【正文】 來(lái)存貨。 不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對(duì)分割有不同的要求，這是前提。,2024/10/22,35,1 、主題的原則 商鋪的分割，必須遵循主題的原則。,2024/10/22,34,八、商鋪分割的原則 商業(yè)場(chǎng)所的商鋪如何分割，對(duì)其今后的銷售和經(jīng)營(yíng)能否成功有著非常重要的影響。如果開(kāi)間方向的柱距是６米(9,12,15,18,21,24) 那么進(jìn)深可以是26,36，46。柱子不宜落在店面線上。,2024/10/22,30,七、平面設(shè)計(jì)分割： 平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定商業(yè)形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個(gè)互利互惠的機(jī)會(huì)，最大限度為每個(gè)承租戶帶來(lái)穿行人流，提供最多的購(gòu)物機(jī)會(huì)。,2024/10/22,29,但是在實(shí)際的操作過(guò)程當(dāng)中返租期的長(zhǎng)短一直是一個(gè)令人困擾的問(wèn)題。,2024/10/22,26,如果不考慮商鋪分割銷售的問(wèn)題，任何一個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位都是多向的，從經(jīng)營(yíng)品種上來(lái)說(shuō)服裝鞋包、家電數(shù)碼、化妝品珠寶或者是家居建材、餐飲娛樂(lè)等等，從經(jīng)營(yíng)模式上來(lái)說(shuō)可以是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立收銀的的專賣店，也可以是開(kāi)放式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的大賣場(chǎng)，從業(yè)態(tài)模式上來(lái)說(shuō)從傳統(tǒng)的百貨、超市到主題商場(chǎng)、購(gòu)物中心都可以選擇，從商品檔次定位上高檔、中高檔或者是中檔、中低檔也都有市場(chǎng)；,2024/10/22,27,但是當(dāng)我們一旦考慮到銷售商鋪的問(wèn)題時(shí)，可以選擇的定位方向就迅速縮小了，開(kāi)放式的、統(tǒng)一收銀的不能搞了、高檔的甚至中高檔的也很困難了，反正涉及到統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的、統(tǒng)一收銀、大面積、大賣場(chǎng)的都難以成為商場(chǎng)合適的定位選擇了，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)分散了，無(wú)法統(tǒng)一了。 以茶飲為例： 廣東茶飲店有1020平方米就足夠了 而在成都我沒(méi)見(jiàn)過(guò)小于150平方米的茶樓。 這樣一個(gè)健身房可同時(shí)有大約30人進(jìn)行鍛煉。,2024/10/22,22,一是有足夠的面積， 根據(jù)文化主管部門的要求， 每臺(tái)電腦占地面積應(yīng)不少于2.5平方米；,二是營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的消防要求： 營(yíng)業(yè)場(chǎng)所每層都必須設(shè)置消防通道、（消防安全梯出口） 安全出口、消防防火門 消防通道應(yīng)保持暢通 消防防火門應(yīng)距離主進(jìn)門5M以上 消防門寬度應(yīng)不小于1.4M 高度應(yīng)不少于2.1M。 分割要合符業(yè)態(tài)種類對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的具體要求。 專注于細(xì)節(jié)，扎實(shí)的做好每一個(gè)基礎(chǔ)性工作 強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)的執(zhí)行力，才是項(xiàng)目成功運(yùn)作的法門。 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于鋪位分割的死角 我們可以通過(guò)在保證整體實(shí)用率 不至太低的前提下 適當(dāng)?shù)膭澐中蓍e區(qū)， 以增加死角區(qū)域?qū)θ肆魑Φ拇a砝， 從而在一定程度上解決鋪位死角。,譬如柱子不能在鋪位中間， 不能影響商鋪的使用； 柱子不能影響鋪位的展示面等， 還要注意鋪位分割后的賣場(chǎng)人流導(dǎo)向和環(huán)通問(wèn)題。,2024/10/22,18,鋪位分割要考慮柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)與死角鋪位的處理 進(jìn)行鋪位分割并不是確定了鋪位分割的標(biāo)準(zhǔn)和三要素，鋪位分割就能順利完成。,這里需要注意的是，通道要考慮主通道和次通道的區(qū)別 開(kāi)間和進(jìn)深需要注意二者之間的合理比例 譬如，開(kāi)間和進(jìn)深的比例不宜超過(guò)４，以保證每間鋪位的適用性。,2024/10/22,15,在以經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向的 商鋪營(yíng)銷時(shí)代 鋪位分割也已經(jīng) 不是一味劃小鋪 劃螞蟻鋪的時(shí)代,鋪位分割固然要 考慮到銷售的壓力 但這并不意味一味的劃小,要尋求銷售 和經(jīng)營(yíng)的平衡點(diǎn)， 做到兼顧銷售、 招商與經(jīng)營(yíng),2024/10/22,16,三、鋪位分割的三要素：通道、開(kāi)間和進(jìn)深 在明確了鋪位分割標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，具體進(jìn)行鋪位分割時(shí)，還要確定鋪位分割的三要素，即通道、開(kāi)間和進(jìn)深。,2024/10/22,14,在零售的分割標(biāo)準(zhǔn)中 街鋪有街鋪的分割標(biāo)準(zhǔn) 內(nèi)鋪又有內(nèi)鋪的分割標(biāo)準(zhǔn) 對(duì)于零售主題商城的分割甚至還分為鋪位和柜臺(tái)的區(qū)別等。