【正文】 品牌主力店 吉之島百貨： 進(jìn)駐面積約 23000平方米；商品琳瑯滿目，環(huán)境好，號召力強(qiáng)。百納空間 海岸城 商業(yè)面積 約 2萬平方米 商業(yè)部分約 10萬平方米 購物中心約 12萬平方米商業(yè)街約 4萬平方米。 ?項(xiàng)目東臨深圳灣海域，與香港隔海相望 ，北鄰深圳大學(xué)和高新技術(shù)園區(qū)，南臨南油工業(yè)區(qū)，濱海大道從中心區(qū)北側(cè)通過，到深圳市中心區(qū)交通順暢。 而北片區(qū)，創(chuàng)世紀(jì)濱?；▓@、錦隆花園、中信海文花園住宅項(xiàng)目等已建成。寫字樓物業(yè)開始發(fā)展。 寫字樓市場之常被看成是整個(gè)深圳寫字樓市場的軟肋。 居民的消費(fèi)主要依靠長期以來自然形成的小商業(yè)街和零散網(wǎng)點(diǎn)提供，商業(yè)發(fā)展處于封閉而又松散的狀態(tài)。多達(dá)幾十個(gè)項(xiàng)目的陸續(xù)開發(fā)帶來了強(qiáng)大消費(fèi)力，南山書城、南山博物館、歌劇院、保利文化大廈、新一佳等項(xiàng)目，使南山商圈的整體性和連續(xù)性進(jìn)一步增強(qiáng)。 類似半山別墅、蘭溪谷、波托菲諾等高端住宅建成，將原來居住在福田和羅湖的私企老板、企業(yè)高管、社會精英吸引到南山居住，其中一部分居住者開始將企業(yè)往南山遷移，為南山寫字樓擴(kuò)容提供了廣闊的空間。交通不便。 與中心城區(qū)保持良好的連通性，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2023中國綜合體模式研究 模式一：海岸城 目錄 ① 海岸城的城市副中心定位 ② 海岸城的周邊發(fā)展環(huán)境、交通條件 ③ 海岸城的突圍方式 ④ 海岸城資金模式 ⑤ 海岸城成功總結(jié) 同心圓式的環(huán)形道路 放射形道路連接同心圓 抑制了某些城區(qū)迅速提升其經(jīng)濟(jì)容量的可能性，缺少對中心城區(qū)的支持 加強(qiáng)各區(qū)域之間的交通聯(lián)系 不利于土地資源的有效使用 低等級設(shè)施重復(fù)建設(shè) 發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施的效應(yīng)，避免投資的分散和低水平的開發(fā)建設(shè) , 有利于社會經(jīng)濟(jì)容量迅速提升 城市交通 “ 圈層式 ”發(fā)展 開放式的組團(tuán)(多核心 ) 結(jié)構(gòu) 從 “ 母體 ”中分離出更有活力的嶄新個(gè)體 同圈層新區(qū)所獲發(fā)展機(jī)會均等 變集中為分散 單中心的一些功能合理分配到各個(gè)分中心 各區(qū)域結(jié)合自有優(yōu)勢發(fā)展 城市副中心的形成 主城 副城 副城 副城 副城 城市中心地位突出 城市總體形象完整 為城市母體提供發(fā)展支持 發(fā)揮自身環(huán)境優(yōu)勢 依托城市母體發(fā)展 對城市母體發(fā)展業(yè)態(tài)提供有利互補(bǔ)。 發(fā)揮自身環(huán)境特點(diǎn)，開發(fā)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 城市副中心特色 從深圳南山城市副中心的發(fā)展歷程來看，南山商業(yè)市場是由住宅開發(fā)和交通所帶動的 1990 1995 2023 2023 至今 未發(fā)展時(shí)期 新舊商業(yè)更替 穩(wěn)定發(fā)展期 特征 上世紀(jì) 80年代末，地處深圳特區(qū)西部的南山區(qū)，還是一個(gè)相當(dāng)偏僻的行政區(qū)域。 1999年 10月 1日，濱海大道正式通車，南山到羅湖、福田的車程縮短到十多分鐘，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛搶灘南山，一個(gè)個(gè)住宅小區(qū)拔地而起尤其是蛇口、華僑城開始大力發(fā)展高端住宅 。 銅鑼灣、家樂福、五星級的希爾頓酒店等又開始了新一輪擴(kuò)張。 發(fā)展模式 時(shí)期 到了 1995年，深圳市中心區(qū)西移工程開始啟動，南山的市場前景才得以受到關(guān)注。 人人樂南山總店開業(yè)為大商業(yè)形成的起點(diǎn)，世界零售業(yè)巨頭“家樂福”進(jìn)駐南山，區(qū)域初步形成了一定的商業(yè)輻射力，吸引了周邊居民及部分寶安居民前往購物。 