【正文】 理公司退出，并帶走了當(dāng)時(shí)工程上的全部技術(shù)資料，使一些工作報(bào)批和工程驗(yàn)收無(wú)法進(jìn)行，工程進(jìn)度受到了很大的影響。國(guó)泰項(xiàng)目人事變動(dòng)山水苑項(xiàng)目人事變動(dòng)工作沒(méi)有連續(xù)性；難以責(zé)任落實(shí)；難以實(shí)施考核和獎(jiǎng)懲導(dǎo) 讀總論 業(yè)務(wù)運(yùn)作診斷 職能管理診斷項(xiàng)目決策規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷與銷售工程項(xiàng)目管理質(zhì)量管理成本管理進(jìn)度管理項(xiàng)目組管理項(xiàng)目管理方式物業(yè)管理小結(jié)眾安公司對(duì)于項(xiàng)目管理還沒(méi)有形成比較成熟的模式對(duì)項(xiàng)目管理人員的考核獎(jiǎng)勵(lì)不明確，沒(méi)有建立激勵(lì)機(jī)制，責(zé)權(quán)利不相匹配；項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目組成員不能考核；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)的內(nèi)容 項(xiàng)目管理的特點(diǎn)國(guó)泰項(xiàng)目 工程管理 ?公司控制了項(xiàng)目的前期策劃、設(shè)計(jì)和施工的招投標(biāo)、預(yù)算、施工材料和設(shè)備采購(gòu)、竣工決算、房屋銷售、人事安排等關(guān)鍵環(huán)節(jié)；?施工現(xiàn)場(chǎng) 投入的管理人員多，與監(jiān)理公司一起雙重監(jiān)督。九月二十日免去高作鵬山水苑工程部負(fù)責(zé)人職務(wù)，調(diào)任山水苑項(xiàng)目工程施工管理工程師。二 ○○二年七月十五日，任命李志賢為山水苑項(xiàng)目部副經(jīng)理。國(guó)泰花園工程部經(jīng)理 五月任命邱建明為國(guó)泰花園項(xiàng)目工程部副經(jīng)理；七月十五日任命邱建民為國(guó)泰花園項(xiàng)目工程部負(fù)責(zé)人；七月十五日免去王忠川同志國(guó)泰花園項(xiàng)目工程部經(jīng)理；七月二十日任命王忠川同志為杭州凱悅大酒店有限公司工程總指揮，兼任眾安 —— 摘自公司會(huì)議紀(jì)要許多具體業(yè)務(wù)需要董事長(zhǎng)拍板決定；為山水苑一小塊地向農(nóng)民賠償 2023元，要總經(jīng)理親自解決。?建筑施工單位對(duì)拖延付款極為不滿，將直接反映到工程進(jìn)度上來(lái)由于沒(méi)有及時(shí)與城建部門進(jìn)行溝通，考慮不周全，在山水苑圍墻設(shè)置大門上工程管理人員與施工單位發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，影響施工進(jìn)度設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有做好與外部單位的溝通山水苑項(xiàng)目原計(jì)劃年前封頂，由于缺乏詳細(xì)的項(xiàng)目開發(fā)整體計(jì)劃，受到高壓線、各種手續(xù)辦理以及其他事項(xiàng)的影響，已難以完成預(yù)定目標(biāo)。?山水苑的高壓線問(wèn)題遲遲不能解決；?項(xiàng)目組與政府質(zhì)檢部門的配合、溝通不及時(shí)，給施工帶來(lái)了麻煩。不易做到提前準(zhǔn)備，往往造成任務(wù)在計(jì)劃期內(nèi)完不成；?施工前沒(méi)有制定總體計(jì)劃，沒(méi)有細(xì)化的進(jìn)度圖；?公司對(duì)項(xiàng)目組的工期目標(biāo)要求往往偏嚴(yán)，待施工以后再放寬，失去了計(jì)劃的嚴(yán)肅性；?計(jì)劃時(shí)對(duì)外界影響缺少充分考慮，降低了計(jì)劃管理的效果?對(duì)項(xiàng)目組的進(jìn)度管理缺乏監(jiān)督、考核機(jī)制?對(duì)職能部門的任務(wù)完成情況缺乏考核缺乏項(xiàng)目整體計(jì)劃的房地產(chǎn)開發(fā)難以保證整體項(xiàng)目進(jìn)度。一線人員在成本要發(fā)生時(shí)的控制至關(guān)重要。生 29萬(wàn)，預(yù)算 10萬(wàn)，連買鋼筋都不夠 ”。