,2024/10/22,13,二、業(yè)態(tài)定位決定分割標(biāo)準(zhǔn) 沒(méi)有規(guī)矩，不成方圓，商鋪分割不能盲目的進(jìn)行，在著手進(jìn)行鋪位分割前，首先要確定鋪位分割的標(biāo)準(zhǔn)，而鋪位分割標(biāo)準(zhǔn)的確定主要取決于項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位。 專注細(xì)節(jié)，做好每個(gè)環(huán)節(jié)，最終才能保證項(xiàng)目運(yùn)作的成功。2024/10/22,1,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位、規(guī)劃,2024/10/22,2,定位、規(guī)劃,2024/10/22,3,十二：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商鋪分割規(guī)劃的原則 十三：大型商業(yè)地產(chǎn)策劃的原則 十四：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則,2024/10/22,4,十二：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商鋪分割規(guī)劃的原則 一、商業(yè)地產(chǎn)商鋪分割細(xì)節(jié) 二、業(yè)態(tài)定位決定分割標(biāo)準(zhǔn) 三、鋪位分割的三要素：通道、開(kāi)間和進(jìn)深 四、分割要合符業(yè)態(tài)的整體定位要求。 五、商鋪分割銷售與經(jīng)營(yíng)的矛盾 六、商鋪分割銷售與返租期的問(wèn)題 七、平面設(shè)計(jì)分割： 八、商鋪分割的原則 九、目前商鋪分割存在的缺點(diǎn)和問(wèn)題 十、商鋪分割總結(jié),2024/10/22,5,十三：大型商業(yè)地產(chǎn)策劃的原則 一、招商策劃的含義 二、商業(yè)地產(chǎn)策劃思路 三、大型商業(yè)地產(chǎn)全程推廣策劃運(yùn)營(yíng) 四、遵循商業(yè)量化原則 五、滿足需求而非創(chuàng)造需求 六、體現(xiàn)實(shí)施的可行性 七、奠定高質(zhì)量招商的基礎(chǔ) 八、確保持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的實(shí)現(xiàn) 九、保證投資回報(bào)的安全性 十、加大融資的可能性,2024/10/22,6,十四：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則 一、先策劃后設(shè)計(jì)策劃引導(dǎo)設(shè)計(jì) 二、注重各單位空間的個(gè)性 三、人性化設(shè)計(jì)尺度 四、因地制宜入鄉(xiāng)隨俗 五、強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的可視性 六、強(qiáng)調(diào)交通組織的引導(dǎo)性 七、廣場(chǎng)的利用 八、善于利用各種手段輔助手段營(yíng)造整體效果 九、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)中也要考慮選址原則 十、商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計(jì) 十一、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計(jì) 十二、二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì) 十三、商業(yè)管理模式設(shè)計(jì) 十四、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計(jì),2024/10/22,7,十二：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商鋪分割規(guī)劃的原則,2024/10/22,8,一、商業(yè)地產(chǎn)商鋪分割細(xì)節(jié),2024/10/22,9,業(yè)種、使用面積、技術(shù)需求、其他要求,特色餐飲一般需求1000平方米以上，上下水電力天然氣排煙排風(fēng)隔油池新風(fēng)廣告位營(yíng)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)充足停車場(chǎng),咖啡館80200平方米上下水電力廣告店鋪外環(huán)境優(yōu)雅的庭院可以將座位搬出去增加氣氛和吸引人流,西餐廳300平方米以上,酒吧約200平方米以上（24小時(shí)營(yíng)業(yè)）,美容美發(fā)150平方米以上（冷熱水，電力）,美體500平方米以上（營(yíng)業(yè)晚上10點(diǎn)，最好提供停車位）,洗衣店50100平方米（水電，房屋分割要進(jìn)深）,餐 飲,服 務(wù) 配 套 行 業(yè),2024/10/22,10,商鋪的分割要根據(jù)行業(yè)需求的面積和配套設(shè)施來(lái)決定,便利店150500平方米（小儲(chǔ)藏室，24小時(shí)營(yíng)業(yè)）,藥店100200（24小時(shí)營(yíng)業(yè)）,花店1030平方米（上下水）,銀行5001000平方米、電力獨(dú)立、出入口前廳營(yíng)業(yè)面積100平方米、以上租買均可租賃要簽10年以上,彩擴(kuò)店60平方米,化妝品、黃金珠寶、鐘表、皮具、箱包、飾品均需100平方米以上,服裝、床上用品、休閑裝、流行服飾、內(nèi)衣均需100平方米以上,服 務(wù) 配 套 行 業(yè),展 廳 精 品 店,2024/10/22,11,商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷已經(jīng)進(jìn)入了系統(tǒng)化的運(yùn)營(yíng)時(shí)代，一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作包含了定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商、銷售、經(jīng)營(yíng)管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都是環(huán)環(huán)相扣緊密聯(lián)系的整體，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的失誤都會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作。