【正文】 （一室一廳、兩室兩廳、三室兩廳、復(fù)式樓；其中以三室兩廳為主，約占總戶數(shù)的 80%）鳳凰客運(yùn)總站商住樓（兩室兩廳、三室兩廳、四室兩廳；其中以三室兩廳為主）鳳凰人家 江景商住別墅沃福花園（兩室兩廳、三室兩廳；其中以三室兩廳為主，約占總戶數(shù)的 90%）隆興商貿(mào)城 住宅 40戶，店面 178間，鋪位 664個(gè)，鴻景銘苑（兩室兩廳、三室兩廳；其中以三室兩廳為主，約占總戶數(shù)的 90%）縣級(jí)城市客戶對(duì)價(jià)格非常敏感。鳳凰翡翠城位置10里沱江風(fēng)光帶項(xiàng)目周邊建筑目前地塊北靠青龍山，南臨沱江，西面是鳳凰人家，東面是村民住宅。?“ 最佳投資環(huán)境縣 ” 行列。?鳳凰已成為全國十大熱點(diǎn)旅游城市之一。2023年鳳凰旅游接待人數(shù)占湘西的 ％2023年鳳凰旅游收入占湘西的 ％鳳凰的旅游收入一直保持較高的水平， 09年突破 26億。 2023年接待游客 485萬 人次，216。 歷史文化： 沈從文故居 ,吊腳樓 ,南方長(zhǎng)城 ,跳巖 ,虹橋 ,舒家堂 ,南華山 ,北門城樓萬壽宮、萬名塔、 奪翠樓 。自然資源： 沱江在鳳凰縣境長(zhǎng) ，流域面積為 。坐上 烏篷船 ,聽著艄公的號(hào)子，看著兩岸已有百年歷史的土家吊腳樓，別有一番韻味。打造湘西旅游休閑地產(chǎn)示范區(qū)打造湘西旅游休閑地產(chǎn)示范區(qū) ———— 鳳凰縣翡翠城項(xiàng)目前期策劃鳳凰縣翡翠城項(xiàng)目前期策劃謹(jǐn)呈：鳳凰縣崇文房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2023年 7月 7日 目 錄一、項(xiàng)目背景二、項(xiàng)目發(fā)展方向研究三、項(xiàng)目主題定位四、項(xiàng)目產(chǎn)品完善建議五、項(xiàng)目形象定位一、項(xiàng)目背景鳳凰 —— 邊城傳說“中國最美的小城 ”縣城建設(shè)古樸典雅，北門、東門古城樓，沱江河畔的吊腳樓別具一格，還有那飛檐斗角的萬壽宮、大成殿、天王廟、遐昌閣、萬名塔，構(gòu)成了一幅美麗的畫卷。沱江 — 鳳凰母親河鳳凰的母親河： 依古城墻緩緩流淌，世世代代哺育著古城兒女。順?biāo)?，穿過虹橋一幅江南水鄉(xiāng)的畫卷便展現(xiàn)于眼前 。多年平均流量 方米 /秒，自然高差 533米。沱江之于鳳凰縣鳳凰的發(fā)展對(duì)湘西旅游發(fā)展有著舉足輕重的作用216。 同比增長(zhǎng)約 %。?2023年游客的總?cè)藬?shù)達(dá)到 485萬人次。?2023年進(jìn)入 “ 中國生態(tài)宜居城市 ” 。2023 鳳凰 湘西州 比例旅游總?cè)藬?shù) 485萬 1060萬 %旅游總收入 26億 %本項(xiàng)目位于鳳凰十里沱江風(fēng)光帶中樞，總建筑面積 6萬平方米。西 向 北 向南 向東 向項(xiàng)目地塊的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、通達(dá)性較好n 209國道穿越本項(xiàng)目地塊；n 規(guī)劃中的吉懷高速；n 鳳大高速；n 鳳凰火車站；鳳凰旅游產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展的 “抓手 ”高爾夫別墅體育中心別 墅 區(qū)作為鳳凰古城的價(jià)值提升機(jī)會(huì)，本項(xiàng)目應(yīng)該如何發(fā)展？本項(xiàng)目屬性界定 ：十里沱江風(fēng)光帶承上啟下的樞紐鳳凰古城東擴(kuò)的關(guān)鍵高地二、項(xiàng)目發(fā)展方向但發(fā)展方向不符合項(xiàng)目自身的價(jià)值屬性n 鳳凰不缺普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目n 普通房地產(chǎn)項(xiàng)目除了滿足居住需求以外，沒有給區(qū)域帶來更多的價(jià)值本項(xiàng)目方向之一：走親水大盤開發(fā)路線民俗園鳳凰人家鳳凰家苑汽車總站商住樓潛龍居鳳凰翡翠城鳳凰普通房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱 起價(jià) 均價(jià)鳳凰家苑 1680元 M2 18001900元 M2目前對(duì)外報(bào)價(jià) 2100元 M2鳳凰客運(yùn)總站商住樓 1650元 M2 1980元 M2沃?；▓@ 1680元 M2 1998元 M2隆興商貿(mào)城 / 住宅 2480元 M2，商業(yè)11000元 M225000元 M2。總的消費(fèi)人群有限居民消費(fèi)能力有限杭州 北京 上海樓盤均價(jià) 項(xiàng)目名稱 起價(jià) 均價(jià)鳳凰翡翠城 / 2300元 /M2價(jià)格的巨大差距，激發(fā)想象空間《 2023年 7月 中國 城市 房?jī)r(jià) 排行榜 》 國內(nèi)大城市和鳳凰的房?jī)r(jià)對(duì)比也不符合各方主體的期望 —— 站在城市發(fā)展的角度，政府希望能夠通過項(xiàng)目的開發(fā)提升區(qū)域乃至城市的價(jià)值n 高度決定影響力；n 項(xiàng)目的占位決定了思考的角度和平衡的利益層面；n 我們不但著眼于項(xiàng)目的順利開發(fā)，更要看到項(xiàng)目的成功開發(fā)之于沱江、鳳凰城市發(fā)展的積極意義 !