【正文】 擇的機(jī)會，滿足了房地產(chǎn)各方面的消費(fèi)。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場，也包括房屋的交換。 又稱土地一級市場（土地出讓市場），是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。 (2)房產(chǎn)市場。 地域性 ： 房地產(chǎn)亦即不動產(chǎn)，由于房地產(chǎn)固定于某個地段不能移動，因而地域性較強(qiáng)，它與周圍環(huán)境關(guān)系極為密切，屬地方性市場，這表現(xiàn)在不同的城市間房地產(chǎn)市場有很大不同。 狹義概念： 房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動的地方或場所。 房地產(chǎn)交易應(yīng)遵循以下一般規(guī)則 ： (1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。買方市場的逐漸成熟，使得市場競爭日趨激烈，下個世紀(jì)，房地產(chǎn)市場是比產(chǎn)品、比配套、比地段、比品牌、比服務(wù)、比營銷推廣手法的時代，非理性開發(fā)、不完善經(jīng)營的項目較易積壓，高投入決定了高回報也決定了高風(fēng)險，即使風(fēng)險程度各不相同。 先導(dǎo)性 ： 其發(fā)展是其他各行各業(yè)再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)的前提。 注：房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價值在較長時間序列上呈不斷上升趨勢的規(guī)律。 （三）房地產(chǎn)的概念 房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。 一、房地產(chǎn)的概念 （一）房產(chǎn)與地產(chǎn) 地產(chǎn) 根據(jù) 《 城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定 》 ，城市用地可以分為九類： 居住用地 公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地） 工業(yè)用地 倉儲用地 對外交通用地 道路廣場用地 市政公用設(shè)施用地 綠化用地 特殊用地 一、房地產(chǎn)的概念 （一）房產(chǎn)與地產(chǎn) 地產(chǎn) 根據(jù)用地性質(zhì)，地產(chǎn)可分類為： 商業(yè)地產(chǎn)： 商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。 收益權(quán) ： 指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而收取的租金。根據(jù)房屋用途分類按照房屋的使用功能可以分成下列幾類： 居住用途的房屋； 工業(yè)用途的房屋； 商業(yè)用途的房屋； 文體娛樂設(shè)施； 政府和公用設(shè)施； 多功能建筑（綜合樓宇 ,又叫城市綜合體）。 地產(chǎn)一般特征： 土地具有有用性、稀缺性和社會的有效需求等特點(diǎn)。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。 所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益?！皫酉M(fèi)的龍頭馬車”。尤其是在現(xiàn)階段，仍屬高檔消費(fèi)品類，但暴利時代隨競爭的加劇而漸逝（毛利率仍在 15％－ 30％左右）。前者還可進(jìn)一步按土地使用權(quán)的出讓或劃拔性質(zhì)的不同進(jìn)行分類。我國法律也確立了這一規(guī)則，并規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，未辦理權(quán)屬登記，轉(zhuǎn)讓、抵押行為無效。交易方式不僅有買賣、租賃，還有抵押、典當(dāng)及其他的讓渡方式。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不僅是一種基本生活資料，而且由于其長期的使用價值及價值實(shí)現(xiàn)的長期性，也可以作為保值、增值的手段。 是指物業(yè)管理，室內(nèi)外裝飾、維修、設(shè)計等活動的市場。 (3)三級房地產(chǎn)市場。此類物業(yè)主要是住宅用房等。但從個人來說，由于房地產(chǎn)是耐用消費(fèi)品，一次購買可以滿足長期的消費(fèi)，不會象其他消費(fèi)品一樣需要不斷地反復(fù)地和連續(xù)地到市場購買，它是間斷地。 質(zhì)量竣工驗(yàn)收 消防竣工驗(yàn)收 防雷竣工驗(yàn)收 園林綠化竣工驗(yàn)收 環(huán)?？⒐を?yàn)收 觃劃竣工驗(yàn)收 工程檔案驗(yàn)收 室內(nèi)環(huán)境空氣檢測 辦理工程竣工驗(yàn)收備案，并取得工程竣工驗(yàn)收備案證 按照與業(yè)主簽訂的商品房買賣合同中約定的時間，進(jìn)行交房 收集、整理辦理項目產(chǎn)權(quán)證所需的資料， 在商品房買賣合同約定的時間內(nèi)，為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證 四、房地產(chǎn)開發(fā)的一般流程 （一）土地及其相關(guān)概念 從土地利用和管理的角度 ，土地是地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。 七通一平 ：指上下水、雨水、電、氣、暖、通信、路通及場地平整。集體所有土地不允許出讓。 F、出讓金的計算：土地使用權(quán)出讓金，是指通過有償有期限出讓方式取得土地使用權(quán)的受益者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付整個使用期間的地租。 