發(fā)展期 隨著大量新增居民的涌入，舊的商業(yè)街開始改造和沒落，新的商業(yè)形態(tài)和新的商圈逐步形成，沃爾瑪、海雅百貨等許多大型商業(yè)物業(yè)的相繼開業(yè)。 交通不便 老公房 小商業(yè) 交通發(fā)展 商品房發(fā)展 超市進(jìn)駐 高速公路成型 高級住宅區(qū) 地鐵、西部通道通車 別墅市場發(fā)展 綜合體形成 商圈繼續(xù)發(fā)展 項(xiàng)目周邊住宅地產(chǎn)發(fā)展成熟、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展初現(xiàn)端倪，緊鄰科技創(chuàng)業(yè)園產(chǎn)業(yè)區(qū)，與深圳市中心及香港方向交通便利 ?項(xiàng)目所處之南山商業(yè)文化中心區(qū)，周邊除現(xiàn)有部分商業(yè)用地、商業(yè)辦公用地及居住用地、娛樂用地之外，住宅用地基本已完全轉(zhuǎn)讓。西片區(qū)保利城花園、天悅園、青春家園、山海人家、海印長城等商住項(xiàng)目也已在建并發(fā)售。 華僑城住宅區(qū) 深圳灣大橋 蛇口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 海岸城 科技園 西部通道 通往香港 擁有良好的消費(fèi)環(huán)境，依托周邊成熟的住宅區(qū)、及通往深圳市區(qū)和香港的便利交通為商業(yè)帶來人氣 深圳市中心及香港的潛在消費(fèi)人群 1 2 周邊成熟高級住宅區(qū)白領(lǐng) 3 附近高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的白領(lǐng) 目標(biāo)客戶群體 4 高檔住宅區(qū)的企業(yè)家?guī)髽I(yè)入駐南山寫字樓市場 本項(xiàng)目周邊有競爭產(chǎn)業(yè)，所以要與周邊區(qū)域同類產(chǎn)品類型差異互補(bǔ)，形成商業(yè)氛圍，提升區(qū)域競爭力 項(xiàng)目 保利文化廣場 益田假日廣場 京基 業(yè)態(tài)組成 百貨、超市、餐飲 酒店和商場以及寫 字樓三部分構(gòu)成 休閑、娛樂、餐飲 寫字樓、購物中心，風(fēng) 情商業(yè)街 開發(fā)商 保利集團(tuán) 華僑城 京基地產(chǎn) 海岸地產(chǎn) 地址 南山商業(yè)文化中心核心 區(qū)東南角 深南大道世界之窗 對面 白石路和沙河?xùn)|路交界 不遠(yuǎn)處 南山區(qū)海德三道與文心五路交匯處 最大亮點(diǎn) 被譽(yù)為第五代商業(yè)項(xiàng)目，是深圳惟一以文化為主題的擁有博物館和劇院的商業(yè)項(xiàng)目 華僑城內(nèi)首個(gè)高檔商業(yè) 最值得驕傲是商業(yè)位置 海岸城購物中心的檔次、規(guī)模以及定位可以說是后海片區(qū)最吸引眼球的 海岸城突圍方式 緊緊圍繞客戶需求，從產(chǎn)品力、配套設(shè)施、軟性服務(wù)以及對購物精神體驗(yàn)的營造來突破市場 四：打造符合產(chǎn)品優(yōu)勢的特色氛圍 三：符合客戶購物需求的專署服務(wù)體系 二：強(qiáng)調(diào)購物體驗(yàn)的完整性及相關(guān)配套 一：產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造及品質(zhì)需求 南山海岸城定位 建設(shè)地點(diǎn)：深圳市南山商業(yè)文化中心區(qū) 總用地面積： 總建筑面積：約 29萬 m2 建筑容積率： 竣工時(shí)間： 2023年 開發(fā)商：深圳市海岸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 局部合作設(shè)計(jì)單位：美國凱里森事務(wù)所 目前深圳西部經(jīng)營面積最大、功能最齊全、服務(wù)人群最廣泛、最具代表性的集購物、休閑、娛樂、餐飲等為一體的大型購物中心 類型 所有權(quán)經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一 經(jīng)營權(quán)局部統(tǒng)一 所有權(quán)分散，經(jīng)營權(quán)分散 產(chǎn)權(quán)屬性 