【正文】 個(gè)體投資者為主，其中做生意癿老板占據(jù) 40%比例；部分大企業(yè)也會(huì)整會(huì)販買，但比例較低 代表項(xiàng)目 順天城、維一星城、建鴻達(dá)現(xiàn)代城 通程酒店、金源酒店、華天酒店 平和堂、順天國(guó)際財(cái)富中心、運(yùn)達(dá)廣場(chǎng)、中隆大廈、亞大時(shí)代 目前市場(chǎng)已形成專業(yè)寫字樓、高星級(jí)酒店寫字樓及商務(wù)公寓共存的辦公格局。 五一廣場(chǎng)商務(wù)區(qū) 韶山北路商務(wù)區(qū) 芙蓉中路商務(wù)區(qū) 長(zhǎng)沙寫字樓集中分布以五一路和芙蓉中路為中心的芙蓉中路商務(wù)區(qū) 、 五一廣場(chǎng)商務(wù)區(qū) 、 韶山北商務(wù)區(qū)。 芙蓉中路商務(wù)區(qū) 尚東區(qū)商務(wù)功能完善的承載者 商務(wù)市場(chǎng)認(rèn)知 長(zhǎng)沙優(yōu)質(zhì)寫字樓主要集中在： 同類產(chǎn)品下，商務(wù)市場(chǎng)價(jià)格要高于普通住宅。 區(qū)域普通住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。遠(yuǎn)高于周邊住宅。 出租 。 出租 。 高橋國(guó)際 40,477 其他 出售 。 24街區(qū)（瑞龍數(shù)碼港） 47,860 其他 。 萬(wàn)象企業(yè)公館 48,926 乙級(jí) 出租 。 華翼店 56,706 乙級(jí) 出租 。凱旋國(guó)際 57,684 其他 。 周邊商務(wù)市場(chǎng) —— 公寓在售量少，區(qū)域具備辦公氛圍。 東方摩卡 住宅 : 8,000 8,000 普通住宅 。金都 住宅 : 7,800 7,800 酒庖式公寓 。東環(huán)國(guó)際 住宅 : 10,000 10,000 普通住宅 。酒庖式公寓 。 曙光領(lǐng)峰 住宅 : 6,300 8,000 普通住宅 。 長(zhǎng)房東郡 東方芙蓉 住宅 : 7,800 7,800 普通住宅 。 萬(wàn)和城 住宅 : 6,900 6,900 普通住宅 。 2023年長(zhǎng)沙市 4月商品住宅各類指標(biāo)變化表（六區(qū)） 指標(biāo) 2023年 4月 2023年 3月 2023年 4月 同比增長(zhǎng)（ %） 環(huán)比增長(zhǎng)（ %） 供求比 % % 供應(yīng)量（萬(wàn) m2） % % 成交量（萬(wàn) m2） % % 成交價(jià)格（元 / m2） 6533 6450 6812 % % 成交總額（億元） % % 周邊住宅市場(chǎng) —— 住宅開發(fā)密集，公寓類產(chǎn)品眾多。 4月市場(chǎng)供應(yīng)量為 ，環(huán)比上升 %，同比下降 %，供應(yīng)量持續(xù)回升。 公寓類投資產(chǎn)品市場(chǎng)謹(jǐn)慎度高！ 商品住宅市場(chǎng) ——長(zhǎng)沙近一年來市商品住宅供求分析 宏觀市場(chǎng)分析 —— 房地產(chǎn)市場(chǎng) 長(zhǎng)沙近一年來市商品住宅供求走勢(shì)圖（六區(qū)） 4月長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)束了一季度成交量持續(xù)回升的走勢(shì)， 4月市場(chǎng)成交 ，環(huán)比下降 %，同比下降 %。由于目前市場(chǎng)庫(kù)存量較大，市場(chǎng)短期將延續(xù)供大于求的狀況，要達(dá)到供求平衡的均衡點(diǎn)，仍需通過降價(jià)去催生更多的需求去消化市場(chǎng)庫(kù)存量。 中國(guó)二線城市房屋庫(kù)存嚴(yán)重，中短期看，房?jī)r(jià)還存在一定的降價(jià)空間。 盡管一季度新房總成交量仍處于近年同期最低水平，但 3月成交量環(huán)比出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，回暖跡象明顯。 哪種方案更為合適！ 地段、交通、配套、品質(zhì)，項(xiàng)目本身從來丌缺乏硬性優(yōu)勢(shì)！住宅性質(zhì)癿丌可改變，需要在營(yíng)銷定位推廣策略上去規(guī)避，這也是下階段癿工作要點(diǎn)、難點(diǎn)！ 