【正文】 入水平是呈正比的，而其消費(fèi)彈性與價(jià)格彈性成反比。但從個(gè)人來說，由于房地產(chǎn)是耐用消費(fèi)品，一次購買可以滿足長期的消費(fèi)，不會象其他消費(fèi)品一樣需要不斷地反復(fù)地和連續(xù)地到市場購買，它是間斷地。 連續(xù)性與間斷性： 房地產(chǎn)消費(fèi)的普遍性和不可替代性以及其使用價(jià)值的耐久性決定了房地產(chǎn)消費(fèi)的連續(xù)性和間斷性。 不可替代與差別性： 房地產(chǎn)為人們提供的空間和基地是其它產(chǎn)品無法替代的。 多樣性： 房地產(chǎn)可以用于工業(yè)生產(chǎn)，可以用于商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)及辦公樓等，也可作為城市居民居住的地方等。此類物業(yè)主要是住宅用房等。 長期投資型 與 短期投資型 生產(chǎn)型： 對房地產(chǎn)的消費(fèi)不是為了用于消費(fèi)，而是作為生產(chǎn)和經(jīng)營場所，為生產(chǎn)和經(jīng)營提供活動(dòng)空間或場地。 二、三級房地產(chǎn)市場是一級房地產(chǎn)市場的延伸和擴(kuò)大，起促進(jìn)市場繁榮的作用。是購買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。 (3)三級房地產(chǎn)市場。 又稱增量房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。 根據(jù)房地產(chǎn)流通順序分為 ： (1)一級房地產(chǎn)市場。 是指物業(yè)管理，室內(nèi)外裝飾、維修、設(shè)計(jì)等活動(dòng)的市場。 是指通過銀行等金融機(jī)構(gòu)，用信貸、抵押貸款、住房儲蓄、發(fā)行股票、債券、期票，以及開發(fā)企業(yè)運(yùn)用商品房預(yù)售方式融資等市場行為。 是指房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等交易場所，包括房屋現(xiàn)貨和期貨的交易場所。 是按國家對城市土地使用權(quán)的有償出讓和獲得土地使用權(quán)者將開發(fā)的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的場所。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不僅是一種基本生活資料，而且由于其長期的使用價(jià)值及價(jià)值實(shí)現(xiàn)的長期性，也可以作為保值、增值的手段。這也決定了房地產(chǎn)市場的投機(jī)性。 周期性 ： 一般定義為上升運(yùn)動(dòng)與下降運(yùn)動(dòng)的周期性重復(fù)，包括擴(kuò)張、后退、收縮、復(fù)蘇階段。雖然價(jià)格和供求等市場機(jī)制會產(chǎn)生調(diào)整供求之間的非均衡態(tài)的作用，但隨著諸多市場因素的發(fā)展變化，原有的均衡態(tài)將不斷被打破，因此，房地產(chǎn)市場供求之間的不平衡性將長時(shí)期存在，而均衡始終只能是相對的。交易方式不僅有買賣、租賃，還有抵押、典當(dāng)及其他的讓渡方式。具體表現(xiàn)在，土地的分區(qū)利用情況造成地區(qū)及一個(gè)城市的不同分區(qū)，不同分區(qū)內(nèi)房產(chǎn)類型存在差異，同一分區(qū)內(nèi)建筑檔次也有不同程度的差異存在。 廣義概念： 包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)。即指進(jìn)行房地產(chǎn)交易的市場，包含 有形市場 和 無形市場 。我國法律也確立了這一規(guī)則，并規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，未辦理權(quán)屬登記，轉(zhuǎn)讓、抵押行為無效。 (3)實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)。這就是“房產(chǎn)權(quán)與地產(chǎn)權(quán)一同交易規(guī)則”。 按交易客體存在狀況的不同 ，可分為單純的土地使用權(quán)交易、房地產(chǎn)期權(quán)交易和房地產(chǎn)現(xiàn)權(quán)交易。前者還可進(jìn)一步按土地使用權(quán)的出讓或劃拔性質(zhì)的不同進(jìn)行分類。 按交易客體中土地權(quán)利的不同 ，可分為國有土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易與集體土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易。 三、房地產(chǎn)市場 （一）房地產(chǎn)交易 房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)交易主體之間以房地產(chǎn)這種特殊商品作為交易對象所從事的市場交易活動(dòng)。 高風(fēng)險(xiǎn)性 ： 較易造成投資過熱。尤其是在現(xiàn)階段，仍屬高檔消費(fèi)品類，但暴利時(shí)代隨競爭的加劇而漸逝（毛利率仍在 15％－ 30％左右）。資金運(yùn)作能力是房地產(chǎn)發(fā)展商運(yùn)營成敗的關(guān)鍵因素之一。但切忌“孤軍深入”、“一擁而上”，盲目開發(fā)的惡果是資金積壓、呆帳、壞帳增多?！凹徔?、鋼鐵、房地產(chǎn)” ── 中國三大支柱產(chǎn)業(yè)。“帶動(dòng)消費(fèi)的龍頭馬車”。 主要包括 房地產(chǎn)投資開發(fā) 、 房地產(chǎn)中介服務(wù) 和 物業(yè)管理 ，其中房地產(chǎn)中介服務(wù)又包括地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等。其主要?dú)w功于房地產(chǎn)的重要組成部分 土地。 房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征 a)生產(chǎn)周期； b)資金密集性； c)相互影響性； d)易受政策限制性； e)房地產(chǎn)的增值性。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。 從廣義上講 ，房地產(chǎn)是指 土地 、 建筑物 及 附帶的各種權(quán)利及契約 。 