對(duì)預(yù)算編制合理性缺少監(jiān)督、考核，導(dǎo)致預(yù)算作為控制標(biāo)準(zhǔn)的作用難以發(fā)揮出來(lái)沒(méi)有對(duì)預(yù)算控制作用的考核，導(dǎo)致無(wú)法對(duì)過(guò)程中的成本費(fèi)用進(jìn)行有效分析，不能為以后的成本控制提供參考預(yù)算人員遠(yuǎn)離現(xiàn)場(chǎng)，不能及時(shí)確認(rèn)成本發(fā)生。雖然公司在不同場(chǎng)合已強(qiáng)調(diào)總師辦、項(xiàng)目部的職責(zé)權(quán)限，但總師辦的定位在實(shí)際中還是不明確： 質(zhì)量監(jiān)督 +重大技術(shù)支持 ？缺乏完整的工程質(zhì)量管理的制度保證，《工程管理實(shí)施細(xì)則》還未批準(zhǔn)實(shí)施各項(xiàng)目工程部必須服從總師辦（抓質(zhì)量、抓進(jìn)度），由總師辦統(tǒng)一負(fù)責(zé)各項(xiàng)目技術(shù)的把關(guān)和監(jiān)督，重大工作必須由總師辦、工程部會(huì)簽 。在山水苑打樁問(wèn)題的處理上，項(xiàng)目部就不愿向總師辦匯報(bào)。監(jiān)理公司監(jiān)督各單位的成本耗費(fèi)，進(jìn)行報(bào)量確認(rèn)167。各級(jí)合作單位制定工作進(jìn)度計(jì)劃，保證落實(shí)用階段進(jìn)度的實(shí)現(xiàn)保證總進(jìn)度的達(dá)成形成全面的成本控制體系：167。公司下達(dá)總的進(jìn)度計(jì)劃，協(xié)調(diào)各單位的合作關(guān)系167。監(jiān)理公司的過(guò)程專業(yè)把關(guān)監(jiān)督167。產(chǎn)品概念的表達(dá)過(guò)程基本上都由決策者個(gè)人來(lái)完成銷售、工程、預(yù)算、總師在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的參與不足項(xiàng)目前期：公司對(duì)社會(huì)資源的積累、培養(yǎng)不足，直接影響前期工作開展序號(hào) 辦理事項(xiàng) 審批部門01 立項(xiàng)批文 計(jì)委02 選址意見書 建設(shè)局規(guī)劃處03 方案審批意見 建設(shè)局規(guī)劃處04 項(xiàng)目批文 計(jì)委05 建設(shè)用地許可證 建設(shè)局規(guī)劃處06 征用土地批準(zhǔn)通知書 國(guó)土局07 土地使用權(quán)證 國(guó)土局08 安裝水表合同 自來(lái)水公司09 破人行道臨時(shí)施工許可證 市政園林公司10 安裝電表合同 電力公司11 安裝電話合同 電信公司12 有線電視安裝合同 有線電視13 審圖批準(zhǔn)書 審圖中心審核14 建筑消防設(shè)計(jì)防火審核意見 消防大隊(duì)15 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)局規(guī)劃處16 中標(biāo)通知書 建設(shè)局招標(biāo)辦17 質(zhì)量監(jiān)測(cè)報(bào)告 質(zhì)量監(jiān)督站18 建設(shè)工程防雷設(shè)計(jì)安全證書 氣象站19 建設(shè)工程施工許可證 建設(shè)局規(guī)劃處建管科20 商品房預(yù)售許可證 房管處?電力部門： 協(xié)調(diào)不力，山水苑高壓線遲遲不能遷移，嚴(yán)重延誤工程進(jìn)度；?土管局： 不同意公司 A地塊的 60米公建方案，導(dǎo)致遲遲領(lǐng)不到規(guī)劃許可證；?建設(shè)局： 施工許可證辦理困難，出現(xiàn) “先施工，后辦證 ”的現(xiàn)象；?以前項(xiàng)目遺留的問(wèn)題多，補(bǔ)辦的難度大?前期工作忙閑不均，忙的時(shí)候靠一個(gè)人辦理，工作量超負(fù)荷，必然無(wú)法按計(jì)劃完成；許多事務(wù)辦理需要領(lǐng)導(dǎo)親自出面導(dǎo) 讀總論 業(yè)務(wù)運(yùn)作診斷 職能管理診斷項(xiàng)目決策規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷與銷售工程項(xiàng)目管理 質(zhì)量管理成本管理進(jìn)度管理項(xiàng)目組管理項(xiàng)目管理方式物業(yè)管理小結(jié)項(xiàng)目管理關(guān)鍵目標(biāo)是有效控制質(zhì)量、成本、進(jìn)度施工承包商材料供應(yīng)商設(shè)備供應(yīng)商監(jiān)理公司房地產(chǎn)公司質(zhì) 量招標(biāo)選擇、資金結(jié)算、過(guò)程管理過(guò)程管理具體項(xiàng)目部指導(dǎo)形成自上而下的質(zhì)量保證體系：167。