【正文】 ，錄入掃樓表中，根據(jù)掃樓表計(jì)算當(dāng)季空置率情況。（如金融街重慶金融中心部分寫字樓為企業(yè)自用，但一直未入住，仍計(jì)算其空置率。 剛?cè)胧械膶懽謽琼?xiàng)目，無(wú)法獲取租戶入住或裝修信息的，空置率假設(shè)為 90%。 31 空置率界定： 已經(jīng)開始辦公，或辦公用具已經(jīng)一應(yīng)齊全的辦公室，可計(jì)入吸納量中。 通過(guò)與同事溝通，了解大宗交易動(dòng)態(tài)。 企業(yè)性質(zhì)、購(gòu)置面積調(diào)研： 通過(guò)新聞了解大宗交易信息。同時(shí)，需要對(duì)新入住租戶進(jìn)行分析，尤其對(duì)金融行業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)等承租能力強(qiáng)的大型公司進(jìn)行重點(diǎn)追蹤。 通過(guò)與同事溝通，了解物業(yè)租戶最新動(dòng)態(tài)。 信息來(lái)源： 網(wǎng)站列舉：重慶論壇： 物業(yè)官方網(wǎng)站 其他部門溝通 29 /購(gòu)買需求 現(xiàn)有入住企業(yè)以租賃 /購(gòu)買的方式新進(jìn)入重慶市場(chǎng)（ ）、擴(kuò)租 ()、同等級(jí)寫字樓間的搬遷（）、物業(yè)升級(jí)（），錄入租戶信息表中。 新增供應(yīng)計(jì)算方法： 根據(jù)物業(yè)官方網(wǎng)站、樓盤宣傳資料，與部門同事溝通，以及實(shí)際掃樓情況綜合評(píng)定項(xiàng)目體量。 在進(jìn)行新增項(xiàng)目的寫字樓體量計(jì)算時(shí)，可以同時(shí)實(shí)際掃樓獲得總的樓層數(shù)以及單層建筑面積，避難層、大堂、公共走道等面積為公攤面積，不需要重復(fù)記入面積。 已確定為企業(yè)整棟購(gòu)買作為自用的項(xiàng)目，如已竣工，算作已入市項(xiàng)目。 一般情況下，根據(jù)競(jìng)得土地的成交信息，確認(rèn)為商業(yè)項(xiàng)目，根據(jù)可獲得的最大商業(yè)可建面積以及開發(fā)商過(guò)往案例以及網(wǎng)站信息將寫字樓供應(yīng)面積進(jìn)行估計(jì)。 23 24 寫字樓場(chǎng) 研究調(diào)查方法 住宅場(chǎng)研究調(diào)查方法 零售市場(chǎng) 研究調(diào)查方法 25 /購(gòu)買需求 整理平時(shí)收集的商業(yè)土地成交信息并填入到季度土地信息表格中。 物業(yè)管理費(fèi)界定 基于套內(nèi)面積的物業(yè)管理費(fèi)用，不包含有推廣費(fèi)。由于此類物業(yè)租金較低，會(huì)影響整體租金。如入市的項(xiàng)目在 （如龍湖的星悅薈），租金不記入數(shù)據(jù)庫(kù)。 22 租金界定 為首層大型購(gòu)物中心凈租金，不包括物業(yè)管理費(fèi)等。很少有購(gòu)物中心的得房率高于 65%。 21 得房率界定 為購(gòu)物中心 /百貨等的使用面積，一般情況下重慶過(guò)去的購(gòu)物中心在 60%左右，新近入市的項(xiàng)目由于中庭大、走道多等原因，得房率一般在 50%左右。 找到為什么空置率上升下降的原因。 空置率調(diào)研方法 首先將上一個(gè)季度的空置率記錄下來(lái)，了解上次空置率情況。（應(yīng)該記錄下裝修品牌，便于下季度踩盤） 不計(jì)算百貨商場(chǎng)空置率，假設(shè)為 0。 20 空置率界定： 如果已經(jīng)開業(yè)，但是在試營(yíng)業(yè)階段，也算開業(yè)，需要算入需求中）。 分片區(qū)實(shí)地走訪各個(gè)商圈進(jìn)行零售品牌面積（營(yíng)業(yè)凈面積）、開業(yè)時(shí)間、樓層等信息的核實(shí)。 信息來(lái)源： 重慶論壇： 其他部門溝通：同部門溝通 19 包括百貨、購(gòu)物中心、商業(yè)街、臨街商鋪等，如大型知名品牌在臨街商鋪、百貨公司內(nèi)開業(yè)，雖然不在供應(yīng)量或者需求欄內(nèi)，但是可以記入微觀需求列表中。舉例：星悅薈應(yīng)該算入到購(gòu)物中心中。