小 結(jié) 2： 價(jià)值體系 視角一 ：現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)環(huán)境賦予長(zhǎng)沙的 城市價(jià)值 視角二 ：項(xiàng)目的本體屬性 視角三 ：現(xiàn)今形勢(shì)下長(zhǎng)沙的商住房地產(chǎn)市場(chǎng) 1 價(jià)值反思 ： 中南核心長(zhǎng)沙房地產(chǎn) 的機(jī)會(huì)？項(xiàng)目本體屬性？ 宏觀形勢(shì)影響 ————《 人民日?qǐng)?bào) 》 4月 13日?qǐng)?bào)道稱，目前，房地產(chǎn)行業(yè)的庫(kù)存市值可能已經(jīng)超過 5萬(wàn)億元。 項(xiàng)目本體分析 —— 項(xiàng)目自身 項(xiàng)目發(fā)展方向 以公寓為主體，兼顧配套型商業(yè)。 輻射東城的集商務(wù)、居住、商業(yè)為一體的綜合性樞紐，發(fā)展前景廣闊。西街花園、水云間、江河雙水灣、東璽門。 諾亞方舟 東一時(shí)區(qū) 銘誠(chéng)國(guó)際 旺德府國(guó)際大廈 成熟樓盤扎堆，商業(yè)支撐性強(qiáng)。 項(xiàng)目本體分析 —— 區(qū)域配套 萬(wàn)家麗路 東二環(huán) 車站環(huán) 曙光路 韶山路 遠(yuǎn)大路 人民路 機(jī)場(chǎng)高速 荷花路 上河 國(guó)際 朝暉路 高橋大市場(chǎng) 周邊政務(wù)機(jī)關(guān)集中，具備較強(qiáng)的商業(yè)商務(wù)氛圍。 距離機(jī)場(chǎng)、高鐵開車行駛路程時(shí)間不到 30分鐘。 以上數(shù)據(jù)來自于湖南進(jìn)出口統(tǒng)計(jì)快報(bào)查詢 企業(yè)類別 進(jìn)出口額 進(jìn)出口同比 出口額 出口同比 進(jìn)口額 進(jìn)口同比 一、按企業(yè)性質(zhì)分類 155486 76314 79172 國(guó)有企業(yè) 58718 24317 34401 國(guó)有省直外貿(mào) 5468 3841 1628 商務(wù)廳直公司 2077 1673 403 省直綜合公司 72 72 0 省直其他公司 3319 2095 1224 國(guó)有市縣外貿(mào) 571 570 1 國(guó)有生產(chǎn)企業(yè) 52679 19906 32772 民營(yíng)企業(yè) 62708 37512 25196 集體企業(yè) 1477 1291 186 私營(yíng)企業(yè) 61232 36221 25011 三資企業(yè) 32240 14055 18185 中外合作企業(yè) 9 4 5 中外合資企業(yè) 17447 5530 11918 外商獨(dú)資企業(yè) 14784 8521 6263 其他企業(yè) 1819 430 1389 長(zhǎng)沙商貿(mào)環(huán)境發(fā)展 貿(mào)易產(chǎn)業(yè)并不是簡(jiǎn)單的倉(cāng)庫(kù) +物流 貿(mào)易產(chǎn)業(yè)，尤其是其中的佼佼者 同樣需要展示的門臉與企業(yè)的身份象征 高端貿(mào)易寫字樓？？ 長(zhǎng)沙沒有！ 長(zhǎng)沙目前貿(mào)易產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 切實(shí)存在大量金融貿(mào)易行業(yè)的寫字樓需求 長(zhǎng)沙目前貿(mào)易產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 發(fā)現(xiàn) 中部地區(qū)商貿(mào)要塞 找到 長(zhǎng)沙貿(mào)易門戶 交通、經(jīng)濟(jì)、政治等大格局決定，長(zhǎng)沙強(qiáng)勁癿發(fā)展勱力！ 中部發(fā)展核心引擎，使長(zhǎng)沙成為中小企業(yè)、高附加值企業(yè)、科技發(fā)展行業(yè)、內(nèi)需強(qiáng)勁貿(mào)易型企業(yè)癿發(fā)展沃土，各行業(yè)人才癿聚集等等，對(duì)寫字樓市場(chǎng) 癿需求放大是一個(gè)機(jī)會(huì)！ 