【正文】 擇的機(jī)會(huì)，滿足了房地產(chǎn)各方面的消費(fèi)。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)，也包括房屋的交換。 又稱土地一級(jí)市場(chǎng)（土地出讓市場(chǎng)），是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)。 (2)房產(chǎn)市場(chǎng)。 地域性 ： 房地產(chǎn)亦即不動(dòng)產(chǎn)，由于房地產(chǎn)固定于某個(gè)地段不能移動(dòng)，因而地域性較強(qiáng)，它與周圍環(huán)境關(guān)系極為密切，屬地方性市場(chǎng)，這表現(xiàn)在不同的城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大不同。 狹義概念： 房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)的地方或場(chǎng)所。 房地產(chǎn)交易應(yīng)遵循以下一般規(guī)則 ： (1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。買方市場(chǎng)的逐漸成熟，使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，下個(gè)世紀(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是比產(chǎn)品、比配套、比地段、比品牌、比服務(wù)、比營(yíng)銷推廣手法的時(shí)代，非理性開(kāi)發(fā)、不完善經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目較易積壓，高投入決定了高回報(bào)也決定了高風(fēng)險(xiǎn)，即使風(fēng)險(xiǎn)程度各不相同。 先導(dǎo)性 ： 其發(fā)展是其他各行各業(yè)再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)的前提。 注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價(jià)值在較長(zhǎng)時(shí)間序列上呈不斷上升趨勢(shì)的規(guī)律。 （三）房地產(chǎn)的概念 房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。我國(guó)的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。 一、房地產(chǎn)的概念 （一）房產(chǎn)與地產(chǎn) 地產(chǎn) 根據(jù) 《 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定 》 ，城市用地可以分為九類： 居住用地 公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地） 工業(yè)用地 倉(cāng)儲(chǔ)用地 對(duì)外交通用地 道路廣場(chǎng)用地 市政公用設(shè)施用地 綠化用地 特殊用地 一、房地產(chǎn)的概念 （一）房產(chǎn)與地產(chǎn) 地產(chǎn) 根據(jù)用地性質(zhì)，地產(chǎn)可分類為： 商業(yè)地產(chǎn)： 商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。 收益權(quán) ： 指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而收取的租金。根據(jù)房屋用途分類按照房屋的使用功能可以分成下列幾類： 居住用途的房屋； 工業(yè)用途的房屋； 商業(yè)用途的房屋； 文體娛樂(lè)設(shè)施； 政府和公用設(shè)施； 多功能建筑（綜合樓宇 ,又叫城市綜合體）。 地產(chǎn)一般特征： 土地具有有用性、稀缺性和社會(huì)的有效需求等特點(diǎn)。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)及工業(yè)研發(fā)樓宇等。 所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會(huì)破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益?！皫?dòng)消費(fèi)的龍頭馬車”。尤其是在現(xiàn)階段，仍屬高檔消費(fèi)品類，但暴利時(shí)代隨競(jìng)爭(zhēng)的加劇而漸逝（毛利率仍在 15％－ 30％左右）。前者還可進(jìn)一步按土地使用權(quán)的出讓或劃拔性質(zhì)的不同進(jìn)行分類。我國(guó)法律也確立了這一規(guī)則，并規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，未辦理權(quán)屬登記，轉(zhuǎn)讓、抵押行為無(wú)效。交易方式不僅有買賣、租賃，還有抵押、典當(dāng)及其他的讓渡方式。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不僅是一種基本生活資料，而且由于其長(zhǎng)期的使用價(jià)值及價(jià)值實(shí)現(xiàn)的長(zhǎng)期性，也可以作為保值、增值的手段。 是指物業(yè)管理，室內(nèi)外裝飾、維修、設(shè)計(jì)等活動(dòng)的市場(chǎng)。 (3)三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)。此類物業(yè)主要是住宅用房等。但從個(gè)人來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)是耐用消費(fèi)品，一次購(gòu)買可以滿足長(zhǎng)期的消費(fèi)，不會(huì)象其他消費(fèi)品一樣需要不斷地反復(fù)地和連續(xù)地到市場(chǎng)購(gòu)買，它是間斷地。 質(zhì)量竣工驗(yàn)收 消防竣工驗(yàn)收 防雷竣工驗(yàn)收 園林綠化竣工驗(yàn)收 環(huán)?？⒐を?yàn)收 觃劃竣工驗(yàn)收 工程檔案驗(yàn)收 室內(nèi)環(huán)境空氣檢測(cè) 辦理工程竣工驗(yàn)收備案，并取得工程竣工驗(yàn)收備案證 按照與業(yè)主簽訂的商品房買賣合同中約定的時(shí)間，進(jìn)行交房 收集、整理辦理項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)證所需的資料， 在商品房買賣合同約定的時(shí)間內(nèi)，為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般流程 （一）土地及其相關(guān)概念 從土地利用和管理的角度 ，土地是地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。 七通一平 ：指上下水、雨水、電、氣、暖、通信、路通及場(chǎng)地平整。集體所有土地不允許出讓。 F、出讓金的計(jì)算：土地使用權(quán)出讓金，是指通過(guò)有償有期限出讓方式取得土地使用權(quán)的受益者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付整個(gè)使用期間的地租。 