【正文】 現(xiàn)為新舊混雜，各式各樣。因此，對于雙拼別墅而言，我們認(rèn)為其空間特性理應(yīng)涵蓋獨(dú)棟別墅的絕大部分特征。另外在功能方面，只能做到三面采光，因此，舒適度有所下降。顯然，它仍然屬于 HOUSE范疇。 雙拼別墅 【 定義 】 聯(lián)排別墅與獨(dú)棟別墅之間的中間產(chǎn)品，是由兩個(gè)單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。 這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。因此， 最大限度地進(jìn)行從 House到 Villa的還原，最大限度使這些 House具備Villa最明顯的基本特征，也將成為我們進(jìn)行空間研究的基本課題。之所以要說一下這個(gè)問題的原因是，我們想知道，為什么中國的消費(fèi)者能夠認(rèn)同本身屬于 House的聯(lián)排、疊拼等等為別墅呢？經(jīng)過分析來看，不僅僅是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商宣傳做秀造概念，而是本來應(yīng)該是House的這幾類產(chǎn)品形態(tài)在一定程度上可以部分達(dá)到 Villa的功能。在歐美，這兩個(gè)單詞實(shí)際上對應(yīng)著兩種建筑形態(tài)，一個(gè)是別墅（ Villa），一個(gè)房子（ House）。 二、目前市場上的別墅分類 11 四類別墅空間形態(tài)分析 我們這里說的不同類型的別墅空間解構(gòu)實(shí)際上還是結(jié)合項(xiàng)目目前容積率條件下存在了不同的四種別墅形態(tài)來進(jìn)行分析，主要從大的空間設(shè)置上來考慮。另外由于按照功能分類還有 獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼、空中別墅 等多種類型。到目前為止，西安市場上，各種風(fēng)格的別墅都有。雖然，建筑風(fēng)格的劃分從建筑理論上來說是十分復(fù)雜的，但是我們可以采用市場標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行分類。 從中國的房地產(chǎn)市場上，別墅的外觀形狀也早已打破地域和國家界限，世界各國的別墅建筑風(fēng)格在中國的別墅市場上幾乎都有所體現(xiàn)。 柯布西耶設(shè)計(jì)的薩伏伊別墅等。此外，歷代著名的別墅有唐代藍(lán)田王維的輞川別業(yè)、明代蘇州的拙政園、清代杭州的金鳛別業(yè)和北京的勺園。而這個(gè)時(shí)候，正是中國的西晉王朝。其意思就是在家宅以外另建的供游憩用的獨(dú)戶住宅。 ?整套住房精裝或者是個(gè)性化定制是大多數(shù)被訪者希望的交房標(biāo)準(zhǔn)； ?社區(qū)內(nèi)部的生活配套設(shè)施、房屋的質(zhì)量、房屋的建筑風(fēng)格和社區(qū)安全性是影響被訪者作出購房決定的主要因素； 9 一、別墅發(fā)展史概述 賴特 流水別墅 冬日場景（流水別墅是賴特為卡夫曼家族設(shè)計(jì)的別墅 .在瀑布之上 ,賴特實(shí)現(xiàn)了“ 方山之宅 ” (house on the mesa)的夢想 ,整個(gè)構(gòu)思是大膽的，成為無與倫比的世界最著名的現(xiàn)代建筑。 ?消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告顯示，被訪者購買郊區(qū)物業(yè)的主要用途是不定期度假、親朋聚會或者是老人常住 /養(yǎng)老。 ?消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告中被訪者年齡主要集中在 36－ 45歲之間的中年人，這類有錢、有閑、多數(shù)有車的消費(fèi)者都已有置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，他們會考慮購買郊區(qū)物業(yè)作為第二居所，用來休閑、度假和養(yǎng)老使用； ?消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告顯示， %的受訪者最可能購買項(xiàng)目的獨(dú)幢別墅； ?消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告顯示，被訪者投資休閑度假物業(yè)的平均資金為 1269841元 ； ?同時(shí)顯示，被訪者平均每年用于休閑度假的費(fèi)用從 5000元 /年到 20萬元/年不等，主要集中在 5萬元 /年和 2萬元 /年；每年用于休閑度假的平均費(fèi)用為 46317元； 8 四、消費(fèi)者市場 《 消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告 》《 高端客戶深度訪談報(bào)告 》 對于第二居所這樣的物業(yè)形態(tài)消費(fèi)還處于萌芽狀態(tài)，消費(fèi)者市場還沒有形成自覺地判斷標(biāo)準(zhǔn)。 秦嶺北麓板塊競爭層面還停留在營銷層面，真正的產(chǎn)品競爭并未開始，因此，項(xiàng)目需要站在外來者的身份以及超脫的理念帶領(lǐng)板塊市場進(jìn)入產(chǎn)品競爭時(shí)代。 6 區(qū)域市場 （詳見 《 預(yù)判報(bào)告 》 ） 秦嶺北麓板塊是城市未來最具發(fā)展?jié)摿?、最重要的板塊。 ? 