類型包括商業(yè)街、購(gòu)物中心以及百貨。如英利 的零售包含 b18F中， 8F界定模糊，因此在前期計(jì)算商業(yè)體量的時(shí)候需要注意是否將 8 F包含在商業(yè)中，并注明包含范圍，以有利于下次掃盤的人員。 零售物業(yè)體量界定：在前期需要明確界定零售物業(yè)體量，通過(guò)各種途徑獲得零售體量。 零售物業(yè)定義：位于核心商圈或者新興政府規(guī)劃未來(lái)核心商圈的中端以上購(gòu)物中心、百貨、商業(yè)街。 16 ? 土地信息參考網(wǎng)站 ? 中國(guó)國(guó)家國(guó)土資源局網(wǎng)站（擁有全國(guó)土地信息，可以從全國(guó)范圍進(jìn)行對(duì)比，信息量大） ? 重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)擬供應(yīng)土地信息 ? （擁有詳細(xì)的土地供應(yīng)信息） ? 重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)出讓信息 ? （擁有詳細(xì)的土地成交信息） ? 中國(guó)土地掛牌網(wǎng) ? 17 新增供應(yīng)界定： 已經(jīng)開業(yè)的項(xiàng)目，如果是試營(yíng)業(yè)并且已經(jīng)開了大部分品牌，可計(jì)入到新增供應(yīng)列表中。 重點(diǎn)關(guān)注知名開發(fā)商競(jìng)得的樓面地價(jià)較高（ 3,000 ）以上、位置較好地塊項(xiàng)目，核實(shí)后可列入 未來(lái)項(xiàng)目列表中。 其他 電話咨詢或踩盤盡可能獲取多的信息：開發(fā)步驟、每期推出量、戶型、周邊配套及項(xiàng)目本身配套、價(jià)格、銷售情況、車位配置、電梯配置、物管費(fèi)等。 適當(dāng)參考搜房網(wǎng)的價(jià)格信息。 數(shù)據(jù)來(lái)源 通過(guò)國(guó)土資源與房屋管理局公眾信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)銷售套數(shù)。 日常信息的搜集整理。 7 ： 未來(lái)供應(yīng)界定： 在建或者將要建設(shè)的物業(yè)，檔次符合本研究界定的高端住宅的定義。 新增供應(yīng)數(shù)據(jù)獲得途徑： 及日常信息搜集。 別墅及層數(shù)過(guò)低（一般八層以下）的花園洋房不在本研究范圍內(nèi)。 一般情況下，根據(jù)競(jìng)得土地的成交信息，確認(rèn)為住宅項(xiàng)目，根據(jù)可獲得的最大住宅可建面積以及開發(fā)商過(guò)往案例以及網(wǎng)站信息將住宅供應(yīng)面積進(jìn)行合理估計(jì)。1 仲量聯(lián)行房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 調(diào)查與分析方法 2 住宅場(chǎng)研究調(diào)查方法 寫字樓市場(chǎng) 研究調(diào)查方法 零售場(chǎng) 研究調(diào)查方法 3 /微觀數(shù)據(jù)更新 /微觀數(shù)據(jù)更新 查詢重慶統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站獲得統(tǒng)計(jì)公報(bào)，統(tǒng)計(jì)年鑒等信息（社會(huì)零售品消費(fèi)總額、人均可支配收入、人均消費(fèi)性支出等） 參考網(wǎng)站： 重慶統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 4 整理平時(shí)收集的商業(yè)土地成交信息并填入到（房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告）季度土地信息表格中。 重點(diǎn)關(guān)注知名開發(fā)商競(jìng)得的樓面地價(jià)較高（ 3,000 ）以上、位置較好地塊項(xiàng)目，核實(shí)后可列入未來(lái)項(xiàng)目列表中。 