【正文】 ”開征 土地增值稅《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、禁止價(jià)格欺詐的通知 》“ 關(guān)于抑制房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭 ” 的四點(diǎn)要求“ 新八條 ”個(gè)人購房不足 2年即轉(zhuǎn)手交易，交全額 營(yíng)業(yè)稅 開始實(shí)施七部委《 關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見 》規(guī)定 普通住房標(biāo)準(zhǔn)05年年中 05年年底六大舉措 調(diào)控市場(chǎng)，嚴(yán)懲哄抬房?jī)r(jià)擬定 4月 1日起 征收 3%契稅政府 金融 6部門 合力，8招調(diào)控深圳房?jī)r(jià)國(guó)六條 出臺(tái)深圳國(guó)土房產(chǎn)局公布享受優(yōu)惠政策的 普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn) 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見 》06年年初 06年年中 06年年底售樓須有 信息公示系統(tǒng) ，起房賣多少現(xiàn)場(chǎng)可查啟用 新版售房合同深圳住房建設(shè)規(guī)劃2023202307年年初國(guó)稅總局通知從 2月份起對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 土地增值稅進(jìn)行清算資料來源：世聯(lián)研究調(diào)控背景：當(dāng)前政策調(diào)控是 0506年的延續(xù)：0506年：第一輪宏觀調(diào)控，主要采用行政手段主要手段：土地政策、行政管理以及對(duì)供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行硬性限制行政管理 土地政策 金融政策 稅收政策 經(jīng)適廉租影響供給短期 　 停批別墅用地 營(yíng)業(yè)稅征收；個(gè)人所得稅　 　長(zhǎng)期 　 　 上調(diào)貸款利率；上調(diào)存款準(zhǔn) 備金率 　 　短期 打擊捂盤 　 　 　 　長(zhǎng)期 90/70政策 清理囤積土地 　 土地增值稅 增加廉租房影響需求短期 　 　 提高首付成數(shù)至三成 營(yíng)業(yè)稅征收；個(gè)人所得稅 　長(zhǎng)期 　 　 上調(diào)貸款利率； 　短期 　 　 轉(zhuǎn)按、加按 　 　長(zhǎng)期 　 　 　 　 　0206年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格變化圖 深圳 0307年住宅和別墅價(jià)格增長(zhǎng)圖調(diào)控背景： 0506年調(diào)控效果不明顯，政策影響被迅速消化，價(jià)格快速進(jìn)入新一輪快速上漲中，直接引發(fā)近期本輪宏觀調(diào)控政策區(qū)域 時(shí)間 相關(guān)政策 關(guān)鍵詞二級(jí)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)十大整治措施，整治房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布虛假信息、炒賣房號(hào)、捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作哄抬房?jī)r(jià) 《新十條》出臺(tái) 深圳《廣告專項(xiàng)整治工作方案 》 整頓廣告宣傳，客戶積累受限 深圳《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購買商品房的通知》 限制外資炒房，外籍客戶受限 現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管賣樓，新開盤項(xiàng)目報(bào)預(yù)售許可證同時(shí)，需同步提交開盤方案、價(jià)格表 信息透明化，營(yíng)銷工作前置，客戶摸查受限二、三級(jí)市場(chǎng) 深圳《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通知》三部聯(lián)合發(fā)布，范圍更廣禁辦卡、十日開盤令、價(jià)格提前登記公示、預(yù)售合同管理、二手房明碼標(biāo)價(jià)三級(jí)市場(chǎng) 2023版《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》和《深圳市二手房買賣合同》正式啟用 統(tǒng)一合同文本、杜絕陰陽合同及期房銷售二級(jí)市場(chǎng)取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前禁止內(nèi)部認(rèn)購、內(nèi)部認(rèn)籌、內(nèi)部登記、辦理 “ 卡 ” 等行為；禁止發(fā)布項(xiàng)目銷售廣告；禁止收取任何預(yù)定性質(zhì)款項(xiàng)；取得預(yù)售許可證需備案開盤方案和價(jià)格表；取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》后十日開盤令，不得囤積房源、捂盤惜售；預(yù)售房明碼標(biāo)價(jià)、價(jià)格網(wǎng)上公示；預(yù)售合同管理、網(wǎng)上下載打印、限制更名；統(tǒng)一合同文本房源公開、價(jià)格公示、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管三級(jí)市場(chǎng) 8月 1日采用統(tǒng)一居間合同，網(wǎng)上打?。粐?yán)禁 “ 炒賣樓花 ” 行為；二手商品房明碼標(biāo)價(jià) 禁止使用陰陽合同本輪宏觀調(diào)控：繼續(xù)加大行政管理監(jiān)管力度，落實(shí)第一輪調(diào)控內(nèi)容，大力規(guī)范市場(chǎng)行為行政政策2023年加息 4次，一年期存款利率達(dá) ％，但仍低于 8月份增長(zhǎng) ％2023年 6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，存款準(zhǔn)備金率本輪宏觀調(diào)控：明顯加大金融政策調(diào)控力度，多次加息，同時(shí)影響消費(fèi)能力與企業(yè)融資成本金融政策要點(diǎn) 1：購買第二套住房首付的提高，主要影響的是首次置業(yè)者和普通家庭改善型置業(yè)者，對(duì)于富裕家庭的改善型購房沒有什么影響。要點(diǎn) 3：對(duì)旺盛的市場(chǎng)需求將起到降溫的作用，短期內(nèi)成交量將出現(xiàn)明顯的下降，但對(duì)于強(qiáng)勁的剛性的市場(chǎng)購買力不足以產(chǎn)生根本性的影響，也難以抑制房?jī)r(jià)的繼續(xù)上升。要點(diǎn) 5：將對(duì)購買第二套住房貸款的首付比例調(diào)整到 40%以上，以此類推，購買第三、第四、第五套等以上住房的貸款首付比重有可能更高。? 中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，根據(jù)通知，對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 。金融政策。針對(duì)通知中有關(guān)規(guī)定和政策導(dǎo)向的不同理解，為保持政策的嚴(yán)肅性、有效性和可操作性，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)在反復(fù)研究并充分聽取部分商業(yè)銀行意見的基礎(chǔ)上，于近日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，就嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理的有關(guān)問題作出明確規(guī)定?？紤]到 “ 家庭 ” 的成員構(gòu)成有很大區(qū)別，補(bǔ)充通知特別明確，作為認(rèn)定借款人住房貸款次數(shù)標(biāo)準(zhǔn)的 “ 家庭 ” 成員范圍僅指借款人及其配偶和未成年子女。同時(shí)，又與通知精神相一致，保持了政策的連續(xù)性。細(xì)化前期頒發(fā)的金融政策。本輪宏觀調(diào)控：政府規(guī)范第二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，打壓投資性購房，鼓勵(lì)自用性購房金融政策? 各大銀行取消加按業(yè)務(wù)? 貸款審批手續(xù)更加嚴(yán)格、控制多套購房貸款成數(shù)，對(duì)購買三套以上客戶銀行可能不予辦理按揭? 二手放貸基本停止金融機(jī)構(gòu)緊縮銀根，收緊房貸，貸款門檻提高銀監(jiān)會(huì) 7月 20日召開的年中工作會(huì)議明確表示， “ 要將金融機(jī)構(gòu)的新增貸款速度控制在全年 15%以內(nèi)，并將 15%視作監(jiān)管部門為銀行劃定的警戒線，但部分銀行在上半年的增速已達(dá)到16%，因此緊縮貸款是下半年的主題。