由于市場上沒有已建成的較成功的具有第二居所性質(zhì)的休閑消費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目，所以造成消費(fèi)者對第二居所的休閑度假物業(yè)功能理解比較簡單； ? 從深訪報(bào)告和消費(fèi)者問卷中可以看到，高端客戶由于見多識廣，對第二居所的休閑度假物業(yè)功能了解還是比較全面，但并不是很透徹，中高端客戶基本還處于簡單了解層面； ? 從消費(fèi)者問卷項(xiàng)目測試中可以看到，預(yù)購買本項(xiàng)目別墅物業(yè)的客戶，傾向在第二居所居住休閑時(shí)間仍然較短，這跟客戶對其性質(zhì)和功能了解不全面有著直接的關(guān)系。 ? 由于西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速慢于其它省市，造成西安房地產(chǎn)市場別墅物業(yè)發(fā)展比較凌亂，別墅功能未得到有效釋放，第一居住功能消費(fèi)仍占據(jù)別墅物業(yè)消費(fèi)第一目的； ? 早期第二居所性質(zhì)別墅物業(yè)（主要指秦嶺北麓區(qū)域），由于歷史和交通的原因，造成區(qū)域市場形象建立嚴(yán)重受損，促使第二居所別墅物業(yè)發(fā)展緩慢； ? 從深訪報(bào)告和消費(fèi)者問卷中可以發(fā)現(xiàn)，中高端客戶對第二居所奢侈性休閑消費(fèi)還是比較認(rèn)同，但由于市場上沒有已建成的成功區(qū)域和項(xiàng)目，造成這種消費(fèi)無法形成趨勢。這也是我們前期對宏觀市場研究的一個(gè)重要觀點(diǎn)。 西安歷經(jīng)近兩年的快速發(fā)展之后，吸引了和記黃埔、中海地產(chǎn)、廣州富力以及上海綠地集團(tuán)的進(jìn)入，將推動(dòng)西安房地產(chǎn)包括總量、品質(zhì)、價(jià)格、營銷等多個(gè)層面走上一個(gè)新的臺階。1 第一章 市場情況梳理 一、宏觀市場背景 二、細(xì)分市場 三、區(qū)域市場 四、消費(fèi)者市場 2 西安秦嶺項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告 3 一、宏觀市場背景 （詳見 《 預(yù)判報(bào)告 》 ） 經(jīng)過我們前期對西安房地產(chǎn)市從宏觀層面到中觀層面以及個(gè)盤情況的調(diào)查研究，已經(jīng)清晰的構(gòu)架出西安市房地發(fā)展的脈絡(luò)。在此，通過回顧、梳理、總結(jié)，對項(xiàng)目所面臨的市場環(huán)境給出一個(gè)發(fā)展線路圖。而這樣外來大鱷進(jìn)入后的房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展的情況在中國多個(gè)二三線城市得到過驗(yàn)證。 西安即將迎來或者說已經(jīng)迎來房地產(chǎn)發(fā)展中期歷程的一個(gè)拐點(diǎn) 即便在宏觀調(diào)控政策越來越來嚴(yán)厲的今天，西安房地產(chǎn)市場也將呈現(xiàn)房價(jià)單邊上升的格局 4 二、細(xì)分市場 （詳見 《 預(yù)判報(bào)告 》 《 需求報(bào)告 》 ） 別墅功能仍然以第一居所為主流，對于第二居所性質(zhì)的奢侈性消費(fèi)的市場意識偏淡，依然處于原生及小規(guī)模狀態(tài)。 5 二、細(xì)分市場 （詳見 《 預(yù)判報(bào)告 》 《 需求報(bào)告 》 ） 項(xiàng)目作為先行者的重要成員，對于第二居所所能夠帶來的生活方式、消費(fèi)行為的改變，需要在產(chǎn)品、營銷、管理等層面對目標(biāo)消費(fèi)人群進(jìn)行充分的提示和引導(dǎo)。 ? 同時(shí)在問卷報(bào)告和深訪中可以發(fā)現(xiàn)，中高端客戶在第二居所物業(yè)消費(fèi)上具備很強(qiáng)的引導(dǎo)可能性。 秦嶺北麓板塊存在土地存量過多，市場總量過小，產(chǎn)品品質(zhì)偏低等等諸多問題。 以上結(jié)論參見 《 預(yù)判報(bào)告 》 7 四、消費(fèi)者市場 《 消費(fèi)者調(diào)查報(bào)告 》《 高端客戶深度訪談報(bào)告 》 對于第二居所這樣的奢侈品，其主力消費(fèi)對象始終是高端人群。 對產(chǎn)品的要求呈現(xiàn)多元化趨勢，自我意識、圈層封閉、眼界開闊是主要特征。 ?從深訪問卷中可以看到，高端客戶愿意購買自己理想中的第二居所物業(yè)，其消費(fèi)判斷標(biāo)準(zhǔn)取決于自己的要求，而并不是來至于市場的評價(jià)體系； ?從深訪問卷中可以看到，被訪問者認(rèn)可的物業(yè)類型為獨(dú)棟 聯(lián)排 花園洋房，其中對獨(dú)棟的需求最大，占到五成。） 中國古代把別墅稱為別業(yè)、別館。西元300多年，在地中海國家意大利的一個(gè)山坡地帶出現(xiàn)了臺階式別墅。很有意思的是，當(dāng)時(shí)洛陽的巨富（照今天看來他也是一個(gè)房地產(chǎn)大鱷）石崇，也搞了一個(gè)金谷別墅。而西方近代、現(xiàn)代最具特色和最具影響力的別墅有賴特設(shè)計(jì)的流水別墅，勒 10 由于我們研究主要為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)服務(wù)，我們還是按照地域風(fēng)格在本節(jié)當(dāng)中，將別墅進(jìn)行一下簡單的分類。因此，在中國我們幾乎可以找到全世界各個(gè)國家別墅建筑的各種風(fēng)格類型。按照比較流行的別墅建筑風(fēng)格大致有： 中國