從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即 土地 和 建成后的物業(yè) 。 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。 所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。 一、房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。 房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面 ： a)實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分； b)從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格； c)從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。 一、房地產(chǎn)的概念 （二）房產(chǎn)與地產(chǎn)之間的關(guān)系 房產(chǎn) 指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物； 地產(chǎn) 是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地，又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。法律意義上的土地財(cái)產(chǎn)一般具有以下特征： l、屬于一定的所有者或使用者； 有明確的四至界定； 可以依法轉(zhuǎn)讓； 能給所有者和使用者帶來一定的權(quán)益。 地產(chǎn)一般特征： 土地具有有用性、稀缺性和社會的有效需求等特點(diǎn)。簡單地說，就是土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系。 處分權(quán) ： 決定財(cái)產(chǎn)事實(shí)上和法律上存在形式和運(yùn)動(dòng)方向的權(quán)能，只有財(cái)產(chǎn)的所有人才具有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。 使用權(quán) ： 指按照財(cái)產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。根據(jù)房屋用途分類按照房屋的使用功能可以分成下列幾類： 居住用途的房屋； 工業(yè)用途的房屋； 商業(yè)用途的房屋； 文體娛樂設(shè)施； 政府和公用設(shè)施； 多功能建筑（綜合樓宇 ,又叫城市綜合體）。房地產(chǎn)常識 Part 2 一、房地產(chǎn)的概念 （一）房產(chǎn)與地產(chǎn) 房產(chǎn) 房產(chǎn)的概念： 所謂房產(chǎn)，是指有墻面和立體結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生活、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所。 房產(chǎn)類別： 房產(chǎn)主要包括住房房產(chǎn)和營業(yè)性房產(chǎn)。 一、房地產(chǎn)的概念 （一）房產(chǎn)與地產(chǎn) 房產(chǎn) 房產(chǎn)所有權(quán)的分類： 占有權(quán) ： 對于房屋的實(shí)際持有和控制，它是使用財(cái)產(chǎn)的前提條件。 收益權(quán) ： 指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而收取的租金。 一、房地產(chǎn)的概念 （一）房產(chǎn)與地產(chǎn) 地產(chǎn) 地產(chǎn)的概念： 指在一定的土地所有制關(guān)系下作為財(cái)產(chǎn)的土地。地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系。土地資本是為使土地達(dá)到一定的使用標(biāo)準(zhǔn)而進(jìn)行的開發(fā)投資，這種投資要轉(zhuǎn)化為一定量的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)，其本身必然具有商品屬性。 一、房地產(chǎn)的概念 （一）房產(chǎn)與地產(chǎn) 地產(chǎn) 根據(jù) 《 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定 》 ，城市用地可以分為九類： 居住用地 公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地） 工業(yè)用地 倉儲用地 對外交通用地 道路廣場用地 市政公用設(shè)施用地 綠化用地 特殊用地 一、房地產(chǎn)的概念 （一）房產(chǎn)與地產(chǎn) 地產(chǎn) 根據(jù)用地性質(zhì)，地產(chǎn)可分類為： 商業(yè)地產(chǎn)： 商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。 工業(yè)地產(chǎn)： 指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。 住宅地產(chǎn)： 以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。 差異包括幾個(gè)方面 ： a) 二者屬性不同； b) 二者增值規(guī)律不同； c) 權(quán)屬性質(zhì)不同； d) 二者價(jià)格構(gòu)成不同。是指 土地 、 建筑物 及 固著在土地、建筑物上不可分離的部分 及其 附帶的各種權(quán)益 。 城市廣場、公園、立交橋、道路等不屬于房地產(chǎn)。 （三）房地產(chǎn)的概念 房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。 從狹義上講 ，房地產(chǎn)是指 土地 、 建筑物 及 固著物在土地、建筑物上不可分離的部分 。 可以有三種存在形態(tài)：即 土地 、 建筑物 、 房地合一 。 一、房地產(chǎn)的概念 （三）房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)的自然特征 a)位置的固定性； b)使用的耐久性； c)資源的有限性； d)物業(yè)的差異性。 