本輪宏觀調(diào)控：本次金融調(diào)控最為不同的一點(diǎn)在于銀根全面緊縮，收緊房貸金融政策第 1次下跌：金融政策間接影響需求端 —— 客戶轉(zhuǎn)為觀望看跌心態(tài)， 3月起價(jià)格 /成交量雙向下跌， 8月起政策消化緩慢回升整頓搶購暴跌相持緩解與波動(dòng)暴跌： 34月起成交量大幅下滑，價(jià)格開始松動(dòng)，優(yōu)惠措施客戶反應(yīng)：新的投資者瞬間退出市場(chǎng)；自住者期望價(jià)跌，持幣觀望緩解與波動(dòng)： 8月以后，成交量低位小幅震蕩，公開降價(jià)已成為各開發(fā)商最直接的促銷手段，隨后交易量開始緩解客戶反應(yīng)：自住客受價(jià)格吸引，開始返回市場(chǎng)，支撐成交量穩(wěn)定放大惡化與相持續(xù)： 7月份成交量繼續(xù)下跌直至最低谷，優(yōu)惠 /降價(jià)措施普遍增大力度客戶反應(yīng)：自住客戶不明市場(chǎng)走向，繼續(xù)持幣觀望之前：價(jià)格持續(xù)走高，投資客蜂擁入市，樓市持續(xù)火爆，排隊(duì)購房隨處可見案例借鑒：上海 05年的宏觀調(diào)控價(jià)量齊跌第 2次下跌：政策后續(xù)影響供應(yīng)端 —— 客戶觀望導(dǎo)致供應(yīng)消化少于往年，市場(chǎng)上供過于求，價(jià)格再度探底8月后政策不再頻出，但供過于求現(xiàn)象激化，造成價(jià)格再次下降 價(jià)格探底 —— 開發(fā)商在銷售壓力下的主動(dòng)行為累積供應(yīng)量巨大，年內(nèi)銷售目標(biāo)完成壓力大，急于脫手，諸多區(qū)域標(biāo)桿開發(fā)商率先甩貨走量之前：價(jià)格 /成交面積已經(jīng)呈現(xiàn)緩慢回暖跡象銷售面積探底 —— 與價(jià)格反向變動(dòng)受價(jià)格下跌影響，銷售面積首先表現(xiàn)為 112月間快速上升（低價(jià)拉動(dòng)下的消化），本輪供應(yīng)消化完畢后，銷售面積自然探底暴跌價(jià)量齊跌上海 05年調(diào)控歷時(shí)近兩年至 07年，直至金融政策全線松動(dòng)，才觸動(dòng)新一輪價(jià)量回升金融政策松動(dòng) —— 房市 06年 6月再創(chuàng)歷史最高價(jià)06年 3月開始出現(xiàn)價(jià)量齊升，房市逐漸回暖，06年上半年開始松動(dòng)：為爭(zhēng)取企業(yè)盈利，滬上部分銀行或單獨(dú)推出優(yōu)惠政策 “擊穿利率底限 ”，或通過中介與他行聯(lián)合 “突破額度上限 ”至 07年金融政策出現(xiàn)全線松動(dòng)成交量攀升典型案例 —— 上海銀行十年期貸款利率僅 % 2023上海銀個(gè)人房產(chǎn)三大理財(cái)計(jì)劃：以個(gè)人房產(chǎn)作為抵押，不僅可以獲得房產(chǎn)現(xiàn)評(píng)價(jià)值 7成的貸款，而且，在長(zhǎng)達(dá) 10年的授信期內(nèi)，貸款客戶可以僅按一年期的貸款利率交付利息（ %）房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷第一輪下跌，宏觀調(diào)控將帶來較長(zhǎng)一段時(shí)間的橫盤調(diào)整期第一輪宏觀調(diào)控 第二輪宏觀調(diào)控短期現(xiàn)象短期內(nèi)客戶持幣觀望，上門量和成交量均呈下降趨勢(shì)短期內(nèi)客戶持幣觀望，上門量和成交量均呈下降趨勢(shì)基本政策土地政策、行政政策、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；加息行政管理政策的繼續(xù)落實(shí)；加息、銀行緊縮銀根調(diào)控實(shí)質(zhì) 調(diào)控市場(chǎng)心理 調(diào)控購買能力后市影響觀望期持續(xù) 3－ 4個(gè)月后快速結(jié)束；引發(fā)價(jià)格新一輪走高市場(chǎng)可能進(jìn)入較長(zhǎng)時(shí)間的橫盤調(diào)整政策小結(jié)政策因素變化房地產(chǎn)市場(chǎng)變化未來走勢(shì)研判新政以來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)北京 —— 樓市陷入量跌價(jià)跌數(shù)據(jù)顯示，今年 1月至 10月，房屋銷售價(jià)格上漲 %，銷售面積同比降幅 26%。但此后京城樓市預(yù)售均價(jià)開始走低，整體開盤均價(jià)降至 12233元／平方米，環(huán)比下降 %。廣州 ——1/3 樓盤開始降價(jià)10月底，廣州有的開發(fā)商公開降價(jià)最高折扣達(dá) 40萬元，買家仍按兵不動(dòng)；天河某樓盤前 5名買家送一成首付，再送 10年利息增值額，優(yōu)惠總額達(dá)到 32萬元 /套；從 11月 1日開始，舉行 “ 現(xiàn)樓購房節(jié) ” ，最高讓利 13萬元 /套；日前開盤的金沙洲某樓盤，從預(yù)期的 ／平米調(diào)低到 7500元／平米，降幅在 30%以上；深圳 —— 住宅均價(jià)環(huán)比下跌嚴(yán)重。其中，深圳六區(qū)中有四個(gè)區(qū)出現(xiàn)了均價(jià)環(huán)比下跌的情況，最大降幅達(dá) %。成交量卻不那么穩(wěn)定， 10月是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，價(jià)格環(huán)比升了 19%，成交量卻驟降了 31%。