216。216。資料來(lái)源：調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果目前眾安房產(chǎn)面臨良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境：杭州市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和居民年人均可支配收入近年來(lái)快速增長(zhǎng)（年）（萬(wàn)元）資料來(lái)源：杭州統(tǒng)計(jì)年鑒 20230246810121978 1980 1985 1990 1991 1992 1995 1999 2023 2023市區(qū)居民年人均可支配收入農(nóng)村居民年人均純收入（千元）（年）杭州人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值杭州居民年人均可支配收入杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍， 2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)在全國(guó)主要城市中居于前列2023年 1－ 8月全國(guó)主要城市房地產(chǎn)開發(fā)投資較上年增長(zhǎng)率資料來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào) . (%)面臨良好的發(fā)展機(jī)遇，眾安公司迫切需要強(qiáng)化管理基礎(chǔ)，為規(guī)?；l(fā)展走得更快更穩(wěn)奠定基礎(chǔ)問(wèn)題：業(yè)務(wù)運(yùn)作缺少成熟模式，配套制度體系不完整；職能管理基礎(chǔ)薄弱，尤其是人力資源管理基本空白 ……?通過(guò)制度化建設(shè)，明晰各級(jí)崗位的責(zé)、權(quán)、利，夯實(shí)規(guī)范化運(yùn)作基礎(chǔ)?建立有效的激勵(lì)機(jī)制，形成具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的人力資源管理體系?明確公司業(yè)務(wù)重點(diǎn)環(huán)節(jié)，培育公司核心能力?逐步以授權(quán)和控制并重，轉(zhuǎn)變領(lǐng)導(dǎo)方式，以適應(yīng)公司組織和業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的需要導(dǎo) 讀總論 業(yè)務(wù)運(yùn)作診斷 職能管理診斷項(xiàng)目決策規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷與銷售工程項(xiàng)目管理物業(yè)管理小結(jié)總體定位：在房地產(chǎn)開發(fā)的價(jià)值鏈中，公司缺乏明晰的核心能力定位項(xiàng)目決策 規(guī)劃設(shè) 計(jì) 建設(shè)施工 市場(chǎng)銷售 物業(yè)管理誰(shuí)做得更好值不值得做企業(yè)邊界的確定企業(yè)做什么別人做什么社會(huì)分工專業(yè)化程度控制成本企業(yè)實(shí)力和戰(zhàn)略企業(yè)價(jià)值鏈集成整合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈的專業(yè)化分工越來(lái)越明確、越來(lái)越細(xì)?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價(jià)值更多體現(xiàn)在項(xiàng)目決策定位，對(duì)各階段所需資源的整合能力和控制上浙江眾安做什么？ —— 摸索中前進(jìn)，前進(jìn)中摸索?營(yíng)銷策劃、廣告要不要自己做？?物業(yè)管理要不要自己做？?銷售要不要自己做？?工程管理要不要派這么多人？?jī)r(jià)值鏈競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目決策：缺少必要的決策支持和科學(xué)決策流程，直接導(dǎo)致項(xiàng)目決策風(fēng)險(xiǎn)增加裝飾設(shè)計(jì)土地價(jià)值挖掘市政設(shè)施市場(chǎng)調(diào)查顧客是誰(shuí)？