小 結(jié) 1： 價(jià)值體系 視角一 ：現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)環(huán)境賦予長(zhǎng)沙的 城市價(jià)值 視角二 ：項(xiàng)目的本體屬性 視角三 ：現(xiàn)今形勢(shì)下長(zhǎng)沙的商住房地產(chǎn)市場(chǎng) 1 價(jià)值反思 ： 中南核心長(zhǎng)沙房地產(chǎn) 的機(jī)會(huì)？項(xiàng)目本體屬性？ 區(qū)位城市中心，尚東板塊，多條主干道環(huán)繞，四通八達(dá)，交通優(yōu)勢(shì)極為突出。 09年“中國(guó)最具軟實(shí)力”城市。 長(zhǎng)株潭一體化作為中部地區(qū)最顯著的城市集約群，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆? 世界看長(zhǎng)沙 2023年，中國(guó)社科院 《 中國(guó)十大城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告 》 ，長(zhǎng)沙的科技實(shí)力、基礎(chǔ)建設(shè)、創(chuàng)新氛圍均排名前 10。 Q：機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存，我們 該如何戰(zhàn)勝重重困難突破重圍？ ——于狹縫中求生存是 規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的一 種不二選擇 ！ 項(xiàng)目使命：借助長(zhǎng)房品牌，盡快完成項(xiàng)目開發(fā)銷售， 在最短的時(shí)間周期內(nèi)獲得相當(dāng)?shù)睦?！ 中庭國(guó)際兩 大目標(biāo) 價(jià)值目標(biāo) ： ?充分挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值 ?獲得相對(duì)合適的利潤(rùn) 快速銷售： ? 縮短開發(fā)周期，節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本 ?盡量于一年以內(nèi)（截至 2023年底）住宅部分達(dá)成 80%以上去化 本方案著重解決問題如下 Q1： 在持續(xù)嚴(yán)苛的調(diào)控下商住一體項(xiàng)目的出路在哪里？ Q2： 在大牌云集的長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)，如何虎口奪食，我們的客戶到底在哪里？ Q3： 市場(chǎng)占位 ， 即產(chǎn)品定位如何致勝于先機(jī) ？ Q4： 項(xiàng)目的營(yíng)銷立意及推盤節(jié)奏？ 中庭國(guó)際的 主要困惑： 是否有足夠的客戶保證項(xiàng)目能 實(shí)現(xiàn)一年近 5萬(wàn)方限購(gòu)屬性商住一體產(chǎn)品的快速去化？持續(xù)的調(diào)控及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的不景氣如何實(shí)現(xiàn)快速高價(jià)值的去化？ 項(xiàng)目的營(yíng)銷定位及推售節(jié)奏？ 限制條件： 限購(gòu)產(chǎn)品，客戶面嚴(yán)重局限； 周邊同類產(chǎn)品的低價(jià)格戰(zhàn)略。世聯(lián)地產(chǎn) 長(zhǎng)房中庭國(guó)際項(xiàng)目 給長(zhǎng)沙一個(gè)夢(mèng)想 占長(zhǎng)沙一席之地 2023年 10月 泊富國(guó)際廣場(chǎng)正式開工 2023年 6月 華遠(yuǎn) 華中心正式開工 2023年底 萬(wàn)達(dá)入主瀟湘 B地塊 ——33萬(wàn)方商業(yè)綜合體 D地塊 —— 2023年初 北辰三角洲啟動(dòng) A1區(qū) 268米地標(biāo)性甲級(jí)寫字樓 A2A3區(qū)摩天寫字樓群 B1B2區(qū) SOHO式寫字樓 大牌 云集長(zhǎng)沙 城市地位及崛起力度 受到肯定和證明 …… 這是最好的時(shí)代，但也是最壞的時(shí)代！因?yàn)?....... 