5 土地信息參考網(wǎng)站 中國(guó)國(guó)家國(guó)土資源局網(wǎng)站（擁有全國(guó)土地信息，可以從全國(guó)范圍進(jìn)行對(duì)比，信息量大） 重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)擬供應(yīng)土地信息 （擁有詳細(xì)的土地供應(yīng)信息） 重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)出讓信息 （擁有詳細(xì)的土地成交信息） 中國(guó)土地掛牌網(wǎng) 6 ： 研究范圍界定： 高端住宅定義：首先需要滿足價(jià)格至少高于市場(chǎng)平均價(jià)格的 50%，且同時(shí)綜合考慮項(xiàng)目的區(qū)位、物業(yè)品質(zhì)、開發(fā)商知名度、戶型配比、戶型面積、配套等也是綜合評(píng)定住宅等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)。 公寓不在本研究范圍內(nèi)。 核實(shí)并更新歷史數(shù)據(jù)。 未來(lái)項(xiàng)目來(lái)源： 對(duì) 有代表性的土地進(jìn)行及時(shí)跟蹤。 8 新增供應(yīng)與未來(lái)供應(yīng)參考網(wǎng)站： 重慶搜房網(wǎng)： 重慶市國(guó)土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)： 9 ： 微觀需求界定 微觀需求主要指售出套數(shù)。 10 價(jià)格 電話訪談主要在售樓盤，比較歷時(shí)價(jià)格。 租金 通過(guò)查詢搜房網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)房產(chǎn)等多個(gè)網(wǎng)站的租房信息，了解主要高端樓盤的租金走勢(shì)和二手房成交均價(jià)。 11 ? 指標(biāo)和微觀需求數(shù)據(jù)信息來(lái)源 ? 重慶市國(guó)土資源和房屋管理局公眾信息網(wǎng)： ? 電話咨詢 ? 訪談 12 13 零售場(chǎng)研究調(diào)查方法 寫字樓市場(chǎng) 研究調(diào)查方法 住宅場(chǎng)研究調(diào)查方法 14 /微觀數(shù)據(jù)更新 /微觀數(shù)據(jù)更新 查詢重慶統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站獲得統(tǒng)計(jì)公報(bào)，統(tǒng)計(jì)年鑒等信息（社會(huì)零售品消費(fèi)總額、人均可支配收入、人均消費(fèi)性支出等） 通過(guò)網(wǎng)站查詢各大百貨營(yíng)業(yè)額信息 參考網(wǎng)站： 重慶統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 渝中區(qū)商委（營(yíng)業(yè)額數(shù)據(jù)） 主要百貨年報(bào) 15 整理平時(shí)收集的商業(yè)土地成交信息并填入到季度土地信息表格中。 一般情況下，根據(jù)競(jìng)得土地的成交信息，確認(rèn)為商業(yè)項(xiàng)目，根據(jù)可獲得的最大商業(yè)可建面積以及開發(fā)商過(guò)往案例以及網(wǎng)站信息將零售供應(yīng)面積進(jìn)行合適。 非核心商圈的零售項(xiàng)目不需要考慮。從開發(fā)商 /運(yùn)營(yíng)商知名度、所處商圈位置、租金水平、引進(jìn)品牌知名度、體量（一般情況下建筑面積大于 30000平方米，但商業(yè)街除外）、針對(duì)中檔消費(fèi)人群及其以上人群的零售物業(yè)。如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 140000平方米的體量應(yīng)該為購(gòu)物中心內(nèi)，不包含已經(jīng)銷售出去的商業(yè)街。 18 未來(lái)供應(yīng)界定： 在建或者將要建設(shè)的物業(yè)，檔次在中端以上。如商業(yè)街分為幾期，形成一個(gè)商業(yè)集群，這類商業(yè)街歸入到購(gòu)物中心范圍內(nèi)。 定義：爛尾樓或者其他樓改造后入市的項(xiàng)目。 