產(chǎn)權(quán)單一 產(chǎn)權(quán)分散 產(chǎn)權(quán)分散 經(jīng)營屬性 所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一 所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)局部分離 統(tǒng)一經(jīng)營 所有權(quán)分散，經(jīng)營權(quán)分散 規(guī)模過大，一般難以經(jīng)營 租售特點(diǎn) 只租不賣，或自行經(jīng)營 租售混合或全部銷售 全部銷售 開發(fā)商要求 很強(qiáng)的商業(yè)經(jīng)營管理能力 不要求 聘請專業(yè)經(jīng)營管理公司 不要求 一般移交政府托管 開發(fā)商職責(zé) 負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理 協(xié)助火聘請專業(yè)公司管理工作 商業(yè)街管理移交政府 不參與后期經(jīng)營管理 開發(fā)商利潤點(diǎn) 商業(yè)經(jīng)營利潤 商鋪銷售收益 商業(yè)經(jīng)營收益分成 商鋪銷售收益 資金回收特點(diǎn) 投資回收期長，現(xiàn)金回收慢，穩(wěn)定現(xiàn)金流 快速回收部分投資 快速回收全部投資 適用范圍 大型百貨、購物中心 購物中心、主題街區(qū) 臨街鋪面 商鋪只租不賣，整體包裝、提升商業(yè)檔次 從本項(xiàng)目所有權(quán)主體：商鋪只租不買，風(fēng)情商業(yè)街及寫字樓進(jìn)行銷售。 家樂福超市 ：主力超市，滿足附近居民需求。 主題概念餐飲： 約 4000平方米；獨(dú)特異國風(fēng)味佳肴，薈萃美食文化。 除率先進(jìn)駐的吉之島、嘉禾影院、真冰溜冰場及中森名菜四大主力店外，陸續(xù)進(jìn)駐的還有本色音樂廚房、順電、生活本色、領(lǐng)跑體育、星巴克、棒約翰、意粉屋、太興新世代、滿記甜品等各式美食，以及 KENT＆ CURWEN、 Durban、 INTERMEZZO、CK JEANS、 ESPRIT、 JOY；； PEACE、 MIRABELL、 Aee、 ONLY、 VERO MODA、 JACK；； JONES、 GSTAR、 CHEVIGNON、 GIORDANO、 BOSSINI、SWATCH、眼鏡 88等，近 120家品牌精選商家已搭載商業(yè)巨輪，開始攜手同行。 LOW－ E幕墻玻璃； 通過線條變化形成光影效果和起伏的輪廓線，外型現(xiàn)代、時(shí)尚、硬朗。 高配比車位： 2層地下車庫，共約 499個(gè)車位，平均約每 100平方米商務(wù)空間配備一個(gè)車位，出入更自由，商務(wù)更便利。利用組合主機(jī)的搭配及高效的無級調(diào)節(jié)方式，實(shí)現(xiàn)商務(wù)低耗高效運(yùn)轉(zhuǎn)。 休閑生活廣場聚集人氣，流暢交通路線提升客流，雙首層商鋪設(shè)計(jì)提升商業(yè)價(jià)值 〃 水 —— 南北雙廣場 〃 通 —— 雙步行街 〃 聚 —— 雙首層 〃 入 —— 退臺餐飲 ① 為各類演出、聚會、商業(yè)活動和市民的公共休閑娛樂活動提供了寬闊空間。 ③ 傳統(tǒng)的 “ 基礎(chǔ)首層 ” 可以聚集繁華的商業(yè)人流，更增加了二層北面與高架步行街相連的 “ 增值首層 ” 。 海灣水景生態(tài)系統(tǒng)，突出區(qū)域生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢 充分運(yùn)用了 “ 水 ” 這一元素，提供給人們與水親密接觸的機(jī)會。 擁有優(yōu)良的港灣景觀資源和開放的濱海公共空間。 海岸城項(xiàng)目產(chǎn)品綜合優(yōu)勢 ? 目前深圳西部經(jīng)營面積最大、功能最齊全、服務(wù)人群最廣泛、最具代表性的集購物、休閑、娛樂、餐飲等為一體的大型購物中心。 購物中心自主經(jīng)營，品牌效應(yīng)好 稀缺性 —— 且購物中心并不對外銷售、整體包裝，提升品牌價(jià)值，只有海岸風(fēng)情街約 290間獨(dú)立商鋪可售。 交通好 —— 西部通道、地鐵、濱海大道、后海大道、后海濱路、科苑大道等城市主干道與中心城區(qū)及香港充分連通。 海岸城成功必備條件 規(guī)劃核心、政府支持度高，配套成熟 第一、地處規(guī)劃南山城市副中心，政府投資力度大、重視程度高，周邊配套成熟。 