C、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地。 物業(yè)條件 ：商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)條件對(duì)投資商的招商以及經(jīng)營(yíng)者日后的經(jīng)營(yíng)都相當(dāng)重要。 升值潛力 ：無(wú)論是做短線還是長(zhǎng)線投資，都應(yīng)該對(duì)升值潛力有好的預(yù)判，主要應(yīng)該關(guān)注政府的城建規(guī)劃，是否有拆遷等等，同時(shí)，有的房地產(chǎn)商在開(kāi)盤是往往可能采取低價(jià)入市，在這個(gè)時(shí)候購(gòu)買，很快就可以看到價(jià)格的上漲，這也是很多短線炒家的做法。 商圈也是決定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素，所購(gòu)房產(chǎn)地處的商圈的成長(zhǎng)性將決定該房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)潛力。 三是環(huán)境。 前者主要包括物業(yè)是實(shí)體及其質(zhì)量，特色，類型，品牌等；后者主要包括可以給消費(fèi)者帶來(lái)附加利益和心理上的滿足感及信任感的服務(wù)，保證，物業(yè)形象，開(kāi)發(fā)商和代理商聲譽(yù)等。目前的發(fā)現(xiàn)的市場(chǎng)空白點(diǎn)是否真的存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 （二）價(jià)格策略 七、房地產(chǎn)營(yíng)銷策略 指選擇合適渠道進(jìn)行商品銷售的策略 ， 通常的方式是開(kāi)發(fā)商 —— 代理商 —— 消費(fèi)者 。 （ RD）： 廣播也是房地產(chǎn)廣告使用比較廣泛的媒體，利用廣播作房地產(chǎn)廣告內(nèi)容一般較簡(jiǎn)單，廣播房地產(chǎn)商品一般多為啟示性廣告，其任務(wù)僅僅是告訴潛在投資者某一待銷的房地產(chǎn)，并不作詳細(xì)介紹。海報(bào)廣告是房地產(chǎn)推廣所用的一種次要廣告形式，其主要作用是在一定時(shí)期內(nèi)造成一種聲勢(shì)，烘托一種氣氛。 ： 公關(guān)活動(dòng)是房地產(chǎn)較場(chǎng)用的一種廣告形式，可以是大型的演出活動(dòng)。 ： 利用網(wǎng)絡(luò)做房地產(chǎn)商品廣告，其內(nèi)容可以很多樣化。 ： 樣品間與被陳列在櫥窗里的自行車、照相機(jī)、電視機(jī)等樣品商品同樣性質(zhì)，所不同的是由于房地產(chǎn)商品自身的特殊性，樣品間本身是一個(gè)容器，而不像其他商品那樣被放置在特定的容器內(nèi)。更主要的目的，是讓其身臨其境感受成屋時(shí)的樣子，幫助成交。這種權(quán)利包括直接的物權(quán)，也包括由此派生的典權(quán)、抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。 使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能，作用對(duì)房屋加以利用的權(quán)利。國(guó)有土地包括： 城市的土地，即除法律規(guī)定屬于集體所有以外的城市市區(qū)土地； 依照法律規(guī)定被征朋的土地； 依照法律規(guī)定被沒(méi)收、征收、征購(gòu)、收歸國(guó)家所有的土地； 依照法律 I規(guī)定確定給予全民所有制單位、農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人使用的國(guó)有土地； 依法屬于國(guó)家所有的名勝古跡、自然保護(hù)區(qū)內(nèi)的土地； 依照法律規(guī)定不屬于集體所有的其他土地。 物權(quán)可以分為自物權(quán)與他物權(quán)。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 住宅使用說(shuō)明書 應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位 (部件 )的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)。期房在港澳地區(qū)稱做為買 “ 樓花 ” ，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。在房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，業(yè)主是房屋的所有權(quán)人和土地使用人。 內(nèi)銷房 —— 指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)政府主管部門審批，建成后用于在國(guó)內(nèi)范圍（不含港、澳、臺(tái)地區(qū)）出售的住宅。職工購(gòu)房后另外擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售要在購(gòu)買五年以后才能進(jìn)行，原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，售房的收入在扣除相關(guān)稅費(fèi)后，按個(gè)人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。 爛尾 的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的 ， 而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn) ， 一步步顯現(xiàn) 。它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。公有住房通過(guò)住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。解困房只售給經(jīng)審查合格的無(wú)房戶和住房困難戶。 精裝房 ：就是指經(jīng)過(guò)精致裝修的房屋 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 —— 是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過(guò)買賣、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。初始登記的主要作用在于確定土地權(quán)屬，完備地籍資料。單位和職工個(gè)人必須依法履行繳存住房公積金的義務(wù)。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁 ， 具有懲罰性和補(bǔ)償性 ， 但主要體現(xiàn)懲罰性 。銀行按揭業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)才開(kāi)始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因?yàn)樗瞎ば诫A層的支付能力，使得市場(chǎng)潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 房地產(chǎn)營(yíng)銷付款方式及其優(yōu)劣分析 —— ① 一次性付款 ：房子的價(jià)款基本上一次性付清。 