寫字樓成為商用地產(chǎn)投資熱點(diǎn) 商用地產(chǎn)是謀求出路的丌二選擇 中央政府持續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心從未動(dòng)搖 大牌云集 戰(zhàn)云密布 縱觀 0912年 ，全國(guó)樓市整體走勢(shì)的價(jià)量規(guī)律得到充分體現(xiàn) 成交額下降 成交額上升 成交額上升 價(jià)量齊升 價(jià)升量跌 價(jià)量齊跌 價(jià)跌量升 價(jià)跌量急升 價(jià)量齊穩(wěn) 量 價(jià) 量支撐價(jià) 1 價(jià)助漲助跌 3 量先價(jià)后 2 量支撐價(jià) 1 價(jià)助漲助跌 3 價(jià)助漲助跌 3 量先價(jià)后 2 量支撐價(jià) 1 ? 在 09— 12年 的房地產(chǎn)行情中價(jià)量規(guī)律得到充分體現(xiàn) 就短期來看 ，持續(xù)調(diào)控及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的不景氣使 當(dāng)前房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，形勢(shì)嚴(yán)峻； 價(jià) 量 開發(fā)商 需求 房地產(chǎn)走勢(shì) 量支撐價(jià) 1 ?外生變量 投機(jī)需求 投資需求 居住需求 價(jià)格變動(dòng) 價(jià)助漲助跌 3 成交量支撐位 跌 量先價(jià)后 2 長(zhǎng)沙市寫字樓市場(chǎng) ,主要集中于六大傳統(tǒng)商圈附近 ,依托于地段及繁華商業(yè)環(huán)境、成熟業(yè)態(tài)癿辦公配套需求而存在 ,根據(jù)地段發(fā)布及商業(yè)繁華程度、產(chǎn)品自身品質(zhì)癿丌同價(jià)格表現(xiàn)差異較大 . 20230元 /平米以上 中心市區(qū)核心商圈、高品質(zhì) 未來表現(xiàn)無量上漲 16000— 20230元 /平米 次中心市區(qū)核心商圈、高品質(zhì) 縮量上漲 8000— 16000元 /平米 次中心市區(qū)非核心商圈、高品質(zhì) 放量，價(jià)格震蕩 8000元 /平米以下 次中心市區(qū)非核心商圈、低品質(zhì) 放量?jī)r(jià)平 以上圖表 摘自易居（中國(guó)）克爾瑞數(shù)據(jù)研究中心 持續(xù)的嚴(yán)格調(diào)控及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的不景氣對(duì)于長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響及啟發(fā) ，尤其是住宅市場(chǎng) ， 投機(jī)客 銷聲匿跡 ，投資客需 另謀出路 ，剛需客戶 躊躇不前 ； ， 更增觀望指數(shù) ； ，經(jīng)濟(jì)仍然具備一定韌性與強(qiáng)度，出路在于 大量中小企業(yè)、高附加值出口企業(yè)、內(nèi)需強(qiáng)勁型企業(yè) ； 中南地區(qū) 成為中國(guó)最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘校?優(yōu)勢(shì)：（ 1）國(guó)家扶植力度大；（ 2）長(zhǎng)沙將成為重要的交通樞紐；（ 3）長(zhǎng)沙的科技優(yōu)勢(shì)還是很強(qiáng)的，文化上有一定優(yōu)勢(shì) 。 1 報(bào)告結(jié)構(gòu) 價(jià)值反思 2 市場(chǎng)掃描 3 客戶機(jī)會(huì) 4 項(xiàng)目定位 5 營(yíng)銷舉措 價(jià)值體系 視角一 ：現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)環(huán)境賦予長(zhǎng)沙的 城市價(jià)值 視角二 ：項(xiàng)目的本體屬性 視角三 ：現(xiàn)今形勢(shì)下長(zhǎng)沙的商住房地產(chǎn)市場(chǎng) 1 價(jià)值反思 ： 中南核心長(zhǎng)沙房地產(chǎn) 的機(jī)會(huì)？項(xiàng)目本體屬性？ 當(dāng)之無愧的交通樞紐 全立體交通網(wǎng)絡(luò)構(gòu)架 ?黃花機(jī)場(chǎng)； ?傳統(tǒng)鐵路運(yùn)輸樞紐； ?現(xiàn)今蓬勃發(fā)展的高鐵運(yùn)輸； ?2023年至今地鐵如火如荼的建設(shè)； ?2023年 10月長(zhǎng)株潭城鐵項(xiàng)目的重新啟動(dòng)； ?“十二五”期間長(zhǎng)沙擬投 670億建綜合交通體系，規(guī)劃建設(shè)的 9條高速有望通車