C、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地。 物業(yè)條件 ：商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)條件對投資商的招商以及經(jīng)營者日后的經(jīng)營都相當(dāng)重要。 升值潛力 ：無論是做短線還是長線投資，都應(yīng)該對升值潛力有好的預(yù)判，主要應(yīng)該關(guān)注政府的城建規(guī)劃，是否有拆遷等等，同時，有的房地產(chǎn)商在開盤是往往可能采取低價入市，在這個時候購買，很快就可以看到價格的上漲，這也是很多短線炒家的做法。 商圈也是決定房價的關(guān)鍵因素，所購房產(chǎn)地處的商圈的成長性將決定該房價的增長潛力。 三是環(huán)境。 前者主要包括物業(yè)是實(shí)體及其質(zhì)量，特色，類型，品牌等；后者主要包括可以給消費(fèi)者帶來附加利益和心理上的滿足感及信任感的服務(wù)，保證，物業(yè)形象，開發(fā)商和代理商聲譽(yù)等。目前的發(fā)現(xiàn)的市場空白點(diǎn)是否真的存在市場機(jī)會。 （二）價格策略 七、房地產(chǎn)營銷策略 指選擇合適渠道進(jìn)行商品銷售的策略 ， 通常的方式是開發(fā)商 —— 代理商 —— 消費(fèi)者 。 （ RD）： 廣播也是房地產(chǎn)廣告使用比較廣泛的媒體，利用廣播作房地產(chǎn)廣告內(nèi)容一般較簡單，廣播房地產(chǎn)商品一般多為啟示性廣告，其任務(wù)僅僅是告訴潛在投資者某一待銷的房地產(chǎn)，并不作詳細(xì)介紹。海報廣告是房地產(chǎn)推廣所用的一種次要廣告形式，其主要作用是在一定時期內(nèi)造成一種聲勢，烘托一種氣氛。 ： 公關(guān)活動是房地產(chǎn)較場用的一種廣告形式，可以是大型的演出活動。 ： 利用網(wǎng)絡(luò)做房地產(chǎn)商品廣告，其內(nèi)容可以很多樣化。 ： 樣品間與被陳列在櫥窗里的自行車、照相機(jī)、電視機(jī)等樣品商品同樣性質(zhì)，所不同的是由于房地產(chǎn)商品自身的特殊性，樣品間本身是一個容器，而不像其他商品那樣被放置在特定的容器內(nèi)。更主要的目的，是讓其身臨其境感受成屋時的樣子，幫助成交。這種權(quán)利包括直接的物權(quán)，也包括由此派生的典權(quán)、抵押權(quán)等他項權(quán)利。 使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能，作用對房屋加以利用的權(quán)利。國有土地包括： 城市的土地，即除法律規(guī)定屬于集體所有以外的城市市區(qū)土地； 依照法律規(guī)定被征朋的土地； 依照法律規(guī)定被沒收、征收、征購、收歸國家所有的土地； 依照法律 I規(guī)定確定給予全民所有制單位、農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織和個人使用的國有土地； 依法屬于國家所有的名勝古跡、自然保護(hù)區(qū)內(nèi)的土地； 依照法律規(guī)定不屬于集體所有的其他土地。 物權(quán)可以分為自物權(quán)與他物權(quán)。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 住宅使用說明書 應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位 (部件 )的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項。期房在港澳地區(qū)稱做為買 “ 樓花 ” ，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。在房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，業(yè)主是房屋的所有權(quán)人和土地使用人。 內(nèi)銷房 —— 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)政府主管部門審批，建成后用于在國內(nèi)范圍（不含港、澳、臺地區(qū)）出售的住宅。職工購房后另外擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售要在購買五年以后才能進(jìn)行，原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除相關(guān)稅費(fèi)后，按個人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。 爛尾 的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的 ， 而是隨著項目的不斷推進(jìn) ， 一步步顯現(xiàn) 。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。公有住房通過住宅消費(fèi)市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。解困房只售給經(jīng)審查合格的無房戶和住房困難戶。 精裝房 ：就是指經(jīng)過精致裝修的房屋 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 —— 是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。初始登記的主要作用在于確定土地權(quán)屬，完備地籍資料。單位和職工個人必須依法履行繳存住房公積金的義務(wù)。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁 ， 具有懲罰性和補(bǔ)償性 ， 但主要體現(xiàn)懲罰性 。