,2024/10/22,12,在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，鋪位的分割對(duì)項(xiàng)目的銷售、招商及后期的經(jīng)營(yíng)影響深遠(yuǎn)，需平衡每個(gè)要素。 專業(yè)市場(chǎng)有專業(yè)市場(chǎng)的分割標(biāo)準(zhǔn)，零售市場(chǎng)有零售市場(chǎng)的分割標(biāo)準(zhǔn)。 標(biāo)準(zhǔn)不同，鋪位分割的方法和方式差別很大，不能一概而論。而這三要素的確定，又是以鋪位分割標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)的，當(dāng)我們確定了鋪位分割的標(biāo)準(zhǔn)，那么鋪位分割的三要素也就水到渠成了。,2024/10/22,17,不少商業(yè)項(xiàng)目在進(jìn)行鋪位分割時(shí)，為了銷售利益最大化，不注意商鋪的開(kāi)間與進(jìn)深的比例，分割出開(kāi)間狹窄而進(jìn)深狹長(zhǎng)的商鋪，這樣的商鋪很難適合業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，最后導(dǎo)致商鋪無(wú)法出租使用。 在鋪位分割的具體實(shí)施過(guò)程中，還要考慮建筑柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，要合理處理柱網(wǎng)與鋪位分割之間的矛盾。,2024/10/22,19,死角鋪位的處理也需注重， 任何一個(gè)賣場(chǎng)在進(jìn)行鋪位分割的過(guò)程中 都或多或少的遇到此類問(wèn)題。,2024/10/22,20,鋪位分割看似是一個(gè)很簡(jiǎn)單的問(wèn)題 但當(dāng)我們以經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向來(lái)進(jìn)行劃分時(shí) 才會(huì)發(fā)現(xiàn)要對(duì)一個(gè)數(shù)萬(wàn)平方米的賣場(chǎng)進(jìn)行合理的鋪位分割 并非一件易事，須照顧銷售、招商、經(jīng)營(yíng)等各方面。,2024/10/22,21,四、分割要合符業(yè)態(tài)的整體定位要求。 休閑娛樂(lè)類主要有書(shū)吧、茶飲、健身、電玩、網(wǎng)吧、臺(tái)球俱樂(lè)部、影院、洗浴、館咖啡、棋牌室、酒吧等等。,以網(wǎng)吧為例：,2024/10/22,23,以健身房為例： 一個(gè)普通的健身房有品100—150平方米的規(guī)模即可，這樣的一個(gè)健身房需要選擇以下器械： 一臺(tái)迷你型大舉重器、一臺(tái)舉重床、一臺(tái)多功能跑步機(jī)、一臺(tái)單功能跑步機(jī)、一臺(tái)12人站綜合訓(xùn)練器、兩臺(tái)健步器、兩臺(tái)按摩器、兩臺(tái)劃船器、一臺(tái)滑雪器、一臺(tái)腹肌板、一副啞鈴架，另加一些小器械。,2024/10/22,24,再次要考慮業(yè)態(tài)種類的地區(qū)差異。,2024/10/22,25,五、商鋪分割銷售與經(jīng)營(yíng)的矛盾 說(shuō)到商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位，每個(gè)人都可以談很多的見(jiàn)解與看法，不少商業(yè)專家或者所謂操作經(jīng)驗(yàn)豐富的人士，代表發(fā)展商來(lái)拷問(wèn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位問(wèn)題，當(dāng)他們侃侃而談的時(shí)候，我總是很用心的去聆聽(tīng)與學(xué)習(xí)，但一旦我告訴他們這幾萬(wàn)平方米的商鋪要銷售給上千個(gè)小業(yè)主時(shí)，他們中的大部分人就有些不知所措了。,2024/10/22,28,六、商鋪分割銷售與返租期的問(wèn)題 商鋪返租銷售已經(jīng)是時(shí)下最流行的商鋪銷售策略了，返租銷售的優(yōu)點(diǎn)的確是明顯的，一來(lái)降低了投資門檻，擴(kuò)大了投資客戶群體，二來(lái)通過(guò)返租形式，發(fā)展商或者經(jīng)營(yíng)管理公司至少可以拿到商場(chǎng)2~5年的短期或者10年、20年的長(zhǎng)期統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)。 返租期短，發(fā)展商包袱小，但投資者覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)大，5年后，商場(chǎng)到底經(jīng)營(yíng)怎么樣，大家都沒(méi)有底。 柱距與單元面寬有直接關(guān)系： 大商店面寬，６，９，１２，１５，１８，２１，２４。,2024/10/22,31,2024/10/22,32,根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)深一般在２４—３６米比較合適。,2024/10/22,33,9米柱距是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較常用的選擇，對(duì)于面積分割以及降低施工成功有益。 為了達(dá)到商鋪分割的有效、合理，必須遵循一定的原則進(jìn)行。 即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來(lái)進(jìn)行分割。 因此商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。 可是如果項(xiàng)目將來(lái)的主要商業(yè)定位是以餐飲、零售業(yè)為主， 則幾乎可以肯定目前存在的