第四、設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)多樣，主力店面穿插，規(guī)劃連通性好，特色項(xiàng)目經(jīng)營，發(fā)揮生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，如果純粹是一個(gè) shopping mall，因?yàn)榻?jīng)營方法的問題就會限制很多業(yè)態(tài)經(jīng)營的潛力，海岸城的很多業(yè)態(tài)可以互補(bǔ)，提升了在區(qū)域間的產(chǎn)品競爭力。 差異化產(chǎn)品路線、減少競爭對手 都市綜合體發(fā)展趨勢 中國城市的發(fā)展與城市化進(jìn)程在經(jīng)歷多重曲折之后，其發(fā)展的軌跡愈來愈清晰，其中一個(gè)最大的變化是城市發(fā)展由粗放型向集約型方向的轉(zhuǎn)化，精耕細(xì)作的城市營運(yùn)運(yùn)作模式已進(jìn)入各個(gè)城市的市長們的議事日程之中。 ? 首先，都市綜合體對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的標(biāo)識性與強(qiáng)化作用越來越顯著 以 “ 城市 — 區(qū)域 ” 一體化、城市空間多中心化的發(fā)展趨勢增加了各個(gè)城市或區(qū)域中心對都市綜合體的市場需求，作為城市功能集中體現(xiàn)的都市綜合體，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有標(biāo)識性、對城市中心具有強(qiáng)化作用，如東莞第一國際，不僅作為東莞 CBD的財(cái)富中心，成為東莞城市的象征，而且作為華南地區(qū) “ 世界加工廠 ” 的城市定位，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的標(biāo)簽。未來的都市綜合體必須具有個(gè)性，能夠體現(xiàn)城市的特色，能夠代表城市的形象。 都市綜合體發(fā)展趨勢 ? 第三、都市綜合體所聚合的功能將越來細(xì)分具有多樣性 從都市綜合體的案例研究與德思勤實(shí)踐案例中可以發(fā)現(xiàn)，都市綜合體的市場也在不斷細(xì)分，其內(nèi)部各種聚合的功能也有主次關(guān)系并不斷演化。按拿地的性質(zhì)分：有舊城改造、特定產(chǎn)業(yè)園區(qū)、未開發(fā)也沒有特定條件的土地。按綜合體配套的優(yōu)勢分：有地鐵概念綜合體、 CBD概念綜合體、產(chǎn)業(yè)概念的綜合體等。這些項(xiàng)目從開發(fā)到最后建成，在歷經(jīng) 10年、 20年后仍然可以成為區(qū)域甚至城市的驕傲。 海岸城收支狀況：成本約 20億元，寫字樓銷售約 33億，購物中心 12萬平方米租金收入另算 支出 單價(jià) 面積 合計(jì) （ 單位 .萬 ） 收入 單價(jià) 面積 合計(jì)（ 單位 .萬 ） 拿地成本（寫字樓） 1600元 /㎡ ㎡ 21600 東座 （ 05年 ） 9000元 /㎡ 萬㎡（ 商業(yè)街 2萬 ） 77130 拿地成本 （ 商業(yè) ） 2023元 /㎡ ㎡ 33000 西座 （ 07年 ） 29000元 /㎡ 9萬㎡ （ 商業(yè)街 2萬 ） 261000 建造成本 3300元 /㎡ 30萬㎡ 99000 專業(yè)人員費(fèi)用 99000 8％ 7920 管理費(fèi)用 （ 21600+33000+99000） 3％ 4608 財(cái)務(wù)費(fèi)用 （ 21600＋ 33000＋ 99000＋7920） [（ 1＋ 6%/4）（ 2／ 2） 4－ 1] ＝ 7416萬元 7416 銷售推廣代理費(fèi)用 （ 261000+77130） （ 1％＋ 2％） 支出合計(jì) 收入合計(jì) 338130 海岸城資金鏈，主要注意東座寫字樓的銷售回款，支持項(xiàng)目推進(jìn)發(fā)展 拿地 銷售并建筑期 建成期 發(fā)展階段 西座寫字樓建成，購物中心建成 現(xiàn)金狀況 時(shí)期 東座寫字樓建造 拿地成本寫字樓 1600元 /㎡ ，商業(yè) 2023元 /㎡ ，共計(jì) 30萬㎡ 建筑及銷售成本合計(jì) 億 建筑期 銷售東座寫字樓 ，回款 支出共計(jì) 東寫字樓建造 銷售回款 購物中心及西座寫