【正文】 102元的價(jià)格購(gòu)買了一張面值為 100元、利率為 10％、每年 1月 1日支付一次利息的 1991年發(fā)行 5年期國(guó)庫(kù)券，并持有到 1996年 1月 1日到期，則 債券購(gòu)買者的收益率 = (100+100*10%102)/(102*1)*100% = % 債券出售者的收益率 = (102100+100*10%*4)/(100*4)*100% = % 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式 三、股票 股票是股份有限公司在籌集資本時(shí)向出資人發(fā)行的股份憑證，代表著其持有者（即股東）對(duì)股份公司的所有權(quán)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式 二、債券 貸款的基本條件向投資者發(fā)行，并且承諾按一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。 授信客戶只需提供 。 35%。 。 （抵押、質(zhì)押、信用）。 ，分析其獲利能力和償債能力。 第一節(jié) 概述 四、房地產(chǎn)融資的模式 （二）項(xiàng)目融資模式 —— 新型模式 新組建公司進(jìn)行融資 特點(diǎn)： 務(wù)資金。 ，并成為企業(yè)增量資產(chǎn)。 。 第一節(jié) 概述 三、房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點(diǎn) ，對(duì)外源性融資依賴性高。雙方形成債券債務(wù)關(guān)系。 投資者投資、股票、信托、基金、 特點(diǎn)：代表投資者對(duì)企業(yè)凈資產(chǎn)的要求權(quán)；屬于企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)，不能抽回，但可轉(zhuǎn)讓；不需還本付息。資金直接構(gòu)成企業(yè)資本。第八章 房地產(chǎn)金融與稅收 ?房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款 ?項(xiàng)目融資 ?房地產(chǎn)融資成本 ?房地產(chǎn)稅收 第一節(jié) 概述 一、房地產(chǎn)金融的概念 是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。 資金剩余方：個(gè)人、企業(yè)、政府 經(jīng)紀(jì)人、抵押銀行 金融中介：商業(yè)銀行、人保公司、投資公司、養(yǎng)老基金 資金短缺方：個(gè)人、企業(yè)、政府 FNMA\GNMA\FHLMC\私人公司 資金 存單 證券 抵押 資金 證券 間接融資 直接融資 二級(jí)抵押市場(chǎng)融資 房地產(chǎn)融資環(huán)境 第一節(jié) 概述 二、房地產(chǎn)金融的分類 （一）按是否通過(guò)金融機(jī)構(gòu) ：不通過(guò)銀行等金融機(jī)構(gòu)，直接通過(guò)資本市場(chǎng)融資 投資者投資、股票、債券 特點(diǎn)：直接性、長(zhǎng)期性、流通性、部分不可逆性（股票） ：通過(guò)銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資 借款、融資租賃 特點(diǎn)：間接性、短期性、相對(duì)非流通性、可逆性 第一節(jié) 概述 二、房地產(chǎn)金融的分類 （二）按融資性質(zhì) ：為獲取可供長(zhǎng)期或永久使用的資金而采取的資金融通方式。也就是向其他投資者出售公司的所有權(quán)，即用所有者的權(quán)益來(lái)交換資金。 第一節(jié) 概述 二、房地產(chǎn)金融的分類 （二）按融資性質(zhì) ：通過(guò)借入方式取得資金，并支付利息的融資 。 借款、融資租賃、債券 特點(diǎn)：債券債務(wù)關(guān)系；約定期限并還本付息；適度債務(wù)資本可降低企業(yè)綜合融資成本、保持投資者控制權(quán)，有利于提高資本收益率和市場(chǎng)價(jià)值。 。 第一節(jié) 概述 四、房地產(chǎn)融資的模式 （一）公司融資模式 —— 傳統(tǒng)模式 依托現(xiàn)有公司進(jìn)行融資 特點(diǎn)： 。 況進(jìn)行的。 。 第一節(jié) 概述 五、房地產(chǎn)融資的渠道 融資渠道 內(nèi)源渠道 資本公積金 公益金 未分配利潤(rùn) 折舊費(fèi) 其他 外部融資 資本金 股票 投資 債券 融資租賃 銀行借款 其他 第八章 房地產(chǎn)金融與稅收 ?房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款 ?項(xiàng)目融資 ?房地產(chǎn)融資成本 ?