某山莊商業(yè)物業(yè)銷售招商策劃綱要-展示頁
2025-01-29 19:13本頁面
【正文】 業(yè)圈也近在咫尺，未來跑馬山莊將承載著鎮(zhèn)江與新城的交通樞紐功能，目前雖然還是城市商業(yè)生地，但商業(yè)價(jià)值巨大且尚未被挖掘。招商及業(yè)態(tài)定位的標(biāo)準(zhǔn)要符合廣域輻射功能 ,即具備 :先進(jìn)性 \特色性 ,商家在行 業(yè)內(nèi)有領(lǐng)頭的作用從商圈分析判定商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)消費(fèi)距離遠(yuǎn)近強(qiáng) 弱弱強(qiáng) 核心商圈次級(jí)商圈邊緣商圈3公里 5公里 10公里游離商圈主要涵蓋項(xiàng)目周邊、大市口以西中山西路沿線、火車站商圈、南徐新市政府企事業(yè)單位主要涵蓋城中及城西企事業(yè)單位及個(gè)人高端消費(fèi)需要主要涵蓋鎮(zhèn)江全市部分企事業(yè)單位及個(gè)人高端消費(fèi)需要主要涵蓋流動(dòng)人口的隨機(jī)性消費(fèi)及鎮(zhèn)江郊區(qū)縣本項(xiàng)目的主流消費(fèi)商圈將集中在老城區(qū)及新市政府周邊南徐版塊的商務(wù)群體消費(fèi)，對(duì)于這個(gè)群體的商業(yè)價(jià)值挖掘?qū)⒅陵P(guān)重要。跑馬山莊商業(yè)的運(yùn)營成功不能以區(qū)域性的商業(yè)中心為定位核心理念；216。這樣對(duì)于購買客戶而言，就可以宣稱首付 2成（首付壓力大為減輕）， 10年租賃期滿即等同購買（實(shí)際操作過程中可以以客戶租金沖抵銀行按揭， 10年租賃期滿，由開發(fā)公司個(gè)人過戶到購房客戶即可）對(duì)于開發(fā)商而言，客戶首付 2成 312萬 ,銀行按揭放款 780萬，實(shí)際收益為 1092萬，和方式一相差無幾，如果欲實(shí)現(xiàn)更大預(yù)期，可以相對(duì)提高租金，通過租金與銀行按揭間的差價(jià)來實(shí)現(xiàn)）5樓 1+2F資金回收探討及計(jì)算（方式二：以租代售）此方式雖然可能面臨總價(jià)更高的問題，但購買商戶卻會(huì)大大減少首付壓力，更容易找到目標(biāo)商家而迅速去化。目標(biāo)篇2項(xiàng)目價(jià)值理解一、市場價(jià)格預(yù)期二、項(xiàng)目操作任務(wù)三、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)四、商業(yè)貨值預(yù)估一、本項(xiàng)目市場價(jià)格預(yù)期時(shí)間 12F銷售價(jià)格 單位 (元 /平米 ) 1F租金價(jià)格1F: 2F:08年 07月 12月 8000元 4000 無09年 01月 6月 10000元 5000 無09年 07月 12月 11500元 5500 /平米 /天2023年 12500元 6500 /平米 /天2023年 2023年 14000元 7000 /平米 /天2023年 2023年 無 無 /平米 /天2023年 2023年 無 無 /平米 /天根據(jù)市場目前商業(yè)銷售現(xiàn)狀 ,并結(jié)合項(xiàng)目的自身及周邊情況 ,按照正常形成的商業(yè)氛圍 ,預(yù)估本項(xiàng)目隨著時(shí)間發(fā)展而產(chǎn)生價(jià)格的變化 .在 08年下半年要實(shí)現(xiàn) 1F:12500元方 ,2F:6500元 /平方； 1F在商業(yè)交付時(shí)要求迅速達(dá)到租金 1元 /平 方 /天二、 本項(xiàng)目操作任務(wù)將未來商業(yè)的價(jià)值提前反映三 、 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)樓棟 樓層 樓層面積 面積范圍 套數(shù) 運(yùn)作模式34 1F 3950 招商56 1F 3500 招商34 12F 1400 100110 5 銷售150180 2230270 26 12F 1000 120190 3 銷售210230 25 12F 1200 1 銷售四、商業(yè)貨值預(yù)估商業(yè)總貨值為 :9380萬元（其中負(fù)一層價(jià)值為有產(chǎn)權(quán)情況下的理想設(shè)定，以下分析僅計(jì)算其租賃價(jià)值） 3\4\5\6樓 1F商業(yè)總貨值 :8000元 /平米 * (3500平米 +3950平米 )=5960萬元3\4\6樓1F 均價(jià) 12500元 /平米 2F 均價(jià) 6500元 /平米12F商業(yè)總貨值 :(12500元 /平米 +6500元 /平米 )/2*(1400平米 +1000平米 )= 2280萬元5樓1F 均價(jià) 12500元 /平米 2F 均價(jià) 6500元 /平米12F商業(yè)總貨值 : (12500元 /平米 +6500元 /平米 )/2*1200平米 = 1140萬元1F層因無產(chǎn)權(quán) ,暫時(shí)不考慮出售 ,其租賃價(jià)格參考周邊地區(qū)制定初步均價(jià) :租金 1元 /平米 /天1元 /平米 /天 *(3500平米 +3950平米 )*365天 =2719250元3\4\5\6樓 1F總租賃收益計(jì)算 :按第一年免租 ,之后每三年遞增 5%計(jì)算 ,10年總租金收入為 :2572萬元3\4\6樓 1+2F總銷售收益計(jì)算 :街口 1+2層均屬于門面房 ,且面積適中 ,為快速實(shí)現(xiàn)開發(fā)公司資金流回收 ,采 取直接銷售方式解決但若要實(shí)現(xiàn)此銷售均價(jià)或者獲得更高的利潤收益 ,需要制造出一定的商業(yè)氛圍 ,即 1\2F中間也可以拿出一定體量商業(yè)招品牌店吸引人氣3\4\6樓1F 均價(jià) 12500元 /平米 2F 均價(jià) 6500元 /平米12F商業(yè)總貨值 : (12500元 /平米 +6500元 /平米 )/2*(1400平米 +1000平米 )= 2280萬元5樓 1+2F資金回收探討及計(jì)算（方式一：直接銷售）街口 1+2層均屬于門面房 ,但面積較大 :1200平方 ,銷售存在總價(jià)高，首付高的抗性 ,直接銷售可能會(huì)面臨銷售周期延長的問題。 目前鎮(zhèn)江市裙樓空置率較高 ,地段 ,租金定價(jià)都成為空置的主要原因；216。 商鋪按投資回報(bào)公式計(jì)算 ,其商鋪的投資回報(bào)為 15年。 商業(yè)體量的大小影響著其物業(yè)價(jià)格 .量體較大意味商業(yè)配套齊全 ,商業(yè)氛圍濃厚 .并且還能影響到附近乃至其整個(gè)區(qū)域的商業(yè)環(huán)境；216。 而人流輛比較少，車流量較多的大馬路商鋪價(jià)格較低，一般在 /平方米 /天；216。 已有品牌主
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