成本測(cè)算銷售收入盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)分析市場(chǎng)確認(rèn)定位景觀設(shè)計(jì) 單體設(shè)計(jì)小區(qū)規(guī)劃物業(yè)服務(wù)功能配套項(xiàng)目開發(fā)的可行性初步提供參數(shù)、方案假定市場(chǎng)確認(rèn)定位項(xiàng)目定位最終產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)全部由決策者來(lái)完成？？？需求表達(dá)觀念溝通概念設(shè)計(jì)方案競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析需求分析預(yù)測(cè)確定實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值活動(dòng)項(xiàng)目建議書項(xiàng)目定位建筑檔次 建筑功能景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)：缺少必要的制度和流程保證銷售、工程、預(yù)算、總師等相關(guān)人員參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審核概念設(shè)計(jì)方案各類設(shè)計(jì)單位挖掘想法梳理構(gòu)思不斷深化詳細(xì)、可實(shí)施的設(shè)計(jì)圖紙溝 通規(guī)劃單位規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)招投 標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)216。眾安 “鞏固浙江、發(fā)展安徽、拓展其他 ”發(fā)展戰(zhàn)略浙江眾安發(fā)展歷程初創(chuàng)期 高速成長(zhǎng)期 未來(lái)發(fā)展期生存期167。2023年基本售罄167。1997年年底浙江眾安正式成立167。浙江眾安房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)運(yùn)作及職能管理診斷報(bào)告北大縱橫管理咨詢公司2023年 11月報(bào)告二 機(jī)密導(dǎo) 讀總論 業(yè)務(wù)運(yùn)作診斷 職能管理診斷經(jīng)過(guò) 6年的創(chuàng)業(yè)發(fā)展，浙江眾安初具發(fā)展實(shí)力，開始進(jìn)入高速成長(zhǎng)期167。1997~1998年開發(fā)國(guó)貿(mào)大廈、星怡花園167。2023年，國(guó)泰項(xiàng)目征地 。2023年開發(fā)山水苑，基本預(yù)定完167。1998~2023年，開發(fā)眾安花園19981997 2023 2023眾安的成功離不開主要領(lǐng)導(dǎo)人過(guò)人的膽識(shí)和才干，積極開拓創(chuàng)新，并抓住了房產(chǎn)市場(chǎng)良好的發(fā)展機(jī)遇對(duì)于現(xiàn)任高層管理者最大的優(yōu)勢(shì)， 51%的員工認(rèn)為是 “經(jīng)驗(yàn)豐富 ”， 36%認(rèn)為是 “具有開拓創(chuàng)新精神 ”，30%認(rèn)為是“善于公關(guān) ”。房地產(chǎn)質(zhì)量、功能、成本控制的關(guān)鍵在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)是銷售策劃之本，是有效供給之源?？茖W(xué)、實(shí)用的規(guī)劃設(shè)計(jì)能降低工程成本的 60％～ 70％。公司的質(zhì)量控制目標(biāo)下達(dá)167。各級(jí)合作單位自身質(zhì)量管理體系用過(guò)程精品保證工程總體精品形成層層落實(shí)的進(jìn)度計(jì)劃控制體系：167。監(jiān)理公司控制監(jiān)督工程進(jìn)展167。公司對(duì)成本實(shí)行總量和階段性目標(biāo)控制，對(duì)報(bào)量、預(yù)決算審批認(rèn)可167。