其中最大的影響因素當(dāng)數(shù)從緊的金融政策。2 成交量：廣州一手住宅成交面積總體呈下降態(tài)勢(shì)， 07年 110月成交面積同比 2023年下降 %。 11月與去年同期相比更是下降了 %。原因探究：成熟型市場(chǎng)，居住需求早已被充分釋放后相對(duì)穩(wěn)定價(jià)格上漲過快，超出大部分消費(fèi)者承受力 .且客戶趨于理性和保守本地大開發(fā)商為主導(dǎo)市場(chǎng)，多為資金運(yùn)作型公司，對(duì)資金流的敏感性高．新政前價(jià)格 新政后價(jià)格萬科金色康苑 預(yù)計(jì)價(jià)格 2萬元 2 / m2時(shí)代花生 二期預(yù)期價(jià)格 萬 2 2合一國(guó)際 開發(fā)商通過送家電、送車庫、送物管費(fèi)和額外折扣等措施進(jìn)行隱性降價(jià) 樓盤名稱 開盤時(shí)間 推售套數(shù) 成交套數(shù)銷售率萬科第五園 3期 558 173 31%龍園意境華府 127 18 14%佳兆業(yè) .可園 7期 1102 87 %天集雅苑 313 47 15%深圳：最先觀望，市場(chǎng)經(jīng)歷短暫僵持后成交量迅速萎縮，價(jià)格明顯下降。新政后投資客比例下降到 30％以下?；葜菔袌?chǎng)：受深圳波及效應(yīng)嚴(yán)重， 泡沫大的惠城區(qū)市場(chǎng)快速反應(yīng) “量?jī)r(jià)齊跌 ”新政表現(xiàn)：成交量銳減，惠城由政策前平均每月 2023套，銳減到 11月的699套，面積縮減 26％，銷售面積 9月份達(dá)到 ， 11月下降到 ，下降了 26%新政后開盤的樓盤價(jià)格明顯下降，開盤銷售率驟減，樓盤 “幾天賣光 ” 的傳奇終結(jié)投資客戶被擠壓，迅速退場(chǎng)。l前 9個(gè)月惠城區(qū)共有 18810套商品房完成銷售 ,l平均每個(gè)月 2023套左右；l10月份惠城區(qū)共有 884套商品房完成銷售；l11月份惠城區(qū)共有 669套商品房完成銷售 。 05年惠城均價(jià) 2300元 /平米，投資客進(jìn)入后 06年3000元 /平米， 07年上半年達(dá)到 5000元 /平米惠陽大亞灣緊鄰龍崗工業(yè)區(qū)，價(jià)格優(yōu)勢(shì)與自住需求，自住盤市場(chǎng)表現(xiàn)好?？蛻袈殬I(yè)以廠區(qū)技術(shù)職員為主。新政表現(xiàn)： 8月份由于深圳出臺(tái)的停止二手房抵押貸款和深圳一些銀行紛紛提高首付等政策，使得東莞投資客大減，成交量出現(xiàn)萎縮。東莞市場(chǎng)：東莞城區(qū)受新政影響短期波動(dòng)，而各鎮(zhèn)區(qū)由于多為自住型市場(chǎng)，新政影響較弱 12月城區(qū)成交比重在房貸新政后仍然比較低，僅占到三成左右，鎮(zhèn)區(qū)比例開始上升。第一國(guó)際開盤：投資產(chǎn)品，賣點(diǎn)， 1房 62平不符合東莞居住需求，客戶普遍認(rèn)為價(jià)格偏高，對(duì) 1房產(chǎn)品，銷售速度很慢，出現(xiàn)過一周零成交。樓盤名稱 區(qū)域 開盤時(shí)間 產(chǎn)品 開盤銷售率 均價(jià)第一國(guó)際 南城 071028 公寓、 1房 3房 % 8500元 /平米宜景康源 南城 070929 1房 2房頂復(fù) 30% 8500元 /平米卡布斯國(guó)際廣場(chǎng) 東城區(qū) 0815 公寓、 1房 % 8800元 /平米時(shí)尚島藍(lán)鉆 南城 0815 公寓、 1～ 2房 73% 8300元 /平米東莞市場(chǎng)：但受一線城市大幅降價(jià) ,進(jìn)入 11月份客戶持幣觀望情緒加重區(qū)域 項(xiàng)目 開盤時(shí)間 推售套數(shù)均價(jià)（折后價(jià)） 銷售率 銷售套數(shù) 推售戶型厚街 新世紀(jì) .頤和居 312 5200 22% 69 單身公寓、 2房、 3房小復(fù)式 96㎡四房 虎門 濱江花園 309 7500 13% 40 3房、 4房塘廈 森林 1號(hào) 54 23000 13% 7 3房（疊加別墅、疊拼別墅）塘廈 麗駿豪庭 100 4400 30% 30 公寓、拼合 2房中堂 東港城 172 4800 30% 52 1房、 2房、 3房、 4房原因探究：發(fā)展型市場(chǎng)，居住需求正在被逐漸挖掘出來 ,城市較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力帶來較大的購買力在深圳的投資力和本地強(qiáng)大的購買力的雙重作用下，市場(chǎng)快速發(fā)展．本地人在深圳客戶的影響下逐漸形成投資意識(shí)，但仍較保守和謹(jǐn)慎．各鎮(zhèn)房地產(chǎn)都有較好的發(fā)展，區(qū)域性較強(qiáng)．城區(qū)的中心化效應(yīng)近二年才逐漸形成，改善居住需求剛性較強(qiáng)．市場(chǎng)類型城市 新政影