【正文】 g Shan ?靜態(tài)表現(xiàn) ?動態(tài)表現(xiàn) 形象定位品質(zhì)提升需要整合推廣手段 Fang Shan 提升產(chǎn)品品質(zhì)的手段 —— 思路 大盤造勢 —— 依托大盤的影響力和市場的震撼力，營造大盤氣勢，積蓄勢能。 會所 —— 主題休閑會所，營造都市輕松生活氛圍。 Fang Shan 地段 —— 最具發(fā)展?jié)摿Φ姆可絽^(qū)域， 位于良鄉(xiāng)衛(wèi)星城東部，南鄰良鄉(xiāng)大學(xué)城，地處豐臺、大興、良鄉(xiāng)三地交界處 ，極盡位置優(yōu)勢。熱情的城市，悠逸的生活 。城市雕塑。享受生活。 午后的陽光與咖啡。優(yōu)雅姿態(tài)。鮮花。 Fang Shan 關(guān)鍵詞 ： 形象定位塑造的生活形態(tài)： 品質(zhì)。 現(xiàn)代都市感的強(qiáng)調(diào) 。 Fang Shan 提升產(chǎn)品品質(zhì)的基礎(chǔ) —— 產(chǎn)品分析 區(qū)位 產(chǎn)品 扼守京石高速，交通便捷 配套 現(xiàn)代都市風(fēng)格園林景觀 主流戶型設(shè)計 現(xiàn)有較成熟的生活配套，未來房山區(qū)商業(yè)中心 節(jié)約時間成本 個性化私密空間 新都市主義規(guī)劃 輕松舒適的生活方式 賣點 賣點闡釋 Fang Shan 產(chǎn)品整體定位 —— 賣點梳理 悠逸的現(xiàn)代都市生活城 關(guān)鍵詞： 距離適中 大型社區(qū) 環(huán)境優(yōu)美 生活舒適 Fang Shan 關(guān)鍵詞 ： 現(xiàn)代歐洲建筑、園林文化的品牌嫁 接 。 216。 216。 216。 216。 以豐臺區(qū)為中心的西南板塊正迅速成為北京市房地產(chǎn)市場的第二大熱點區(qū)域 ， 為本案提供了良好的市場氛圍 。 政策風(fēng)險風(fēng)險隨時存在 。 未來該地區(qū)及周邊地區(qū)可供開發(fā)的土地增量大 。 市場競爭激烈 ， 競爭區(qū)域擴(kuò)大 豐臺 （ 如沸城 、 中體奧園 、 珠江御景等 ） 、 房山 （ 如加州水郡 、 綠城百合等項目 ） 對本案客戶的截留 、分流形勢嚴(yán)峻 。 原有銷售系統(tǒng)不能支持 C區(qū)的順暢銷售 。 A、 B區(qū)產(chǎn)品的市場形象一般 ， 給 C區(qū)銷售推廣增加了難度 。 外立面 、 園林景觀設(shè)計尚需完善 。 小區(qū)東側(cè)距京廣鐵路只有 100米左右 ， 每小時會有 4趟列車通過 ，噪音會給居住帶來不良影響 。 社區(qū)周邊市政配套不成熟 ， 尚缺少較大型的餐飲 、 購物 、 娛樂配套設(shè)施 ， 將在一定程度上增大項目營銷推廣難度 。 項目整體開發(fā) 、 開發(fā)周期長 ， 可塑造高潛力升值空間 。 碧桂園的品牌在房山區(qū)乃至北京市擁有較高的知名度 。 區(qū)域內(nèi)特有的溫泉資源；溫泉入戶不但可以成為客戶提供更高品質(zhì)的生活 ， 更可成為本案的一大賣點 。 教育條件優(yōu)越：房山縣長陽學(xué)校就在小區(qū)內(nèi) ， 涵蓋了從學(xué)前班到中學(xué)的各階段班級 ， 很好地解決了業(yè)主子女的就學(xué)問題 。 社區(qū)規(guī)模大 、 內(nèi)部商業(yè)配套齊全：作為一個百萬平米的大型社區(qū) ， 在該地區(qū)獨一無二 ， 而其本身商業(yè)配套給業(yè)主提供了便捷舒適的生活環(huán)境 ，更是周邊項目難以實現(xiàn)的 。 駕車由小區(qū)至六里橋僅需 20分鐘 。 （二）房山區(qū)域外的客戶，具體又細(xì)分為兩類： 項 目 客 戶 定 位 Fang Shan 碧桂園 C區(qū)概況 ?共計 14棟樓 ?總面積 ， ?已售 ?可售約 ?可售套數(shù) 2023套 ?2023年 5月 31日前入??