現(xiàn)有品牌、面積微觀需求調(diào)研： 通過(guò)微博、零售官方網(wǎng)站、零售市場(chǎng)信息、重慶論壇、上海零售信息等形式，將最新開業(yè)的品牌錄入到零售數(shù)據(jù)庫(kù)中。 未來(lái)新進(jìn)品牌、面積微觀需求調(diào)研 將正在裝修的品牌（如已經(jīng)有的品牌）進(jìn)行記錄，為下一季度品牌做準(zhǔn)備。 在裝修中的店面，為空置項(xiàng)目。 空置率按照實(shí)際空置套內(nèi)面積與總套內(nèi)面積比值進(jìn)行計(jì)算。 記錄每個(gè)購(gòu)物中心 /商業(yè)街各個(gè)樓層的套內(nèi)空置面積，如辦公樓一樣作出空置率表。 在錄入數(shù)據(jù)的時(shí)候，空置面積是按照建筑面積乘以空置率 來(lái)進(jìn)行計(jì)算的。如果是商業(yè)的裙樓（如英利），得房率一般在 6065%之間。 如果不清楚項(xiàng)目的得房率，一般按照 5060%之間進(jìn)行核算。 一般情況下，我們以記錄核心商圈的購(gòu)物中心首層租金為主。但可以進(jìn)行追蹤。 租金調(diào)研方法 同零售部溝通各個(gè)商圈租金情況，除了大型購(gòu)物中心之外，其他購(gòu)物中心 /商業(yè)街租金也列入到我們的研究范圍內(nèi)，研究?jī)?nèi)容包括每層租金但最終數(shù)據(jù)選擇其中幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)算。如果核實(shí)到為建筑面積物業(yè)管理費(fèi)用，根據(jù)得房率折算成套內(nèi)面積物業(yè)管理費(fèi)用。 重點(diǎn)關(guān)注知名開發(fā)商競(jìng)得的樓面地價(jià)較高（ 3,000 ）以上、位置較好地塊項(xiàng)目，核實(shí)后可列入 未來(lái)項(xiàng)目列表中。 26 ? 土地信息參考網(wǎng)站 ? 中國(guó)國(guó)家國(guó)土資源局網(wǎng)站（擁有全國(guó)土地信息，可以從全國(guó)范圍進(jìn)行對(duì)比，信息量大） ? 重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)擬供應(yīng)土地信息 ? （擁有詳細(xì)的土地供應(yīng)信息） ? 重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)出讓信息 ? （擁有詳細(xì)的土地成交信息） ? 中國(guó)土地掛牌網(wǎng) ? 27 新增供應(yīng)界定： 從用家可以進(jìn)場(chǎng)裝修開始算作項(xiàng)目入市，如果暫時(shí)還沒(méi)有用家進(jìn)入辦公，但可以進(jìn)場(chǎng)裝修，可算作該項(xiàng)目入市。 非核心商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目首先根據(jù)我們對(duì)優(yōu)質(zhì)寫字樓的定義標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)定，根據(jù)區(qū)位信息等綜合判斷是否計(jì)入我們的。通過(guò)掃樓所得建筑面積以及獲得的官方建筑面積的 來(lái)進(jìn)行核實(shí)。 28 未來(lái)供應(yīng)界定： 在建或者將要建設(shè)的物業(yè)，根據(jù)物業(yè)官方網(wǎng)站，開發(fā)商過(guò)往案例判斷物業(yè)品質(zhì)，并核算物業(yè)體量。 企業(yè)性質(zhì)、租賃 /自用面積微觀需求調(diào)研： 分片區(qū)實(shí)地走訪各個(gè)寫字樓項(xiàng)目進(jìn)行租戶 /買家信息（包括企業(yè)性質(zhì)、所在樓層、租賃面積等）核實(shí)。 未來(lái)新進(jìn)租戶 /買家、面積微觀需求調(diào)研： 將正在裝修的租戶 /買家（如已經(jīng)有企業(yè)名稱或雖無(wú)企業(yè)名稱但已開始施工）進(jìn)行記錄，為下一季度租戶更新做準(zhǔn)備。 30 企業(yè)或個(gè)人購(gòu)買整層、多層或整棟物