房地產(chǎn)稅收 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式 傳統(tǒng)融資模式 一、房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款 貸款方式：流動(dòng)資金貸款、開(kāi)發(fā)貸款 貸款方向：房屋建造、土地開(kāi)發(fā) （一）貸款的基本條件 ，并通過(guò)其進(jìn)行經(jīng)營(yíng)收入結(jié)算。 。 ，取得土地使用權(quán)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式 （二）貸款提供的資料 ：企業(yè)法人主體資格材料 ：項(xiàng)目合法性及可行性材料 用地材料： 土地出讓合同、紅線圖、已繳納土地出讓金發(fā)票、國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等 報(bào)建資料： 立項(xiàng)批文、固定資產(chǎn)投資許可證、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)、建筑工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程報(bào)建審核書、施工許可證等 其他前期資料： 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告、現(xiàn)金流量分析預(yù)測(cè)及開(kāi)發(fā)銷售進(jìn)度計(jì)劃；商品房預(yù)售許可證、施工合同、監(jiān)理合同、施工進(jìn)度月報(bào)、監(jiān)理月報(bào)等 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式 （二）貸款提供的資料 其他前提資料： 貸款項(xiàng)目工程預(yù)算、施工計(jì)劃符合國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，項(xiàng)目預(yù)算投資總額能滿足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見(jiàn)等因素追加預(yù)算的需要；具有一定比例的自有資金，一般應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算投資總額的 30％以上，并能夠在銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款期限一般不超過(guò) 3年。 （一）五個(gè)問(wèn)題 ： 與票面價(jià)格相比 —— 平價(jià)發(fā)行、溢價(jià)發(fā)行、折價(jià)發(fā)行 、利息支付、支付時(shí)間： 票面利率 =利息 /票面價(jià)格 票面利率等于市場(chǎng)利率，債券發(fā)行價(jià)格等于面值 —— 平價(jià)發(fā)行； 票面利率低于市場(chǎng)利率 —— 折價(jià)發(fā)行； 票面利率高于市場(chǎng)利率 —— 溢價(jià)發(fā)行。 股票是對(duì)公司收益和資產(chǎn)的索取權(quán)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式 基本權(quán)利： （ 1）公司決策參與權(quán)。 （ 3）優(yōu)先認(rèn)股權(quán)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式 相對(duì)于普通股，優(yōu)先股在利潤(rùn)分紅及剩余財(cái)產(chǎn)分配的權(quán)利方面，優(yōu)先于普通股。 （ 2） 優(yōu)先求償權(quán) 。由我國(guó)境內(nèi)的公司發(fā)行，供境內(nèi)機(jī)構(gòu)、組織或個(gè)人（不含臺(tái)、港、澳投資者）以人民幣認(rèn)購(gòu)和交易的普通股股票。是指那些在中國(guó)大陸注冊(cè)、在中國(guó)大陸上市的特種股票。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式 （三）股票的種類 3. H股： 國(guó)有企業(yè)在香港 (Hong Kong) 上市的股票。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式 項(xiàng)目融資模式 一、含義 “ 為一個(gè)特定經(jīng)濟(jì)實(shí)體所安排的融資，其貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來(lái)源，并且滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障。 ” 國(guó)際著名法律公司 Clifford Chance編著的 《 項(xiàng)目融資 》 第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資方式 二、與傳統(tǒng)融資的區(qū)別 項(xiàng)目融資 傳統(tǒng)融資 融資基礎(chǔ) 項(xiàng)目的資產(chǎn)和現(xiàn)金流量 (放貸者最關(guān)注項(xiàng)目效益 )