注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價(jià)值在較長時(shí)間序列上呈不斷上升趨勢的規(guī)律。 一、房地產(chǎn)的概念 （四）房地產(chǎn)的特征 一般按用途劃分： a)居住房地產(chǎn) b)商業(yè)房地產(chǎn) c)旅游房地產(chǎn) d)工業(yè)房地產(chǎn) e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 一、房地產(chǎn)的概念 （五）房地產(chǎn)的分類 二、房地產(chǎn)業(yè) （一）概念 房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)（但建筑業(yè)屬第二產(chǎn)業(yè)），是具有 基礎(chǔ)性 、 先導(dǎo)性 、 帶動(dòng)性 和 風(fēng)險(xiǎn)性 的產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系 區(qū)別 ：房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè) 聯(lián)系 ：業(yè)務(wù)對象都是房地產(chǎn) 合作關(guān)系 ：房地產(chǎn)業(yè)是開發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是承建的乙方 二、房地產(chǎn)業(yè) （二）特征 基礎(chǔ)性 ： 僅次于農(nóng)業(yè)。如售出 1億元商品房，則可帶動(dòng) ；若開發(fā) 1億元房地產(chǎn)；則可帶動(dòng) 。 先導(dǎo)性 ： 其發(fā)展是其他各行各業(yè)再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)的前提。 對金融業(yè)的依賴性 ： 房地產(chǎn)的高值性，要求在開發(fā)、購置中的巨額資金投入，極需金融業(yè)或?qū)嵙ω?cái)團(tuán)的支撐。 高回報(bào)性 ： 其土地價(jià)值中的唯一性和不可替代性，決定了不同程度的增值趨勢，因此其投資回報(bào)率較高（“ 70％的地段” → 50％的地段 → 30％的地段 → 從地段到產(chǎn)品到城市發(fā)展規(guī)劃前景的演變）。這也是各類資本對其趨之若騖的根本原因。買方市場的逐漸成熟，使得市場競爭日趨激烈，下個(gè)世紀(jì)，房地產(chǎn)市場是比產(chǎn)品、比配套、比地段、比品牌、比服務(wù)、比營銷推廣手法的時(shí)代，非理性開發(fā)、不完善經(jīng)營的項(xiàng)目較易積壓，高投入決定了高回報(bào)也決定了高風(fēng)險(xiǎn)，即使風(fēng)險(xiǎn)程度各不相同。 房地產(chǎn)交易的分類 ： 按交易形式的不同 ，可分為 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 、 房地產(chǎn)抵押 、 房地產(chǎn)租賃 。對后者現(xiàn)行法大多禁止或限制其交易，因此，在我國，一般而言，房地產(chǎn)交易僅指前者。 按交易客體所受限制的程度不同 ，可分為受限交易 (如劃撥土地使用權(quán)及其地上房產(chǎn)的交易，帶有福利性的住房及其占用土地使用權(quán)的交易等 )和非受限交易 (如商品房交易等 )。 房地產(chǎn)交易應(yīng)遵循以下一般規(guī)則 ： (1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。 (2)實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估。 (4)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬變更或抵押登記，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法辦理租賃登記備案。 三、房地產(chǎn)市場 （一）房地產(chǎn)交易 三、房地產(chǎn)市場 （二）房地產(chǎn)市場的概念 房產(chǎn)市場是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動(dòng)的場所或領(lǐng)域。 狹義概念： 房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)的地方或場所。 三、房地產(chǎn)市場 （三）房地產(chǎn)市場的基本特征 供給和需求的高度層次性和差別性 ： 由于人口、環(huán)境、文化、教育、經(jīng)濟(jì)等因素的影響，房地產(chǎn)市場在各個(gè)區(qū)域間的需求情況各不相同，房地產(chǎn)市場供給和需求的影響所及往往限于局部地區(qū)，所以，房地產(chǎn)市場的微觀分層特性也較為明顯。 交易對象和交易方式的多樣性 ： 房地產(chǎn)市場上進(jìn)行交易的商品不僅有各種各樣的、不同用途的建筑物，還包括與其相關(guān)的各種權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的交易。 供給和需求的不平衡性 ： 房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的不平衡狀態(tài)是經(jīng)常會發(fā)生的。 地域性 ： 房地產(chǎn)亦即不動(dòng)產(chǎn)，由于房地產(chǎn)固定于某個(gè)地段不能移動(dòng)，因而地域性較強(qiáng)，它與周圍環(huán)境關(guān)系極為密切，屬地方性市場，這表現(xiàn)在不同的城市間房地產(chǎn)市場有很大不同。 壟斷性 ： 房地產(chǎn)業(yè)最大的特點(diǎn)之一是異質(zhì)性，其地段位置不可復(fù)制，不同樓層的價(jià)格亦不相同。 雙重性 ： 房地產(chǎn)市場具有投資和消費(fèi)的雙重性。 三、房地產(chǎn)市場 （四）房地產(chǎn)市場的基本分類 根據(jù)組成要素可分為 ： (1)土地使用市場。 (2)房產(chǎn)市場。 (3)房地產(chǎn)資金市場。 (4)房地產(chǎn)勞務(wù)市場。 (5)房地產(chǎn)技術(shù)信息市場。 又稱土地一級市場（土地出讓市場），是土地使用權(quán)出