【正文】 成為鄭州樓市消費的一股不可忽視的力量 。 具體表現(xiàn)為以下兩點： ?面積向標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展 ， 并逐步與主流群體的消費面積相適應(yīng)； ?關(guān)注銷售總價 ， 使得銷售總價向主流群體靠攏 。 鄭州樓市，戶型面積合理化 /多元化 中小戶型在市場上的走俏，有效的拓展了市場空間。 無論地處中原區(qū) 、 管城區(qū)還是金水區(qū) ， 小房型一經(jīng)推出即反響強烈 。 而對 110平方米左右的小三房的需求 ， 也呈現(xiàn)一定比例 。 鄭州樓市，產(chǎn)品供給向多元化和精品化方向發(fā)展 在開發(fā)理念和項目規(guī)劃等方面為地產(chǎn)開發(fā)公司提出了諸多挑戰(zhàn)，同時也是巨大的市場機遇。 ?商品住房除在戶型 、 面積 、 質(zhì)量 、 功能等內(nèi)在品質(zhì)上越來越走向市場細分的多元化發(fā)展外 ， 品牌 、 環(huán)境 、 企業(yè)形象等日益成為重要的品質(zhì)指標(biāo) 。 ?規(guī)?；?、 科技化小區(qū)所帶來的完善配套設(shè)施 、 交錯互補的建筑物 、 點面結(jié)合的景觀架構(gòu) 、 多樣的戶型設(shè)計等等 ， 他們?yōu)橘彿空邘淼奈飿I(yè)附加值 ， 是非小型物業(yè)所無法比擬的 。 北區(qū)和東區(qū)地產(chǎn)迅速發(fā)展，不僅帶動了鄭州房地產(chǎn)行業(yè)的升級，而且還在價格、品質(zhì)、觀念等方面帶來巨大的契機。 ?北環(huán)以北則自行發(fā)展成為大型的人文生態(tài)居住區(qū)域 。 房改進一步深化，住房補貼的到位，二級市場的繁榮，梯度消費的形成，鄭州投資環(huán)境的改善，外地客戶良好的心理預(yù)期，城市化進程加快，住房消費的自然增長等因素，預(yù)計以后相當(dāng)長一段時期房地產(chǎn)市場都將保持旺盛的需求。 ?鄭州經(jīng)濟連續(xù)幾年的穩(wěn)步增長 ， 居民收入穩(wěn)步增加 ， 對改變居住環(huán)境和質(zhì)量的渴望會越來越強烈 。突破 創(chuàng)新 北辰公寓營銷戰(zhàn)略暨推廣規(guī)劃 目錄： 第一章 :市場概況，找出項目面臨的市場空白點 第二章 :北辰研究，尋求品牌推廣的不足之處 第三章 :北辰高層，剖析核心價值競爭離所在 第五章 :核心策略，企劃思路及市場定位 第四章 :消費研究，透視消費者核心欲望 第六章 :營銷規(guī)劃，確定營銷大局所在 第一章 :市場透析，找出市場的空白點 第一節(jié) :鄭州樓市掃描 第二節(jié) :2023年鄭州地產(chǎn)狀況 第三節(jié) :北辰商務(wù)主要競爭對手剖析 第一節(jié) :鄭州樓市掃描 供需兩旺 /快速發(fā)展 ?鄭州人口匯聚 ， 城市化進程加快 ， 人們對住房需求也將大大增加 ， 而鄭州樓盤的供應(yīng)量近期內(nèi)急速遞增 。 ?房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)入門檻的提高 ， 房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展 ， 社區(qū)產(chǎn)品品質(zhì)的提升以及土地 、 原材料成本的劇增 ， 都將拉動 2023年樓市價格的上揚 。 鄭州樓市，東區(qū)火熱 /北區(qū)迅猛 ?2023年東區(qū)的快速建設(shè)與規(guī)劃 ， 以及眾多項目的開發(fā)銷售 ， 對鄭州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展布局影響深遠 ， 特別是浙江綠城 、 上海綠地 、 天津順馳等知名地產(chǎn)品牌的進入 ， 對鄭州地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的沖擊 ， 東部的開發(fā)與投資日益看好 ， 107國道沿線已迅速成為大家關(guān)注的熱點 。 思達 、 四月天 、 普羅旺世等大型樓盤迅速崛起 ， 再加上諸多中小項目 ， 整個北區(qū)的居住環(huán)境和氛圍迅速形成 。 ?隨著購房者品位的日益提升 ， 買房不止是為了居住 ， 而更多的關(guān)注了其所具有的其他附加值 ， 如周邊配套 、 小區(qū)內(nèi)部設(shè)施 、 綠化 、 景觀等 。 鄭州樓市，規(guī)?；^(qū)將受青睞 在開發(fā)理念和項目規(guī)劃等方面為地產(chǎn)開發(fā)公司提出了諸多挑戰(zhàn)，同時也是巨大的市場機遇。 ?高品質(zhì)而不是高價位的精品住房越來越贏得消費者的認同和青睞 ，而競爭的加劇也使開發(fā)企業(yè)更為注重產(chǎn)品的內(nèi)在質(zhì)量和外在形象 。 ?在前幾年商品房市場不太完善的情況下 ， 能買得起房的都是有一定經(jīng)濟實力的所謂 “ 精英人士 ” ， 追求的就是大而寬敞 ， 但是隨著市場迅猛發(fā)展 ， 需求呈現(xiàn)這樣的狀況： 合理化 ：目前鄭州市民對于三房的需求比例呈增長趨勢 ， 據(jù)不完全統(tǒng)計， 他們占購房總?cè)藬?shù)的近 44%， 大有趕超二房的需求 （ 51%） 之勢 。 多元化 ：另有一個不容忽視的趨勢 ， 即 30— 100平方米的中小房型銷售勢頭看好 。 由于現(xiàn)在購房群體中年輕人占相當(dāng)一部分比例 ， 他們大多采用按揭的方式作第一次購房 ， 待有錢時再換大房 。 鄭州樓市，產(chǎn)品由關(guān)注高端向主流人群過渡 由關(guān)注高端人群開始向主流人群供應(yīng)過渡 ， 使得有效需求變成有效供應(yīng) 。 在產(chǎn)品規(guī)劃和戶型規(guī)劃等方面，開發(fā)商必須針對消費者喜好針對性的研究，開發(fā)出適合消費者的產(chǎn)品。 ?根據(jù)鄭州市房管局提供的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示 ， 截止 2023年 6月 ， 本地人群購房占 60% ， 外地人群購房占 40%， 本地人平均購房價格低于外地人購房價格的 3%。 行業(yè)發(fā)展利好 市場需求空間巨大 但是也面臨著需求多樣性、市場復(fù)雜化的挑戰(zhàn) 對于北辰商務(wù)來說 面臨良好的市場機遇和市場空間 但是激烈的市場競爭對于營銷和銷售提出巨大的挑戰(zhàn) 總結(jié) VS啟迪 第二節(jié) :2023年鄭州地產(chǎn)狀況 依據(jù)數(shù)據(jù)，針對市場態(tài)勢分析 ?05年 19月鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ，同比增長 ％ ，但比二季度回落了 ， 完成土地開發(fā)面積 ，增長了 。 ?19月，新開工面積 ，比去年同期下降 ％ ，其中 :住宅新開工面積 ，同比下降 ％。其中 :住宅空置面積為 ，下降 ％。鄭州市累計銷售各類房屋 ，比去年同期增長 ％，其中住宅銷售 ，同比增長 ％，多出竣工面積 ，增長 ％。 ?鋼材、水泥等建筑材料價格大幅度上漲，導(dǎo)致開發(fā)建筑成本的提高。 ?近年來政府為了讓鄭東新區(qū)盡快出形象、成規(guī)模，限制老城區(qū)開發(fā)，造成老城區(qū) 住房供給在一定程度上減少，加劇了老城區(qū)住房供應(yīng)緊張和價格上漲。 依據(jù)價格走勢，看市場走向 ?銷售指數(shù)： 1317 價格指數(shù)： 1565 ?住 宅： 1358 商 業(yè)： 1690 ?鄭州市銷售商品房 4603套 ,較上月增長 %,?？備N售面積 ㎡ , 較上月增長 %,。 已售套數(shù) 套數(shù) 面積 （平方米） 已售均價 （元 /平方米） 全市 22370 金水區(qū) 10954 2555 二七區(qū) 3360 2237 管城區(qū) 2445 2510 中原區(qū) 2650 2034 惠濟區(qū) 1679 2241 鄭東新區(qū) 1282 3276 鄭州 111月份區(qū)域商品住宅銷售分析 ?受城市北移東擴的政策影響，區(qū)域市場表現(xiàn)各有不同。 2023年雖然受國家政策影響 但是鄭州地產(chǎn)市場依然呈現(xiàn)強勁的發(fā)展勁頭 價格、開發(fā)面積等一路攀升 如何利用最近兩年鄭州地產(chǎn)市場的發(fā)展利好 短期內(nèi)實效北辰商務(wù)的清盤 是機遇更是挑戰(zhàn) 總結(jié) VS啟迪 第三節(jié) :北辰商務(wù)主要競爭對手剖析 北區(qū)版塊市場分析 ?北區(qū)版塊的崛起，始于政府東進戰(zhàn)略和各大地產(chǎn)開發(fā)商的促進，逐步形成共識。 ?隨著北環(huán)路附近各種生活設(shè)施的完善，北區(qū)板塊逐漸進入迅速發(fā)展的快車到，涌現(xiàn)出一大批大型中檔樓盤。這些樓盤在產(chǎn)品規(guī)劃、園林景觀、社區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)等方面都直接提升了區(qū)域人居品質(zhì)。北區(qū)板塊重要的地理位臵，決定其巨大的市場前景。 ?北區(qū)版塊正以其優(yōu)異的市場表現(xiàn)，吸引著鄭州購房者的關(guān)注。如鑫苑 名家、大河春天、中凱海 上香頌、裕華、都市 領(lǐng)地等。 東區(qū)板塊 中高檔樓盤為主，具 有高檔的生活環(huán)境和生 活質(zhì)量但屬于預(yù)期 消費：第一大街、中義