【正文】 建議本項目借競案推案的時機不同，快速去化，迅速回籠資金 貳 .變 以 6月 30日中央景觀大道呈現(xiàn)及 一期成熟園區(qū)為突破口，更精細打造泰式景觀園林，讓項目主動求變，創(chuàng)造自身的營銷節(jié)點 2023年上半年求“快”，以剛性需求的小面積高層產(chǎn)品為突破口，加速庫存產(chǎn)品去化，在推案上與時間賽跑，制勝于營銷機動性的創(chuàng)造 2023年下半年求“變”，利用 6月 30日中央景觀大道呈現(xiàn)及一期客戶入住，拉升項目品質(zhì)，二次定義項目口碑價值 營銷策略方向 2023年度銷售任務總覽 上半年 求快 下半年 求變 針對二期高層小戶型產(chǎn)品和一期剩余產(chǎn)品著眼于銷售速度，以性價比確立去化優(yōu)勢；快銷求現(xiàn) 針對小高層、多層洋房產(chǎn)品、商鋪，著眼于客戶接受度與利潤，穩(wěn)中求變，提升產(chǎn)品優(yōu)勢 營銷策略方向 2023年度銷售任務總覽 產(chǎn)品細分，確立優(yōu)勢： 作為暢銷產(chǎn)品，備低總價優(yōu)勢，其性價比較高，快速贏取市場。 面對這一嚴峻局勢， 2023年我們究竟應采取何種策略？我們要實現(xiàn)的目標又是什么？這是一個亟待解決的問題。其中高層面積區(qū)間為 42167平，主力面積為 7090平；小高層面積區(qū)間為 50200平，主力面積為 80100平；多層面積區(qū)間為 80140平，主力面積為 90110平；洋房面積區(qū)間為 83263平，主力面積為 130150平； ? 區(qū)域競品價格與 2023年相比均有適當調(diào)整，其中高層價格區(qū)間為 38005200元 /平，均價為3900元 /平；小高層價格區(qū)間為 40005500元 /平，均價為 4100元 /平；多層價格區(qū)間為 44004500元 /平，均價為 4450元 /平；洋房價格區(qū)間為 52007800元 /平，均價為 6000元 /平； 2023競品供應產(chǎn)品與本案推售基本重疊， 且價格皆有適當?shù)恼{(diào)整，以迎合市場現(xiàn)狀 小結(jié) 2023年房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 ︱ 區(qū)域市場環(huán)境分析 2023年，我們何去何從？ 2023年 11月初，全國樓市進入冰凍期，沈撫新城樓市也受到嚴重沖擊，從 11月開始，本區(qū)域各樓盤銷量急劇下滑，局勢慘淡，市場上眾多樓盤月銷售量跌至個位數(shù)甚至零成交的低點，面對這一嚴峻局勢，市場上衍生出兩種應對策略： ? 一是以恒大為代表的以客戶需求為導向的策略， 針對客戶需求，實現(xiàn)價格調(diào)整，以價換量，實現(xiàn)現(xiàn)金流高速運轉(zhuǎn)，減少庫存壓力 ,實現(xiàn)項目快速回款。其中君悅國際城供給量最大，約占該類產(chǎn)品區(qū)域供應總量的 47%，同時也是本案的主要競品之一。 ? 區(qū)域供應量最多的產(chǎn)品為高層、小高層，但銷售量最高的產(chǎn)品為多層、洋房，充分說明低密度產(chǎn)品仍是市場最受歡迎產(chǎn)品； ? 區(qū)域除本案、君悅、綠地無高層產(chǎn)品外，其余皆有區(qū)域主流產(chǎn)品供應，然而由于其產(chǎn)品力有限消化情況一般。 2023年樓市策略調(diào)整是關鍵，營銷模式緊抓“快、準、狠” 樓市動態(tài) 營銷模式緊抓 “ 快、準、狠 ” 快，即營銷模式對市場變化的反應快，對競爭對手的針對性措施響應快； 狠，即營銷手段要有足夠的技巧和力度，用最合適的方式表達或制造購房者最感興趣的買點； 準，即客戶的定位更加精準，傳播的渠道更加精準。 主動出擊，多搞 “ 團購 ” 。 降低成本，合理定價。 預料 2023年調(diào)控政策不會有大的改變，城市住宅類物業(yè)銷售形勢 2023年難以有大幅上升。去劣存優(yōu)，價格一步到位。 由 “ 靚女先嫁 ” 到 “ 丑女先行 ” 。 樓市動態(tài) 2023年房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 ︱ 宏觀市場環(huán)境分析 開發(fā)商有必要進行 5大策略調(diào)整： 由 “ 利潤最大化 ” 策略轉(zhuǎn)為 “ 快進快出 ” 策略。 ?2023年中國的房地產(chǎn)發(fā)展從超速發(fā)展回歸到正常 ，這個行業(yè)原先的發(fā)展是超速，由“末路狂奔型”走向正?；?。此外，降低行政費用。 樓市動態(tài) 2023年房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 ︱ 區(qū)域市場環(huán)境分析 《 中國經(jīng)濟時報 》 → 《 新華社 》 ↓ 《 中國新聞網(wǎng) 》 ↓ 2023年房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 ︱ 宏觀市場環(huán)境分析 萬科總裁郁亮： 2023年降價過冬 2023年，樓市的關鍵詞是調(diào)控。 ?繼續(xù)堅持調(diào)控，方向又在哪里 ? 應一邊堅持暫時的行政措施，一邊抓緊有利于樓市健康發(fā)展的長效制度的研究和政策儲備。德商國際花園 —— 2023年度推盤及價格策略 是利潤最大化 如何實現(xiàn)銷售目標 我們的措施是什么 2023 我們面臨的局勢是什么？ 是品牌和知名度提升 2023年實現(xiàn)銷售額 √ √ √ ？ 明確溝通目標 ?宏觀市場環(huán)境遭遇低谷 ?區(qū)域樓市遭遇市區(qū)樓盤沖擊，存量增加，供大于求 ?區(qū)域市場競爭激烈，面對強手如何突圍 ?消費群體日趨理性，以剛性需求為主，本案存量房戶型偏大 ?本項目客群遭遇低價項目截流 ?本案品質(zhì)高造成成本高企，價格難以下調(diào) 1 2023年房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 “ 第一部分” 2 2023年度銷售任務總覽 “ 第二部分” 3 “ 第三部分” 2023年度推盤及定價方案 目 錄 Catalog 4 “ 第四部分” 2023年度營銷推廣策略 5 “ 第五部分” 保障篇 ——營銷支持 1 ? 宏觀市場環(huán)境分析 ? 區(qū)域市場環(huán)境分析 PART 1： 2023年房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 ?保障房是改善民生和經(jīng)濟發(fā)展的最佳結(jié)合點 目前大規(guī)模開工建設了保障性住房，不僅改善民生，也有助于穩(wěn)定房價、穩(wěn)定經(jīng)濟。 ?關鍵時期應堅持調(diào)控不動搖 在房地產(chǎn)調(diào)控成效初顯的同時，調(diào)控正處在關鍵時期，成果仍不穩(wěn)固，不可放松。 2023年 12月 13日頭版頭條社論：《 如何看待房價走勢：迎難而上開新局 》 ?調(diào)控正朝預期方向發(fā)展 房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控中正在向更加理性、健康的軌道發(fā)展。 2023年，萬科的發(fā)展策略是過冬，即進入冬天模式：第一，講究現(xiàn)金為王，手中的現(xiàn)金比利潤更重要；第二，賣房子積極一點，不能囤地；第三，不能買錯地，買地和買股票一樣，買錯地非常虧錢。 世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松 ： “沒有計劃，只有變化，只有原則” ?2023年上半年房地產(chǎn)價格理性回歸 ，其中包含蕭條和觸底復蘇兩個過程。 ?2023年房地產(chǎn)營銷三大原則 ：公司的戰(zhàn)略大于項目的戰(zhàn)術(shù)；應對大于預測；價格沒有什么市場比較法，只跟時間相關，越晚越往下溜，房地產(chǎn)除了“地段”之外，還有 “時機”。 2023年不再是 “ 捂盤 ” 、 “ 捂地 ” 的發(fā)展模式橫行的時代，開發(fā) “ 品質(zhì)地產(chǎn) ” 以獲取高贏利的企業(yè)也將舉步維艱，相反，以剛需為主的小戶型、婚房將成為熱銷產(chǎn)品。 樓市冬季， “ 剛需 ” 和 “ 抄底 ” 是兩大主要力量，發(fā)展商必須由 “ 賣尊貴 ”轉(zhuǎn)為 “ 賣實惠 ” 。 賣住宅不如賣商業(yè)物業(yè)。目前城市居民投資渠道狹窄，不愿或不敢買住宅，但未必不敢買商鋪。 進入 2023年，樓市調(diào)控不會放松，價格合理回歸和資金鏈緊張成為主旋律，房地產(chǎn)黃金十年將成為歷史，以客戶需求為導向合理定價，確定合理的利潤空間將成為生存之本。 熊市營銷，核心在于 “ 主動出擊 ” 四個字， “ 團購 ” 形式多樣，值得在這個冬天大為推廣為主。 2023年房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 ︱ 宏觀市場環(huán)境分析 1 ? 宏觀市場環(huán)境分析 ? 區(qū)域市場環(huán)境分析 PART 1： 2023年房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 綠地劍橋 錦繡瀾灣 君悅國際城 萬科金域藍灣 旺力城 總建面 2023年供應量（ 93萬平） 2023后續(xù)供應量 建面 大商 國際鑫城 御府龍灣 一期剩余及二期上市產(chǎn)品約計 10萬平 一期剩余及二期產(chǎn)品約計 12萬平 約計 18萬平 一、二組團剩余產(chǎn)品及三組團新品約計 15萬平 100萬 70萬 120萬 150萬 215萬 30萬 55萬 28萬 B組團剩余產(chǎn)品約計 10萬平 順景剩余及御景新品及英倫洋房新品