銀行按揭業(yè)務(wù)在國內(nèi)才開始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因?yàn)樗瞎ば诫A層的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 房地產(chǎn)營銷付款方式及其優(yōu)劣分析 —— ① 一次性付款 ：房子的價款基本上一次性付清。 銀行按揭優(yōu)點(diǎn) ： 有利于購房者在購買力不足時采用； 銀行作為中間橋梁，會督促買賣雙方的行為，使發(fā)展商保證工程進(jìn)度，保證購買者權(quán)益消除樓價上漲的壓力； 供樓比較輕松。 等額還款法：每月還款本息 =P*I（ 1+I） N/（ 1+I） 12N1 I=貸款月利率 n=貸款年限 p=貸款額 遞減還款法：本金每月相同，利息逐月遞減。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 項目定價的一般原則是什么？ 定價原則 分區(qū)定價：區(qū)位好的價格貴，反之價低； 朝向差價：南北向比東西向的差率在 2%左右； 景觀差價；差率通常在 2%左右； 樓層差價：多層：把一樓和樓頂躍層留出；高層：把一頭一尾留出，從 2樓往上加； 面積差價：對小戶型來講，一般是越小越貴；對豪宅，一般是越大越貴。房產(chǎn)廣告中常表現(xiàn)“ 元／平方米起售”，以較低的起價來引起消費(fèi)者的注意。 征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。 解讀： 此次限購的力度不僅加強(qiáng)，范圍也比 2023年出臺“限購令”的城市范圍充分?jǐn)U大，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市以及福州、?？凇B門等二線城市已經(jīng)相繼表態(tài)將繼續(xù)推行“限購令”，而對于 2023年絕大多數(shù)沒有出臺限購令的二線城市，特別是中西部的直轄市、各大省會城市，此次也包含在限購令的范圍之內(nèi)。 （ 1）國有土地使用權(quán)出讓； （ 2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈予、交換； （ 3）房屋買賣； （ 4）房屋贈予。如果會所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求，勢必會形同虛設(shè)；如降低物業(yè)管理費(fèi)，將影響房產(chǎn)的整體品質(zhì)。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以 2800元／平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 預(yù)測面積 —— 是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的 房屋面積進(jìn)行一個預(yù)先測量計算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。需額外承擔(dān)費(fèi)用（如手續(xù)費(fèi)，保險金）。 ③ 銀行按揭。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 房地產(chǎn)保險 —— 房地產(chǎn)雖然風(fēng)險較少，但并不是毫無風(fēng)險，因自然災(zāi)害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時都存在，為了盡量規(guī)避風(fēng)險、減少經(jīng)濟(jì)損失，購買房地產(chǎn)保險就很有必要。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 一次性付款 — 這是在賣方市場時最為常見的銷售方式，在買方市場時一般多見于那些低價位小單位的樓盤銷售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對發(fā)展商來說一次性付款是解決資金危機(jī)的靈丹妙藥。 這里的單位包括國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權(quán)歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個以上權(quán)利人對全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán)利，并承擔(dān)相等的義務(wù)。這類房屋不是通過市場獲得，是一種準(zhǔn)商品房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為 “ 一手 ” ，第二次交易則為 “ 二手 ” 。 不可售公房 —— 不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。商品房是指開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房。部分產(chǎn)權(quán)與全部產(chǎn)權(quán)的不同之處在于，部分產(chǎn)權(quán)是強(qiáng)調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。市場價也就是住宅市場的行市價格或牌價價格。 使用權(quán)房 —— 是指公房的承租人使用的房屋，使用權(quán)人就是承租人。有些地方通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應(yīng)附于 《 住宅使用說明書 》 中。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 五證：