項(xiàng)目的成功開發(fā)項(xiàng)目的成功開發(fā)項(xiàng)目于鳳凰的意義區(qū)域價(jià)值迅速提升鳳凰對(duì)湘西影響VISION期望一政府沱江對(duì)于古城的貢獻(xiàn)市民希望能夠更多的享受到鳳凰的休閑空間城市賦予項(xiàng)目的使命項(xiàng)目特征沱江十里風(fēng)光帶承上啟下的樞紐鳳凰古城東擴(kuò)的關(guān)鍵高地項(xiàng)目的期望鳳凰現(xiàn)狀216。為市民休閑增添新的去處216。古城可休閑的地方不多216。旅游季節(jié)性非常明顯旅游季節(jié)性非常明顯MISSION期望一市民鳳凰縣崇文房地產(chǎn)開發(fā)公司作為一個(gè)有社會(huì)責(zé)任感企業(yè)，希望通過項(xiàng)目的開發(fā)樹立更高的企業(yè)品牌形象本項(xiàng)目需要與企業(yè)有社會(huì)責(zé)任感的品牌形象保持一致期望一企業(yè)項(xiàng)目本身的價(jià)值屬性和政府、企業(yè)、市民三方的期望對(duì)本項(xiàng)目提出了更高的發(fā)展要求p 各方目標(biāo)聚焦 做一個(gè)對(duì)鳳凰乃至湘西有意義和深遠(yuǎn)影響的百年工程。站在沱江，乃至城市的角度，本項(xiàng)目真正的發(fā)展方向和戰(zhàn)略？在項(xiàng)目過程中，我們從城市發(fā)展的高度以及項(xiàng)目和城市聯(lián)系解讀翡翠城項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展方向、定位以及發(fā)展策略進(jìn)行了廣泛的調(diào)查和有針對(duì)性的研究。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值研究182。 發(fā)展方向研判182。 國內(nèi)外成功案例研究182。 尋找項(xiàng)目發(fā)展的主線182。 綜合效益評(píng)估182。 案例分析與研究182。 區(qū)域發(fā)展階段分析182。 項(xiàng)目地塊解析182。 成熟理論研究182。 功能布局發(fā)展戰(zhàn)略整體定位鳳凰因其獨(dú)特的人文資源和一定的自然資源使其成為國內(nèi)外知名旅游目的地城市?鳳凰的旅游收入一直保持較高的水平；?鳳凰已成為全國十大熱點(diǎn)旅游城市之一；歷年鳳凰旅游人數(shù)及收入指標(biāo)旅游業(yè)是鳳凰乃至湘西州的支柱產(chǎn)業(yè)鳳凰旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：2023年，鳳凰旅游業(yè)的收入已經(jīng)占全縣 GDP的 32%，接待游客達(dá)到 350萬人次，旅游總收入 億元，接近湘西州旅游收入的一半。文化旅游業(yè)為鳳凰縣直接提供就業(yè)崗位 ，涉旅從業(yè)人員共計(jì) 。星級(jí)飯店 11家 ,旅行社 8家、 9家旅行社分部。 重要旅游城市 旅游總?cè)藬?shù) （人） 旅游總收入 （元） GDP（億元） 旅游業(yè)占 GDP比重張家界 1900萬 209 %麗江 465萬 %桂林 1860萬 %恩施 664萬 24億 %資料來源： 2023國家旅游年旅游數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)鳳凰游客停留時(shí)間短、人均消費(fèi)低兩大特點(diǎn)n各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明：鳳凰旅游接待指標(biāo)逐年上升 . 但基礎(chǔ)尚顯薄弱，旅游目的地功能有待夯實(shí)。訪談外地游客海外游客人數(shù)國內(nèi)游客人次 旅游總旅游收入2023年年 2023年年 2023和 2023鳳凰各項(xiàng)旅游指標(biāo)以文化旅游為主導(dǎo)，著力打造國際旅游目的地。隨著鳳凰的城市化進(jìn)程，本案是城市 “東征 ”縱深發(fā)展的樞紐鳳凰城市規(guī)劃發(fā)展方向鳳凰城市化率傳統(tǒng)意義的城市概念正被顛覆，城市核心區(qū)域擴(kuò)大；十里沱江風(fēng)光帶的城市地位再次提升，成為城市的旅游休閑核心帶。政府加快鳳凰古城核心景點(diǎn)區(qū)、舊城商貿(mào)娛樂區(qū)、紅旗行政生活區(qū)、堤溪文教體育區(qū)、城北旅游物流集散區(qū)、棉寨旅游服務(wù)休閑區(qū) “六大城市功能區(qū) ”開發(fā)建設(shè)。站在鳳凰 “ 城市縱深發(fā)展樞紐區(qū) ” 發(fā)展的角度，尋找本項(xiàng)目的發(fā)展方向和使命我們研究了國內(nèi)部分案例，按照驅(qū)動(dòng)因素總結(jié)出四種模式具體驅(qū)動(dòng)因素及代表城市案例歷史古城： 西安古城歷史文化： 上海城隍廟歷史文化驅(qū)動(dòng)自然資源驅(qū)動(dòng)商業(yè)驅(qū)動(dòng)山： 長(zhǎng)沙岳麓山湖： 杭州西湖游樂園： 深圳華僑城會(huì)展： 上海世博園藝術(shù)： 北