yōu)勢分析（續(xù)） ? 區(qū)位優(yōu)勢 ? 本地塊屬于城陽中心城區(qū)范圍，具體位置在城區(qū)中心偏東北，緊鄰青銀高速；整個地塊隸屬于嶗山西麓，處在未來嶗山西麓 新貴生活區(qū) NLD(NewLiveDistrict)之內。 ? 地塊的商業(yè)先發(fā)優(yōu)勢 ? 作為區(qū)域短期內無法超越的項目，本地塊在啟動立項之時就已經(jīng)占據(jù)了競爭態(tài)勢上的制高點，具有無法復制的先發(fā)優(yōu)勢。從發(fā)展眼光看，本項目一定程度上在城陽具有稀缺性。前旺疃地塊營銷策劃定位報告 第三章 地塊 SWOT分析 地塊 SWOT分析 1 項目綜合評價及項目發(fā)展策略 2 傾心服務 致力推廣 后田 （后田文化中心） 傾心服務 致力推廣 后田 ? 目前瑞陽路上有正在開發(fā)建設的都霖美景居住區(qū)項目和一處地下購物城商業(yè)項目，其余則零星散落一些沿街未整體規(guī)劃小商鋪。前旺疃地塊營銷策劃定位報告 項目基本情況說明 ? 現(xiàn)實狀況 ? 地塊主要以村屬農田、廠房及緩坡地組成，地塊內有近 10畝的水面，目前區(qū)域內另有正在規(guī)劃中的一條道路（東西走向）。 ? 四至范圍 ? 南部地塊東臨機耕路與 204國道遙遙相望，西近青島高效農業(yè)園，南接瑞陽路，北至規(guī)劃道路（西北為民兵靶場）。南北地塊中的瑞陽路是地塊聯(lián)系城陽城區(qū)的主要市政道路。前旺疃地塊營銷策劃定位報告 項目基本情況說明 ? 地理位置 ? 項目位于青島市城陽區(qū)內，屬于城陽城區(qū)（城陽街道）的幾何正東（略偏北），呈相互獨立的二塊，一南一北隔瑞陽路相望，占地面積分別約 6公頃和 55公頃，北地塊行政隸屬于城陽街道后田社區(qū)和前旺疃社區(qū)，南地塊行政隸屬于城陽街道后田社區(qū)。 ? 根據(jù)《城陽區(qū) 2023年－ 2023年商業(yè)服務設施專業(yè)規(guī)劃》未來的 15年里： 傾心服務 致力推廣 后田 ? 在青威路以東，青銀高速公路以西，正陽路以北，金田熱電廠以南規(guī)劃 20萬平方米，建設太極廣場，形成韓國特色集商貿休閑、多功能酒店商務、生活、購物為主的商業(yè)區(qū)，建設成為島城最為集中的韓國特色街。 ? 據(jù)悉，未來 15年，城陽區(qū)城區(qū)將結合區(qū)域特色，形成三大文化圈。 區(qū)域內房地產(chǎn)行業(yè)狀況 ? 區(qū)域內經(jīng)濟狀況： 傾心服務 致力推廣 后田 2023年在土地投資拉動下， 城陽完成房地產(chǎn)投資 31億元，比 2023年增長了 10億元，增幅達到 47%。 ? 以國際工藝品城和 40萬平方米的中韓國際小商品城為依托的飾品產(chǎn)業(yè)基地已經(jīng)成型；以國際服裝城、國際輕紡城和愛立安國際購物中心為依托，以 127家規(guī)模以上服裝生產(chǎn)企業(yè)為支撐，年產(chǎn)值 成。前旺疃地塊營銷策劃定位報告 ? 2023年底，城陽生產(chǎn)總值超過 400億元，城市居民可支配收入 16300元，農民人均純收入 6806元， 2023年有望實現(xiàn)建設全面小康社會的目標。 ?從人均消費支出來看，增幅達到 %，超過收入增幅 ，表現(xiàn)出消費需求的旺盛。前旺疃地塊營銷策劃定位報告 表 3： 20232023年人均 GDP及漲幅、人均可支配收入及漲幅（單位：元） ?2023年青島市人均 GDP已突破 5000美元，達到中等收入國家平均水平。前旺疃地塊營銷策劃定位報告 ?青島市房地產(chǎn)投資額度近年來持續(xù)增加，雖然增長幅度在 06年有較大的回落，但總體的增幅依舊保持在 22%左右的水平線上，略高于全國水平 ?