銀行按揭優(yōu)點(diǎn) ： 有利于購(gòu)房者在購(gòu)買力不足時(shí)采用； 銀行作為中間橋梁，會(huì)督促買賣雙方的行為，使發(fā)展商保證工程進(jìn)度，保證購(gòu)買者權(quán)益消除樓價(jià)上漲的壓力； 供樓比較輕松。 等額還款法：每月還款本息 =P*I（ 1+I） N/（ 1+I） 12N1 I=貸款月利率 n=貸款年限 p=貸款額 遞減還款法：本金每月相同，利息逐月遞減。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 項(xiàng)目定價(jià)的一般原則是什么？ 定價(jià)原則 分區(qū)定價(jià)：區(qū)位好的價(jià)格貴，反之價(jià)低； 朝向差價(jià)：南北向比東西向的差率在 2%左右； 景觀差價(jià)；差率通常在 2%左右； 樓層差價(jià)：多層：把一樓和樓頂躍層留出；高層：把一頭一尾留出，從 2樓往上加； 面積差價(jià)：對(duì)小戶型來(lái)講，一般是越小越貴；對(duì)豪宅，一般是越大越貴。房產(chǎn)廣告中常表現(xiàn)“ 元／平方米起售”，以較低的起價(jià)來(lái)引起消費(fèi)者的注意。 征稅范圍及納稅人契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的土地、房屋。 解讀： 此次限購(gòu)的力度不僅加強(qiáng)，范圍也比 2023年出臺(tái)“限購(gòu)令”的城市范圍充分?jǐn)U大，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市以及福州、?？凇B門等二線城市已經(jīng)相繼表態(tài)將繼續(xù)推行“限購(gòu)令”，而對(duì)于 2023年絕大多數(shù)沒(méi)有出臺(tái)限購(gòu)令的二線城市，特別是中西部的直轄市、各大省會(huì)城市，此次也包含在限購(gòu)令的范圍之內(nèi)。 （ 1）國(guó)有土地使用權(quán)出讓； （ 2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)予、交換； （ 3）房屋買賣； （ 4）房屋贈(zèng)予。如果會(huì)所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求，勢(shì)必會(huì)形同虛設(shè)；如降低物業(yè)管理費(fèi)，將影響房產(chǎn)的整體品質(zhì)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以 2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷售”，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷策略。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 預(yù)測(cè)面積 —— 是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的 房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，它是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。需額外承擔(dān)費(fèi)用（如手續(xù)費(fèi)，保險(xiǎn)金）。 ③ 銀行按揭。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 房地產(chǎn)保險(xiǎn) —— 房地產(chǎn)雖然風(fēng)險(xiǎn)較少，但并不是毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，因自然災(zāi)害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時(shí)都存在，為了盡量規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、減少經(jīng)濟(jì)損失，購(gòu)買房地產(chǎn)保險(xiǎn)就很有必要。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 一次性付款 — 這是在賣方市場(chǎng)時(shí)最為常見(jiàn)的銷售方式，在買方市場(chǎng)時(shí)一般多見(jiàn)于那些低價(jià)位小單位的樓盤銷售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)一次性付款是解決資金危機(jī)的靈丹妙藥。 這里的單位包括國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購(gòu)房職工共同籌集，所有權(quán)歸購(gòu)房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對(duì)共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個(gè)以上權(quán)利人對(duì)全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán)利，并承擔(dān)相等的義務(wù)。這類房屋不是通過(guò)市場(chǎng)獲得，是一種準(zhǔn)商品房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為 “ 一手 ” ，第二次交易則為 “ 二手 ” 。 不可售公房 —— 不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價(jià)格相對(duì)同期市場(chǎng)價(jià)格來(lái)說(shuō)是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。商品房是指開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。部分產(chǎn)權(quán)與全部產(chǎn)權(quán)的不同之處在于，部分產(chǎn)權(quán)是強(qiáng)調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對(duì)收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。市場(chǎng)價(jià)也就是住宅市場(chǎng)的行市價(jià)格或牌價(jià)價(jià)格。 使用權(quán)房 —— 是指公房的承租人使用的房屋，使用權(quán)人就是承租人。有些地方通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說(shuō)明書的，應(yīng)附于 《 住宅使用說(shuō)明書 》 中。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識(shí) 五證：