各級(jí)合作單位對(duì)成本和工作量統(tǒng)計(jì)報(bào)量，編制預(yù)決算用分項(xiàng)工程成本保證總成本控制目標(biāo)實(shí)現(xiàn)進(jìn) 度成 本項(xiàng)目成功匯報(bào)關(guān)鍵目標(biāo)控制體系質(zhì)量：眾安公司還沒(méi)有建立起完備的質(zhì)量管理體系項(xiàng)目組與公司之間還沒(méi)有建立明確的溝通機(jī)制，報(bào)告要求得不到有效執(zhí)行；很多還停留在個(gè)人關(guān)系上。監(jiān)理公司的選擇 ：有的監(jiān)理素質(zhì)低，質(zhì)量控制意識(shí)不強(qiáng)，原始數(shù)據(jù)、過(guò)程數(shù)據(jù)記錄不全，如打樁的數(shù)據(jù)記錄差（例如沉降速度、貫入速度、拔管速度的記錄不完整）；現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)存在原始數(shù)據(jù)事后補(bǔ)辦的現(xiàn)象；施工單位的選擇 上就為質(zhì)量保證留下隱患，工程質(zhì)量是做出來(lái)的，不是監(jiān)督出來(lái)的?！?（摘自公司會(huì)議記錄）質(zhì)量管理制度溝通機(jī)制合作單位保證公司有沒(méi)有統(tǒng)一的質(zhì)量管理原則，質(zhì)量在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于什么地位？質(zhì)量管理原則成本：工程預(yù)算編制的質(zhì)量缺乏監(jiān)督，執(zhí)行中人力投入不足，對(duì)預(yù)算控制效果沒(méi)有考核，使預(yù)算沒(méi)有有效發(fā)揮對(duì)成本的控制作用預(yù)算編制 預(yù)算執(zhí)行 預(yù)算控制結(jié)果 分析和考核事前控制 事中控制 事后控制工程決算工程預(yù)算工作量大，預(yù)算人員少，往往在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完不成。人員對(duì)工程現(xiàn)場(chǎng)了解不夠，現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)預(yù)算與實(shí)際發(fā)生額不符無(wú)人認(rèn)定，導(dǎo)致與施工方發(fā)生糾紛由于預(yù)算人員精力有限，來(lái)不及做分項(xiàng)目、分幢號(hào)的工程進(jìn)度和成本測(cè)算工作，也就難以的成本控制提前預(yù)警訪談： “國(guó)泰同樣的兩幢樓，費(fèi)用預(yù)算不一致 ”； “2 24車庫(kù) 177。?采用的是單筆審批控制方式，誰(shuí)對(duì)項(xiàng)目的總體成本控制擔(dān)負(fù)責(zé)任？?沒(méi)有明確各個(gè)部門應(yīng)承擔(dān)哪些成本責(zé)任?成本控制責(zé)任完全在公司，作為真正監(jiān)督成本發(fā)生的一線人員沒(méi)有控制成本的積極性。成本：成本控制責(zé)任完全在公司，作為真正監(jiān)督成本發(fā)生的一線人員缺少控制成本的動(dòng)力與積極性，總成本控制責(zé)任難以落實(shí)公司目前做法：依據(jù)施工圖紙制定詳細(xì)的施工預(yù)算，作為施工招標(biāo)和項(xiàng)目建設(shè)成本控制的依據(jù)董事長(zhǎng)審批 總經(jīng)理審批總師辦審核預(yù)算科估 算造價(jià)項(xiàng)目經(jīng)理簽字監(jiān)理公司審核施工單位填變更聯(lián)系單 工程變更中涉及造價(jià)變動(dòng)時(shí)對(duì)施工成本按施工預(yù)算實(shí)行總量控制，撥付中間工程款：乙方提出工程量計(jì)算申請(qǐng) 監(jiān)理審核項(xiàng)目部審核預(yù)算科審核財(cái)務(wù)部 總經(jīng)理審批董事長(zhǎng)審批進(jìn)度：在項(xiàng)目進(jìn)度管理上計(jì)劃不周密，并對(duì)計(jì)劃的執(zhí)行缺乏考核，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)度延緩項(xiàng)目計(jì)劃制定粗放缺乏計(jì)劃執(zhí)行考核?項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程沒(méi)有詳細(xì)的總體計(jì)劃（幾個(gè)項(xiàng)目都沒(méi)有找到相關(guān)的總體計(jì)劃），形成項(xiàng)目邊進(jìn)行邊安排， “腳踩西瓜皮，滑到哪