房地產(chǎn)投資增幅低于固定資產(chǎn)平均增幅約 10個百分點，也反映出青島房地產(chǎn)行業(yè)的反映出行業(yè)發(fā)展的平穩(wěn)，沒有過熱。 ?在 2023年中國城市經(jīng)濟實力排名中位列第十 ?隨著奧運會的臨近，奧運經(jīng)濟勢必為青島未來的經(jīng)濟拉升提供更強勁的動力。前旺疃地塊營銷策劃定位報告 第一章 前期市場研究要點回顧 宏觀經(jīng)濟發(fā)展背景 1 區(qū)域內房地產(chǎn)行業(yè)狀況 2 相關政策扶持 3 傾心服務 致力推廣 后田 傾心服務 致力推廣 后田 皓天堅信：只有導入全新的整合營銷概念和專業(yè)的整合營銷模式，為地塊實施全程整合營銷策劃運作，我們的項目才能獲得圓滿的成功，才能獲得項目效益的最大化與風險的最小化。 房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，尤其表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的競爭白熱化。 2023年青島城陽某商業(yè)地產(chǎn)地塊項目定位報告 傾心服務 致力推廣 后田 前旺疃地塊營銷策劃定位報告 序 “ 善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之前 ” 。主觀的開發(fā)模式、自然銷售及招商方式已不能適應市場。 皓天根據(jù)市場調研分析，緊緊圍繞發(fā)展商關注的問題以及疑慮問題，展開策略研究，并努力從最大限度縮短后田 ?前旺疃地塊開發(fā)周期、項目發(fā)展的風險和盡量實現(xiàn)項目市場價值最優(yōu)化的原則出發(fā)，制定出 “ 差異營銷、整合推廣、過程致勝 ” 的整體 “ 行銷整合定位方案 ” ，努力實現(xiàn)本地塊的成功運作與強勢營銷。前旺疃地塊營銷策劃定位報告 報告目錄 前期市場研究要點回顧 一 地塊立項條件分析 二 項目營銷策劃定位 四 招商戰(zhàn)略建議 五 附件（商業(yè)業(yè)態(tài)說明） 六 地塊 SWOT分析 三 傾心服務 致力推廣 后田 前旺疃地塊營銷策劃定位報告 表 1：青島 20232023年國內生產(chǎn)總值（單位：億元） ?青島市 GDP產(chǎn)值從 1994年以來始終保持在 2位數(shù)的高速增長，體現(xiàn)出： ?青島經(jīng)濟整體向上，健康穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢， ?2023年 GDP漲幅 %是自1994年以來漲幅最大的一年。 ? GDP及漲幅 傾心服務 致力推廣 后田 表 2：青島 20232023年固定資產(chǎn)投資漲幅及房地產(chǎn)開發(fā)所占比例（單位：億元） 宏觀經(jīng)濟發(fā)展背景 ? 青島市近年固定資產(chǎn)投資漲幅及房地產(chǎn)開發(fā)所占比例 傾心服務 致力推廣 后田 ?城鄉(xiāng)居民收入水平繼續(xù)提高，城市居民人均可支配收入 15328元，增長%較上年提高 分點，是近十年來增長速度最快的一年。 宏觀經(jīng)濟發(fā) 展背景 ? 青島市近年來人均 GDP產(chǎn)值及人均可支配收入 傾心服務 致力推廣 后田 ? 到 2023年底，全區(qū)擁有外資企業(yè) 3800家，其中韓資企業(yè) 2588家，區(qū)內常年居住的外國人超過 6萬人，其中韓國人 4萬多人。 ? 城陽房地產(chǎn)市場從 1994年建區(qū)時起步， 2023年房改后進入一個快速展期，特別是 2023年以后，城陽房地產(chǎn)市場進入一個爆發(fā)式的增長階段。 ? 城陽區(qū)即將開工的大型開發(fā)項目建筑面積超過 400萬平方米，在未來的兩年里，城陽的房地產(chǎn)僅住宅開工總量就占整個青島市的 70%。前旺疃地塊營銷策劃定位報告 相關政策扶持 ? 城陽區(qū)將圍繞商業(yè)中心、大中型商業(yè)網(wǎng)點、商 業(yè)街、大型專業(yè)批發(fā)市場、物流園區(qū)和社區(qū)商業(yè)服務設施六大部分， 對城區(qū)中心區(qū)（包括城陽、流亭兩個街道）、 惜福鎮(zhèn)街道、夏莊街道、棘洪灘街道、河套街道、上馬街道、紅島街道。其中，南中軸以世紀公園為中心，建成適合青少年和兒童游玩的文體娛樂場所；中軸線建造文化館、博物館、電影院、劇場等，成為民眾文化休閑街區(qū)； 北中軸以萊陽農學院為中心，在周邊打造知識服務概念圈，形成知識產(chǎn)業(yè)、科技服務街。 ? 此外，城陽還將建成 7條專業(yè)特色街：華城路品牌服飾街、中城路（正陽路以北）大眾餐飲街、春陽路科技教育街、世紀公園周邊休閑餐飲街、和陽路文化休閑街、韓國城步行街、中城路（正陽路以南）電子通訊街。前旺疃地塊營銷策劃定位報告 第二章 地塊立項條件分析 地塊基本狀況說明 1 地塊現(xiàn)狀圖片 2 傾心服務 致力推廣 后田 ? 204國道、青銀高速從地塊的東西二側通過， 204國道是地塊連接青島市區(qū)的主要道路，從項目地塊出發(fā)至青島流亭機場約需十分鐘，至青島市中心約需四十五分鐘。項目周邊有 1路及 127路公車通行，至城陽區(qū)中心（太陽城）約 20分鐘車程。 傾心服務 致力推廣 后田 ? 地塊的用地性質基本為建設用地（委托方介紹），不存在保留基本農田問題。可圈可點的是后田文化中心顯得穩(wěn)重大氣。前旺疃地塊營銷策劃定位報告 地塊現(xiàn)狀圖片 民兵靶場 地塊現(xiàn)狀 地塊東北角 傾心服務 致力推廣 后田 前旺疃地塊營銷策劃定位報告 ? 地塊優(yōu)勢分析 ? 自身規(guī)模龐大 ,配套齊全 ? 項目總用地 800畝，在城陽有著較大的規(guī)模 （隨著國家土地政策的變化，獲得如此大的土地資源的難度將有所增加）， 首屈一指。 ? 項目雖然目前尚處于前期定位階段 ,但不管何種業(yè)態(tài)定位 ,未來項目都將是一個集多種服務等功能于一體；生活、娛樂、休閑、購物等配套設施完善，擁有良好的環(huán)境景觀與成熟商貿環(huán)境的舒適的生活空間 ? 本案必將推動城陽區(qū)城市化發(fā)展走上新臺階，成為城陽區(qū)乃至青島市的城市名片。 地塊 SWOT分析 傾心服務 致力推廣 后田 鄰近的惜福鎮(zhèn)已經(jīng)成為北青島著名的別墅聚集區(qū)。 地塊 SWOT分析 傾心服務 致力推廣 后田 ? 地塊本身離城陽中心城區(qū)尚有一定距離，從目前周邊情況看，形象上較為偏僻和凌亂。前旺疃地塊營銷策劃定位報告 某知名品牌商業(yè)機構在考察 2萬平方米左右的購物中心店址時，提出的 “ 一般條件 ” ： ? 經(jīng)濟指標 ： ? 包括所在城市的年人均國內生產(chǎn)總值 10000元以上，年社會消費品零售總額在 140億元以上，職工年均工資在 9500元以上，城市居民年可支配收入在 7000元以上。 ? 道路交通指標 ： ? 主要有面臨道路主干線，車行道 4快 2慢，所屬區(qū)域公交線路在 6條以上，每天經(jīng)過地塊的車輛不少于 10000輛，人流量不少于 10000人次等。前旺疃地塊營銷策劃定位報告 ? 項目要求 ： ? 地塊或已有的建筑物可以租賃，地塊土地面積不小于 3萬平方米，地塊形狀為長方形或矩形， ? 臨街寬度大于 140米