； Fang Shan 全區(qū) 6個月的 23萬平米與我們 C區(qū)的 20萬平米 我們在市場中的位置 數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng) C區(qū)產(chǎn)品分析及定位 Fang Shan 貨 量 分 析 樓號 面積 套數(shù) 戶型（住宅） 已售 現(xiàn)貨值 總面積 商業(yè)面積 住宅面積 總套數(shù) 商業(yè)套數(shù) 住宅套數(shù) 1居 2居 3居 4居 45 90 10 80 80 46 128 128 18 110 47 198 18 180 60 120 48 86 86 78 8 49 198 198 55 143 50 90 90 81 9 51 154 154 154 52 120 10 110 99 11 53 180 180 180 54 180 180 165 15 55 210 14 196 140 56 56 222 13 209 30 60 119 57 128 128 18 103 7 58 256 13 243 30 60 119 合計 2240 78 2162 211 890 984 43 C區(qū)產(chǎn)品分析及定位 Fang Shan 由上述數(shù)據(jù)結(jié)合 C區(qū)客觀地貌環(huán)境 ,我們可以得出如下結(jié)論： 80120平米的舒適型 ,鐵路影響 ,景觀效果為劃分 ,但硬傷同樣明顯 C區(qū)產(chǎn)品分析結(jié)論 Fang Shan ?C區(qū)是承接 A、 B區(qū)向 D、 E區(qū)，低端向高端的過渡產(chǎn)品；是打開 “ 碧桂園 ” 項目從郊區(qū)走向市里的重要通路；是確立整個項目在北京樓市江湖地位乃至外阜擴(kuò)展的重要標(biāo)志 ! C區(qū)產(chǎn)品地位 Fang Shan SWOT分析 （ 一 ） 優(yōu)勢 216。 工作、生活在北京的外地人 工作、生活在北京西南地區(qū)； 家庭月收入 5000元左右； 一般為公司內(nèi)的普通白領(lǐng)階層； 在六里橋、木樨園等地區(qū)從事個體經(jīng)營的小私營業(yè)主； 努力工作，又會享受生活，注重生活質(zhì)量。 （一）房山本區(qū)域客戶，特點如下： 項 目 客 戶 定 位 Fang Shan 原籍為北京的客戶群 經(jīng)濟(jì)能力有限 住房緊張，父母前往郊區(qū)，為兒女提供更大的居住空間 老齡化人群無力支付養(yǎng)老費用，賣掉原市內(nèi)住房前往郊區(qū)，把差價作為養(yǎng)老費； 宣武、豐臺、崇文、石景山等地沒有買到經(jīng)濟(jì)適用房的拆遷戶。 針對周邊項目成交客戶情況及本項目前期成交客戶情況，結(jié)合本案區(qū)位特點、產(chǎn)品特點，我們認(rèn)為目標(biāo)客戶群應(yīng)該分為兩部分，分別具有以下特質(zhì)： C區(qū)客群定位 項 目 客 戶 定 位 Fang Shan 房山區(qū)域內(nèi)的高收入人群； 客戶的購買目的基于置業(yè)升級； 購買房屋主要用于自住，包括自己居住和子女為父母購買等。 Fang Shan 碧桂園營銷總體計劃 偉業(yè)顧問 Fang Shan 缺乏現(xiàn)代的營銷推廣系統(tǒng) A、 B區(qū)已銷售完畢，但缺乏良好的市場形象 價格提升空間不足 限制市場美譽(yù)度的提升 制約公司形象發(fā)展 阻礙品牌建立 無法保證持續(xù)的高速銷售 Fang Shan 目前碧桂園面臨的問題 D區(qū)、 A3區(qū)、 E區(qū)的持續(xù)開發(fā)問題 C區(qū)的銷售問題 Fang Shan 我們的任務(wù) 不僅要完成銷售任務(wù)； 更要確立 C區(qū)的產(chǎn)品形象； 進(jìn)而用 C區(qū)帶動大盤的整體品質(zhì)提升。 Fang Shan 提升產(chǎn)品品質(zhì) 完成銷售任務(wù) 帶動整體大盤品質(zhì)提升 產(chǎn)品價格提升 C區(qū)的任務(wù) Fang Shan 提升產(chǎn)品品質(zhì)、價格的基礎(chǔ) ?項目客群分析 ?產(chǎn)品分析 ?項目形象定位 Fang Shan A、 B區(qū)客戶簡析 A區(qū)開盤時間為 2023年 6月，當(dāng)時整個房山地區(qū)的房地產(chǎn)還處于起步階段 ,尚未進(jìn)入市場化運做模式，完全是自發(fā)性購買，并且還有部分回遷戶 (130戶 ). 隨著小區(qū)規(guī)模的逐漸擴(kuò)大、交